住宅地でおすすめの土地活用は？失敗しないための事前チェックポイント

住宅地での土地活用は建築規制を守って効率的に活用するのがおすすめです。そこでこの記事では、土地の有効活用を決める上でのポイントや、住宅地という立地でおすすめの土地活用方法を15種紹介します。

また、住宅地の土地活用について不安や悩みがある方は、本記事をご覧になった上で、「HOME4U 土地活用」でプラン請求をしてみることをおすすめします。土地の条件や予算からどんな土地活用会社に依頼すればいいのかが複数社一括で比較できます。

1.住宅地での土地活用で事前にチェックしておくこと

土地を最大限に生かした活用方法を、専門的な表現で「最有効使用」と呼びます。
土地活用を決めることは、言うなれば最有効使用を探り当てる道のりです。

この章では特に住宅地で最適な土地活用を探すために事前にチェックしておきたいことを解説します。

1-1.公法上の規制と「住宅地」の概念

土地には公法上の規制があり、その土地にどのような用途の建物が建てられるのかある程度決まっています。

土地の用途は、都市計画法の「用途地域」と呼ばれるもので定められています。用途地域には13の種類があり、住宅系、商業系、工業系に分類できます。

このうち、いわゆる住宅街となりうる住宅系の用途地域は以下の8種類です。

また、この中でもできる土地活用は、下表のように違ってきます。

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例えば、第一種低層住居専用地域では、住宅、共同住宅、寄宿舎等の建築は可能ですが、店舗は建築することができません。
第一種低層住居専用地域とは、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域です。そのため、共同住宅といってもマンションのような高層の共同住宅を建てることはできず、低層のアパートしか建てることができません。
一方で、第一種中高層住居専用地域は中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域であり、500平米までの一定の店舗等が建てられます。
用途地域は、土地活用の選択肢を制限しますので、一番重要な情報です。自分の土地がどのような用途地域に属するのか理解した上で土地活用を進めるようにしてください。

1-2.賃貸需要

土地活用を決める上では、借りる人がいるという賃貸需要があることが重要です。土地活用は、用途地域の制限に加え、賃貸需要が備わってはじめて成立します。
用途地域によって建築可能な建物の中から、一番賃料の高い借主がいる建物が最有効使用ということです。
また、住居系の土地活用は、賃貸需要をもう少し細かく見ていく必要があります。
1Kと3LDKでは、入居者の属性が異なります。1Kは単身者向けですが、3LDKはファミリー世帯向けです。
単身者とファミリー世帯では、購入という選択肢を選ぶ傾向にない単身者のほうが賃貸需要は高くなります。
2つ以上の賃貸需要があったとしたら、より強い賃貸需要に合わせて建物を計画することがポイントです。

1-3.借主の撤退リスク

土地活用で考慮したい点に撤退リスクがあります。
仮に賃貸需要があったとしても、すぐに退去してしまえば、建物投資が回収できず大きな損失を被ることになります。
特に商業系のテナントは、撤退リスクを特に注意をしなければいけません。
商業系のテナントは、出店時は勢いが良いのですが、退店時もあっさりと撤退を決めてしまいます。

撤退後はなかなか後継テナントも見つからず、見つかっても賃料が大幅に下がることが多いです。

撤退リスクは、一棟貸の場合に大きな影響を及ぼします。
一棟貸でテナントが退去してしまうと、その後、次のテナントが決まるまで家賃収入がゼロです。

特に一棟貸の土地活用を行う人は、撤退リスクには十分注意をするようにしましょう。

尚、住居系の土地活用でもアパートなら複数の入居者に貸すため退去の影響は低いですが、戸建賃貸となると一棟貸であるため退去の影響が大きくなります。

アパートと戸建賃貸は、退去時のリスクも踏まえた上で検討するようにしてください。

1-4.初期費用

これから土地活用する人が、特に気になるのは初期費用ではないでしょうか。
初期費用は投資利回りを左右するものであるため、適切な金額で発注することが重要です。

国内のアパートなどの建築費は、職人の人手不足の影響から年々高くなっています。そのため、リーズナブルな建築費での発注は、難しくなってきており、高い建築費でも十分に採算がとれる土地活用の選択が重要です。

住宅地にあっても、建物を建てないで始められる駐車場経営なども考えられます。初期費用に不安がある場合は初期費用負担の大きさで検討するのもひとつの手です。

2.住宅地のおすすめ土地活用15選

この章では、住宅地でおすすめの土地活用方法を厳選して15種紹介します。

No	土地活用	向いている土地の条件・特徴
1	アパート経営	60～100坪前後の広さ 駅から徒歩10分圏内 駅から離れている場合は、近くに大学や大きな病院などがあり、一定の賃貸需要があるエリア
2	賃貸マンション経営	100～200坪前後の広さ 用途地域が「第一種中高層住居専用地域」など高層の建物が建築可能なエリア 容積率は200％以上 駅から徒歩10分圏内
3	戸建賃貸経営	戸建てが立つ広さ 駅から徒歩10分圏内 駅から離れている場合は、小学校の近くや学区の良いエリア
4	賃貸併用住宅	（アパートと同様）
5	寮経営	（アパートと同様）
6	シェアハウス	30坪～の広さ 駅から徒歩10分圏内 都市部エリア
7	老人ホーム	300～500坪程度の広さ ｖ 広い土地（駅から離れていても可、バス停から徒歩5分圏内のエリアが望ましい）
8	ガレージハウス	60～100坪前後の広さ 道路との間口が広い敷地
9	駐車場経営	集合住宅が多いエリア 集客力のある施設が近隣にあるエリア 狭小地でも可 車の出入りがしやすい立地
10	トランクルーム経営	大規模集合住宅地が近隣にあるエリア 幹線道路沿い 約20坪～
11	ロードサイド店舗	一定の交通量があり、渋滞は少ない幹線道路沿いの土地
12	小規模店舗	需要（＝人通り）がある土地（例：大型スーパーの近く、など）
13	コワーキングスペース	駅に近いエリア ファミリータイプの住宅が多いエリア
14	駐輪場経営	駅から近いエリア 狭小地でも可
15	自動販売機設置	人通りの多い場所 人目につきやすい場所 狭小地でも他の土地活用との併用も可

2-1.アパート経営

アパート経営はほとんどの用途地域で建築ができ、建築費と収入のバランスもとりやすいというのがメリットです。
一方で、供給過剰になりやすいというデメリットがあります。
郊外の土地でもアパート経営はできます。ただ、賃貸需要を捉える必要があるため、駅から徒歩10分圏内の土地であることが理想です。
駅から離れていても、近くに大学や大きな病院があり、一定の賃貸需要も期待できます。
敷地の広さとしては、100坪前後が望ましいですが、50坪程度からでも建築することは可能です。
郊外の場合は駐車スペースの需要も高まるため、その分敷地の広さは必要になるでしょう。

尚、アパートは立地に適した間取りにすることが重要です。
駅前の利便性の高い土地であれば、単身者向けの1Kタイプのアパートが適しています。駅から離れた土地であれば、単身者の需要が低くなるため、3LDKなどのファミリータイプのアパートも候補の一つとなります。

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2-2.賃貸マンション経営

賃貸マンション経営は、賃料収入の総額も大きく、耐用年数も長いため長期にわたって安定的に賃貸経営ができるというメリットがあります。
一方で、建築可能な土地が限られるというのがデメリットです。まず用途地域が「第一種中高層住居専用地域」のような高層の建物を建築可能なエリアに限られます。
建築可能な土地には、それぞれ容積率が定められています。容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことです。マンションが建っている土地は、容積率は少なくとも200％以上のところが多いです。
あまり土地が小さいと、条例に定められた駐車場の附置義務台数を確保できないこともあります。
また、立地に関しては、やはり駅から徒歩10分圏内が基本となります。
近くにスーパーやコンビニ等の生活利便施設がある場合は、単身者に人気が出やすいため、マンション適地です。

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2-3.戸建賃貸経営

戸建賃貸経営は、狭い土地でも建てられ、賃貸需要に対して供給量も少ないというメリットがあります。
一方で、投資効率が悪く、収入も大きくならないというのがデメリットです。戸建賃貸経営は40～50坪程度の土地や、地型が悪くて使いにくい土地でも始められます。
立地としては、アパートと同じく駅から徒歩10分圏内が適切です。ただし、戸建賃貸は小中学生の子供を持つファミリー層がターゲットとなるため、駅から離れていても、学区の良いエリアや学童保育が併設されている小学校の近く等であればニーズがあります。

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2-4.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅はマイホームの夢を叶えながら土地活用ができるというメリットがあります。
一方で、自宅とアパートがくっついてしまっているため、将来的に売却や相続がしにくいというのがデメリットです。
賃貸併用住宅は、広い自宅を持っている人に向いています。特に、子供が巣立った後、広過ぎる家を持て余しているような人にはおススメです。
アパート部分から家賃収入が入ってくるため、自宅のローン返済の負担を軽減することが可能です。
また、自宅部分を 50％以上とすると、住宅ローンを使って建物全体を建てることができます。

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2-5.寮経営

寮経営は住宅地に向いている土地活用方法のひとつです。近年、長期安定経営しやすく、管理の手間が少ない活用方法として注目度が上がっています。
寮のタイプにはさまざまあり、学生寮タイプから社宅タイプ、ファミリー向けの転勤寮タイプまで、ニーズに合わせた活用が可能です。
社員寮などとして一括借り上げとしてしまえば、空室リスクや入居者トラブルリスクが少なく済むことがメリットです。
一方、デメリットにはテナント経営のように景気に左右される経営形態であることが挙げられます。
住宅地に向いている土地活用方法のひとつですが、100坪以上の広い土地が理想です。大学が近い、工場が近いなどの場合は駅近でなくとも寮経営は考えられます。

2-6.シェアハウス

シェアハウスは用途が寄宿舎となり、住宅系用途地域で可能な土地活用方法です。共用部分を作る賃貸住宅経営で、アパート経営よりも坪当たりの家賃単価を高く設定できます。
家賃単価が高くできるだけでなく、差別化がしやすい、空室が発生しにくいなどのメリットがある一方、住宅地であっても都市部でないと成立させづらい土地活用であることや管理の難易度が高いことはデメリットです。
管理委託費はアパート経営よりも高くなりがちで、入居者募集も独自のルートで行うことになります。

2-7.老人ホーム

老人ホームの経営は撤退リスクが低く収益が安定しており、駅から離れている土地でもできることがメリットになります。
一方で、広い土地が必要であり、取組みにくいというのがデメリットです。

老人ホームは「工業専用地域」以外の用途地域で建築可能なため、住宅地でも都市計画法には問題なく建てられます。2階建て老人ホームもありますので、第一種低層住居専用地域内でも建てられている物件は多いです。ただし、老人ホームは自治体から建築許可が下りないと建てられません。

老人ホームは、500坪程度の広さを必要とします。
300坪程度でも簡易な老人ホームを建てられるケースがありますので、一度検討してみる価値はあります。
第一種低層住居専用地域内の広い土地は、活用が難しい土地の一つです。
老人ホーム以外の活用となると、戸建分譲ディベロッパーへの売却くらいしか ありません。先祖から引き継いだ土地を売却したくない場合には、老人ホームがおススメといえます。
老人ホームは、駅から離れていても、バス停から徒歩5分圏内であれば老人ホーム事業者が前向きに検討してくれます。

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2-8.ガレージハウス

ガレージハウスは車庫付きの住宅のことで、長屋形式の一種の賃貸物件です。住宅地であっても駅から遠く車が必需品といった立地ではぜひ検討したい賃貸住宅経営といえるでしょう。
住宅であるため土地の固定資産税や都市計画税の減税効果が期待できるだけでなく、建物自体の固定資産税もガレージ部分の面積が総面積の5分の1以下であれば建築面積とみなされないため、アパートよりも固定資産税が安くなることもあります。 近年は付加価値がつけられる賃貸住宅経営として注目されています。ただし、間口が広い土地でないと車の出入りが難しくなるため、土地の状況を選ぶことに注意が必要です。

2-9.駐車場経営

駐車場の経営形態には、コインパーキングと月極駐車場の2形態があります。住宅地での駐車場経営はいずれも需要が期待できるため、周辺環境を鑑みて収益性の高い経営形態を選ぶとよいでしょう。
具体的には、近隣に集客力のある大型商業施設や公共施設がある、大型の集合住宅があるといった場合はコインパーキングで高収益を期待できます。
閑静な住宅街、オフィス街や工場街が近い場合には月極駐車場で安定的な経営が可能です。
ただし、駐車場経営は土地の固定資産税の減税効果は期待できません。収益性も住宅系土地活用に比べて高いとはいえないため、収益性を求めるなら暫定利用と割り切ったほうがよいでしょう。

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2-10.トランクルーム経営

トランクルーム経営は住宅用地として向かない土地でもできる活用方法ですが、住宅地にも需要があります。季節用品などを自宅外に保管するためにトランクルームを活用するためです。特に集合住宅の多いエリアでは需要が期待できます。
経営方式は一括借り上げとして土地を貸す方式と専用のユニットで建築したトランクルームを管理委託で自営する方式です。
日照などの問題で宅地としては向かない立地であっても20坪ほどあれば始められます。初期費用も住宅系の土地活用より安価です。

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2-11.ロードサイド店舗

ロードサイド店舗は賃料単価が高く、建築単価が安いので投資効率が高いというメリットがあります。
一方で、撤退リスクが高く、また大きな土地を必要とするというのがメリットです。
ロードサイド店舗は、車での来客が多いため、住宅地の中でも一定の交通量があり、かつ、渋滞は少ないような幹線道路沿いにある土地が適しています。

また、ロードサイド店舗は店舗面積も大きいため、用途地域も重要です。

第一種住居地域であれば床面積が3,000平米以内の店舗を建てることが可能です。
第二種住居地域や準住居地域になると、10,000平米以内の店舗まで建築できます。

ロードサイド店舗は、事業者が常に店舗用地を探しているため、事業者からオファーがあることも多いです。

2-12.小規模店舗

店舗は需要がある立地であれば、小さな土地でも可能で収益性も高いというメリットがあります。
一方で、撤退リスクも相応にあるというのがデメリットです。
小規模店舗としての土地活用では、飲食店や美容院、マッサージ店、塾、コンビニ等の賃貸が考えられます。

こうしたテナントの立地は買い物客が多く集まる大型スーパーの近くの土地が適しています。大型スーパーには、買い物客が多く集まるため、その周辺には「ついで買い」需要が多くあります。

また、店舗の家賃単価は住宅よりも高いため、マンションの1階に店舗を設けることができると収支が向上します。そのため、店舗が誘致できるような土地は、必ず上階に賃貸マンションを作ることができないか検討してください。

2-13.コワーキングスペース

コワーキングスペースとは、「共に働く」という意味のある労働環境を共有するスペースという意味です。リモートワークの定着と働き方改革の推進で、土地活用の一つの選択肢としても注目を集めています。 コワーキングスペースは自宅にワーキングスペースを設けるのが難しい働く世代に大きな需要をもっているため、住宅地向きの土地活用です。駅から近い環境であれば、周辺住民以外の需要も期待できるでしょう。
会議室のようなワンフロアがあり、セキュリティの高い Wi-Fi 環境、プリンターなどを整えればできるため、初期費用も抑えられます。

2-14.駐輪場経営

駐輪場経営は狭小地でもできる土地活用です。住宅街にある駅周辺であれば、通勤通学者の大きな需要が期待できます。時間貸しや月極など、設定も自由にでき、自宅の一角を駐輪場として活用する方法も考えられます。
狭小地向きであるだけでなく、土地の形状を問わないため、使い道がないと思われるような形状でも活用できるでしょう。ただし、収益性は低めです。また、顧客定着までに時間がかかる、節税効果は期待できない、立地を選ぶといったデメリットがあります。

2-15.自動販売機設置

自動販売機設置は自宅のデッドスペースなど極小地でもできる土地活用です。住宅地でも、人の往来がある通りに面しているスペースがあれば収益化が期待できます。

始める際はベンダーに場所を提供して始めるのが一般的です。この方式をとれば、自動販売機を購入する必要はありません。機材の管理はベンダーに任せられ、売り上げの一部を土地オーナーが得るかたちです。

自動販売機設置はそのほかの土地活用との併用ができます。例えば、駐車場に設置する、アパートのデッドスペースに設置する、といったケースです。

3.住宅地での土地活用で失敗しないためには

住宅地の土地活用は選択肢も多く、市況と将来性を分析して土地活用方法を絞り込むのは難しい問題です。例えば、住宅地だから住宅系を選ぶといった安易な考えでは土地活用が失敗に終わります。
そこで本章では、住宅地の土地活用で失敗しないために知っておきたいことを解説します。

3-1.税金対策での土地活用は収支バランスに注意

土地活用は固定資産税や都市計画税の節税対策に有効です。特に、住宅地でできる賃貸住宅系の土地活用は節税効果も高く、人気の土地活用方法となっています。
しかし、建物を建てる活用方法、特に賃貸住宅系の土地活用は初期費用がかかるため、初期費用のもとをとるためにも長く黒字経営をする必要があります。土地活用は長期運用が基本です。特に住宅地では、近隣配慮の点からも安定的な経営が求められます。
一方、初期費用が少額で済む駐車場経営などは小規模宅地の特例などが適用されないため、節税効果は低いとされています。初期費用が抑えられる活用方法は一般的に収益性も高くないことから、税負担と収益の兼ね合いを検討する必要もあるでしょう。

3-2.賃貸住宅経営は間取り選定に注意

同じ住宅地での土地活用であっても賃貸住宅経営の場合、間取りニーズは地域性が反映されます。また、集合住宅が多く、持ち家率の高い住宅地である場合には、アパート・マンション経営よりも戸建賃貸のほうがうまくいくこともあります。
アパート経営の場合、ワンルームタイプの間取りのほうが坪当たりの家賃単価は高く設定可能です。また、同じ建坪であれば戸数を増やすほうが空室リスクは軽減できるため、ワンルームタイプのほうが収益性は期待できます。
ただし、周辺の環境やニーズなどを分析してワンルームの需要が少ないエリアで無理に始めても、入居希望者は少なく空室が目立つ経営となりかねません。建築前にしっかりニーズの分析を行い、経営を安定させやすい間取りをとることをおすすめします。しかし、ニーズの分析は難しいものです。早い段階からハウスメーカーなどに相談し、ニーズの分析から提案を受けるほうがよいでしょう。

3-3.土地活用は絞り込む前にプランを比較検討

土地活用の選択肢は、「公法上の規制」や「賃貸需要」によって選択肢が絞られます。

公法上の規制は専門的な知識を必要とすることから、土地所有者にはなかなかわかりません。賃貸需要も、どのような需要が存在し、賃料がいくらくらいなのかプロでないと調べられないことが多いでしょう。

土地活用方法の選定は「HOME4U 土地活用」を使うことで、無料で実績豊富な建築会社から土地活用提案を受け取ることができます。最大10社の大手のハウスメーカーや実績豊富な建築会社から土地活用提案を受け、プランの比較検討が可能です。
一流のハウスメーカーは、様々な商業テナントとのコネクションがあることから、アパートだけでなく、老人ホームやロードサイド店舗等の提案もできます。

各社がその土地にあったベストプランを提案してきますので、自分では思いもよらなかった土地活用プランと出会うこともできるでしょう。