【詳しく解説】大阪の土地活用、必勝法！おすすめの活用法と相談先を解説

主要な経済都市である大阪は、土地活用に断然有利な地域です。東京と比較すると地価が抑えられている分、利回りを高くできるというメリットもあります。

ただし、大阪で土地活用するなら、大阪の実情に合わせて検討する必要があります。具体的には、今の大阪にはどのような兆候が見られ、今後どのように変貌していくかを把握することがポイントです。

この記事では、大阪での土地活用を検討している方に向けて、以下の内容を解説していきます。

• 大阪の土地活用で押さえておきたいポイント
• 大阪でおすすめの土地活用方法と成功ポイント
• おすすめのパートナー企業

ぜひ最後までご覧いただき、土地活用の参考としてください。

なお、大阪での土地活用を具体的に検討されている方は、下のボタンからご自身の土地に合った活用プランの一括請求をすることもできます。ぜひご利用ください。

1.大阪の土地活用で押さえておきたいポイント

まずは大阪の現状について、以下の4点を解説します。

1. 大阪府全体の人口は減少傾向
2. 大阪市はコンパクトシティ化
3. エリアによる差が大きい
4. 高齢者率が高い
5. 外国人が多い

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.大阪府全体の人口は減少傾向

2019年８月に大阪府によってまとめられた「大阪府人口ビジョン策定後の人口動向等の整理」によると、大阪府の総人口は、2010年をピークに減少期へ突入しています。

大阪市では転入超過により人口増加が続いていますが、もう一つの政令指定都市である堺市では人口は減少傾向にあり、広く大阪府全体で見ても人口は減少傾向です。

大阪といえば東京に次ぐ大都市で、土地活用には有利と見る視点もありますが、このように、大阪府全体では人口減少が進んでおり、東京に比べると「土地活用に有利なエリアが狭く限られている」ということが特徴です。

1-2.大阪市はコンパクトシティ化

大阪市が公表している「大阪市人口ビジョン」によると、現在、大阪市は出生者数と死亡者数との差である自然増減数は減少傾向にあります。ただし、総務省が公表している「住民基本台帳人口移動報告2020年」によると、2020年の大阪市は16,802人の転入超過となっており、全体としては人口増加の傾向が続いています。

また、ここ数年の大阪市は、コンパクトシティ化する傾向が見られます。コンパクトシティとは「小さくまとまった街」という意味ですが、別の表現をすると「職住近接」が叶う街と言い換えることもできます。

大阪市に通勤する人は、元々、近隣の西宮市や尼崎市、豊中市、吹田市といった大阪市に近接した市区町村に多くいました。ところが、最近では大阪市内にマンションが増えたことから、大阪市内から大阪市内に通勤する人が増えています。

1-3.エリアによる差が大きい

ここまで解説したように、大阪では以下の傾向がみられます。

• 大阪府全体では人口は減少傾向
• 大阪市は転入超過により人口が増加傾向

さらに詳しく見ていくと、大阪市では、30～39歳の世代が転職や結婚を機に転出しているという特徴があります。つまり、比較的若いファミリー世帯は大阪市外へ出て行ってしまう傾向があります。

そして、大阪市の南側になる堺市では、残念ながら人口減少が続いています。堺市は政令指定都市ですが、大阪市内に多くのマンションができたことで大阪市への人口供給源となっている状況です。

このように、大阪ではエリアごとに人口の動向に差があり、世代によって動きが異なることを押さえておく必要があります。

1-4.高齢化率が高い

大阪は、高齢化率が急速に高まることも懸念されています。「大阪市人口ビジョン」によると大阪市の高齢化率は2015年には25.3％ですが、2045年には32.4％になると予想されています。ここでいう高齢者とは65歳以上の人のことを指します。大阪市では、2045年には「ほぼ3人に1人」が高齢者になるということです。

大阪高齢化率は大阪市内の区によっても状況が異なっており、大正区と、生野区、住之江区、平野区の4区については高齢化率が40％以上になるという予想です。一方で、北区、福島区、中央区、西区、天王寺区、浪速区、淀川区の7区に関しては、2045年の高齢化率は30％未満にとどまるとされています。

大阪市はざっくり言うと、北側の方が高齢化率は抑えられる傾向があり、南側の方が高齢化は早く進むという点が特徴です。また、大阪市だけでなく、大阪府全体で見たときにも、高齢化率は顕著です。

1-5.外国人が多い

大阪市は、外国人が多い点も特徴です。「大阪市人口ビジョン」によれば、大阪市の外国人人口は増加傾向にあり、とくに2017年以降は年間5～6千人と急増しています。全体としては「韓国・朝鮮」の方が多いですが、最近は「韓国・朝鮮」は減少傾向にあり、「ベトナム」の増加が顕著です。

大阪市の外国人の人口は、横浜市よりも割合が高くなっています。

• 横浜市：人口が約370万人、外国人が約10万人
• 大阪市：人口が約270万人、外国人が約14万人

横浜市には中華街もあって外国人が多いイメージがありますが、それよりも大阪市の方が外国人は多いのです。そのため、大阪市の外国人の多さは特筆すべき特徴といえます。

2.大阪でおすすめの土地活用方法

ここまでご紹介した大阪の状況を踏まえると、大阪で土地活用を行うならどんな方法が適しているのでしょうか。公益社団法人近畿圏不動産流通機構による、2020年における大阪府および大阪市の賃料相場を交えてご紹介します。

2-1.マンション・アパート経営

マンションやアパートなどの賃貸経営は、土地活用の定番ともいえます。もし、候補となる土地が駅近である、大阪市など賃貸需要の高いエリアである、などの場合は検討してみるとよいでしょう。賃料の目安は以下のとおりです。

出典：公益社団法人近畿圏不動産流通機構「2020年度年刊市況レポート」

アパートの経営に必要な基礎知識やポイントについては、アパート経営の記事でも解説していますので、ぜひご覧ください。

2-2.戸建て賃貸経営

アパートやマンションを建てるには狭い土地の場合は、戸建て賃貸を検討するのも一つの方法です。特に、大阪の中でも北摂エリアなどファミリーに人気で学区の良いエリアであれば、戸建て賃貸のニーズは安定しています。

戸建て賃貸はそれなりにニーズがあるものの、アパートやマンションと比較すると投資効率が落ちるため、オーナーに選択されにくいという現状があります。ただし、そのため需給にギャップがあり、比較的賃料収入が安定する点がメリットです。

出典：公益社団法人近畿圏不動産流通機構「2020年度年刊市況レポート」

戸建て賃貸に向いている土地やメリット・デメリットなどについては、戸建て賃貸の記事でも解説していますので、そちらもぜひご覧ください。

2-3.店舗・オフィス

駅に近いなど立地の良いエリアであれば、オフィスビルや店舗、ビジネスホテルとして活用する方法も考えられます。ただし、注目しておきたいのは、大阪で賃料の平米単価を比較すると住居系の土地活用よりオフィスの方が安くなっていることです。オフィスの賃料の目安は以下のとおりです。

出典：公益社団法人近畿圏不動産流通機構「2020年度年刊市況レポート」

元々、大阪市は東京と比べると本社を置く企業が少なく、支社の街としての色合いが強くなっています。支社や支店は飛行機や新幹線等の交通手段が発達すると設置しない企業が増えるため、支社の街はオフィスの賃貸需要が弱くなっていく傾向があります。

2-4.医療施設・介護施設

ある程度の広さがある土地をお持ちであれば、医療施設や介護施設も土地活用法の候補として挙げられます。前述のとおり大阪は高齢化の傾向が強いため、医療・介護施設等の需要は底堅いといえるでしょう。

医療施設や介護施設は、必ずしも好立地を必要としないこともポイントです。もし郊外にまとまった広さの土地があり、地域社会に貢献できる土地活用を考えるなら、検討してみても良いでしょう。

2-5.駐車場・コインパーキング

駐車場やコインパーキングは、建物を建てずに行う土地活用の中では定番の方法です。また、将来的に家を建てる、他の利用方法を考えるといった場合には、一時的な土地活用方法としても候補となるでしょう。

ただ空地にしておくよりは駐車場にしたほうが、売上が土地の固定資産税を上回る可能性があるため土地の維持費の負担は軽くなるというメリットもあります。

また、駐車場経営の基礎知識や注意点など、詳しくは駐車場経営の記事でも解説しています。

3.大阪における土地活用の成功ポイント

本章では、「大阪における土地活用の成功ポイント」について以下の3点を解説します。

• できる限り大阪市または北摂エリアで行う
• エリアのニーズを見極める
• 外国人や高齢者などターゲットを絞る

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.できる限り大阪市または北摂エリアで行う

大阪で土地活用を行うのであれば、できる限り大阪市または北摂エリアで行うことがポイントです。大阪市の中心地はかなり以前より難波から梅田に移転しており、中心街は全体的に北側にシフトしています。

梅田からは阪急の宝塚線や京都線が出ており、豊中市、池田市、箕面市、吹田市、茨木市といった北摂エリアは梅田に通勤しやすく、ファミリーにも人気があります。また、吹田市には東京やその他エリアからの転勤者に人気のある御堂筋線の江坂駅もあります。北摂エリアは梅田へのアクセスが良好なことから、人口が集中し、賃貸需要も高くなっています。

関西圏にある大阪市以外の政令指定都市は決して楽観できる状況ではないですが、大阪市や北摂エリアに土地をお持ちの場合には他エリアより圧倒的に有利な状況なので、しっかり活用されることをおすすめします。

3-2.エリアのニーズを見極める

大阪で土地活用を行うなら、エリアのニーズを見極めるのが非常に重要です。まず、大阪市内は人口が増加していることから、賃貸マンションやアパートといった住居系は賃貸需要が安定しています。前述のとおり、北摂エリアも居住エリアとしての人気が高く、需要は安定しているでしょう。

一方で、大阪では住居よりオフィスなど事業系の賃貸需要は必ずしも高くはなく、賃料も住居系の方が上回っているという特徴があります。将来を考慮すると、オフィスビルよりも住居系の土地活用の方がリスクは低いです。

尚、事業系の中でもビジネスホテルに関しては大阪市内の需要は総じて高くなっています。よって、ビジネスホテルに適した土地を持っている場合には、ビジネスホテルを検討してみることもおすすめします。

3-3.外国人や高齢者などターゲットを絞る

大阪で住居系の土地活用をするなら、外国人または高齢者をターゲットとすることも一つの方法です。大阪市は、外国人と高齢者が増加傾向にあります。それに対して、30～39歳の比較的若いファミリー世帯は転出傾向が強いです。

そのため、エリアによってはファミリーをターゲットするよりは、外国人や高齢者をターゲットした方が将来のリスクは低いかもしれません。外国人や高齢者をターゲットとする場合、管理会社の選定がポイントです。外国人や高齢者に慣れた管理会社であれば、適切な入居審査を実施し、トラブルへの対処も迅速かつ的確です。

昨今は、外国人や高齢者の実績のある管理会社も増えてきていますので、適切な管理会社を選ぶようにしてください。

4.大阪の土地活用でおすすめのパートナー企業

土地活用にはさまざまな知見や専門知識が必要とされますが、オーナー自身ですべてを判断するのは難しいものです。そこで重要なのが、パートナーとなる不動産会社や建築会社の選び方です。

この章では、大阪で土地活用を行うにあたっておすすめのパートナー企業をご紹介します。

4-1.旭化成ホームズ

旭化成ホームズは「ロングライフ住宅」の名を冠した、耐久性が高い家づくりが特徴のハウスメーカーです。営業エリアは限られますが、大阪は旭化成ホームズの対象エリアとなっています。

火災や地震に強い構造や性能、サポートシステムを強みとしており、賃貸経営を長期サポートする30年一括借上げシステムも特徴です。また、賃貸経営の中でも、ペット可物件やシニア向け物件など、付加価値のある商品展開にも定評があります。

詳しい情報は旭化成ホームズのページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-2.生和コーポレーション

生和コーポレーションは、住居系をメインとした土地活用に強みを持つ企業です。専門的な知識を用いた資産コンサルティング・事業企画から建設後の賃貸経営サポートまで、土地活用に対するサポートを高いレベルで受けられるのがメリットです。対応エリアは東名阪と福岡のみと限定的ですが、大阪であれば対象エリアです。

また、建物の構造についても「鉄筋コンクリート造」「重量鉄骨造」「軽量鉄骨造」「木造2×4」など、さまざまな構造から計画内容に合わせて低層アパートから高層マンションまで柔軟に設計できる対応力の幅広さが魅力です。

詳しい情報は生和コーポレーションのページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-3.積水ハウス

ハウスメーカーの中でも屈指の実績を誇る積水ハウスは、その規模の大きさや安定性に定評があります。特に賃貸住宅の「シャーメゾン」は人気が高く、確かなブランド力が強みとなっています。

住宅系の土地活用だけでなく、医療施設やクリニック、介護・福祉施設、保育所など、多彩な提案が可能なことも特徴です。また、グループ会社である積水ハウス不動産各社による、入居者募集から一括借上、建物のメンテナンスまでを含めた手厚いサポートが受けられるのも強みです。

詳しい情報は積水ハウスのページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-4.大東建託

大東建託は、賃貸住宅管理戸数・賃貸仲介件数・住宅供給戸数1位を継続して更新している大手企業です。住居系に限らず、商業系や医療・介護系等の業者とのマッチングにも強く、特に商業系は他社と比較して強みとなっています。

構造を限定せず、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造とあらゆる構造の建築ができる対応力があります。また、サポート力も高く、経営・管理・修繕など賃貸経営のすべてを任せられるシステムは、専門的な知見に不安のあるオーナーに人気です。

詳しい情報は大東建託のページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-5.大和ハウス

業界大手の大和ハウスは、住居系だけでなく様々な種類の土地活用に対応でき、低層から高層まで建築できる幅広い対応力を持っている企業です。特に商業系の土地活用には強く、テナントの誘致から開業まで安定したサポートが受けられます。

初期保証 30年、点検プログラムによる保証期間延長で最長年60年の長期間延長可能な保証システムも強みと言えるでしょう。

詳しい情報は大和ハウスのページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-6.パナソニックホームズ

業界大手企業のパナソニックホームズでは、多くのメニューの中から土地に合った提案を受けられます。「ケア付き高齢者住宅（サ高住）」などの高齢者向け施設も展開しており、特に医療・介護系施設も含めて土地活用を検討したい人に向いているでしょう。

初期保証35年、最長60年の長期保証システムや、連結子会社のパナソニックホームズ不動産の一括借上システムなど、確かなサポート面も強みです。

詳しい情報はパナソニックホームズのページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-7.ミサワホーム

ミサワホームは、32年連続でグッドデザイン賞に輝いたデザイン性の高さや、環境に配慮した住まいづくりなど先進的な取り組みを行ってきた住宅メーカーです。

土地活用においては、住居系に限らず商業系・医療介護系・福祉系など多くの実績があり、特に医療・介護系の土地活用については多くの実績を持っています。

詳しい情報はミサワホームのページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

4-8.アイ工務店

アイ工務店は、大阪に本社を持つ比較的新しいハウスメーカーです。土地活用では2～3階建ての集合住宅や戸建て賃貸、長屋住宅などの商品を展開しており、その他非住居系の土地活用（事務所、施設など）にも対応可能です。

価格帯としては中堅～ローコストに位置し、大手ハウスメーカーと比較すると、初期費用を抑えられることも魅力です。

詳しい情報はアイ工務店のページでも紹介していますので、そちらもご覧ください。

5.リスクを抑えて土地活用を始める3ステップ

ここまでの内容で、大阪での土地活用への関心がより高まった方もおられるでしょう。とはいえ「どうやって活用法を決めて、収益性を確保したら良いのかわからない」という方が大半かと思います。本章では、リスクを回避し、手堅く土地活用を始めるための3ステップをご紹介します。

1. 複数プランを比較する
2. 制度の高い資金計画を立てる
3. 市場動向からプランを決定する

それではひとつずつ見ていきましょう。

5-1.複数プランを比較する

大阪で土地活用を始めるなら、まずは複数の土地活用プランを検討することから始めます。「土地活用プラン」とは、土地活用の専門企業やアパートや賃貸マンション建築を手掛けるハウスメーカーが、お持ちの土地の形状、法規制、賃貸需要などに基づき、以下の点をまとめて見積もってくれる提案書です。

• どんな活用法が良いのか
• どのような物件が建つのか
• 初期費や建築費がいくらか
• 将来の収支見込がどうなるか
• ローンのシミュレーション
• 予想される節税効果

プランは各企業により異なるため、１社の提案を見るだけでは、それが一番低リスクなのか、一番収益性が高いのかなど、判断することができません。そのため、「複数の企業からプラン提案を受けて比較する」というプロセスは、絶対に欠かさずに行うべきです。

複数の会社の土地活用プランを比較したい方は、「HOME4U 土地活用」を使えば自分の土地に合った活用方法について、最大10社へプラン請求ができますのでぜひご活用ください。

最大10社のプラン比較はこちら

5-2.精度の高い資金計画を立てる

複数プランを比較したら、精度の高い資金計画を立てることも欠かせません。建物の建築でアパートローンを組む場合、昨今では最低でも建築費の1割は頭金として求められることが一般的となっています。用意できる自己資金と借り入れ可能な金額を試算すると、おおよその建築規模が見えてきます。

アパートやマンションであっても、他の土地活用であっても、最初に精度の高い資金計画を立てておけば、土地活用を開始した後のリスクはぐっと下がります。高収益を狙って夢のようなプランに食いついてしまうことなく、しっかりと現実的な計画を把握することが、後々無理なく高収益を得るための礎となることをご留意ください。

5-3.市場動向からプランを決定する

複数プランを検討し、頭金によって建築できる建物規模が決まったら、最後に市場動向からプランを決定していきます。ここまでご紹介した大阪の動向を踏まえて決定しましょう。

どのような土地活用を選択すべきかについては、市場動向を踏まえると答えが見えてきます。市場動向は専門企業やハウスメーカーも十分に把握していますので、１社だけでなく、様々な企業にヒアリングしながら情報収集をしていくことをおすすめします。