【詳しく解説】神奈川は賃貸併用住宅向き！自宅のローン軽減の仕組みと収支シミュレーション

神奈川は賃貸住宅需要が非常に高く、賃貸経営は安定しやすいという特徴があります。自宅の建て替えや実家相続などで所有地に自宅兼アパートの賃貸併用住宅の建築を検討する方もいるのではないでしょうか。

そこで本記事では、神奈川での賃貸併用住宅について、その優位性と注意点、信頼できる経営パートナー企業の探し方を解説します。

なお、神奈川県内の賃貸併用住宅の相談には「HOME4U 土地活用」をご活用ください。最大10社から建築プランを手に入れられます。

1.神奈川で自宅新築なら賃貸併用住宅がおすすめの理由

賃貸住宅需要の高い神奈川にマイホームを建てるなら、一度検討しておきたいのが賃貸併用住宅です。まずは、賃貸併用住宅をおすすめする理由、メリットを紹介します。

1-1.自宅の住宅ローンが賃料で賄える

賃貸住宅建築の資金調達には本来、アパートローンしか利用できません。しかし、自宅部分を併設する賃貸併用住宅であれば、住宅ローンで収益物件（賃貸住宅）を建てられます。

賃貸併用住宅は自宅とアパートとを併用している一つの建物です。家主の自宅部分を建物全体の50％以上とすることで、住宅ローンが利用できます。住宅ローンはアパートローンに比べ、低金利、長期借入などのメリットがあるため、利用の価値は大いにあるでしょう。

また、住宅ローンの返済は、アパート部分の賃料収入で賄えます。不動産収益でローン返済をできることは大きなメリットです。

1-2.節税効果が期待できる

何もない土地に住宅を建てると固定資産税の減税効果があることは知っている方も多いでしょう。
しかし、61坪以上の土地となると、敷地の一部が減税できなくなります。これは、小規模宅地等の特例の適用が200平米までとなっているためです。200平米は約60.5坪で、これを超えた広さであると評価額の減額（固定資産税6分の1、都市計画税3分の1）はされません。

しかし、同じ61坪以上の土地であっても賃貸併用住宅なら全域を小規模宅地等の特例の適用とできる可能性が高まります。200平米までとは1戸当たりとなっており、2戸以上が建物内に収まる賃貸併用住宅であれば、戸数が増える分だけ適用の範囲が広がるためです。

1-3.神奈川は賃貸需要が高い

神奈川は東京・横浜のベッドタウンとして発展したエリアも多いことから賃貸住宅需要が高く、経営が安定しやすいという特徴があります。

賃貸併用住宅の場合、賃貸戸数を増やせない事情もあることから空室リスクとは隣り合わせです。しかし、需要が高いエリアであれば、退去があっても入居者を見つけやすく、生活利便性の高いエリアであれば、長期入居も見込めます。

1-4.東京への交通網が延伸している

神奈川はJR東海道線や京浜東北線、東急各線、京急、小田急など、都心へのアクセスに便利な鉄道網が発達しています。これに加えて、2023年には相鉄線の東急線乗り入れが開始しました。

また、道路交通網も延伸計画があり、こうした変化のあるエリアでは新たな賃貸住宅需要が見込まれます。

2.神奈川で賃貸併用住宅を建てるデメリットとリスク

神奈川での賃貸併用住宅にはメリットが多い一方で、リスクに直結するデメリットもあります。ここでは、神奈川で賃貸併用住宅を建てる際に注意したいデメリットを紹介します。

2-1.エリアによってニーズが異なる

神奈川は、賃貸住宅需要が高いエリアが多く、単身者向けもファミリー向けもどちらもニーズが混在しています。

しかし、周辺環境の違いによって、それぞれ単身者向けのニーズが強い地域、ファミリータイプ住宅需要が強い地域があります。同一エリアであっても、違いがみられることもあり、どちらの間取りがよいかの判断は難しいといえるでしょう。

さらに、神奈川は開発計画が現在進行形で進んでいるエリアもあります。どのような間取りが将来的なニーズも満たせるか、は建設会社と相談の上決めると安心です。

2-2.建築規制で高さがとれないことがある

神奈川は住宅密集地も多くあります。そういったエリアで新たに賃貸併用住宅を建てるとなると建築規制で高さがとれないことがあることに注意が必要です。

具体的には、絶対高さ制限、北側斜線制限、隣地斜線制限、道路斜線制限、日影規制がそれに当たります。
3階以上とする場合に注意したいのは以下の高さ規制です。

絶対高さ制限	第一種、第二種低層住居専用地域は10、12メートルの高さまで
北側斜線制限	北側にある土地の日照を確保するための制限。5メートルの垂直線で5メートル上方から1:1.25の斜線より下
道路斜線制限	道路の反対側境界を起点に1:1.25の斜線より下
日影規制	3階建て以上の場合に適用。冬至日の日影を一定範囲内に収めることが定められている

2-3.塩害対策が必要なエリアがある

神奈川は湘南エリアなど海からほど近いエリアがたくさんあります。こうしたエリアに住居を建てるには、特別な対策が必要です。
海沿いエリアの大きな懸念である塩害への対策は、建物の金属を防さび加工するなどの処置をします。また、まめにメンテナンスしておくと安心です。

また、住居内に湿気がたまりやすいのも、海沿いエリアの特徴です。結露対策やクローゼット内などの湿気がたまりやすい箇所への設計上の工夫等ができるとよいでしょう。

2-4.入退去が頻繁になるエリアがある

賃貸住宅は一般的に単身者向けの住戸や入退去サイクルが早いという特徴があります。入退去が頻繁になると住戸の修繕や入居者募集の費用などがかかり、経費が増えるのが一般的です。

ただし、単身者向けはファミリータイプに比べ家賃坪単価が高いため、高収益が期待できます。賃貸併用住宅では賃貸スペースを大きくとるのが難しい場合もあるため、単身者向けなどの間取りが選びやすくなります。
単身者向けを選択する際は経費も考慮しておくとよいでしょう。

3.神奈川の賃貸需要のエリア別特徴

全体的に賃貸需要の高い神奈川県は、東京や横浜のベッドタウンとして発展してきました。
ここでは、神奈川県内のエリアの賃貸需要の特徴を解説します。

3-1.横浜・川崎エリア

県北東部に位置する横浜・川崎エリアは、商業と工業の中心地というだけでなく、東京にアクセスしやすいためベッドタウンとしても発展してきたエリアです。住宅街は子育て環境の整っているエリアも多く、落ち着いて住まう人向けの賃貸需要もあります。

賃貸併用住宅への注目度は高く、自宅の建て替えや実家相続での住み替えなどでニーズの高まりを見せているエリアです。賃貸需要が安定的にあるエリアのため、経営も安定させやすいでしょう。

3-2.湘南・相模原・中央エリア

実は賃貸物件が多いエリアは、湘南エリアと相模原エリアに集中しています。市町村別では藤沢市と相模原市が賃貸物件の多いエリアです。
物件が多いということは需要があるともいえますが、競合が多いということになります。新築する場合には差別化などの対策を講じるとよいでしょう。

県西エリアでの注目度が高いのは、海老名駅を中心としたエリアです。現在進行形で開発事業が進んでおり生活利便性が増しているため、賃貸需要の拡大も見込めるでしょう。

4.神奈川の賃貸併用住宅の収支は？

賃貸併用住宅の特徴は、本来収益を得ることはない自宅で賃貸収入を得られる点にあります。神奈川の場合賃貸需要が高いため、小規模となりがちな賃貸経営でも安定性を高めることができるでしょう。

ここでは、神奈川の賃貸併用住宅の収支について解説します。

4-1.神奈川の家賃収入目安

神奈川県の間取り別の家賃相場は以下のようになります。

※HOME4U調べ

1Rの場合、1戸当たり25平米程度、2LDKでは40～50平米程度です。神奈川の場合、1R2戸と2LDK1戸と換算すれば、それほど収入に差は生まれませんが、空室リスクは戸数が少ない分2LDKのほうが高くなります。

4-2.神奈川の賃貸併用住宅建築費の傾向

賃貸併用住宅建築費の構造別坪単価相場をまとめました。

※HOME4U調べ

例えば、1フロア70坪の3階建て軽量鉄骨造建築の場合は、1億6,800万～2億5,200万円が建築費の概算です。これに付帯工事費や諸費用がかかります。

4-3.神奈川の賃貸併用住宅の収支シミュレーション

神奈川の賃貸併用住宅の収支を利回りとしてシミュレーションしてみます。横浜市内の所有地に新築するケースです。

賃貸併用住宅の場合、利回りでは経営指標とできません。上記のケースでは住宅ローンを活用できる自宅専有率5割超としているため、100坪の延床面積と考えると利回りは6％にまで上がる計算です。

5.神奈川の賃貸併用住宅建築に強いハウスメーカー

賃貸併用住宅は間取りの工夫がダイレクトに収益性にも影響するため、ハウスメーカー選びは非常に重要です。
本章では神奈川での賃貸併用住宅建築に強いハウスメーカーを7社紹介します。

また、「HOME4U 土地活用」を使えば、これから紹介する企業から一括で建築費や間取り例が含まれた建築プランが手に入れられます。

下のボタンからぜひご活用ください。

5-1.旭化成ホームズ

戸建て住宅「ヘーベルハウス」を手掛ける旭化成ホームズでは、賃貸併用住宅ブランド「エスコート」シリーズをもっています。

「エスコート」シリーズも、ヘーベルハウス、へーベルメゾンと同様に屋根材や壁材にALCコンクリート・ヘーベルを採用した重量鉄骨造で、高い耐久性を誇ります。

また、プライバシーに配慮した設計にも力を入れていることが特徴です。中高層の収益性を重視したプランも選べるため、目的に合わせた賃貸経営を実現できます。

旭化成ホームズの情報はこちらでもご確認ください。

5-2.セキスイハイム

セキスイハイムの賃貸併用住宅は「自宅をどう配置するか」を第一のポイントにプライバシーと快適な生活を確保したプランニングが特徴です。オーナー自身の生活の将来像をもとに、音、動線、眺望といったさまざまな観点から最適な配置を決定します。

また、60年・長期サポートシステムでは5年ごとの無料定期診断を実施。お手入れのアドバイスも受けられ、賃貸物件も自宅も長く快適な暮らしが手に入れやすい体制を整えています。

セキスイハイムについてはこちらもご確認ください。

5-3.GIFT

GIFTは横浜市に本社があるデザイナーズアパートを手掛けるハウスメーカーです。賃貸併用住宅は「La storia」というシリーズで、若い世代でも賃貸経営に参入しやすいラインアップとなっています。
マイホームを初めて建てるオーナーにもわかりやすいプランニングで、自宅に収益性をつけることで生活に彩を与え、ライフスタイルの変化にも対応できる賃貸併用住宅を提案しています。

また、竣工後も賃貸経営の不安を解消するサポート体制が整っており、初めての賃貸経営が賃貸併用住宅という方にも安心です。

GIFTはこちらのページで詳しく紹介しています。

5-4.大東建託

集合賃貸住宅のイメージが強い大東建託は、優れた仲介力と管理力で賃貸併用住宅の経営もサポートします。
まずは、計画地の個別調査・審査、エリア別市場調査・分析、入居者ニーズ調査・分析で、最適な土地活用を診断、賃貸住宅の需給バランスを鑑みて、最適な間取りをはじき出します。

賃貸併用住宅専用ブランド「OWNER’S ROOM」は、オーナーのライフスタイルに合わせた設計が特徴です。マイホームで実現したかった夢を賃貸併用住宅で叶えられるでしょう。

大東建託の紹介はこちらのページでもご覧いただけます。

5-5.タカマツビルド

「ベタークオリティ・バリュープライス」の賃貸住宅建築を提案するタカマツビルドは、戸建て住宅建築で培ったデザイン力を生かして賃貸併用住宅建築も手掛けています。
オーナーの自宅を併設しているからこそ気になる遮音性には、ノンサウンドウォール、ノンサウンドフロアを採用。プライバシーを確保する居住性の高さを実現しています。

また、髙松コンストラクショングループの総合力で賃貸経営をサポート。入居者募集や管理・メンテナンスまで安心です。

タカマツビルドの詳しい情報はこちらでも紹介しています。

5-6.朝日建設

神奈川県相模原で創業した朝日建設は、鉄筋コンクリート造の収益性の高い賃貸併用住宅建築に強いハウスメーカーです。
賃貸併用住宅の場合、オーナーが入居者と近いことから管理の考え方は二分します。そこで、メリットとなるのが朝日建設の賃貸経営の管理を2種から選択できる点です。入居者募集や家賃集金、居室の原状回復などの経営業務を一括もしくは一部委託できる「一般管理」と賃貸エリアを一括して借り上げる「サブリース（一括借り上げ）」から選べます。

朝日建設の紹介はこちらのページをご覧ください。

5-7.富士リアルティ

湘南・地域密着の工務店、富士リアルティは、木造高層ビルから注文住宅まで、湘南という土地柄にマッチした住まいづくりを提案しています。
構造は、海沿いエリアの特徴を考慮した木造。自由な設計プランにも対応しやすく、オリジナリティある賃貸併用住宅で経営上大切になる差別化も可能です。

また、実家相続についてのサポートにも強く、安心して実家その後の土地活用を相談できるでしょう。

富士リアルティの情報はこちらのページもご確認ください。

6.神奈川で賃貸併用住宅を始める流れ

神奈川は賃貸住宅需要が高く、自宅を新築する際に検討したい土地活用方法といえます。ここでは、賃貸併用住宅建築の流れを紹介します。

6-1. エリアのニーズをチェックする

賃貸住宅経営を始めるにあったって大切なのは、ターゲット設定です。単身者向けかファミリー向けかによっても間取りが変わるだけでなく、収益性も変わってきます。
特に賃貸併用住宅の場合、住宅ローンを活用するかどうかもエリアのニーズの影響を受けます。エリアの賃貸ニーズが非常に高い場合は、住宅ローンを活用するために賃貸面積を制限するより、収益性を高めたほうが結果的に経営は安定しやすくなるためです。

さらに、開発途上のエリアも多い神奈川では、土地の将来性分析もしなければなりません。難しい土地の将来性の分析にはハウスメーカーのサポートが必要です。

6-2.土地の建築規制を確認する

建てられる賃貸併用住宅の規模を知るには、土地にかかわる建築規制や条例の確認をしなければなりません
。賃貸併用住宅は自宅を併設している分、賃貸部分は狭くなりがちです。収益も小さくなるため、どの程度の経営規模が確保できるかを知ることでどのような経営をすべきかもわかります。

規模に影響を及ぼす主な建築規制は、建ぺい率・容積率、高さ制限です。また、用途地域によっては住宅が建てられないこともあります。

6-3.一括プラン請求で建築プランを比較する

神奈川は賃貸需要が高いことから、自宅や実家の建て替えには賃貸併用住宅も有力な選択肢になります。しかし、賃貸併用住宅はプライバシー確保など普通の賃貸住宅にはない配慮が必要なため、設計施工を依頼するハウスメーカー選びには賃貸併用住宅の実績の確認が必要です。

また、賃貸併用住宅は間取りの工夫も重要です。ハウスメーカーはそれぞれに得意とする工法、技術があります。そのため、ハウスメーカー選びは複数社のプランを比較できるとよいでしょう。比較検討には「HOME4U 土地活用」をご活用ください。

「HOME4U 土地活用」は、神奈川の地元企業や大手ハウスメーカーなど、実績が豊富な企業が多く参画する一括プラン請求サービスです。最大10社から、無料で簡単に収支シミュレーションを含む建築プランを取り寄せることができます。