【初心者向け】不動産相続手続きと必要書類一覧

1.不動産相続に必要な手続き

1-1.【手順①】死亡届の提出

死亡届は、亡くなった事実を知った日から7日以内（国外で死亡した場合は、3カ月以内）に提出しなければなりません。

手続きする人は、亡くなった人の親族や同居人、後見人などです。

市役所で入手した届書に必要事項を記入し、死亡者の死亡地・本籍地もしくは届出人の所在地である市役所に提出します。

参考：法務省「死亡届」

1-2.【手順②】遺言書の確認・遺言書の検認

死亡届を提出したら、ただちに遺言書の有無を確認します。遺言書の有無により手続き方法や必要書類が変わるため、速やかな確認が必要です。

相続は、遺言書があるなら原則遺言書の内容に沿って行われます。

遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の３つがあり、このうち自筆証書遺言と秘密証書遺言は、家庭裁判所で検認しなければなりません。

検認せずに勝手に遺言を開封した場合、5万円以下のペナルティが課されることがあります。

都道府県別の公証役場一覧は、以下日本公証人連合会のホームページで確認できます。

参考：日本公証人連合会「公証役場一覧」

1-3.【手順③】法定相続人の確認

法定相続人とは、被相続人の財産を相続できる人のことです。

遺言書がない場合、被相続人の出生時から死亡時までの一連の戸籍謄本を取得し、親族関係にあたるすべての人を洗い出すことで法定相続人を調べられます。

1-4.【手順④】相続財の産調査

法定相続人の確認と並行して、被相続人の財産を調査します。

財産は、不動産や預貯金などプラスの財産のほか、借入金や未払いの税金・医療費などマイナスの財産もすべて相続対象です。

また、以下もみなし財産（被相続人の死亡をきっかけに受け取れる財産）として課税対象となります。

なお、相続対象に不動産が含まれているかどうかは市区町村から届く固定資産税の納税通知書で確認できます。

通知書が届く時期は自治体によりまちまちですが、4月から6月に交付されることが一般的です。

1-5.【手順⑤】遺産分割協議

遺言書がない場合は、「遺産分割協議」により相続人全員で財産の分割方法について話し合います。

遺産分割協議は、必ず相続人全員で実施しなければなりません。

相続人の中に未成年者がいる場合は、代理人を立てて参加する必要があります。

遺産分割に関することは、こちらの記事で詳しくまとめていますので、併せてご確認ください。

また、以下記事では不動産を兄弟で円滑に相続する方法や使わない親名義の実家を処分する方法を詳しく解説しています。

1-6.【手順⑥】相続の限定承認・放棄の申述

相続人は、被相続人の財産を相続するかどうか選ぶことができます。

被相続人に負債が多いなら、限定承認または相続放棄することも可能ですが、その場合相続の開始があったことを知った日から3カ月以内に家庭裁判所に申し出なければなりません。
もし、期間内に手続きをしなかった場合は単純承認したものとみなされます。

相続の承認と放棄に関する詳細および管轄の裁判所については、以下記載の裁判所のホームページをご確認ください。

参考：裁判所「相続の放棄の申述」
参考：裁判所「裁判所の管轄区域」

1-7.【手順⑦】準確定申告

準確定申告とは、被相続人が死亡した年の1月1日から亡くなった日までの所得の確定申告のことです。
被相続人が賃貸経営や個人事業などで確定申告を要する所得があったとき、相続人が被相続人に代わって手続きします。

また、限定承認により譲渡所得税が発生した場合も準確定申告の手続きが必要です。

準確定申告の詳細は、以下記載の国税庁のホームページをご確認ください。

参考：国税庁「納税者が死亡したときの確定申告(準確定申告)」

1-8.【手順⑧】遺産分割協議書の作成

遺産分割協議により財産を分割する場合、協議内容を書面に残さなければなりません。

遺産分割協議や協議書の作成に期限はありません。

ただし、相続税の申告期限が「被相続人の死亡を知った翌日から10カ月以内まで」と決められています。
これまでに遺産分割協議ができていなければ相続税が上がってしまう可能性があるため、10カ月を目安に作成しておくと良いでしょう。

1-9.【手順⑨】相続税の申告と納付

相続財産が基礎控除額を上回った場合、相続税を申告して納付しなければなりません。

納税義務者は、申告書を被相続人の死亡時における住所地の管轄である税務署長に提出します。
申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10カ月以内です。

また、相続税額は、各相続人がいくら相続したかによって変わります。詳しい計算方法や申告、納付に関する詳細は、国税庁のホームページをご確認ください。

参考：国税庁「相続税の計算」
参考：国税庁「相続税の申告と納税」

不動産相続に関わる相続税の概要や節税対策、生前対策について、以下記事で詳しくまとめています。

1-10.【手順⑩】相続登記

不動産を相続するなら、相続登記（名義変更）の手続きが必要となります。
登記の手続きを終えないと不動産の売却もできません。

1-10-1.2024年4月1日より相続登記の申請が義務化へ

2024年4月1日より、不動産相続における登記申請が義務化されます。

制度施行により、不動産を取得した相続人は所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
いずれも、正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下のペナルティ適用対象となります。
なお、制度開始前に相続が開始している場合においても3年間の猶予期間が設けられていますが、義務化制度の対象です。

制度の詳細は、以下専門サイトをご確認ください。

参考：東京法務局「相続登記が義務化されます（令和6年4月1日制度開始）」
参考：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

2.不動産相続手続きに必要な書類と入手場所

2-1.「登記手続きに関わる必要書類」について

登記手続きは、遺言書の有無により必要書類が異なります。

以下は、遺言書の有無に関わらず共通して必要な書類の一覧です。

各種証明書の手続き請求については、以下の法務局のホームページをご確認ください。

参考：法務局「各種証明書請求手続」

上記の書類がそろったら、不動産登記の変更を法務局に申請します。
不動産登記には、専用の申請書が必要です。申請書の種類や作成方法については、以下記載の法務局のホームページで確認できます。

参考：法務局「不動産登記の申請書様式について」

なお、申請先の各法務局の所在地は、以下法務局の専用ホームページをご確認ください。

参考：法務局「管轄のご案内」

2-1-1.遺言による相続の場合に必要な書類

被相続人の遺言に従って法定相続人が不動産相続した場合、必ず用意しなければならない書類に加えて遺言書が必要です。

2-1-2.遺産分割協議による相続の場合に必要な書類

遺産分割協議によって相続する場合、共通で必要な書類のほか遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書を用意します。

2-2.相続税申告手続きに関わる必要書類

相続税申告手続きに必要な書類と入手場所、費用は以下のとおりです。

各種証明書の手続き請求については、以下の法務局のホームページをご確認ください。

参考：法務局「各種証明書請求手続」

上記に加え、相続税の申告書が必要となります。相続税の申告書は、最寄りの税務署の窓口もしくは国税庁のホームページからダウンロードが可能です。

申告書の作成や各税務署の所在地は、以下記載のリンクから確認できます。

参考：国税庁「相続税の申告書等の様式一覧（令和5年分用）」
参考：国税庁「税務署の所在地などを知りたい方」

3.不動産相続に強い会社の選び方