【基礎から解説】名古屋で賃貸併用住宅がおすすめの理由とは？失敗しないコツも解説

マイホームと賃貸経営が同時にできる賃貸併用住宅。この記事では、名古屋で賃貸併用住宅を建てようと考えている方に向けて、知っておきたい情報をご紹介します。

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1.名古屋で賃貸併用住宅を建てる理由とは？

まずは、名古屋で賃貸併用住宅を建てるのがおすすめの理由についてご紹介します。

1-1.住宅ローンを使える

名古屋に限らず、どのエリアであっても言える賃貸併用住宅のメリットとして、住宅ローンを使えるという点があります。

多くの賃貸経営では初期費用の一部をローンで賄いますが、事業ローン（不動産投資ローン）を使用することが一般的です。それに対し、賃貸併用住宅ではマイホーム部分を半分以上にするなどの条件を満たすことで、住宅ローンで借入することができます。

一般的に、事業ローンと比較し、住宅ローンは金利が低く、返済期間は長く、住宅ローン控除の適用を受けられるなど多くのメリットがあります。住宅ローンの控除は年末のローン残高の1％を所得税と住民税から還付してもらえるため、仮に3000万円のローン残高があれば30万円が戻ってきます。

家賃収入のほかにこのような還付金もあり、オーナーの負担が軽減されることは、賃貸併用住宅の大きなメリットといえるでしょう。

1-2.家賃収入でローン返済できる

賃貸併用住宅のメリットとして一番に思い浮かぶのが「家賃収入がある」という方も多いかもしれません。

賃貸併用住宅は、賃貸部分の収入で自宅用のローンの返済ができる点が魅力です。名古屋は安定した需要のある地域も多く、立地によっては、マイホーム部分の負担はゼロで、家賃収入のみでローンを返済していけるケースもあるでしょう。

1-3.名古屋は賃貸需要が見込める

名古屋で賃貸需要が安定して見込める理由としては、以下が挙げられます。

• 名古屋の土地価格は近年、上昇傾向にある
• 名古屋の人口の増減は注視する必要があるが、世帯数は増加傾向にある
• 県内総生産や県民所得が高く経済的に安定している
• 名古屋は再開発が続いている

2027年のリニア中央新幹線の開業に代表されるように、名古屋は今も発展を続ける都市です。大企業の拠点や大学も多く、これからも一定の流入が見込める街として、大規模なマンションだけではなく、低層アパートや戸建など、さまざまな需要が考えられるでしょう。

実際に「名古屋のどのエリアなのか」によって変わる部分もありますが、全体的な傾向としては賃貸経営に有利な場所と言えます。

2.名古屋で賃貸併用住宅を建てる前に知っておきたいこと

名古屋は賃貸併用住宅を建てるにも比較的有利ではありますが、事前に知っておきたい点もあります。以下に、2つの注意点について紹介しましょう。

2-1.土地の持つ規制・制限

賃貸併用住宅のメリットはすでにご紹介したとおりですが、土地の持つ規制・制限によってはそもそもマイホームに加えて賃貸部分を設けることが難しいケースもあります。

例えば、同じ60坪の土地でも、建ぺい率・容積率によっては通常の戸建てが適している場合もあれば、戸数をしっかり確保した賃貸併用住宅が可能というケースもあります。

まずは最低限でも以下の制限について確認し、どのような規模の建築物が可能なのか知っておきましょう。賃貸部分を作るということはその分、マイホームの広さに制限が出ることになりますので、家族でしっかり話し合うことも必要です。

規制	内容
建ぺい率	敷地面積に対して、何％まで建物を建てられるか
容積率	敷地に対して何％の延床面積の建物を建てられるか
接道義務	建築物の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないという規制
用途地域	都市計画法により建築できる建物の用途等を定めた規制

また、名古屋の場合ではアパートやマンションなどの共同住宅には条例によって規制があります。条例で制限されるのは、共同住宅の用途に供する建築物で、階数が 2以上、かつ、住戸の数が10以上の「共同住宅型集合建築物」です。

賃貸併用住宅ではあまりないかもしれませんが、この条件に当てはまる場合には、住戸の数や規模に合わせて、以下の制限があります。

• 自動車駐車場の設置
• 自転車駐車場の設置
• 住戸の床面積及び天井の高さの規定
• 共同住宅型集合建築物の管理に関する規定
• ごみの保管場所の設置
• 緑化に関する規定

具体的な規定や制限は住戸数や用途地域によって変わってきますので、詳しくはご所有の土地に合わせて、建築プランに反映する必要があります。
参照：共同住宅型集合建築物について

2-2.名古屋のエリアごとの特徴

名古屋と一口に言っても、エリアごとに特徴は変わってきます。

例えば栄や伏見がある中区は、繁華街や商業施設、文化施設が集まる中心地で、周辺には閑静な雰囲気を持つエリアもあります。また、利便性と緑の多い穏やかな雰囲気を持つ千種区も、住環境がよく安定した人気のあるエリアとして知られます。

一方で、駅から距離のあるエリアなどは、賃貸併用住宅を建てても需要が厳しい場合も、もちろんあります。そのため、ご所有の土地での賃貸需要はどうか、それは将来も続きそうかを慎重に判断する必要があるでしょう。

また、名古屋には庄内川、矢田川、新川、天白川、日光川などさまざまな河川があり、古くから洪水や浸水の被害も発生しています。低地部分には沖積層と呼ばれる軟弱な地盤も広がっているため、災害リスクを把握しておく必要もあります。

3.名古屋での賃貸併用住宅の収支

名古屋で賃貸併用住宅を建てるなら、収支も気になる点です。この章では、初期費用と収入の目安についてご紹介します。

3-1.収入は家賃収入がメイン

賃貸併用住宅の経営では、収入は家賃収入がメインとなります。以下は愛知県の平均家賃相場です。

※出典：マンションレビュー

家賃の相場は、これらのデータを確認するほか、ご所有の土地の近隣の物件で築年数と家賃を調べると、だいたいの相場を把握できるでしょう。

3-2.初期費用と収支シミュレーション

ここでは、初期費用と収支のシミュレーションをご紹介します。以下は木造2階建てで賃貸住戸を1戸設けたケースです。

前提条件	構造：木造 延べ床面積：90坪 階数：2階建（オーナー宅1戸、賃貸住戸2戸）
初期費用	合計：約7,920万円（ローン：6,550万円、自己資金：1,370万円） 　建築費：約7,200万円 　諸経費：約720万円
収支	年間家賃収入：192万円（8万円×2戸／月） 年間経費：約20万円 ローン返済：約220万円　※住宅ローンを利用

また、以下は鉄骨3階建てのケースをご紹介します。

前提条件	構造：軽量鉄骨造 延べ床面積：95坪 階数：3階建て 賃貸住戸：8戸
初期費用	合計：約1憶450万円（ローン：6,600万円、自己資金：3,850万円） 　建築費：約9,500万円 　諸経費：約950万円
収支	年間家賃収入：672万円（7万円×8戸／月） 年間経費：約115万円 ローン返済：約355万円　※不動産投資ローンを利用

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4.名古屋の賃貸併用住宅に強いメーカー一覧

ここでは、名古屋のアパート経営に強いメーカーを7社、特徴や強みとあわせてご紹介します。

4-1.旭化成ホームズ

旭化成ホームズは戸建て住宅「へーベルハウス」、集合住宅「ヘーベルメゾン」のブランドで知られるハウスメーカーで、賃貸併用住宅にも対応しています。

耐震性能や耐火性能、遮音性能も高く、築60年の耐久性を誇ります。プライバシーを保ちつつ、マイホームとして安心して使いたい賃貸併用住宅の建築でも、強い味方となるでしょう。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜旭化成ホームズ株式会社

4-2.積水ハウス

戸建てからマンションまでさまざまな領域で高い実績がある積水ハウス。賃貸住宅の「シャーメゾン」が有名ですが、賃貸併用住宅でも豊富な実績があります。

実績に加え、自由な設計・デザイン力や幅広い対応力で、それぞれ異なる敷地条件やオーナーごとの要望に応える住まいづくりを行っているメーカーです。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜積水ハウス株式会社

4-3.大東建託

大東建託は、賃貸管理力や仲介力に強みを持つ企業で、賃貸住宅管理戸数・賃貸仲介件数・住宅供給戸数で連続1位を獲得しています。

土地周辺のニーズに適した土地活用を提案できる「市場把握力」にも優れており、名古屋のようなエリアによってニーズが異なるような場所でも、その土地に合わせた提案が期待できるでしょう。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜大東建託株式会社

4-4.大和ハウス工業

大和ハウス工業は、低層から高層までさまざまな建築に対応でき、賃貸併用住宅、店舗併用住宅などの建築にも豊富な実績を持つ企業です。

初期保証 30年、点検プログラムによる保証期間延長で最長60年の長期間延長も可能。高いブランド力と、長く安定したサポート力が強みです。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜大和ハウス工業株式会社

4-5.トヨタホーム

名古屋に本社を持つトヨタホーム。もともとはトヨタ自動車住宅事業部が母体となった企業です。

戸建住宅事業で培ってきたノウハウを活かし、賃貸併用住宅にも対応。高耐久・高品質を実現する2種類の工業化建築工法が特徴で、初期保証は30年、最長60年まで延長可能な保証システムも魅力です。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜トヨタホーム株式会社

4-6.パナソニックホームズ

パナソニックホームズは鉄骨をベースにさまざまな構造に対応しており、1～9階まで建築可能なノウハウがある企業です。

賃貸併用住宅にも対応しており、特に都心部などで限られた土地を生かして賃貸併用住宅を建てたい場合には、その土地の収益性を引き出す提案が期待できるでしょう。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜パナソニック ホームズ株式会社

4-7.ミサワホーム

ミサワホームは戸建住宅を中心としたノウハウと実績のある企業で、賃貸併用住宅の商品展開も行っています。デザイン性の高さや、世界初の「ゼロ・エネルギー住宅」を発売したことに始まる、先進的な住まいづくりに特徴を持っています。

賃貸住宅の建築以外に、商業施設、医療介護、保育などの事業にも実績があります。賃貸経営以外の選択肢と比較したいときにも良いでしょう。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜ミサワホーム株式会社

5.名古屋の賃貸併用住宅で失敗しないためのポイント

最後に、名古屋の賃貸併用住宅で失敗しないために押さえておくべきポイントについてご紹介します。

5-1.将来を見越して建築する

賃貸併用住宅は「将来のライフスタイルの変化に応じて暮らし方を変えられる」特徴があります。

• 将来は二世帯住宅として利用したい
• 最初は二世帯住宅として使って、将来は賃貸にしたい
• 年金生活になったときに家賃収入が欲しい

上記のように、賃貸併用住宅の生かし方はさまざまです。事前に将来の使い方まで考えておくと、より満足度の高い賃貸併用住宅となるでしょう。

5-2.エリアのニーズを調査する

先にもご紹介したとおり、名古屋でもエリアによってニーズはさまざまです。駅前の立地のいい場所なら収益性の高いワンルームが王道ですが、学区の良い場所や住環境の良い場所であればファミリー向けという選択も良いでしょう。

また、名古屋には企業の拠点や大学があり、その周辺には一定の賃貸需要があるケースも存在します。

賃貸併用住宅を安定して経営していくためには、エリアのニーズに合わせた物件を建て、満室経営を目指すのが近道です。まずは、その土地にどのようなニーズがあるかを確認しましょう。

5-3.信頼できるパートナーを探す

ここまでご紹介したように、賃貸併用住宅は土地のニーズに合った形で、将来を見越してプランニングするのが満足度を上げるコツです。そのために必要なのが、賃貸併用住宅に十分な実績のある建築会社をパートナーに選ぶことです。

そのために必ず行いたいのが、複数の企業に建築プランや経営について相談し、土地に合ったプランを提案してもらい、比較検討することです。複数のプランを比較することで、土地に合ったプランや、オーナーの要望に沿ったプランが見えてくるでしょう。

「HOME4U 土地活用」を使えば、土地に合わせてどのような賃貸併用住宅が建てられるのか、収益計画、建築費を含めた建築プランの提案を複数社から受けられます。

賃貸併用住宅を建築した時の予想収益は
いくら？

6.信頼できるパートナー企業を選ぶには

名古屋で賃貸併用住宅を建てるなら、エリアに精通し、土地のポテンシャルを引き出せる力を持ったプロのサポートを受けるのが近道です。そのためにおすすめなのが、複数の企業からその土地に合ったプランを出してもらって比較することです。

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