【基礎から解説】名古屋でアパート経営！メリット・デメリットと失敗しないコツを解説

東京、大阪に次ぐ大都市である名古屋。アパート経営には比較的有利なエリアと思えますが、市場動向や土地の特徴にあわせて検討するのは必須です。

なお、名古屋でのアパート経営を具体的に検討されている方は、下のフォームからご自身の土地に合った経営プランの一括請求をすることもできます。ぜひご利用ください。

1.名古屋でアパート経営をするメリット

まずは、名古屋でアパート経営を始める前に知っておきたい、名古屋の人口や地価の動向、開発計画などをご紹介します。

1-1.地価は上昇傾向にあり賃貸需要も見込める

名古屋でのアパート経営を考える材料として、押さえておきたいのは以下の点です。

• 土地価格は近年、上昇している傾向にある
• 人口の増減は注視する必要があるが、世帯数は増加傾向にある

過去からの推移を見ると、名古屋の地価は平成3年前後のバブル景気時がピークでその後落ち込み、平成25年からは継続してゆるやかな上昇傾向にあります。
参照：地価公示（住宅地・商業地平均価格）の長期推移（市・区別）

人口の面では、令和4年10月1日現在名古屋市の人口は約233万人。令和2年までは連続で増加傾向にありましたが、令和３年より25年ぶりの減少となっています。一方で、世帯数は令和4年10月1日現在で114万世帯となり、過去最大です。

これらの状況から、名古屋という土地でアパート経営を考えるには、不動産価値が上昇傾向にあること、世帯数が増加傾向にあることはプラスの面としてとらえられるでしょう。

ただし、人口自体は近年、減少傾向に移り変わっていることがわかるため、今後の賃貸需要を予測するには注意深く見ていく必要があります。

1-2.所得が安定している

人口や地価と同様に、土地活用で注目したいのはそのエリアの「豊かさ」です。住民が豊かで所得が多いエリアは、それだけ経済が活性化していると考えられ、賃貸ニーズを見込むことができるからです。

その観点で見ると名古屋は大手企業の拠点が多く、愛知県は47都道府県の県内総生産や県民所得で上位にランクインしています。令和元年度の県民所得では、愛知県は東京・神奈川に次いで３位。政令指定都市では、横浜市、大阪市に次いで名古屋市は３位となっています。
参照：県民経済計算（平成23年度 – 令和元年度）

このように、名古屋市は所得が安定しており、経済的に豊かであることがわかります。

1-3.名古屋周辺では開発が続く

名古屋の開発動向として一番に挙げられるのが、2027年のリニア中央新幹線の開業です。これに伴い、名駅エリアや栄、伏見などの中心地では複数の再開発が同時に進んでおり、大型施設やホテルの開業、タワーマンションの竣工予定も続いています。

ここまでご紹介したように、安定した人口や世帯数の推移、所得の多さに加え、街の開発も続いている中では、名古屋の中心地へ通勤、通学する方の賃貸需要も多く見込めます。

大型マンションだけでなく、低層アパートや戸建賃貸など、さまざまな形態の賃貸の需要が考えられるでしょう。

2.名古屋でアパート経営をするデメリット・注意点

名古屋は土地活用に有利なエリアといえますが、デメリットや注意しておくべき点も存在します。以下に、2つの注意点について紹介しましょう。

2-1.エリアごとの条例に注意する

名古屋の場合、アパートやマンションなどの共同住宅には条例によって規制があります。状況によって建築プランに制限が出る可能性があるため注意しましょう。

条例で制限されるのは、共同住宅の用途に供する建築物で、階数が 2 以上、かつ、住戸の数が10以上の「共同住宅型集合建築物」です。住戸の数や規模に合わせて、以下の制限があります。

• 自動車駐車場の設置
• 自転車駐車場の設置
• 住戸の床面積及び天井の高さの規定
• 共同住宅型集合建築物の管理に関する規定
• ごみの保管場所の設置
• 緑化に関する規定

具体的な規定や制限は住戸数や用途地域によって変わってきますので、詳しくはご所有の土地に合わせて、建築プランに反映する必要があります。
参照：共同住宅型集合建築物について

2-2.災害リスクに注意する

名古屋市の地形は東側に標高が高い丘陵地があり、中央には熱田台地と呼ばれる台地があります。

この熱田台地を取り囲むように平地が広がり、大小さまざまな河川があるため、古くから洪水や浸水の被害も発生しています。特に庄内川、矢田川、新川、天白川、日光川の5つの河川は洪水予報河川と認定されています。

治水工事は行われていますが、名古屋の平地エリアでは市内のほとんどのエリアで浸水の可能性があります。また、熱田台地を取り囲む低地部分には、沖積層と呼ばれる軟弱な地盤があります。

そのため、事前にハザードマップを確認する、必要に応じて保険を検討するなど、災害リスクに対策を取りつつ土地活用をすすめる必要があります。

3.名古屋のアパート経営で失敗しないためのポイント

名古屋のアパート経営で失敗しないために押さえておくべきポイントについてご紹介します。

3-1. エリアのニーズを調査する

アパート経営は、そのエリアに賃貸ニーズがあってはじめて成立します。全国的に見ると名古屋はアパート経営に有利なエリアと言えますが、どのようなニーズがあるのかは土地によって千差万別です。

一般的に駅前の立地の良い土地であれば賃貸需要は安定しているため、収益性の高いワンルームが王道といえるでしょう。駅から距離がある土地でも、住環境の良い立地であればファミリー向け賃貸などが考えられます。

一見、賃貸需要が厳しいようなエリアであっても、周辺に大学や企業の拠点などがあれば、一定のニーズが存在する場合もあります。まずは、その土地にどのようなニーズがあるかを確認することが大切です。

3-2. 土地の条件を確認しておく

アパート経営を考えるなら、エリアのニーズと同時に確認しておきたいのが土地の条件です。基本的な事項として、押さえておくべきなのは以下の制限です。

• 建ぺい率、容積率
• 高さ制限
• 接道義務
• 用途地域

例えば、駅前の容積率の高い土地であれば、高いアパートを建てて戸数を確保することもできますが、一般的な戸建てが多いエリアであれば建ぺい率や容積率が低く、低層アパートの選択しかない場合もあります。

土地の条件により同じ面積の土地でも建てられる建物の規模や用途が変わってきますので、アパート経営を検討する際に土地の条件を確認することは必須です。

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3-3.複数のプランを比較する

ここまでご紹介したように、アパート経営は立地が非常に大切で、また、建てられるアパートの規模も土地によって異なります。

そのため、アパート建築を考えるときに必ず行いたいのが、複数の企業に建築プランや経営について相談し、土地に合ったプランを提案してもらい、比較検討することです。

名古屋のどのエリアにあるかによって、適した活用方法は異なります。また、建物の規模が変われば収益計画も大きく変わってくるでしょう。その他、自己資金の多さなど、最適な方法を見つけるための要素はさまざまです。

そのため、複数の企業、複数のプランから、より自分に合った企業とプランを選び、アパート経営を始めることが大切です。

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4.名古屋のアパート経営に強いメーカー一覧

ここでは、名古屋のアパート経営に強いメーカーを7社、特徴や強み、どんな人に向いているかとあわせてご紹介します。

4-1.旭化成ホームズ

旭化成ホームズは戸建て住宅「へーベルハウス」、集合住宅「ヘーベルメゾン」のブランドで知られるハウスメーカーです。賃貸住宅では、女性向け賃貸や子育て共感賃貸、ペットと暮らす賃貸など、さまざまな商品展開を行っていることも特徴です。

また、耐震性能や耐火性能、遮音性能にも定評があり、築60年の耐久性を誇る「ロングライフ住宅」の名を冠していることも特徴的です。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜旭化成ホームズ株式会社

4-2.積水ハウス

ハウスメーカーの中でも国内屈指の実績がある積水ハウス。賃貸住宅の「シャーメゾン」は確かなブランドとして広く認知されています。

建物の耐久性やグレード感のある外観など、品質の高さでも知られており、初期費用はやや高くても「この企業に依頼したい」と、コアなファンがいる企業といえます。サポート体制も万全で、長期にわたって安定した経営をしたい人におすすめです。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜積水ハウス株式会社

4-3. 大東建託

大東建託は、賃貸住宅管理戸数・賃貸仲介件数・住宅供給戸数で連続1位を獲得している、実績から生まれる強みを持つ企業です。

アパート経営だけでなく、商業施設や店舗併用住宅などさまざまな土地活用に対応しているため、名古屋のようなエリアによってニーズが異なるような場所でも、最適な提案が期待できます。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜大東建託株式会社

4-4.大和ハウス工業

業界屈指の実績を持つ大和ハウス工業は、低層から高層まで建築できる幅広い対応力を持ち、賃貸併用、店舗併用などさまざまな物件のノウハウがあります。商業系の土地活用にも強いため、アパート経営以外の土地活用と比較したい場合にも合っているでしょう。

初期保証 30年、点検プログラムによる保証期間延長で最長60年の長期間延長も可能。高いブランド力と、長く安定したサポート力が強みです。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜大和ハウス工業株式会社

4-5.トヨタホーム

トヨタホームはトヨタ自動車住宅事業部が母体となった企業で、名古屋に本社を持っています。戸建住宅事業で培ってきたノウハウを活かした建築や、安定したアパート経営を叶える「一括借上システム」に強みを持つ企業です。

高耐久・高品質を実現する2種類の工業化建築工法が特徴で、初期保証は30年、最長60年まで延長可能な保証システムも魅力です。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜トヨタホーム株式会社

4-6.パナソニックホームズ

パナソニックホームズは鉄骨をベースにさまざまな構造に対応しており、1～9階まで建築可能なノウハウがある企業です。土地に合った規模や構造でアパートを建てたい方には良い選択肢となるでしょう。

独自開発の光触媒タイルの外壁や、遮音性能床の開発など技術力にも定評があり、最長60年の長期保証システムや、連結子会社のパナソニックホームズ不動産の一括借上システムなども強みです。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜パナソニック ホームズ株式会社

4-7.ミサワホーム

ミサワホームは32年連続でグッドデザイン賞に輝いたデザイン性の高さや、世界初の「ゼロ・エネルギー住宅」を発売したことに始まる、先進的な住まいづくりに特徴を持つハウスメーカーです。

アパート建築以外に、商業施設、医療介護、保育などの事業にも実績があり、アパート以外の選択肢と比較したいときにも良い選択肢となるでしょう。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜ミサワホーム株式会社

5.信頼できるパートナー企業を選ぶには

名古屋でアパート経営を始めるなら、エリアの動向、土地のニーズなどを調査し、どのような物件を建てるのかを検討していく必要があります。

そのためには、名古屋というエリアに精通し、土地のポテンシャルを引き出せる力を持ったプロのサポートが必要不可欠です。信頼できるパートナー企業を選ぶために必要なのが、複数の企業にコンタクトを取り、その土地の活用プランを出してもらって比較 することです。

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