【基本を解説】不動産相続で、トラブルを避けるためにできる生前対策6選

1.不動産相続でよくあるトラブルと生前にできる対策6選

1-1.不動産の取得者を誰にするかで揉める

以下の相続状況では、不動産の取得者を誰にするかで揉めることがあります。

• 相続財産のほとんどが不動産の場合
• 複数人が不動産を相続したがる場合
• 不動産を誰も相続したがらない場合

特に、不動産を誰も相続したがらない状況では、空き家になってしまう可能性が高まるため注意が必要です。
空き家のまま放置をすると、固定資産税・都市計画税の軽減措置が適用されなくなります。

1-1-1.【対策①】生前贈与を行う

生前贈与の大きなメリットは揉め事を避けられる点です。
自分の意思に沿って財産を渡したい人に渡せることから、贈与者および受贈者のどちらも納得感が高くなります。

また、建物のまま贈与したほうが現金を贈与する場合よりも評価額を下げられる場合もあり、贈与税の節税にもつながります。

ただし、必ずしも節税ができるわけではない点と、不動産取得税や登記費用、税理士への報酬などのコストがかかる点には注意が必要です。

以下記事では、土地・不動産の生前贈与について詳しく解説しています。

1-1-2.【対策②】遺言書を書く

遺言書の効力はかなり強いため、遺言書で不動産の相続人を指名すれば揉め事を避けられます。

しかし、遺言書を書く際は一定の方法に則って体裁を整えなければならない点や、被相続人の意向で継承が決まり相続人の意向が反映されない点は難点です。

不動産相続で相続人の希望がある場合、話し合い合意を得たうえで遺言書を作成すると良いでしょう。

1-2.不動産の分割方法で揉める

相続財産のほとんどが不動産の場合、不動産の分割方法で揉めるケースがあります。

不動産は、次の4つの方法で分割可能です。

どの方法にもメリット・デメリットがあるため、十分に検討することが大切です。
なお、不動産を分割すること自体がトラブルの原因となる場合もあります。

以下記事では、遺産分割方法について詳しく解説していますので、併せてご確認ください。

1-2-1.【対策③】不動産はなるべく分割しない

不動産は、なるべく分割せず相続することをおすすめします。
不動産は現金に比べて分割しにくい財産のため、分割することでトラブルに発展しやすくなるからです。

しかし、分割せずに1人に渡してしまうと遺留分を侵害する恐れがあります。

遺留分とは、一定の相続人に最低限保障された財産の取り分です。遺留分を引き渡すように要求されると、遺言書があった場合でも対抗できません。

1-3.相続税の負担が大きくなる

不動産の評価額により、相続税の負担が重くなることがあります。
相続税は、現金一括納付が原則です。

なお、期限までに支払えない場合は延滞税がかかります。

1-3-1.【対策④】不動産を新設した法人の所有にする

相続税の節税対策として、不動産を新設した法人の所有にする方法が考えられます。
新たに作った法人が不動産を所有すると、3年後には不動産の評価額を安くできるのです。

＜図　法人設立による不動産評価額の変化＞

不動産の評価額が安くなれば、その分相続税額も下げられます。

ただし、場合によっては逆に相続税が増えたり、税務署に法人として認められなかったりとトラブルに発展する可能性があることは欠点です。

1-4.家屋を解体すると固定資産税が高くなる

家屋を使用しない場合、解体して更地に戻そうと考える人もいるでしょう。

しかし、家屋を壊して更地にすると、固定資産税が高くなってしまいます。

住宅として使用する家屋が建っている場合、相続税の計算に用いる評価額は最大1/6減額されますが、更地にした場合は減額措置が適用されなくなるためです。

1-4-1.【対策⑤】活用法を考えてから解体する

家を解体する前に、活用を考えるという対策もあります。

もしかしたら、実家にそのまま住みたい相続人が現れたり、賃貸物件として貸し出したりできるかもしれません。
建物を残して活用するのが難しければ、更地にした後の活用方法を検討すると良いでしょう。

1-5.相続税申告を忘れる

相続税の申告を忘れてしまうケースもあります。

相続税の申告および納付は、相続があったことを知った日から10ヶ月以内にしなければなりません。
税務調査により申告漏れや申告内容に不備があると、追徴課税や延滞税がかかります。

日常生活では行わない手続きであるため、忘れないように注意しましょう。

1-5-1.【対策⑥】相続税申告で困ったら税理士に相談する

相続税の申告にまつわることは、税の専門家である税理士に相談することが賢明です。
税理士に相談することで、相続税の算出に必要な書類集めから煩雑な計算、相続税の申告まで一任できます。

また、相続財産が多い場合、生前に相談しておけば相続開始前にできる節税対策についてアドバイスをもらうことも可能です。

2.不動産相続の生前対策の相談先