【詳しく解説】30坪の土地に建てるアパートの建築費用と経営規模｜利回りシミュレーションと成功のコツ

30坪の土地をうまく活用したい！と思っても、「アパート経営は難しそう…」と考える方は意外と多いです。ですが、立地や形状によっては30坪であってもアパート経営は可能です。

今回は、30坪の土地に建てるアパートの建築費用を詳しく解説します。
加えて、可能な規模と部屋数から利回りのシミュレーションもしている内容です。
30坪規模のアパート建築の参考として、ぜひご一読ください。

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1.【構造別】30坪の土地に建てるアパート建築費用相場

アパートの建築費用は構造によって坪単価相場が変わってきます。アパートの構造に多く採用されるのは、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造です。この中でも、狭小地に建てるアパートの構造は、木造か鉄骨造が多くを占めます。

ここでは、構造別にアパート建築費用についてシミュレーションしてみます。

1-1.アパート建築費の構造別坪単価

アパートの建築費用は、坪単価相場で計算することで概算が可能です。構造別の坪単価相場を以下のようになっています。

【構造別アパート建築坪単価相場】

木造	77万～100万円/坪
鉄骨造	軽量鉄骨：80万～100万円/坪 重量鉄骨：90万～120万円/坪
鉄筋コンクリート造	90万～120万円/坪

※HOME4U調べ

アパート建築費用の概算をするには以下の計算式を用います。

• アパート建築費用＝坪単価×延床面積（坪）

30坪規模の土地に建てる場合、木造か軽量鉄骨造が選ばれるのが一般的です。そのため、ほかの構造よりは比較的価格が抑えやすいといえるでしょう。

1-2.アパート建築でかかる費用の内訳

アパート建築時にかかる費用は大きく3つの種類に分けられます。

種類	内容	割合
本体工事費	アパートの本体にかかる費用。基礎部分、躯体、外装、内装、住設など。	全体の7～8割
付帯工事費	アパート本体にかかわらない工事の費用。地盤改良工事や駐車場などの外構工事、給排水工事など。	本体工事費の約2割
諸費用	工事以外にかかる費用。不動産取得税や登録免許税など税各種、水道負担金、アパートローンの手数料、火災保険料など。	本体工事費の約1割

これらを合計した額がアパート経営の初期費用となります。

1-3.【30坪】の土地に建てるアパート建築費用シミュレーション

30坪の土地に建ぺい率・容積率いっぱいのアパートを建てた場合を想定して建築費をシミュレーションしてみます。

1-3-1.木造

1-3-2.軽量鉄骨造

1-3-3.重量鉄骨造

アパートの建築費については、以下の動画や関連記事も併せてご確認ください

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2.【30坪】の土地でできるアパート経営の規模

土地には建築基準法などさまざまな建築規制がかかっているため、建物の規模を無尽蔵に拡大することはできません。
30坪という広さの土地で収益性を高めるためには、建物を高くして経営規模を拡大しますが、高さに制限をかける建築規制も存在します。ここでは、建物の規模に影響がある建築規制についてと30坪で可能な部屋数を解説します。

2-1.経営規模に影響する建築規制

経営規模に影響する建築規制には用途を定めるものと建物の広さと高さを定めるものとに2分できます。

＜建物の広さと高さに影響＞

• 建ぺい率・容積率
• 接道義務
• 高さ制限
• 自治体の条例

＜用途を決める＞

• 用途地域

それぞれ解説します。

2-1-1. 建ぺい率・容積率

土地は環境によって、広さに対してどの程度の大きさの建物を建てられるかが違います。それは、建ぺい率・容積率として設定されているものです。

建ぺい率	土地面積に対する建築可能な建物面積（建坪）の割合
容積率	土地面積に対する建築可能な延床面積の割合

容積率は高さにも影響します。
30坪程度の狭小アパートの場合、容積率が150％以上あるほうが好ましいでしょう。

2-1-2.接道義務

接道義務は、土地に面する道路がかかわる建築規制です。道路とかかわる規制には主に2種類あります。

接道義務	4メートル幅以上の道路への出入り口を2メートル以上確保する義務
セットバック	土地と接する道路の幅が4メートル未満の場合、道路の中心から2メートルを道路分として確保する（自用地を後退させる）措置

狭小地の場合、セットバックの必要が出てくると土地が狭くなるため、活用が難しくなる場合もあります。

2-1-3.高さ制限

30坪の土地にアパートを建てる場合、建ぺい率・容積率の次に気を付けたい規制が高さ制限です。
主に環境への影響を最小限にするための措置で、いくつかの種類があります。

絶対高さ制限	用途地域で決められている高さ制限。第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域で高さ制限が10、12メートルで設定されている。
道路斜線制限	前面道路の幅がかかわる高さ制限。反対側境界を起点に上部に一定の角度に上がった延長線の高さにする。適用角度は住居系の用途地域の場合、1：1.25。
隣地斜線制限	隣地に影響する高さ制限。一定の高さを起点に定められた角度線までの高さに制限する。宅地は20メートルが起点。
北側斜線制限	隣地斜線制限と同様の計測で、宅地の場合5メートルを起点とする制限。建物の北側にかかる高さ規制。
日影規制	周辺の日照を確保するための規制。冬至の日を基準に日影ができる範囲と時間を定めている。

3階以上のアパートを建てる場合、北側斜線制限には注意が必要です。建ぺい率・容積率よりも高さ制限の規制が勝ちます。

2-1-4.用途地域

土地はエリアごとに用途が定められています。都市計画法で定められている13の用途地域のうち、アパート経営不可の用途地域は工業専用地域です。
また、市街化区域以外の都市計画区域外、市街化調整区域でも原則的に新規のアパート建築はできません。

2-1-5.自治体ごとの規制

建物への規制は、自治体によっては独自の規制をかけていることがあります。

例えば、東京で多く見られるのが「ワンルーム条例」です。
ワンルーム条例は、市区町村単位で定める賃貸ワンルームに関する規制で、市区町村それぞれで細かく規定があります。以下のような規制が一例です。

• 住戸の最低面積
• ファミリー住戸の一定数の併設
• 管理人の設置
• 駐車場の確保

東京都の各区では最低面積を26平米と定めているところが多く、30坪規模だと建物の形状によっては効率よく戸数を確保できないこともあります。

2-2.【30坪】で建てられるアパートの部屋数目安

建物規模に影響する規制の中でも注意が必要なのは建ぺい率・容積率と高さ制限です。これらはすべての土地で規制がかかる可能性があります。

例えば、建ぺい率70％、容積率200％の東京都世田谷区の30坪の土地の場合、3階建てまで建てられるとすると、ワンルームでは6部屋、2DK～3DKでは3部屋が可能です。

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3.【30坪】の土地に建てるアパートの間取り例と利回りシミュレーション

30坪で可能なアパート経営の規模がわかったところで、具体的な間取り例と間取り例に基づく利回りのシミュレーションをしてみます。
同時に検討したい賃貸併用住宅の間取り例も紹介します。

3-1.木造2階建てアパート

木造は、狭小地や変形地の建物に向いている構造です。建築費用をもっとも抑えられる構造でもあります。木造2階建てアパートのシミュレーションは以下のとおりです。

3-2.木造3階建てアパート（木3共）

木造の3階建てアパートは、木3共と呼ばれています。木造3階建て共同住宅の略称で、建築規制の緩和措置が受けられます。

3-3.軽量鉄骨造3階建てアパート

軽量鉄骨造は、規格化アパートによく用いられる構造です。ローコスト化と工期短縮が可能というメリットがあります。軽量鉄骨造アパートのシミュレーションは以下のとおりです。

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3-4.賃貸併用住宅の場合

賃貸併用住宅は同一の建物の中にオーナー住居と賃貸アパートが共存する建物です。自宅専有面積を建物の50％以上とするとアパートローンより金利が安く、借入期間が長く設定できる住宅ローンを利用できます。賃貸収入を自宅建築のローン返済に充てられることもメリットです。

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4.狭小地アパートの建築費用を抑えるコツ

30坪ほどのいわゆる狭小地にアパートを建てる場合、建築費に大きく影響する坪数をあまり確保できないことから建築費は比較的抑えられます。しかし、土地の特徴に合わない構造を選んだり、こだわりをもったりすると割高になるのは通常のアパート建築と同様です。

ここでは、狭小地に建てるアパートの建築費用を抑えるコツを紹介します。

4-1.構造を選ぶ

建築費用は構造と坪数によって大きく変わります。

アパートの構造として選ばれるのは主に、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の3種類です。ただし、狭小アパートの場合に鉄筋コンクリート造が選択されることはまれと考えてよいでしょう。
鉄筋コンクリート造は建築坪単価も高めです。堅牢なつくりであることから、中高層マンションのような負荷が大きい建物に向いています。

一方、狭小アパートの場合、鉄筋コンクリート造ほどの堅牢なつくりは求められません。変形地にも対応できる木造を選び、敷地でとれる最大面積を確保すれば、建築費を抑えられるうえに、収益性も確保できます。

また、木3共（木造3階建て共同住宅）の規制緩和の下では、木造でも3階建てのアパートが建てられます。木3共であれば、建築費を抑える効果も期待できるでしょう。

4-2.戸数を減らす

アパート建築費用では、キッチンやバストイレなど設備費用の占める割合が住宅よりも高くなります。ひとつの建物の中で複数戸が集まるアパートでは水回り設備もその分必要です。

建築費を抑えるひとつの手法には、戸数を減らす方法もあります。戸数を減らすことで、水回り設備にかかる費用が1戸当たり数十万単位で削減可能です。

ただし、アパートの立地エリアの需要を見極めることがもっとも重要です。需要がないタイプの部屋を作ってしまうと空室リスクに悩まされることもあります。ニーズに応える間取りとすることで、建築費用の返済が順調になるか、ハウスメーカーに相談してもよいでしょう。

4-3.設備のグレードを下げる

設備のグレードを下げることも建築費を抑える方法として有効です。
戸数を減らす手段ではその後の収益に影響しますが、設備のグレードを下げるだけであれば、劇的に建築費用を減らせないまでもある程度負担を軽減することはできます。

例えば、和室を設けている場合、通常の住居に入れるグレードの半分程度の畳で十分といわれています。賃貸住戸の場合、入退室が定期的にあることで適切な時期に畳表の張り替え等ができ、安いものを選んでも長く維持することが可能だからです。

4-4.設計施工一貫方式で依頼する

設計施工一貫方式とは、設計と施工（建築工事）を同一の会社に依頼することを指します。多くのハウスメーカーが採用している方式です。
通常、別に依頼すると設計料は建築費用の10％前後が相場といわれています。これが、一貫して依頼すると1～3％が相場となり、大幅な建築費用節約につながります。

例えば、建築費5,000万円のアパートの場合、分離方式では500万円程度の設計料がかかりますが、一貫方式であれば150万ほどに抑えることが可能です。

30坪程度の土地で収益を保ちつつ建築費を抑えるには、土地のニーズを正しく把握し、ポイントを押さえた物件づくりが必要になります。

適切にコストを抑えるなら「HOME4U 土地活用」を利用し、複数の建築会社のプランを比較するのが近道です。

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5.アパート経営を成功させる建築時のポイント

アパート経営は建物を建てて始める投資であり、成功の秘訣は建築時に多く潜んでいます。本章では、30坪程度の狭小アパートでの成功のポイントを4つ紹介します。

5-1.立地にあった間取りにする

狭小地に建てるアパートとなると3階建てアパートを検討するケースも多いでしょう。狭小地の3階建てアパートの場合、多くでエレベーターは設置しません。設置場所で居住空間が狭められることや、設置費用や維持費がかかることが理由です。

エレベーターのない3階建ての場合、3階部分の間取りは若年層にニーズがあるワンルームタイプが最適です。

しかし、周辺が閑静な住宅地などの場合は、ファミリー層の需要しか見込めないこともあります。そうした場合には、常に空室リスクに経営を脅かされる可能性が出てくるかもしれません。

建築計画時にはエリアニーズをしっかり把握したうえで、間取りを決めるのが賢明です。

5-2.差別化を図るポイントを作る

アパート経営は典型的な立地商売です。同じエリアに点在する競合アパートは同一ニーズを反映させていることからどれも同じような間取り、特徴になっているかもしれません。

将来的に築年数が経過したり、供給数が増えたりすると競合の中で選ばれる物件となるのが難しくなる可能性があります。経営を安定化するには、競合と差が出せる何かをもつことも有効です。

差別化は、建築時に導入すれば容易にできることがたくさんあります。例えば、セキュリティ面での設備投資やペットに優しい設備を設けるなどは後にリフォームするよりも手間がなく、差別化が図れるでしょう。

5-3.シンプルな意匠にする

差別化が経営安定の秘訣となる一方で、シンプルな意匠にすることもまた、入居者を集めるうえで有効な手段となります。

インテリアの好みは千差万別です。箱である部屋がシンプルなつくりのほうが、さまざまなインテリアデザインを楽しめます。そのため、賃貸の部屋はシンプルに、間取りもシンプルにすると入居者を集めやすくなるでしょう。

5-4.ハウスメーカーのプランを比較検討する

狭小地にアパートを建てる場合、設計の難易度は上がります。また、収益性を最大限確保する方法も立地によって異なり、建築前の調査の重要度も上がるものです。

難題が多い狭小地のアパートでは、さまざまなプランを比較検討することが最良プランを見つけるカギとなります。

ハウスメーカーによって得意とする工法が異なるため、それぞれが提案する「最良プラン」は異なるものです。それぞれを比較することで建築費用を抑える方法を見つけられるほか、収益性が期待できるプランを見つけやすくなるでしょう。

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