土地活用の利回りは？活用法別の相場と収益アップ8策を大公開！

土地活用を検討している方は、利回りがどうなるのか気になりますよね？
土地活用は大きな投資を伴いますので、相応の利回りを期待したいところです。

元々土地を持っている人の場合、投資は基本的に「建物のみ」となるため、利回りは主に「賃料相場」と「建築費」によって決定されます。

土地の投資を必要としない土地活用では、一般的な不動産投資の利回りは参考にならないという点には注意が必要です。

そこでこの記事では、既に土地を持っている方に向け、「土地活用の利回り」に関して、

• 利回りの種類と計算方法
• 活用法ごとの相場
• 利回りを上げる方法

などを紹介していきます。

なお、土地活用で理想の収益を得るためには、検討段階で複数の土地活用会社の「土地活用プラン」を比較することが重要です。
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1.利回りの種類と計算方法

まずは「そもそも利回りとは？」という基本情報をお調べの方のために、利回りの種類とその計算方法について、以下の4点を解説します。

1. (1)表面利回り
2. (2)NOI利回り
3. (3)キャッシュフロー利回り
4. (4)土地を持っていない人の利回りとの違い

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.表面利回り

利回りの一つに、「表面利回り」があります。
表面利回りとは、年間家賃収入を建物投資額で割って求めます。

元々土地を持っている人の場合は、分母の投資額は建物価額に相当します。
表面利回りは、計算が簡単で分かりやすいという点がメリットです。
一方で、年間支出が全く考慮されておらず、実態がわからない点がデメリットとなります。

表面利回りは実態を正確には表していないことから、あくまでも参考レベルに留めておくことがポイントです。

1-2.NOI利回り

利回りの中には、「NOI (エヌオーアイ：Net Operating Income)利回り」と呼ばれる利回りも存在します。

NOI利回りは、機関投資家や海外の投資家も用いる国際標準的な不動産の利回りです。
日本語では実質利回りとも呼ばれることがあります。

NOIは年間の家賃収入から、以下のような支出を差し引いたもので計算されます。

【NOIを求めるときの費用】

NOIは全ての支出を含めるのではなく、「借入金の返済額」や「減価償却費」、「大規模修繕費」を含まない点がポイントです。
NOI利回りは、「物件の稼ぐ力」を表した数値となります。

NOI利回りは物件の収益力がわかる点がメリットです。
それに対して、簡単には計算できない点がデメリットとなります。

NOIを求めるときの費用の合計は、家賃収入に対して「15％～30％程度」であることが一般的です。
そのため、表面利回りがわかっていれば簡易的にNOI利回りを求めることもできます。

例えば表面利回りが7％の物件であれば、NOI利回りは以下のように概算値を求めることが可能です。

1-3.キャッシュフロー利回り

利回りの中には、「キャッシュフロー利回り」というものも存在します。

キャッシュフロー利回りには厳密な求め方はなく、NOIから「借入金の返済額」や「税金」等を控除したものを投資額で割って求めることが多いです。
キャッシュフローとは、最終的な手残りのことを指します。

「借入金の返済額」や「税金」についても、家賃収入に対してある程度の目安が存在します。
各支出の目安は以下の通りです。

家賃収入に対して、借入金の返済額は50％程度、税金は5～7％程度が目安となることから、キャッシュフローは家賃収入に対して13％～30％程度となります。

例えば、キャッシュフローが家賃収入の30％とした場合、表面利回りから概算されるキャッシュフロー利回りは以下のようになります。

【表面利回りからキャッシュフロー利回りの概算値を求める方法】

1-4.土地を持っていない人の利回りとの違い

土地を持っていない人の利回りとの違いは、分母に土地価額を含めるかどうかの差です。

土地を持っていない人の利回りの場合、投資額に土地価額が含まれる点がポイントとなります。
分母の土地価額の影響は大きく、土地を持っていない人の利回りは、立地が良い(土地価格が高い)場所ほど低くなります。

参考までに、全国のワンルームマンションの「土地を持っていない人のNOI利回り(投資家の期待利回り)」を以下に示します。

出典：一般財団法人日本不動産研究所「第44回不動産投資家調査(2021年4月現在)」

土地を持っていない人の利回りは、上表のように立地に良いエリアほど低いことがわかります。

一方で、土地を持っている人の利回りは立地が良いエリアほど高い傾向にありました。
そのため、利回りは土地を持っている人と持っていない人では考え方を分ける必要があり、リスクとリターンは以下のような関係が成り立ちます。

2.土地活用種類別利回り相場

「土地活用」と一口に言っても、アパート経営や店舗など様々な活用法があり、利回りの相場にも幅があります。
本章では、土地活用種類別の「表面利回り」の相場について、以下の4点を解説します。

1. (1)アパートの利回り
2. (2)マンションの利回り
3. (3)戸建て賃貸の利回り
4. (4)店舗の利回り

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.アパートの利回り

主な都府県のアパートの表面利回りは、下表の通りです。

アパートの賃料出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「2019年報マーケットウォッチ」
公益財団法人近畿圏不動産流通機構「2019年度・近畿圏年刊市況レポート」

【求め方】

※年間賃料坪単価は専有面積当たりの賃料坪単価です。アパートは延床面積と専有面積がほぼ同じであるため、延床面積当たりの建築費の坪単価を90万円／坪と想定した上で計算しています。

2-2.マンションの利回り

マンションの表面利回りは下表の通りです。

マンションの賃料出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「2019年報マーケットウォッチ」
公益財団法人近畿圏不動産流通機構「2019年度・近畿圏年刊市況レポート」

【求め方】

※年間賃料坪単価は専有面積当たりの賃料坪単価です。延床面積当たりの単価を坪100万円とし、専有面積当たりの建築費を坪130万円で想定しています。

2-3.戸建て賃貸の利回り

戸建て賃貸の表面利回りは下表の通りです。

戸建ての賃料出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「2019年報マーケットウォッチ」
公益財団法人近畿圏不動産流通機構「2019年度・近畿圏年刊市況レポート」

【求め方】

※年間賃料坪単価は専有面積当たりの賃料坪単価です。戸建て賃貸は一棟貸しであるため延床面積と専有面積は同じとし、延床面積当たりの建築費の坪単価を75万円／坪と想定した上で計算しています。

2-4.店舗の利回り

店舗の表面利回りは下表の通りです。

店舗の賃料出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「2019年報マーケットウォッチ」
公益財団法人近畿圏不動産流通機構「2019年度・近畿圏年刊市況レポート」

【求め方】

※店舗の賃料は、店舗事務所のうち建物全部から抜粋しているため、一棟貸しの店舗を想定しています。
年間賃料坪単価は専有面積当たりの賃料坪単価です。

一棟貸しであるため延床面積と専有面積は同じとし、延床面積当たりの建築費の坪単価を95万円／坪と想定した上で計算しています。

3.駐車場利回りの求め方

この章では、駐車場利回りの求め方について解説します。
駐車場利回りを求めるために、以下のような駐車場を想定します。

【前提条件】

土地を持っていることを前提とし、初期費用を求めます。

初期投資額の相場と想定地の概算額は、下表の通りです。

次に年間収益を求めます。

以上より、駐車場経営のNOI利回りを求めます。

元々土地を持っている人であれば、駐車場は初期投資額が少なくて済みますので、投資をすぐに回収できることになります。

尚、駐車場経営は、アスファルト舗装を未舗装の状態で駐車場運営会社に貸し出す「土地貸し」方式もあります。

土地貸しは賃料が低いというデメリットがありますが、土地貸しを選択すれば初期投資額をゼロ円で駐車場経営をすることも可能です。

4.土地活用で利回りを上げる8つの方法

前章までで基本知識を押さえていただきましたので、この章ではさらにステップアップし、「土地活用で利回りを上げる8つの方法」を紹介していきます。

1. (1)複数の土地活用アイデアを比較する
2. (2)空室リスクの低い事業を選ぶ
3. (3)建築費を抑える
4. (4)小さな間取りを選択する
5. (5)店舗を1階に誘致する
6. (6)管理費を抑える
7. (7)一棟貸しは小修繕を借主負担とする
8. (8)借入金を少なくする

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

4-1.複数の土地活用アイデアを比較する

土地活用で利回りを上げるには、土地活用を始める前の段階で、「複数の土地活用アイデアを比較する」ことが欠かせない鉄則です。

土地活用はアパートだけでなく、マンション、戸建て賃貸、店舗、駐車場、倉庫、ビル、高齢者施設等の様々な活用方法があります。

家賃は用途にもよって異なりますので、自分の土地でアパート以外の活用方法ができないか、しっかり確認することをおススメします。

土地活用の用途は、主に「土地の利用規制」と「賃貸需要」の2つで決まります。
土地の利用規制とは、都市計画法や建築基準法、各自治体の条例等で定められた制限のことです。

アパートのような低層の住宅は比較的どこでも建てることができますが、マンションや店舗はどこでも建てられるわけではありません。
自分の土地に何が建てられるのかを判断するには、専門的な知識を要します。

また、仮に店舗が建てられたとしても借りてくれる人がいるかどうかという賃貸需要の問題もあります。
誰がいくらで借りてくれるかを試算するにも、プロの協力が必要です。

とはいえ、様々な土地活用のプロにどうやって探してどうやって相談したら良いのか、初めて土地活用を検討している方には見当がつかないですよね？

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土地の所在地や広さなど簡単な項目を入力するだけで、様々な土地活用の専門企業から

• どんなものが建てられるのか
• 建築費や初期費はいくらか
• 将来の収支計画がどうなるのか
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などをまとめた「土地活用プラン」の提案を受けることができます。

投資額の小さいものから大きいもの、収益性が低いものから高いものまで、幅広く活用プランを比べることで、自分の理想に合う土地活用が手間なく見つかるのがメリットです。

しかも、相談に対応してくれる専門企業やハウスメーカーは、長期実績のある優良企業だけが厳選されていますので、土地活用の実績やアイデアも豊富でアフターフォローも安心。
「社歴の浅い企業からの提案はちょっと不安だな…」という方にもおススメです。

土地活用の利回りを上げるには、最初に利回りの高い土地活用の選択肢を広げることが重要ですので、ぜひ「HOME4U 土地活用」で複数のプランを比較検討することから始めてみてください。

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4-2.空室リスクの低い事業を選ぶ

土地活用の利回りを上げるには、空室リスクの低い事業を選ぶこともコツです。
見た目上の利回りが高くても、すぐに退去が生じてしまうような土地活用を選ぶと実質的な利回りは低くなってしまいます。

空室リスクの低い事業は、退去された後、すぐに次の借主が同じ賃料で見つかりやすいという特徴があります。

例えば、アパートや賃貸マンションといった住居系の土地活用は、退去が発生してもすぐに次の入居者が同じ賃料で見つけやすいです。

それに対して、コンビニ等の店舗系の土地活用は、退去が発生すると次のテナントがなかなか決まらず、また、仮に決まったとしても賃料が大幅に下がってしまうことがよくあります。

コンビニのように撤退リスクが高く、かつ、後継テナントの賃料が大幅に下がるような土地活用は長い目で見ると利回りは低いです。

撤退リスクの低い土地活用と高い土地活用を例示すると以下のようになります。

事業系の土地活用は、景気変動に左右されやすく、住居系に比べると撤退リスクが高い傾向にあります。

4-3.建築費を抑える

土地活用の利回りを上げるには、建築費を抑えることがポイントとなります。
建築費を抑えるには、ハウスメーカーからVE・CD提案をしてもらうのが効果的です。
VEは「ブイイー」、CDは「シーディー」と読みます。

VEはValue Engineeringの略で、本質的な価値や機能を落とさずにコストを削減することです。
CDはCost Downの略で、仕様を落としてコストを削減することを指します。

ハウスメーカーから見積もりが提示された後、「VE・CD提案をしてください」と依頼すれば、ハウスメーカーから減額案を提示してくれます。
ハウスメーカーに減額案を提示してもらえれば、コストを削減するために自分で頭をひねる必要はなくなります。
「VE・CD」という専門用語を出すことで、メーカー側も「このお客様、念入りに調べているんだな」と思うので、きっとより気を引き締めて良い提案をしてくれることでしょう。

また、先方が提示してくるVE・CD提案であれば無理矢理コストを削減しているわけではないので、提案内容を採用すればすんなりと建築費を下げることができます。

VE・CD提案の依頼は、請負工事契約を締結する前に行うことがポイントです。
あらかた土地活用の方向性が決まった後に、もう一歩踏み込んで建築費を落とすためにVEやCDを行うことになります。

VE・CD提案の依頼は、もちろん無料です。
請負契約締結前は必ずVE・CD提案を依頼することをおススメします。

4-4.小さな間取りを選択する

住居系の土地活用で利回りを上げるには、小さな間取りを選択することがポイントです。
住居は小さな間取りの方が賃料単価は高くなるため、間取りは小さくした方が利回りも高くなります。
例えば、間取りを3LDKとするよりも1Kを選択した方が利回りは高いです。

小さな間取りは賃料単価が高くなるだけでなく、空室リスクも下がるというメリットがあります。

3LDKのような広い間取りは面積が広いため、賃料総額が高くなり、入居者の獲得が基本的に難しいです。

それに対して、1Kのような小さい間取りは面積が狭いため、賃料総額が低くなり、入居者を獲得しやすくなります。

そのため、空室が発生した場合に、次の入居者が決まりやすいのは小さな間取りである1Kの方です。
小さな間取りは空室期間も短く、かつ、賃料単価も高いため、総じて利回りが高くなります。

4-5.店舗を1階に誘致する

マンションのような土地活用で利回りを上げるには、店舗を1階に誘致することもポイントです。
1階に店舗があるようなマンションのことを、通称、「下駄履きマンション」と呼びます。

1階部分の店舗の賃料単価は、2階以上の住宅の賃料単価よりも高くなることが一般的です。
そのため、下駄履きマンションとすることができると、オールマンションとするよりも利回りを上げることができます。

また、1階にコンビニが入っているようなマンションは、単身者に人気が高い傾向です。
コンビニが1階にあるマンションに住みたがる単身者は多いので、空室が発生してもすぐに埋まるようになります。

4-6.管理費を抑える

土地活用の利回りを上げるには、管理費を抑えることもポイントです。
管理費(管理委託料)は、NOIを求めるための一つの費用でした。
そのため、管理費を抑えることでNOIが大きくなるため、NOI利回りも高くなります。

管理費は、管理委託方式を選択する際に発生する費用です。
管理委託方式とは、管理会社に管理を委託し、所有者は各入居者と直接賃貸借契約を締結するタイプの管理方式になります。
管理方式は、空室の状況に応じて賃料収入も変動するという点が特徴です。

住居系の物件の管理費の相場は家賃収入の5％程度ですが、好立地で賃料が高く、規模の大きな物件のような場合、1～3％程度となることもあります。
管理を委託する際は、管理費もしっかり交渉することがコツです。

尚、住居系の土地活用では、家賃保証型サブリースを選択すると利回りが低くなってしまいます。

家賃保証型サブリースとは、サブリース会社が一棟全体を借り上げ、各入居者へはサブリース会社が転貸するタイプの管理方式です。
家賃保証型サブリースは、空室状況に関わらず原則として賃料が固定であることが特徴となります。

家賃保証型サブリースは、満室想定時の80％～85％程度の賃料がサブリース会社から所有者に振り込まれます。

つまり、家賃の15％～20％程度の金額が管理委託料相当額としてサブリース会社に差し引かれるということです。

管理委託方式の方が家賃保証型サブリースよりも利回りを高くできますので、利回りを高くしたいのであれば、管理委託方式の方が望ましいといえます。

4-7.一棟貸しは小修繕を借主負担とする

老人ホームや保育園といった一棟貸しの土地活用をする場合、小修繕を借主負担とすることで利回りを上げることができます。

小修繕もNOIを求めるための費用です。
小修繕費用がなくなれば、NOIが向上し、利回りも上がります。

通常、建物の修繕費は所有者負担となりますが、一棟貸しの土地活用では借主が合意すれば小修繕を借主負担とすることもできます。

一棟貸しの場合、借主がその建物で事業を行っていることが多いので、小修繕を借主の費用負担とすることに応諾してくれるケースがよくあります。

小修繕が借主負担となれば、不具合が発生したときに建物所有者に承諾を得ることなく、借主の判断で迅速に修繕対応することができるからです。

一棟貸しの土地活用を行う場合には、小修繕の費用負担を誰にするか、しっかりと協議した上で賃貸借契約を締結することをおススメします。

4-8.借入金を少なくする

借入金を少なくすると、キャッシュフロー利回りを上げることができます。
キャッシュフロー利回りを下げてしまう最大の原因は、「借入金の返済額」です。

キャッシュフロー利回りは、投資家の資金力を反映した利回りになります。
仮に自己資金100％で投資をすれば、キャッシュフロー利回りは大きく改善されます。

同じ土地活用を行っても、自己資金の多寡によって最終的なキャッシュフロー利回りは変わってきますので、利回りを上げたいのであれば自己資金を十分に用意することがポイントです。

まとめ

いかがでしたか。
「土地活用の利回り」について、解説してきました。

土地活用で利回りを上げるには、「建築費を抑える」「管理費を抑える」といった8策がありましたが、中でも一番重要なのは「土地活用を始める前に、どの活用法が良いのかを幅広く比較検討する」ということでした。

ぜひ「HOME4U 土地活用」を使って、信頼できるプロから様々な活用法のプラン提案を受け、自分の条件や土地に合った活用法を見つけることから始めてみてくださいね！

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

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