【初心者向け】賃貸併用住宅の基礎をわかりやすく解説|メリット・デメリットやコスト＆収益等を幅広く網羅

1. 賃貸併用住宅のメリット・デメリット

2.賃貸併用住宅のメリット

2-1.住む家が確保できる

賃貸併用住宅は、賃貸に出す事で経済上のメリットを得ながら、自分の家も確保できるという事が最大の特徴になります。

2-2.家賃収入があるため、住宅ローンの負担が軽くなる

賃貸部分で得られた家賃収入を住宅ローンの返済に充てられるため、家計への負担が軽くなります。

以下は具体的なメリット2つです。

なお、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を使えば、土地情報を入力するだけで、最大10社の大手ハウスメーカー・建築会社から建築費や予想収益が含まれた、「賃貸併用住宅の建築プラン」を取り寄せることができます。以下のボタンからお試しください。

2-3.相続税の節税効果が高い

賃貸併用住宅のアパート部分は、土地・建物ともに相続税評価が減額されるため、効果的な相続税対策が可能です。

参考記事：【国税庁サイト】No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

また、以下の記事でも詳しく説明しています。あわせてご覧ください、

2-4.固定資産税の軽減措置がある

固定資産税の課税標準額は土地あたりの戸数によって変わります。
賃貸併用住宅にして戸数を増やすと、軽減額が大きくなる可能性があります。

住宅用地の課税標準額は、以下のように軽減されます。

土地の固定資産税については、下記記事でも解説しています。あわせてご覧ください。

2-5.一戸建てで建てるより支出を抑えて良エリアに建てられる

建築費の観点から見た時、自宅と賃貸物件をそれぞれ建てるより、1棟にまとめることで建築費の大部分を占める基礎と屋根の支出を抑えることができます。

また、土地取得から始める場合、家賃収入分を見込んで住宅取得に関する予算全体を増やすことができるため、地価の高い、駅近等の良エリアの土地を取得・建設できる可能性が高まります。

2-6.ライフスタイルに合わせた可変性が高い

賃貸併用住宅は、ライフスタイル・ライフステージに合わせて使い方を変えることができます。

以下はライフスタイルに合わせた使い方の例です。

賃貸併用住宅のメリットについてのより詳しい解説は、以下の記事をご覧ください。

3.賃貸併用住宅のデメリット

3-1.売却・相続がしにくい

賃貸併用住宅は、住宅と賃貸部分が一体化している特殊な物件であることから、売却・相続が難しい物件と言われています。
住宅と賃貸部分どちらかを売却することも難しいです。

• 「中古の賃貸併用住宅を買いたい」という限定的なターゲットにしか売れないから、買い手が少ないので売れない
• 例えば、居住部分が「子育て世帯が住める広さ」ではない等の理由で、子世代が住めないので相続しない

等が理由です。

3-2.ローンの適用範囲が複雑

賃貸併用住宅の自宅部分は「住宅ローン」、賃貸部分は「アパートローン」の扱いになることが一般的です。

自宅部分の割合によっては建物すべてに「住宅ローン」が適用できないことがあります。
しかし金融機関によっては、自宅部分が50％以上といった要件を満たせば、建物全体について住宅ローンを利用できるケースもあります。
ローンを検討する際には建物全体で「住宅ローン」を使えるかを確認しましょう。

住宅ローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。

3-3.家賃収入の利回りが小さい

賃貸併用住宅は、アパートやマンション経営と比べて「戸数」が少ないことから、家賃収入が少なくなるのが一般的のため利回りは小さくなります。

「自分のマイホーム」と兼ねている物件であるという大前提を忘れずに、シミュレーションを行うことが大切です。

3-4.空室のリスクが生じやすい

一般的な賃貸物件よりも入居者の確保が難しく、「空室リスクが生じやすい」点も賃貸併用住宅のデメリットです。

「物件のオーナーさん」が同居している物件である点から、物件探しの時点で候補から外す方が多いためです。

3-5.プライバシーの確保が難しい

「いっしょに住んでいる」という距離の近さから、プライバシーの確保が難しいケースが多いです。

以下はプライバシーの確保がしやすい工夫の例です。

デメリットについてのより詳しい解説は以下の記事をご覧ください。

4.賃貸併用住宅の収益・コスト

4-1.実質利回りを把握する

収益の目安を表す「実質利回り」は以下の式で計算します。
実質利回りは、修繕費や管理費といった諸経費も考慮するため、より実態に即した利回りとなります。

賃貸併用物件の利回りは、一般的な賃貸物件の利回りの目安よりも少し低くなり、目安は5%前後とされています。

利回りの高い賃貸併用住宅の特徴や考え方については、以下の記事が詳しいため、ぜひご覧ください。

なお、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を使えば、土地情報を入力するだけで、最大10社の大手ハウスメーカー・建築会社から建築費や予想収益が含まれた、「賃貸併用住宅の建築プラン」を取り寄せることができます。以下のボタンからお試しください。

4-2.建築費用、収入・支出の目安を把握する

収益の目安を表す「実質利回り」の計算には、家賃収入はもちろん建築費用を含む支出の目安を把握することが必要です。
以下は、収入・支出の具体的な費用項目をまとめています。

詳細は以下の記事をご覧ください。

5.賃貸併用住宅を建てる流れ

賃貸併用住宅を建築する流れは、一般的なアパート・マンション建築とほぼ同じです。
しかし、マイホームを兼ねている物件のため、自宅部分はマイホームを建設するフローが追加される点を留意しておきましょう。

一般的な賃貸併用住宅の建築の流れで、各段階において検討することと期間は下記のとおりです。

＜図　賃貸併用住宅の建築の流れ＞

【賃貸併用住宅を建てる際に検討すること　一覧表】

• 賃貸併用住宅の建築に適した土地かどうかリサーチする
• 建築会社の選択
• 賃貸部分の間取りと収支を考える
• 充分な自己資金を用意する
• 適切な建築費で建てる
• 竣工後の管理方式に注意する

賃貸併用住宅を建築する流れは、一般的なアパート・マンション建築とほぼ同じのため、以下の記事をご参考ください。

• 【詳しく解説】アパートを建てる流れと費用はいくら？建てるならどこの会社？

6.賃貸併用住宅をやめておいた方がいいと言われている5つの理由と対策法

この記事のポイント まとめ

賃貸併用住宅の収益モデルは？

収益モデルは、賃貸部分の家賃収入で一般的な賃貸経営の収益モデルと大差はありません。

賃貸併用住宅のメリットは？

以下は「賃貸併用住宅」のメリット一覧です。

1. 住む家が確保できる
2. 家賃収入があるため、住宅ローンの負担が軽くなる
3. 相続税の節税効果が高い
4. 固定資産税の軽減措置がある
5. 一戸建てで建てるより支出を抑えて良エリアに建てられる
6. ライフスタイルに合わせた可変性が高い

詳細は「2.賃貸併用住宅のメリット」にて解説しています。

賃貸併用住宅のデメリットは？

以下は「賃貸併用住宅」のデメリット一覧です。

1. 売却・相続がしにくい
2. ローンの適用範囲が複雑
3. 家賃収入の利回りが小さい
4. 空室のリスクが生じやすい
5. プライバシーの確保が難しい

詳細は「3.賃貸併用住宅のデメリット」にて解説しています。

賃貸併用住宅の収益・コストは？

賃貸併用住宅の収益・コストの考え方はざっくり以下です。

• 収益の目安である「実質利回り」を把握するのが大切
• 建築費用、収入・支出の目安を把握し、収益シミュレーションする

詳細は「4.賃貸併用住宅の収益・コスト」にて解説しています。

賃貸併用住宅を建てる流れは？

賃貸併用住宅を建築する流れは、一般的なアパート・マンション建築とほぼ同じです。

＜図　賃貸併用住宅の建築の流れ＞

詳細は「5.賃貸併用住宅を建てる流れ」にて解説しています。

賃貸併用住宅をやめておいた方がいいと言われる5つの理由と対策法は？

【賃貸併用住宅をやめておいた方がいいと言われている5つの理由と対策法】

やめたほうがいい理由	対策法
暮らしにくい （入居者の生活音やプライバシー、生活リズム等）	防音設備にコストをかける 間取り、導線設計を工夫する 管理会社に委託を検討する
入居者から直接クレームがきてしまう	管理会社に委託を検討する
入居者が集まらない	立地をしっかり選ぶ 間取り、導線設計を工夫する 管理会社に入居者集めを委託する
売却しにくい	立地をしっかり選ぶ 間取り、導線設計を工夫する
利回りが低く、収益を得にくい	ワンルームを増やし戸数を増やす 間取り、導線設計を工夫する

詳細は「6.賃貸併用住宅をやめておいた方がいい5つの理由と対策法」にて解説しています。