【基礎から解説】大阪で賃貸併用住宅は正解？成功のコツやおすすめメーカーを紹介

大阪で賃貸併用住宅の経営を始めるなら、ご所有の土地の特徴や大阪のエリア動向にあわせて検討する必要があります。

なお、大阪での賃貸併用住宅を具体的に検討されている方は、下のフォームからご自身の土地に合った経営プランの一括請求をすることもできます。ぜひご利用ください。

1.大阪で賃貸併用住宅を建てる理由

ここでは、実際に大阪で賃貸併用住宅を建てている人はどのような理由によるものなのか「選ばれる理由」をご紹介します。まずはご自身の土地やケースに当てはまるかご確認ください。

1-1.住宅ローンを使える

大阪に限らず、賃貸併用住宅のメリットとして「住宅ローンを使える」ことが挙げられます。アパートやマンションなどの賃貸経営をする際、事業ローン（不動産投資ローン）を利用するのが一般的ですが、賃貸併用住宅では一定の条件を満たせば住宅ローンが利用できます。

一般的に、事業ローンは金利が高く、返済期間が長く取れないのに対して、住宅ローンは金利が低く、返済期間は長く、住宅ローン控除の適用が受けられるメリットがあります。

賃貸併用住宅が注目される要因として「リスクを減らして賃貸経営が行える」という理由があるのです。

1-2.家賃収入でローン返済できる

賃貸併用住宅は、賃貸部分の家賃収入がコンスタントに入ってきます。つまり、自宅のローンに家賃収入をあてられる点がメリットといえるでしょう。

条件によっては、ローンを返済したあとのプラス分を貯蓄に回すことも可能です。「住む場所を確保しつつ資産形成ができる」方法としても、賃貸併用住宅は注目されています。

1-3.大阪は賃貸需要が見込める

賃貸経営には「そのエリアに需要があるかどうか」が非常に大切な要素となります。ここまで挙げたメリットも、賃貸需要がない地域ではそもそも成り立ちません。

その観点から見ると、大阪は「エリアによっては安定した賃貸需要が見込める」点がメリットといえるでしょう。

大阪の賃貸需要におけるプラス材料としては、以下の点が挙げられます。

• 大阪の中心部である大阪市の人口は転入超過による微増の傾向が続いている
• 梅田周辺の「キタ」や、難波や心斎橋周辺の「ミナミ」を中心に多くの繁華街やオフィス街がある
• 豊中市、吹田市などの北摂エリアは住環境がよく安定した人気がある
• 再開発計画が続いている

大阪の中には賃貸需要が厳しいエリアも多いため慎重な判断が必要ですが、特に都心部など、エリアによっては十分な収益を見込むことができます。

2.大阪で賃貸併用住宅を建てる前に知っておきたいこと

賃貸併用住宅にメリットが多いことは確かですが、どの土地でも賃貸併用住宅が建てられるわけではありません。土地によっては「そもそも建てられない」場合もあり、「建てられたとしても安定した需要が見込めない」こともあります。

この章では、大阪で賃貸併用住宅の建築を考える前に確認しておくべきことをご紹介します。

2-1.賃貸需要はエリアにより差がある

賃貸併用住宅の経営を検討する際に、一番に確認しておくべきは賃貸需要です。大阪に限らず、長期間にわたっての需要がなければそもそも賃貸経営は成り立たないからです。

すでにご紹介したように、大阪の一部のエリアでは賃貸需要が見込めることは確かです。ただしその一方で、大阪はエリアにより賃貸需要に差があります。

例えば、大阪の南のエリア、例えばもう一つの政令指定都市である堺市の人口は減少傾向にあります。また、高齢化率が高いことも大阪の特徴で、2045年には大正区と、生野区、住之江区、平野区の4区については高齢化率が40％以上になるという試算がされています。

エリアによっては他の地方都市と状況が変わらない場所もありますので、ご所有の土地ではどうかを慎重に判断しましょう。

2-2.土地の持つ規制・制限

賃貸併用住宅にはメリットが多くありますが、土地の持つ規制・制限によってはそもそも賃貸併用にすることが難しいケースもあります。まずは最低限、以下の制限について確認し、どのような規模の建築が可能なのか知っておきましょう。

その土地ごとにさまざまな規制がありますが、最低限確認すべきポイントは建ぺい率、容積率、接道義務、用途地域などです。

建ぺい率と容積率のイメージは以下の図をご確認ください。これらの制限を確認していくと、どの程度の規模の建物が建てられるかが分かってきます。

2-3.大阪の賃貸併用住宅に関わる建築規制

一般的に賃貸併用住宅は共同住宅か長屋に分類され、それぞれに応じた建築規制にあわせて建てる必要があります。

大阪で賃貸併用住宅を建てるなら、エリアごとの規制についても確認が必要となるケースがあります。建物の規模や戸数によっては、いわゆる「ワンルームマンション」の建築に伴う規制や、駐車場・駐輪場の設置の規定などをクリアする必要があるからです。

以下は規制の一例です。詳細はエリアにより異なりますので、ご所有の土地のエリアでご確認ください。

土地が持っている規制や制限は場所により異なります。実際にどの程度の規模の建物が建てられるか具体的に知りたい場合は、プロに問い合わせるのが近道です。

「HOME4U 土地活用」なら、大阪の賃貸併用住宅建築の実績が豊富な企業にまとめて問い合わせができ、最大10社から、無料で簡単に建築プランを取り寄せることができます。

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3.大阪での賃貸併用住宅の収支

賃貸併用住宅を建てるなら、実際の収支についても気になるところではないでしょうか。ここでは収支の目安をご紹介します。

3-1.収入は家賃収入がメイン

以下は間取りと面積を基準にまとめた、大阪府の平均家賃相場です。

データ更新月：2023/02

※出典：マンションレビュー

賃貸併用住宅の収入は家賃収入がメインとなります。ご所有の土地に建てた場合、賃貸部分の家賃相場がどれくらいになりそうか確認しておくと、計画が立てやすいでしょう。

なお、さらに正確な家賃相場を把握するなら、周辺の物件の築年数や平米数と家賃のバランスを確認すると、ある程度の相場が見えてくるでしょう。

3-2.初期費用と収支シミュレーション

続いて、初期費用と収支のシミュレーションをご紹介します。以下は木造2階建てで賃貸住戸を2戸設けたケースです。

また、以下は鉄骨3階建てのケースをご紹介します。

4.大阪で賃貸併用住宅に強いメーカー一覧

ここでは、大阪の賃貸併用住宅に強いメーカーを7社、特徴や強みとあわせてご紹介します。

4-1.旭化成ホームズ

旭化成ホームズは堅牢な構造による耐久性の高い住宅づくりを行っているハウスメーカーです。「ロングライフ住宅」をかかげ、竣工から60年までの長期保証がついていることが特徴的です。

確かなブランド力を持つ「へーベルハウス」ブランドでは賃貸併用住宅にも対応。設計の自由度が高く、将来のライフスタイルの変化に合わせて賃貸部分をオーナー宅に転用するようなリフォームも可能です。

詳しい情報は旭化成ホームズのページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-2.積水ハウス

ハウスメーカーの中でも国内屈指の実績を誇る積水ハウス。その実績と技術から生まれたブランド「シャーメゾン」は広く知られ、ワンランク上の賃貸住宅として認知されています。

厳格な資格制度によって選ばれる「チーフ・アーキテクト」制度が存在するなど、建築プランづくりを担う建築士が研鑽を積める環境があり、ほかにはない優れたデザインを生み出す土壌となっています。

詳しい情報は積水ハウスのページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-3.大東建託

賃貸住宅管理戸数・賃貸仲介件数・住宅供給戸数で連続1位を獲得している大東建託。構造を限定せず、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造とあらゆる構造の建築に対応可能です。

建築だけでなく、土地周辺のニーズに適した土地活用を提案できる「市場把握力」や、高い入居率を維持する「仲介力」、煩雑なオーナー業務を代行する「管理力」などの一貫したサポート力に強みのある企業です。

詳しい情報は大東建託のページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-4.大和ハウス

国内屈指の実績を持つ大和ハウスは、賃貸併用住宅にも豊富な実績がある企業です。徹底したコンサルティングから各種調査、設計、施工、経営サポートまで一貫したサポートが受けられることが強みです。

また、さまざまな構造に対応し、豊富な商品力があるため、ご所有の土地の可能性を最大限に活かす建物の提案が受けられます。

詳しい情報は大和ハウスのページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-5.パナソニックホームズ

パナソニックホームズは鉄骨で9階まで建築可能な独自技術を持つハウスメーカーです。都心部など、縦に建物を伸ばして戸数を確保したい場合には特に強みを発揮するでしょう。

初期保証35年、最長60年の長期保証システムや、連結子会社のパナソニックホームズ不動産の一括借上システムなど、確かなサポート面も強みです。

詳しい情報はパナソニックホームズのページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-6.ミサワホーム

戸建住宅を中心としたノウハウと実績のあるミサワホームは、賃貸併用住宅の商品展開も行っています。32年連続でグッドデザイン賞に輝いたデザイン性の高さや、環境に配慮した住まいづくりに特徴を持つ企業です。

また、世界初の「ゼロ・エネルギー住宅」の発売をはじめとして、その後も環境に配慮した「ハイブリッド住宅」や、建設時からの環境負荷をゼロ以下にする住宅の提案など、環境に配慮した先進的な住まいづくりを行ってきたことも特徴的です。

詳しい情報はミサワホームのページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-7.三井ホーム

三井ホームは木造をメインとした住宅づくりで、木造で4階建てまで建てられる技術があります。木造でも震度7まで耐える耐震性や、鉄よりも火に強い木材を使用することで、耐火性能の高い住宅づくりも実現しています。

独自技術を活かした高遮音床を標準とするなど、入居者満足にもこだわっており、また洋風の美しいデザイン力にも定評があります。

詳しい情報は三井ホームのページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

5.賃貸併用住宅を成功させるポイント

大阪の賃貸併用住宅を成功させるために押さえておくべきポイントについてご紹介します。

5-1.将来を見越して建築する

賃貸併用住宅は、ライフスタイルの変化に合わせて暮らし方を変えられるのが大きなメリットです。賃貸に回していたスペースを将来的に二世帯住宅として使ったり、逆に二世帯住宅に使っていたスペースを賃貸にしたりといったことも可能です。

そのメリットを生かすには将来を見越して建築することが必要不可欠です。将来の世帯の変化を踏まえて賃貸部分とオーナー部分を決める、リフォームする余地を残しておくなど、賃貸併用住宅に十分なノウハウを持った建築会社と相談したうえで物件づくりをすることが大切です。

また、収益物件とマイホームを兼ねた賃貸併用住宅は将来的に売却しづらいことにも注意しましょう。将来的に売却の可能性を考えるなら、間取りや価格帯などにも工夫が必要です。

5-2.エリアのニーズを見極める

大阪には賃貸需要の安定したエリアと厳しいエリアが両方あるため、賃貸併用住宅を建てるならまずは賃貸需要があるかどうか確認が必要です。賃貸需要があるなら、どのようなターゲットに需要があるのか、間取りや設備で必要なものは何か見極めましょう。

周辺の需要に関しては、競合となる周辺のアパートや戸建て賃貸などの入居状況や家賃をリサーチすると、ある程度の状況がわかります。

5-3.信頼できるパートナーを探す

賃貸併用住宅は通常のアパートやマンションなどの集合住宅とは異なり、適切な規模・間取りで建築し、経営していくためのノウハウが必要です。また、賃貸経営を成功させるには、大阪というエリアをよく知る必要があります。

そこで重要なのが、信頼できるパートナーを探すことです。大阪での実績が豊富で、賃貸併用住宅に対する知識や経験が豊富な建築会社をパートナーに選ぶと、オーナー自身に知見がなくても安心して取り組むことができます。

ご所有の土地に賃貸需要はあるのか、どのような賃貸併用住宅であれば成功するのかを知るには、まずは複数の建築会社に問い合わせ、比較してみるのが第一歩です。

6.信頼できるパートナー企業を選ぶには

大阪で賃貸併用住宅を建てるなら、まずはご所有の土地に賃貸需要はあるか、どの程度の規模の建物が建てられるのか、複数の建築会社にプランを出してもらって比較するのがおすすめです。

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