【詳しく解説】東京の土地活用の決定版7選｜メリット・デメリットと注意点

土地活用は多くの場合、賃貸経営することで成り立つ立地商売です。
東京に土地がある場合、集客力のある立地であることも多く、どの活用方法が最適か悩む方は多いのではないでしょうか。

そこでここでは、東京の土地活用の決定版ともいえる方法を7種紹介します。

• アパート・マンション経営
• テナントビル・オフィスビル経営
• 駐車場経営
• トランクルーム経営
• 戸建て賃貸経営
• 賃貸併用住宅
• 高齢者施設

東京という立地の独特な特徴に由来する注意すべきポイントもいくつかあります。リスクを回避するための注意点も詳しく解説している内容です。

なお、東京の土地活用についてはプロへの直接相談がおススメです。以下のボタンからプラン請求ができますので、ぜひご利用ください。

1.東京で土地活用することのメリット・デメリット

土地活用は、立地のニーズに合致したものを選ぶことが重要です。東京での土地活用の場合、建築規制が多くあったり、土地活用の初期費用が多くかかることもあったりすることから、始める際には特に念入りに特性を把握しておくとよいでしょう。
東京での土地活用のメリットとデメリットをまとめました。

1-1.【メリット】地価が高く資産価値が高い

東京の土地は利用価値が高いことから、資産価値が高くなります。
狭小地や奥まった土地でも、東京の場合さまざまな土地活用が考えられます。需要の多い立地では容積率が高くなる傾向のため、坪当たりの収益率が高くなるのが特徴です。

また、地価が高ければ、融資を受けるのに大変有利です。これは、アパートローンでは土地を担保の一部にして融資をするためで、資産価値が高く評価されればそれだけ融資額を大きくできます。

1-2.【メリット】集客力があり収益が安定しやすい

東京は1,300万人を超える人が住んでいるだけでなく、昼間人口は1,500万人を超える、集客に強いエリアです。

土地活用は集客力がものを言う商売であることから、集客力のある東京の土地ではどの土地活用が高い収益性かという視点から検討できます。
また、需要があることから家賃を高く設定できるのが特徴です。他のエリアより家賃相場は高い傾向です。

さらに、需要が高いため空室期間が短くなり、安定経営が実現しやすくなります。

1-3.【デメリット】エリアによってニーズが異なる

東京はエリアによって土地の用途が大きく異なることが特徴的です。ビジネス街、繁華街、住宅街のほか、生産緑地として指定を受けている土地が多いと田園風景が広がるエリアもあります。また、23区内と都下でもニーズは異なります。

立地によって求められるニーズは全く別のものです。そのため収益性だけを求めて土地活用方法を選ぶと、ニーズがないために空室が続くといった失敗になりかねません。

土地活用を検討する際は、市場ニーズと将来の動向をしっかり調査しておくことが大切です。特に東京では、数年単位で周辺の状況が変化するということもあります。将来の動向調査は非常に重要です。

1-4.【デメリット】工事費が高くつくことが多い

東京のアパート建築費は他の都道府県に比べ高い傾向です。
一時期、オリンピック需要などを背景に建築費用が高騰していたことも要因となっています。

現在でも建築費が高くつく理由となるのが、周辺の状況が大きく影響しています。東京では建物が密集していることも多く、その際は養生や建材運搬の一部手作業化などの必要性が高まります。こうしたものは建築費に反映されるため、建築費に上乗せされます。

ただし、東京の土地でも建築費等をローコスト化することは可能です。特に狭小地での建物建築などは、設計士に頼まなければ難しいと考えがちですが、ハウスメーカーにも狭小地を得意とする企業はあります。ハウスメーカーでは設計施工一貫方式を採用できるため、設計料のローコスト化が可能です。

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2.東京での土地活用の王道7選

集客力があり、収益性も期待できる東京の土地でおススメの土地活用方法を厳選して7つ紹介します。エリア別のニーズに差が大きい東京の土地で、各土地活用に向いている土地の特徴も併せて解説します。

2-1.アパート・マンション経営

向いている土地

• 住宅街
• 駅から徒歩圏
• 敷地内に各戸分の駐車スペースを確保できる

アパート経営・マンション経営は、収益性と安定性を兼ね備えた王道中の王道とされる土地活用方法です。

東京ではエリアによって単身向けやファミリー向けの需要が異なるものの、高い家賃設定が可能な収益性に優れた土地活用になります。また、空室となっても需要を背景に次の入居者が見つかりやすい傾向です。

ただし、郊外を中心に競合が多いのも東京のアパート・マンション経営の特徴です。参入時には、周辺の需要と供給状況をしっかり調査したほうがよいでしょう。

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2-2.テナントビル・オフィスビル経営

向いている土地

• 繁華街・ビジネス街
• 駅から徒歩圏
• 容積率の高い土地

繁華街やビジネス街に所有地があるなら第一に検討したいのがビル経営です。

テナントビルやオフィスビルはアパート・マンションより家賃の坪単価を高く設定できます。そのため、収益性は非常に高く、所有地がニーズのあるエリアにあるなら安定的に高収益を得ることが可能です。
狭小地であっても容積率が高いエリアであれば、ある程度高層化できるため収益性の確保が期待できます。

また、テナントの場合、内装は借主が手掛けることが多く、内装費を抑えることができます。

2-3.駐車場経営

向いている土地

• 狭小地や変形地でも可能
• 車の往来が多い
• 前面道路が狭くない

東京は慢性的に駐車場が不足していると言われています。

駐車場の経営方法には月極方式と時間貸し（コインパーキング）方式があります。それぞれに需要があるエリアは異なるものの、比較的参入しやすい土地活用方法です。
月極駐車場では月々の収入に上限がありますが、コインパーキングでは立地によって高い収入をたたき出すこともできます。

ただし、東京では土地の評価額が高い傾向であるため、住宅用地の特例を活用できない駐車場経営は固定資産税の負担が重くなります。税金負担と土地活用の収益性については専門会社に相談してみるとよいでしょう。

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2-4.トランクルーム経営

向いている土地

• 車通りや人通りが多い
• 車が乗り入れやすい
• 近隣にマンションやオフィスビルがある

トランクルーム経営は、住宅用途に向かない土地でもできる土地活用方法です。
また、トランクルーム需要は年々増加傾向で、収納力に乏しいマンション住民や機材の保管場所を求めている企業のニーズが高まっています。東京でも同様に需要の高まりがみられるため、暫定利用が可能でありながらも安定的に収益が得られる方法としておススメの土地活用方法です。

トランクルームは一括借り上げ方式と管理委託方式の2種の経営方法があります。
一括借り上げ方式は、事業者に建物と土地を一括して貸し出す方式です。管理委託方式は管理のみを専門事業者に委託し、経営の主体は土地オーナーになります。

2-5.戸建て賃貸経営

向いている土地

• 住宅街
• 駐車スペースが確保できる広さがある
• 学校に近い

戸建て賃貸は絶対数が少ないため、潜在的ニーズがある土地活用です。
駅近でない立地でも生活利便施設が近かったり、学校などの公共施設が近かったりすると需要があります。駅徒歩圏ではない場合は、駐車スペースを確保できることが理想です。

戸建て賃貸経営の最大のメリットは、他の土地活用にはない出口戦略に優れている点です。戸建て賃貸では長期間入居した借主から購入の申し出があることがあります。売却益（キャピタルゲイン）を得ることで、新たな物件投資ができる可能性もあるでしょう。

2-6.賃貸併用住宅

向いている土地

• 住宅街
• 生活利便施設が近い
• 駅から徒歩圏

賃貸併用住宅は、自宅に賃貸住戸を併設して経営する土地活用です。
東京の自宅や実家を建て替えて、賃貸併用住宅にするケースも多くみられます。

賃貸併用住宅は土地の条件によっては30坪程度の土地でも始められます。オーナー住戸の専有面積を全延床面積の半分以上とすることで、全体の建築費を住宅ローンで調達することが可能です。住宅のローンを賃貸収入で賄えます。

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2-7.高齢者施設

向いている土地

• 駅から離れていても可
• 郊外など閑静な土地
• まとまった広い土地

老人ホームなどの高齢者施設は、東京でも需要が高まっています。
特に古くからの住宅街が広がる世田谷区といったエリアでは高齢者の増加に伴い、住居系の高齢者施設のほかにデイサービス施設などの需要も急増しているのが現状です。

高齢者施設として土地活用する場合、自分で一から準備をするのは至難の業です。まずはハウスメーカーに相談し、自治体の建築許可が下りるかを確認し、借り手となる福祉事業者を選定してもらうことから始めます。

建築は事業者の要望を反映した形にします。実績のある事業者であれば長期的に入居が見込め、安定した収入を得られるのがこの土地活用のメリットです。また、管理も事業者に任せられることもオーナーにとってはメリットでしょう。

3.【東京で土地活用】始める前に注意しておくべきポイント

東京の土地活用は選択肢に恵まれており高い収益が期待できる分、スタートで失敗すると損失が大きくなりがちです。ここでは、東京で土地活用を始める前に注意しておきたいポイントを3つ紹介します。

3-1.エリアのニーズを調査する

東京の場合、23区内と都下との違いやエリアごとに特徴が大きく異なることから、所在地のニーズに合わせた土地活用を選択するのが賢明です。そのためには、エリアのニーズはもちろん、何か都市整備計画が進んでいるかも調査しなければなりません。

都市整備が進んだ結果、建築時とは様相が変わり、たった数年でニーズに合わない土地活用になってしまったということもありえます。また、大学や企業などの撤退があると、そこにニーズを見出していた賃貸経営はたちまち傾きかねません。

東京は変化の街とも言えます。将来的なニーズも見据えて土地活用を計画するとよいでしょう。ただし、将来の動向は、その土地に精通している土地活用会社や不動産会社でないと、予測すら難しいものがあります。
そこで活用したいのが「HOME4U 土地活用」です。さまざまな土地活用の実績がある大手企業が参画する一括プラン請求サービスで、最大10社から土地活用プランを手に入れることができます。

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3-2.土地の建築条件を確認する

土地には建築基準法で定められた建物の規制があります。用途地域によっては建てられない用途の建物があったり、高さに制限があったりするため、計画段階で建築基準法に基づく規制を確認しておかなければなりません。

高い収益を確保するために中高層マンションの建築を計画しても、容積率が高くなく広い土地でなければ実現は難しいでしょう。逆に狭い土地であっても駅に近いエリアなどでは容積率が高く設定されており、狭小地マンションが建てられる場合もあります。

建物を建てる場合、土地オーナーが特に気にしておきたいのは「建ぺい率」と「容積率」です。そのほかの規制については、土地活用会社に相談すれば調査してもらえます。

3-3.暫定利用など、土地活用のその先をしっかり検討する

東京に土地を所有していると、高額の固定資産税・都市計画税を負担している可能性があります。資産価値の高い土地が多い東京ならではの悩みに、収益性は求めずとも税負担分だけでも土地の活用で賄いたいと考える方は少なくありません。

しかし、無計画に土地を活用すると、後々の利用変更をしづらくなったり、売却しにくくなったりして、土地活用自体が負担になる可能性もあります。
迷いがある場合、暫定利用に向いた土地活用をするのも一つの選択肢です。暫定利用に向く土地活用は、収益性が低く税負担の全額を賄えない場合もありますが、初期費用が少なく済みます。

土地活用は利用価値の高い土地であれば、それだけ長期的な計画が重要になってきます。暫定利用と割り切ったとしてもその先の計画もしっかり練っておくとよいでしょう。

4.東京の土地活用のベストパートナー7選

東京での土地活用はさまざまな可能性があるため、選択肢は多く持っておくことが成功の秘訣です。

ここでは、東京での実績が豊富な土地活用関連企業を7社、厳選して紹介します。それぞれに得意な土地活用ジャンルを持っています。
こうした企業に一括でプラン請求できるサービスが「HOME4U 土地活用」です。土地の条件に合った土地活用方法を実績豊富な企業のプランから選びたい方はぜひご活用ください。

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4-1.セキスイハイム

東京の土地活用で重要な市場調査に基づく事業計画を提案できる企業です。
長期安定経営のサポートにも力を入れており、グループによる管理体制とアフターサービスが受けられます。

セキスイハイムは、最先端の技術を取り入れた工場生産で実現する高品質なユニット工法を採用しており、賃貸経営をスピーディに開始できるのも大きな特徴です。
また、高品質な住宅は高い耐震性と断熱性に優れているため、東京の土地でも安心を提供できる賃貸物件として、選ばれる物件になり得ます。

セキスイハイムの紹介はこちらもご覧ください。

4-2.大東建託

大東建託は市場把握力と仲介力を強みとする企業です。
長期にわたる不動産経営において、オーナーの不安に寄り添うパートナーであり続けます。

大東建託の提供する一括借り上げのシステムは、エリアニーズの変化が著しい東京でも安心して賃貸経営ができるサポートが満載です。
最初の10年の長期固定賃料設定（以降5年ごとの見直し）のほか、頻度の高い修繕や原状回復に対応できるメンテナンス体制、緊急時に頼れる管理システムなど、経営時のサポート体制が充実しています。

エリアによって最適な土地活用を判断しにくい東京にあって、さまざまな賃貸形態に対応できるのも大東建託ならではのポイントです。ツーバイフォーを中心とした木造、耐震性が高い独自の鉄骨造システムブレース構造、中高層マンションでも採用される鉄骨造ラーメン構造など、対応可能な構造を幅広く用意しています。

大東建託の詳しい紹介はこちらのページもご覧ください。

4-3.三井ホーム

住宅メーカーとして確固たる地位を築く三井ホームは、賃貸集合住宅のジャンルでも「プレミアム・モノコック構法」という木造壁工法を採用した物件を提案しています。
この構法は、耐震性、断熱性、防音性、構造耐力に優れており、住み心地の良い空間を実現しているのが特徴です。木造であっても耐火性能の高い建材と構法を使用しているため、オーナーの収益財産を火からも守ります。

外観は木のぬくもりが感じられるデザイン性の高さがポイントです。ワンランク上の賃貸住宅の雰囲気は差別化を図る上でもストロングポイントになります。

三井ホームの詳しい紹介はこちらでもしています。

4-4.大和財託

代々受け継ぐ大切な土地で最適な土地活用を実現するために、大和財託では必ず土地診断を実施しています。
収益性の追求と相続対策にも定評のある大和財託ならではの長期的な安定運用を第一にした活用方法の提案を受けられるでしょう。

特徴は、その設計力です。希望をかなえるフレキシブルな設計とともに利回りを重視したプランニングでは、建築コストの削減も実現します。外観はフリー設計で、かつ構造は木造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造から選べるフレキシブルさです。

大和財託についてはこちらのページでも詳しく紹介しています。

4-5.旭化成ホームズ

旭化成ホームズはへーベルハウスの賃貸部門「へーベルメゾン」シリーズでの土地活用を提案しています。
へーベルメゾンは、グループ会社による「30年一括借上げシステム」を前提とした賃貸住宅シリーズです。非常に高い耐久性を誇る建物を背景に、長期的に安心度の高い賃貸経営を実現します。

また、さまざまな入居者ニーズに応えられるブランドを多く抱えるのも特徴です。ペット可の賃貸物件や共働き夫婦向け、子育て世代向けなど、細やかな工夫が凝らされた設計で、資産価値を高めることができます。
これらの特色ある物件も独自のシステムで入居者募集が可能で、へーベルメゾンシリーズは高い入居率を誇るのも特徴です。

旭化成ホームズの詳しい情報はこちらのページでも紹介しています。

4-6.日本パーキング

東京では慢性的な駐車場不足が叫ばれています。コインパーキングは、東京では特に高い収益性も期待できます。東京での実績も豊富な日本パーキングでは、社内設計による安全性・利便性の高いコインパーキングの開設が可能です。

日本パーキングでは、全国のパーキング稼働状況を一括管理しており、自動的にデータベース化しています。これらの情報に基づいて、各駐車場の最大収益化を図るシステムが整っているのが特徴です。

日本パーキングの会社情報はこちらのページで詳しく紹介しています。

4-7.エリアリンク

エリアリンクは展開物件日本一を誇るトランクルーム会社です。
トランクルーム需要は都市部でも年々高まっており、日照や周辺環境の問題で住宅には向かない土地でもできる土地活用として注目されています。

エリアリンクでは、トランクルームやガレージハウスのほか、オフィス併設型施設の提案もしています。土地活用の悩みを解決する提案の形はさまざまです。初期費用を抑えて土地活用を検討されている方にも一つの有力な選択肢となり得るでしょう。

エリアリンクの会社紹介はこちらのページでもご覧いただけます。

5.東京の土地活用を相談できる会社の選び方

東京の土地活用では収益性の高い土地活用が選びやすい反面、そうした土地活用は初期費用もかかるため、投資リスクも高まりがちです。地域性に詳しく、専門の知識を持つ企業をパートナーに、土地活用計画を進めることがリスクを回避する秘訣になります。

また、選択肢の多い東京の土地活用では、どの土地活用にすべきかを悩むこともあるでしょう。東京の土地活用の相談先選びには、「HOME4U 土地活用」をご活用ください。さまざまな土地活用ジャンルの企業が参画する一括プラン請求サービスで、ひと手間で土地活用プランの比較検討ができます。

比較検討では、以下のようなポイントを押さえるのがおススメです。

• 収支プランが現実的であるか
• 目的を考慮したプランであるか
• 東京での実績が豊富であるか
• 将来を予見したプランになっているか

東京の土地活用検討ではぜひ「HOME4U 土地活用」をご活用ください。