副業で土地活用するなら何が良い？7つの具体例を徹底解説

「持っている土地で何か副業的に収入を得られないか」と考えている方は多いと思います。

ぜひ最後までおつきあいいただき、賢く副業を成功させるための足掛かりにしてください。

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1.副業に向いた土地活用とは

副業に向いた土地活用には、どのような条件があるでしょうか？
本章では以下の3点を解説します。

(1)初期投資額が比較的少ないこと
(2)収益が安定していること
(3)賃貸経営の難易度が低いこと

それではひとつずつ見ていきましょう。

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1-1.初期投資額が比較的少ないこと

副業で行うには、初期投資額が比較的少ない土地活用であることが望ましいです。
「賃貸経営に本腰を入れるのではなく、手軽に副業を始めたい」ということであれば、「大きな投資を伴って、借金が返せるかどうかが不安になるような土地活用」は、向いていないといえるでしょう。

例えば、オフィスビルやビジネスホテル、一棟賃貸マンション、老人ホーム等は億単位の投資となってしまうため、副業には不向きです。
億単位の投資を伴う土地活用は、ある程度の知識を身につけ、様々な対応をするための時間も見込んだ上で、本格的に行う方が間違いがありません。

土地活用の世界では、1億円未満の初期投資で収まる活用方法は、比較的投資額が少ない部類の土地活用です。
投資額を少なくすれば、必然的に借入金も少なくなり、借入金の返済リスクを相対的に抑えることができます。

そのため、片手間の土地活用を行うのであれば、少なくとも投資額は1億円未満で抑えることが適切です。

1-2.収益が安定していること

副業で土地活用を行うのであれば、収益が安定していることが望ましいです。
収益が不安定な土地活用は、当初の返済計画が狂っていくため、対策も必要となっていき、片手間で行うのは難しくなります。

例えば、コンビニの一棟貸しは近隣に競合店が現れるとすぐに撤退してしまうため、撤退リスクが高いです。

コンビニが撤退した後の建物は、後継テナントがなかなか見つからないことが多く、賃料もコンビニ時代の半額以下になるようなケースもあります。
新築当初に立てた借入金の返済計画も大きく狂ってしまい、緊急に対策を講じなければいけないケースも出てきます。

また、オフィスビルも景気の変動によって賃料が変動しやすいです。
企業の業績が悪くなると、テナントからの家賃の減額交渉が続き、貸主としての対応を迫られることになります。

事業系の土地活用は、収益性は高いですが、片手間で行うには難しい傾向が強いです。

収益が不安定という観点では、トランクルームや太陽光発電といった活用も不安定な部類に該当します。

トランクルームはいきなり満室になることはなく、集客に一定の時間がかかります。
投資額の割に収益性が低いため、借入金を抱えて片手間に行うにはリスクが高いです。

太陽光発電は、天候で収入が左右されるため、収益は不安定になります。
しかも国が定めている買取価格は年々下がっており、既に投資採算ラインとされる10kw30円台後半の金額を大きく割り込んでいることから、今から始めるには厳しい状況といえるでしょう。

一方で、アパート等の住居系の土地活用は、比較的収益が安定しているといえます。
住居系の土地活用は、退去が発生しても、すぐに次の入居者が決まることが一般的であり、次の入居者の賃料が半額以下になるようなこともありません。

また、住居系の家賃は景気変動の影響を受けにくく、景気が悪くなっても相場が下がらない傾向です。

新築当初に立案した借入金の返済計画も予定通りになりやすいことから、安心して片手間で行うことができます。

1-3.賃貸経営の難易度が低いこと

副業で行うには、賃貸経営の難易度が低いこともポイントです。
土地活用の種類の中には、不動産を活用したビジネス的な活用方法も存在します。

例えば、ウィークリーマンションやコインランドリー、レンタルスペース、シェアオフィス、コワーキングスペース等は不動産を活用したビジネスです。

土地活用というよりも、普通の商売に近く、集客等の営業努力や顧客対応が必要となってきます。

ウィークリーマンションやコインランドリー、レンタルスペース等の不動産を使って行う商売的な土地活用は「オペレーショナルアセット」と呼ばれるものです。
オペレーションとは運営、アセットとは不動産や資産を意味します。

オペレーショナルアセットは、成功すれば一般的な土地活用よりも高収益になりますが、収益を上げるまでは本腰を入れて取り組む必要があり、副業で行うには不向きです。

副業で行うのであれば、アパートや戸建て賃貸等の手間のかからず、管理会社などを使える土地活用が向いています。

2.副業に向いた土地活用の具体例

では、副業に向いた土地活用には具体的に何があるのでしょうか？
本章では、副業向けの土地活用を7種類ご紹介していきます。

1. 賃貸併用住宅
2. アパート
3. 戸建て賃貸
4. コインパーキング
5. カーシェアスペース
6. コレクティブハウス
7. 借地事業

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、自宅とアパートが一体化した住宅のことです。
土地を1つしかもっていない人でも、自宅もアパートも建てることができるため、副業的に土地活用を行うことができます。

賃貸併用住宅を行うには、土地の広さが50坪以上あると望ましいです。
賃貸併用住宅は、一般的に自宅部分の面積を50％以上とすると住宅ローンを借りて建てることができます。

通常、アパートを建てる場合、アパートローンを組むことになりますが、アパートローンは住宅ローンに比べて金利が高いです。

低金利の住宅ローンを使ってアパート経営ができるため、維持費も安くなり、副業的に行いやすいといえます。

土地の広さが50坪の場合、建物は2階建てで、延床面積も50坪程度になることが一般的です。

例えば2階に25坪(約82平米)の自宅、1階に25坪のアパートを配置すると、自宅を50％以上とした賃貸併用住宅ができます。

アパート部分には、約20平米のワンルームを4戸配置することができ、1部屋あたりの家賃が月6万円だとすれば月24万円の家賃収入を得ることができます。

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2-2.アパート

自宅以外に土地が余っている場合には、アパートも副業的にできる土地活用となります。
アパートは、木造や軽量鉄骨造といった比較的コストの安い資材で建築できるため、建物投資が1億円未満となることが多いです。

アパートを建てるなら土地の広さが60坪以上あることが望ましいといえます。
60坪の土地の場合、建物は2階建てで、延床面積も60坪程度のアパートが建ちます。

延床面積が60坪のアパートは、約25平米のワンルームが8戸できるイメージです。
1部屋あたりの家賃が月7万円だとすれば、月56万円の収入となります。

なお、都内や都市部の場合は、50坪以下でもアパート建築が可能なハウスメーカーも多く存在するので、一度見積りをとってみることをおススメします。

木造や軽量鉄骨造のアパートの建築費相場は坪70～90万円程度です。
仮に坪80万円で60坪のアパートを建てた場合、建築費は4,800万円程度となります。

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2-3.戸建て賃貸

余っている土地が狭い場合、戸建て賃貸という選択肢もあります。
戸建て賃貸は、戸建てさえ建てばできるため、30坪以上あれば十分に可能です。

30坪の土地の場合、建物は2階建てで、延床面積も30坪程度の戸建てが建ちます。
木造2階建ての30坪を坪70万円で建てた場合、建築費は2,100万円程度です。
戸建て賃貸の家賃はエリアにもよりますが、1戸あたり10～18万円程度となります。

戸建て賃貸はアパートよりも投資額を抑えることができ、人によっては全額自己資金で行うことも可能なレベルです。
全額自己資金であれば借入金返済リスクがないため、片手間でもでき、副業に向いています。

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2-4.コインパーキング

コインパーキングも、副業に向いている土地活用といえます。
コインパーキングは建物投資を伴う土地活用よりも収入は低くなりますが、初期投資を抑えられることが魅力です。
また、最小単位として1台から行うこともできます。

コインパーキングで最も簡単にできるのは、「コインパーキング運営事業者に一括で借りてもらう方式」です。
一括で借り上げてもらえば、毎月、固定の賃料収入を得ることができます。

一括借り上げ方式には、「施設貸し」と「土地貸し」の2種類があります。
施設貸しは、土地所有者がアスファルト舗装までして運営事業者に貸し出す方式です。
施設貸しでは、精算機や看板、ロック板等の駐車場設備は運営事業者が持ち込みます。
アスファルト舗装の相場は「1.7万円／坪」程度となります。

一方で、土地貸しは土地所有者がアスファルト舗装もせずに貸し出す方式です。
土地貸しは、初期費用がゼロ円で行うことができます。
初期投資を一切行いたくないのであれば、土地貸しがおススメです。

ただし、賃料は施設貸しの方が土地貸しよりも高くなります。
理由としては、施設貸しであれば運営事業者のアスファルト舗装の費用負担を軽くすることができるためです。

2-5.カーシェアスペース

カーシェアスペースとは、カーシェア用の車を停車するスペースを貸し出す土地活用です。
自宅のカーポートも貸し出すことができるため、副業的にできる土地活用の一つとなります。

自宅のカーポートをカーシェアスペースに貸し出す人は、自家用車を手放してから行う人が多いです。

自家用車を手放せば、自動車税や車検代等の維持費用を無くすことができるというメリットがあります。

シェアカーが空いていれば、自分でもシェアカーを利用することができます。
車の利用頻度が少ない人は、保有するよりも必要なときだけシェアカーを使い、カーシェアスパースの賃料収入を得た方がプラスになります。

2-6.コレクティブハウス

コレクティブハウスとは、スウェーデンやデンマーク等の北欧が発祥の賃貸物件のことです。
完成系はシェアハウスと同じですが、計画から竣工までの成り立ちが異なります。

コレクティブハウスは、建物を建てる前に居住者組合という入居者の集まりを作る点がポイントです。
土地所有者は、居住者組合に対してあらかじめ確保したい投資利回りを伝えておきます。

居住者組合が伝えられた利回りを確保しながら、自分たちで住みたい家を設計していきます。

居住者組合には自分たちが払える家賃の希望額があり、土地所有者には確保したい利回りがあるため、そこから自ずと建築費が決まっていきます。

【コレクティブハウスの建物投資額】

コレクティブハウスは竣工前から入居者が確定しているため、空室の心配がない点がメリットです。

竣工後に空室が発生しても、居住者組合の人たちが仲間内で新しい入居者を呼んでくるケースが多いため、空室もすぐに埋まります。

また、土地所有者は建物設計に関わることもないため、着工前に設計者との打ち合わせ等の仕事が発生することもありません。
竣工後の利回りも確保されることから、安心して投資をすることができます。

一方で、シェアハウスとなると、建物ありきで投資を行うことになります。
竣工後、全室が埋まるかどうかわかりませんし、予定通りの賃料収入が得られるかどうかも未確定です。

土地所有者は、着工前に設計者と打ち合わせを重ねなければならず、企画コンセプトが重要なシェアハウスは十分な研究も必要であり、副業的に行うには厳しいといえます。

コレクティブハウスは、竣工前も竣工後も、土地所有者はほぼ何もする必要がないことから、副業に向いています。

2-7.借地事業

借地事業とは、建物所有目的の人に土地を貸し、地代収入を得るといった土地活用です。
建物投資は不要となるため、初期投資をゼロ円で始めることができます。

また、建物所有者ではないことから、建物の固定資産税や損害保険料も発生せず、修繕対応も必要ありません。
借地事業は、借地人が行った建物投資を回収する必要があり、撤退リスクが極めて低いです。

借地事業の中で、特におススメなのが事業用定期借地です。
定期借地権であるため、契約期間終了後に確実に土地が戻ってきます。

事業用定期借地権の年間地代の相場は、「相続税路線価で求めた土地価格の6％程度」です。
事業用定期借地権は条件の良い土地でないとなかなか話が来ませんが、土地所有者がほぼ何もせずに安定収益を得ることができるため、副業向きといえます。

まとめ

いかがでしたか。
副業で行う土地活用について解説してきました。

副業に向いた土地活用は、「初期投資額が比較的少ないこと」、「収益が安定していること」、「賃貸経営の難易度が低いこと」の3つの要件を兼ね備えているものが適切です。

どんな活用法が良いのか迷っている方は、一度「HOME4U 土地活用」で様々な活用法のプランを比べてみてください。
皆さんの理想にぴったりの活用法が見つかることを願っています。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット