【詳しく解説】大阪でアパート経営！メリット・デメリットや大阪に強いメーカーを徹底解説

大阪でアパート経営を始めるなら、大阪の市場動向にあわせて検討する必要があります。

なお、大阪でのアパート経営を具体的に検討されている方は、下のフォームからご自身の土地に合った経営プランの一括請求をすることもできます。ぜひご利用ください。

1.大阪でアパート経営を行うメリット

大阪でアパート経営を検討するなら、地域の動向や大阪ならではのメリット・デメリットを押さえておく必要があります。まずはメリットからご紹介しましょう。

1-1.都心部は賃貸需要が見込める

大阪に限らず、賃貸経営を始めるにあたって、先々の需要を考えておくことは重要です。その際に参考になるのが人口推移です。

大阪の人口推移には以下の傾向がみられます。

• 大阪府全体では人口は減少傾向
• 大阪市は転入超過により人口が増加傾向

大阪の中心部である大阪市の人口は、自然増減（出生数―死亡数）では減少傾向にあるものの、転入超過により微増が続いています。この増加傾向は、長年にわたって取り組むべきアパート経営ではプラスの材料といえます。

特に大阪市の傾向としては、20～24歳の若年層の流入が多く、30～39歳の世代が転職や結婚を機に転出しているという特徴があります。つまり、「単身者が多い」という、アパート経営に適した条件がそろっています。

また、大阪市の北に位置する豊中市、吹田市などのエリアは住環境がよく、ファミリー世帯に根強い人気があります。

1-2.繁華街が多く今後の開発計画がある

大阪には大阪駅のある梅田周辺の「キタ」や、難波や心斎橋周辺の「ミナミ」を中心に、数多くの繁華街があります。

特に大阪駅周辺は近年も再開発が進み、新駅の北梅田駅も2023年に開業。オフィスビルも多く、ビジネス街としての性質も強く持っています。

このように、繁華街やビジネス街がある地域は単身者も多く、良好な通勤環境を求めて周辺エリアの賃貸需要も安定しています。そのため、マンションだけではなく低層のアパートにも一定の需要が見込めるでしょう。

また、関西国際空港や新大阪駅へのアクセス性の向上や鉄道ネットワークの強化を目的として、地下鉄なにわ筋線整備計画も進行しており、2031年の完成が目標とされています。このように今後の開発も続くことはプラスの材料といえます。

1-3.東京ほど地価が高くない

大阪は、東京と比較すると地価が抑えられている分、利回りを高くできるというメリットもあります。

大阪と東京の標準地価格として公表される「公示地価」を主要地点で比較すると、2倍程度の開きがあることも多く、地価の差ははっきりとしています。

同じ規模のアパート経営を始めるにあたり、地価が低い場所で始めれば初期費用を抑えることができ、高い利回りが期待できます。賃貸需要が比較的安定していることに加え、東京ほど地価が高くないことは大阪のメリットといえるでしょう。

2.大阪でアパート経営を行うデメリット・注意点

メリットがある一方で、デメリットを把握して対策をとることも重要です。ここでは、デメリットと注意点をご紹介します。

2-1.エリアにより賃貸需要に偏りがある

大阪市の都心部には賃貸需要が見込める一方で、人口減少が続いているエリアも多くあります。例えば、大阪のもう一つの政令指定都市である堺市の人口は減少傾向にあります。

また、高齢化率が高いことも大阪の特徴で、2045年には大正区と、生野区、住之江区、平野区の4区については高齢化率が40％以上になるという予想がされています。

このように、大阪ではエリアごとに動向の差があり、アパート経営に適したエリアは限られているという特徴があります。

2-2.今後の賃貸需要に注意する

人口動態はさまざまな要素により変化します。賃貸需要が安定していると考えられる大阪市でも、2021年減少に転じ、2022年は再び増加に転じるなど、変化が続いています。
※参照：大阪市「大阪市の推計人口（毎月1日現在）・人口異動」

この変化は、2021年は新型コロナウイルスの感染拡大による影響が考えられ、2022年はその影響が小さくなったことにより都市部への転入が回復しつつあると考えられます。

アパート経営は長年にわたって取り組むものです。今後の社会的な変化によって賃貸需要が変化していくことも考慮し、慎重に計画することが必要とされます。

2-3.アパート経営にかかわる規制に注意する

アパート経営を始める際には、エリアごとの規制についても確認しておく必要があります。大阪では、大阪市のいわゆる「ワンルームマンション」の建築に伴う規制や、駐車場・駐輪場の設置の規定など、自治体ごとにさまざまな規制があります。

規制の詳細はエリアにより異なりますが、一例を以下にまとめました。

駐車場や駐輪場、管理人室の設置などは賃貸住宅の戸数に応じて決められるケースが多くあります。間取りやレイアウトに関わる部分となるため、早い段階で確認しておくのがよいでしょう。

3.大阪のアパート経営で失敗しないためのポイント

大阪のアパート経営で失敗しないために押さえておくべきポイントについてご紹介します。

3-1.アパート経営に適したエリアを選ぶ

賃貸経営では立地が非常に重要となります。まずは、アパート経営を始める土地に賃貸需要があるかどうかをよく確認しましょう。競合となる周辺のアパート、マンションの入居状況や家賃をリサーチするとある程度の状況がわかります。

もし賃貸需要が厳しいエリアであれば、都心部に土地を買い替えるなどの方法も考えられるでしょう。

3-2.エリアのニーズを見極める

経営するアパートがエリアのニーズに合っているかどうかは、アパート経営の成否を分けるポイントです。どのようなターゲットに需要があるのか、間取りや設備は何が求められているのか見極めましょう。

都心部や駅から近いエリアであれば収益性の高いワンルームを中心に、駅から距離があり住環境のよいエリアであればファミリー向けに検討するのがよいでしょう。

大阪の高齢化率の高い地域なら、高齢者をターゲットとして見守りサービスの設備を入れるのも考えられます。このように、エリアの特徴や将来性を考えてターゲットを設定し、それに合わせた間取りや設備を取り入れるのがポイントです。

3-3.複数の建築会社を比較する

ここまでご紹介したように、大阪はエリアごとの差が大きく、アパートの需要があるのか、その需要が将来にわたって続くのか慎重に考える必要があります。そのエリアの将来的な動向や、それに合った物件づくりにはプロの目が必要になります。

ご所有の土地に将来性はあるのか、どのようなアパートであれば成功するのかを知るには、まずは複数の建築会社に問い合わせ、比較してみるのが第一歩です。

建築会社はアパートを建てるだけでなく、市場動向などの情報も多く持っています。複数の会社から経営プランを取り寄せ、比較することで、土地の活かし方やどのようなアパートに需要があるのか効率よく検討できるでしょう。

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4.大阪のアパート経営に強いメーカー一覧

ここでは、大阪のアパート経営に強いメーカーを8社、特徴や強み、どんな人に向いているかとあわせてご紹介します。

4-1.アイ工務店

アイ工務店は、大阪に本社を持つ2010年創業のハウスメーカーです。土地活用の分野では、木造2～3階建ての集合住宅や戸建て賃貸、長屋住宅などの商品を展開しています。

適正価格を掲げた高品質・低価格な木造住宅で、価格帯としては中堅～ローコストに位置するのが特徴。大手ハウスメーカーと比較すると、初期費用を抑えられることがメリットとなるでしょう。また、1mm単位の自由度の高い設計ができることも特徴です。

詳しい情報はアイ工務店のページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-2.旭化成ホームズ

旭化成ホームズは「ロングライフ住宅」の名を冠した、耐久性が高い家づくりを行っているハウスメーカーです。火災や地震に強い構造や性能が強みで、集合住宅「ヘーベルメゾン」の基本構造部分の耐用年数は60年以上。

アパート経営を長期でサポートしてくれる、30年一括借上げシステムも特徴です。また、ペット可物件やシニア向け物件など、付加価値のある物件づくりにも定評があります。

詳しい情報は旭化成ホームズのページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-3.生和コーポレーション

住居系の土地活用に強みを持つ生和コーポレーション。「鉄筋コンクリート造」「重量鉄骨造」「軽量鉄骨造」「木造2×4」など、さまざまな構造に対応可能で、低層アパートから高層マンションまで建築できる対応力が魅力です。

資産コンサルティング・事業企画から建設後の賃貸経営サポートまで、土地活用に対するサポートを高いレベルで受けられるのがメリットです。

詳しい情報は生和コーポレーションのページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-4. 積水ハウス

ハウスメーカーの中でも国内屈指の実績を誇る積水ハウス。その実績と技術から生まれた賃貸住宅「シャーメゾン」のブランド力は広く認知されています。

積水ハウス不動産各社とグループ一体となり提供するサポート体制も強みです。入居者募集から、一括借上、建物の維持管理まで、長期安定経営に求められる万全な経営サポートが受けられるメリットがあります。

詳しい情報は積水ハウスのページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-5.大東建託

賃貸住宅管理戸数・賃貸仲介件数・住宅供給戸数で継続して1位を獲得している大東建託。圧倒的な実績から生まれるノウハウが強みで、経営・管理・修繕など賃貸経営のすべてを任せられるシステムがオーナーに人気です。

構造を限定せず、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造とあらゆる構造の建築に対応可能であるほか、土地周辺のニーズに適した土地活用を提案できる「市場把握力」や、高い入居率を維持する「仲介力」、煩雑なオーナー業務を代行する「管理力」も備えています。

詳しい情報は大東建託のページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-6.大和ハウス

業界屈指の実績を持つ大和ハウスは、低層から高層まで建築できる幅広い対応力を持っている企業です。初期保証 30年、点検プログラムによる保証期間延長で最長年60年の長期間延長可能な保証システムも強みと言えるでしょう。

商業系の土地活用にも強く、テナントの誘致などでも安定したサポートが受けられます。

詳しい情報は大和ハウスのページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-7.パナソニックホームズ

パナソニックホームズは、住宅メーカーとして確かな実績とノウハウがある企業です。幅広い構造に対応し1～9階まで建築可能なほか、独自開発の光触媒タイルの外壁や、遮音性能床の開発など技術力にも定評があります。

初期保証35年、最長60年の長期保証システムや、連結子会社のパナソニックホームズ不動産の一括借上システムなど、確かなサポート面も強みです。

詳しい情報はパナソニックホームズのページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-8.ミサワホーム

戸建住宅で積み重ねた「住まいづくりのノウハウ」を持つミサワホーム。32年連続でグッドデザイン賞に輝いたデザイン性の高さや、環境に配慮した住まいづくりに特徴を持つ企業です。

1998年に世界初の「ゼロ・エネルギー住宅」を発売したことに始まり、現在はこれからのスタンダートになるZEHに対応。先進的な住まいづくりを実践しています。

詳しい情報はミサワホームのページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

5.信頼できるパートナー企業を選ぶには

大阪でアパート経営を始めるなら、まずはご所有の土地に将来性はあるのか、適した土地活用方法は何か、プロに経営プランを出してもらい、比較するのがおすすめです。

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