土地の名義変更はいつ・どうやって変更するの？手続きまでの流れを解説

相続などで引き継いだ土地は、土地の所有者の名義が変わります。2024年（令和6年）4月から、相続によって不動産を引き継いだ場合は、相続を知ってから3年以内に名義変更をすることが義務になりました。本記事では、土地の名義変更が必要なケースと、全般的な流れについてやさしく解説しています。

1.土地の名義変更が必要な４ケース

土地の名義変更とは、正式には「所有権移転登記」と言い、土地の所有者が変わった時に行います。土地の名義変更手続きは法務局で行います。

土地の名義変更（所有権移転登記）が必要になるのは、主に相続　売買　贈与　離婚の4つです。この中で、相続のみは、2024年の法改正により、発生を知った日から相続3年以内に登記申請をしないと、10万円以下の過料が発生する可能性があります。

所有者の名義変更をしないままでいると、不動産登記簿上は、その土地は前の所有者のままであり、第三者が見たときに、土地の権利は前所有者に権利があると判断されてしまいます。

その結果、土地を売却できない・土地を担保にできない・相続税の控除が受けられない・権利関係をたどるのがむつかしくなる・空き家の処分ができない・固定資産税の請求が前所有者に行くなど、不動産に関したトラブルが起きやすくなります。土地の所有者が変わったら、なるべく早く名義変更を済ませるようにしてください。

【参照：法務局】

2.土地の名義変更をする4つの流れ

土地を名義変更するときの、全体の流れを４つに分けて解説します。

2-1.土地の名義変更をする必要性が発生する

土地の所有者が変わる原因が発生したら、古い所有者から、新しい所有者へと所有権の移転をします。以下は、名義変更の発生理由と、変更手続きをするタイミングです。

上記以外にも、2026年（令和8年）4月1日からは、不動産所有者は、住所や氏名（引っ越し・転勤・結婚・縁組等も含む）に変更があった日から２年以内に、その変更内容の登記申請が義務化されます。

【参照：令和３年の不動産登記法の改正】

2-2.登記変更に必要な書類を準備する

土地の名義変更手続きは、土地があるエリアの法務局で行います。登記申請に必要な書類は、名義変更の発生理由によって変わるので、注意してください。書類の提出先によっては、発行日から3～6カ月以内などの期限をつけていることがありますので、名義変更の手続きを行う段になってから用意するようにしてください。相続・贈与・離婚・売買のどのケースでも、必ず必要なのが身分証明書です。

身分証明書は、マイナンバーカード・運転免許証・住民基本台帳カード・パスポートなどの、顔写真が付いたものを用意できる方が、手続きがスムーズです。顔写真なしの証明書には健康保険証・年金手帳・介護保険被保険者証・医療費受給者証などですが、複数枚の提示が必要です。

必要書類を役所などで発行してもらうには、1通あたりの手数料が発生します。自治体によって現金払い・キャッシュレス決済などの仕組みが違いますので、事前に確認してください。ケースごとの必要書類は３章で解説しています。

2-3．登記申請書の作成をする

すべての必要書類が揃ったら、登記申請書の作成をします。以下は、法務局が提供する記入例のPDFです。申請用紙は、法務局サイトにある登記申請書をダウンロードしたもの、またはA4用紙に自筆でも問題ありません。

【参照：法務局　登記名義人住所・氏名変更登記申請書（氏名変更の場合）　記載例】

上記例を参考にして、記入をしていきます。申請用紙に記入不備があると受け付けてもらえないので、このような書式に慣れていない方は、司法書士などの専門家に依頼することも検討してください。

2-4.法務局に登記申請書・必要書類を提出する

必要書類と申請書の準備が出来たら、名義変更をする土地の管轄の法務局に申請します。申請方法は、窓口・郵送・オンラインがあります。名義変更がされると、登記完了証が発行されますので、ご自身の名前になっているかを確認してください。これで名義変更手続きは完了です。

名義変更が完了すると、売買などを含めたあらゆる土地活用ができるようになります。受け継いだ土地を活用するのであれば、まずは、どのような活用方法があるのかを確認するところからがスタートです。ご所有の土地の活用方法は、NTTデータのグループ企業「NTTデータ・ウィズ」が運営する「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご活用いただくと、大変に便利です。

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3.ケース別：土地の名義変更に必要な書類

名義変更の申請書には、一緒に添付する必要書類があります。以下は本記事で紹介している4ケースごとの必要書類です。申請者の諸事情によって、必要な書類が増えることもあるので、心配な方は司法書士に依頼してしまう方がスムーズです。

3-1.相続

遺言書のない一般的な相続を例にすると、土地の名義変更に必要な書類は、以下の通りです。

弁護士や税理士が相続手続きをする場合は、必要書類を「いつまでに何枚を取ってきてください」と依頼されますので、それまでに準備をしておいてください。遺言書がある場合は、遺産分割協議書の代わりに遺言書が必要書類になります。

上記の中で最も大変なのは、故人の相続関係を証明する戸籍一式です。故人が亡くなった時の戸籍からさかのぼって出生時の戸籍までそろえる必要があります。高齢者の場合、コンピューターによる処理がされていなかった時代の情報もあるため、各役所で手作業による照会をしてもらう必要が出てくることがあり、書類取得までに時間がかかります。

各必要書類は1通400～750円（地方によって違いあり）ですが、遠隔地にあるために窓口対応ができない場合は、定額小為替で支払います。弁護士や税理士に依頼すると、代理人として必要書類を請求できるようになるため、すべての書類を準備してもらえます。

相続人が多いケース、遺産分割協議が順調に進まない可能性があるケース、相続税支払いや名義変更までの時間が限られているケース、相続人が仕事で忙しいケースなどは、はじめからプロに依頼してしまう方が相続も名義変更もスムーズになる傾向があります。

※弁護士は登記手続きができますが、税理士には登記手続きの権限がないため、必要書類と申請書をそろえてもらったうえで、名義書き換えをする本人が自分で法務局に出向くことになります。

3-2．贈与

贈与による土地の名義変更をする場合は、贈与者と受贈者が、それぞれ必要書類を用意します。名義変更の申請は、土地を贈与する側とされる側が共同申請するのが一般的ですが、受贈者からの単独申請も可能です。

※戸籍附表は、住民票と現住所が違う場合のみ必要です。

贈与の契約書作成は、必要事項が書いてあれば個人の作成した手書きのものでも問題ありません。作成した贈与書類には、収入印紙を貼っておく必要があります。作成後、贈与者と受贈者の双方で契約書の写しを保管するようにしてください。

提出する必要書類の中に身分証明書はありませんが、自治体によっては名義変更の申請をするときに、提示を求められることがありますので注意してください。司法書士などの専門家に依頼をする場合も、依頼時と委任状の作成時に身分証明書の提示が必要です。

【参照：国税庁　土地贈与契約書】

3-3.離婚

離婚による財産分与で土地の名義変更をする場合は、協議離婚か裁判離婚か必要書類が変わります。

戸籍謄本は籍が抜けて「離婚済」である記載が必要ですので、離婚届けが受理されてから取得してください。また、離婚裁判・協議で名義変更をする合意が取れても、その土地を担保にしてローンを組んでいた場合は、先に金融機関に所有者が変わることを伝え、新名義者でのローン組み換えを承諾してもらわないと、名義変更ができませんので注意してください。

3-4.売買

土地の売買による名義変更に必要な書類は、売り主と買い主で違います。売買の場合、契約日に司法書士が同席し、物件の代金を決済し、引き渡したタイミングで名義変更手続きを行うのが一般的です。

本人確認書類は、取引時に司法書士が本人確認を行う際に使用しますので、かならず持参してください。買い主の印鑑証明書は、住宅ローン融資を受けるときには必要ですが、現金一括購入する場合は不要です。

契約日当日にはすべての書類がそろっている必要があり、万が一不備があると、「購入意思がない」契約不履行とみなされて、違約金が発生する可能性がありますので注意してください。

4.土地の名義変更で発生する税金や費用

土地の名義変更により、税金や費用が発生します。どのようなケースであっても、必ず必要になるのが以下の3種の費用です。

名義変更当事者の諸事情によって、必要な書類に違いが生じることがあります。土地の名義変更の必要性が発生した場合には、かならず税金と法務の専門家に相談・確認をしてください。

4-1.登録免許税

登録免許税とは、名義変更をしたときに発生する税金です。法務局で申請するときに、登記申請書に、税額相当分の収入印紙を貼り付けて提出すると、納税したことになります。

各ケースの税率は以下のとおりです。

登録免許税は、土地と建物それぞれに課税されます。土地に住居などの上物があり、その建物も引き継いだ場合は、土地建物両方の登録免許税がかかります。家屋が古く、評価額がない場合は法務局が設定した基準額を当てはめて計算されます。

【参照：不動産登記における評価額のない建物の課税標準について】

4-2.必要書類の取得費など

本記事2章にある、さまざまな必要書類の取得費がかかります。書類1通につき400～750円相当が発生しますが、必要枚数が多いと、まとまった金額になることもあります。郵送の場合は切手代、窓口に行く場合は交通費も発生します。

特に、相続で土地の名義変更をする場合、遺産分割協議に参加する人数が多い場合は、必要な枚数がすべてそろうまでは名義変更ができません。故人が引っ越しなどを繰り返していた場合、さかのぼって戸籍を全て取得するまでに、かなりの時間がかかることがあります。1つのさかのぼり戸籍を郵送でした場合、往復で2週間程度を見ておく必要があります。

4-3.司法書士に支払う報酬

土地の名義変更手続きを専門家に依頼する場合は、報酬が発生します。専門家とは、弁護士・税理士・司法書士のことです。名義変更手続きだけであれば司法書士、それ以外に煩雑な手続きで作成書類が必要な場合は、弁護士か税理士に依頼することも検討してください。

金額はエリア・事務所の規模・依頼内容によって違いがありますが司法書士の報酬めやすとして、3～10万円程度であれば、相場の範囲内といえます。

専門家への支払い報酬額は安価とは言えませんが、プロは、数多くの公的書類の作成を行なってきていますので、ミスや不備が起こる可能性が著しく低いと言えます。ご自分で手続きをすればコストを抑えることはできますが、記載漏れや書類不備などにより、想定よりも手間暇がかかる可能性があります。

5.土地の名義変更に関したよくある5つのギモンQ&A

土地の名義変更に関した、よくある疑問を5つにまとめました。

Q1：土地の名義変更は自分でできますか？

A:できます。しかし、ケースによってはプロに依頼した方が良いこともあります

土地の名義変更手続きは、ご自分でもできますし、専門家に依頼することもできます。ご自分で手続きをする場合は、必要書類を集める・手続き内容を確認するなどのために、ある程度の時間を取ることになります。また、書類に不備があれば、ご自分で修正をする必要があります。

確実にスピーディに手続きを済ませたい場合は、費用が発生しても専門家に依頼する方がスムーズです。不動産登記の名義変更だけであれば司法書士、遺産相続や離婚に法的な内容が含まれているなら弁護士、税金に関したことに不安があるなら税理士への相談が適しています。

Q2:土地の名義変更はいつまでにすればよいでしょうか

A：相続は発生から3年以内　令和8年からはその他のケースも義務化されます

2024年（令和6年）4月から、相続登記の申請が義務化されていますので、相続によって土地を引き継いだ方は、相続が発生したことを知った日から3年以内に登記申請をすることが義務付けられています。

義務化前に起きた相続に関しても、2027年（令和9年）3月31日までに名義変更を完了しておく必要があります。理由もなく変更をしなかった場合は、10万円以下の過料が発生する可能性があります。

続いて、2026年（令和8年）4月1日からは、相続以外の理由による不動産所有者の変更登記も義務化されます。土地建物などの所有者は、住所や氏名に変更があった日から２年以内に、変更の登記申請をしなければならなくなります。それ以前に起きた変更であっても、変更登記をしていない場合は、2028年（令和10年）3月31日までに変更の登記申請をすることが義務づけられます。

【参照：法務省】

Q3：親が亡くなった後、名義変更をしていないで実家に住んでいます。

A：発生から3年以内に名義変更をしないと過料発生の可能性あり

従前までは、土地の所有者が変わっても、不動産登記の名義変更は任意であり、とくに期日が設けられていませんでした。そのため、実質上は「しなくても良い」状態になっており、その結果、登記簿を見ても所有者が分からない土地が増え、空き家をはじめとする社会問題となっています。

これらの問題解決のため法律が改正され、2024年（令和6年）4月より、これまで任意だった相続登記は、現在では義務化されています。そのため、現在お住まいの実家（親から相続した土地家屋）の相続を確認した日から、3年を経過しても名義変更が行われていない場合は、義務違反とみなされます。

法改正される前に相続が起きたこと場合でも、2027年（令和9年）3月までに名義変更を完了させておく必要があります。特に理由もなく名義変更をしなかった場合は、義務違反となり10万円以下のペナルティが発生することがあります。

Q4:土地の名義変更をしないままでいるとどうなりますか？

A:2024年4月以降からは義務違反になります。

2024年（令和6年）4月以降からは相続税が、2026年（令和8年）4月1日からは、相続以外の理由による不動産所有者の変更登記も義務化されます。期限内に名義変更が行われなかった場合は、特別な理由がない限り過料（行政上の秩序維持のために違反者に制裁として金銭的負担を課す）の対象になり、支払い義務のために、財産差し押さえなどの強制執行が行われます。

【参照：検察庁　財産刑などの執行】

Q5:土地の名義変更は誰に依頼すればよいですか？

A：名義変更後の活用方法も含めてプロに相談することをおすすめします。

「登記」の手続きができるのは、弁護士と司法書士の2者のみです。以下は、2者の業務分野と、対応してくれる内容についてまとめたものです。

司法書士は登記などの公文書に関した専門家ですので、土地の名義変更だけで、他に法的トラブルの可能性がなければ、司法書士に依頼するのが良いと言えます。

しかし、司法書士にはトラブル仲裁などの権限がありませんので、名義変更を予定している土地に、法的な対応が必要だと思われる場合は、はじめから弁護士に依頼するのが良いと言えます。

また、上記にはありませんが、相続税の申告業務は税理士にしかできませんので、土地の名義変更のときに相続税が発生する場合は、税理士と司法書士に分けて依頼することになります。

どの専門家も、無料相談や有料相談（平均的に1時間5,000円程度）がありますので、確認が必要だと思われることは、プロの判断を確認してから動くようにしてください。

土地の名義変更が完了したら、受けついだ土地で土地活用ができるようになります。まずは、所有者になったらどのような土地活用ができるのか、最適な活用方法にはどのようなものがあるのかを、確認してみてください。

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