大阪の土地活用、必勝法！リスクを抑え手堅く始める3ステップ

主要な経済都市である大阪は、土地活用に断然有利な地域です。
ただし、東京と同じように土地活用を考えず、大阪の実情に合わせて土地活用を決定していく必要があります。

大阪で土地活用をするなら、今の大阪にはどのような兆候が見られ、今後どのように変貌していくかを把握することがポイントです。

そこでこの記事では、大阪での土地活用を検討している方に向けて、以下の内容を解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、皆さんの土地活用を成功させる礎としてください。

1.大阪の現状

まずは大阪の現状について、以下の5点を解説します。

1. コンパクトシティ化する大阪市
2. 関西圏では転出超過が続く
3. 急速に高まる高齢化率
4. 外国人が多い
5. 転職や結婚を機に転出している

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.コンパクトシティ化する大阪市

ここ数年の大阪市は、コンパクトシティ化する傾向が見られます。
コンパクトシティとは「小さくまとまった街」という意味ですが、別の表現をすると「職住近接」が叶う街と言い換えることもできます。
職住近接とは、自宅と職場が近いという意味です。

関西圏は、以前より東京圏と比べると職住近接の傾向がありました。
大阪市に通勤する人は、元々、近隣の西宮市や尼崎市、豊中市、吹田市といった大阪市に近接した市区町村に多くいました。

ところが、最近では大阪市内にマンションが増えたことから、大阪市内から大阪市内に通勤する人も増えています。

総務省が公表している「住民基本台帳人口移動報告2020年」によると、2020年の大阪市は16,802人の転入超過となっています。

転入超過とは、大阪市外へ引っ越した転出者よりも大阪市内へ引っ越してきた転入者が上回っていることを指します。

大阪市が公表している「大阪市人口ビジョン」によると、現在、大阪市は出生者数と死亡者数との差である自然増減数は減少傾向にあります。

そのため、自然増減だけでみると人口減少が進んでいますが、それ以上に転入超過による人口増加が生じており、全体としては人口増加の傾向が続いている状況です。

では、大阪市へはどこから人口が集まっているかというと、「外国人」や、大阪府内の他の市区町村、兵庫県、京都府等の「関西圏の人たち」がメインとなっています。

前出の「大阪市人口ビジョン」によると、2018年における大阪市の年入超過数は外国人が12,736人、関西圏の人たちが10,680人です。

大阪市へは近隣の市区町村から人が集まってきており、関西圏では職住近接の傾向がより一層強まってきているといえます。

1-2.関西圏では転出超過が続く

大阪市では転入超過により人口増加が続いていますが、広く関西圏で見ると転出超過が続いている状況です。

総務省の「住民基本台帳人口移動報告2020年」によると、関西圏※は転出者数が転入者数を上回っており、2020年は1,118人の転出超過となっています。
※資料内では関西圏を大阪圏と表示しており、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県を指しています。

同資料によると関西圏の転出超過は8年連続で続いており、逆に東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)は25年連続で転入超過が続いているとしています。

また、人口増加が続いている大阪市からも東京圏への転出者は存在します。
「大阪市人口ビジョン」によると、2018年における大阪市から東京圏への転出者は19,327人です。

逆に東京圏から大阪市へも15,384人が転入しています。
大阪市は東京圏に対しては、3,943人の転出超過の状況です。

このように大阪は少し広範囲で捉えると人口減少が進んでおり、東京圏に比べると「土地活用に有利なエリアが狭く限られている」ということが特徴となっています。

1-3.急速に高まる高齢化率

大阪市は、高齢化率が急速に高まることも懸念されています。
「大阪市人口ビジョン」によると大阪市の高齢化率は2015年には25.3％ですが、2045年には32.4％になると予想されています。
ここでいう高齢者とは65歳以上の人のことを指します。

大阪市では、2045年には「ほぼ3人に1人」が高齢者になるということです。
高齢化率は大阪市内の区によっても状況が異なっており、大正区と、生野区、住之江区、平野区の4区については高齢化率が40％以上になるという予想です。

一方で、北区、福島区、中央区、西区、天王寺区、浪速区、淀川区の7区に関しては、2045年の高齢化率は30％未満にとどまるとされています。

大阪市はざっくり言うと、北側の方が高齢化率は抑えられる傾向があり、南側の方が高齢化は早く進むという点が特徴です。

1-4.外国人が多い

大阪市は、外国人が多い点も特徴です。
「大阪市人口ビジョン」によれば、大阪市の外国人人口は増加傾向にあり、とくに2017年以降は年間5～6千人と急増している傾向があります。

全体としては「韓国・朝鮮」の方が多いですが、最近は「韓国・朝鮮」は減少傾向にあり、「ベトナム」の増加が顕著です。

大阪市の外国人は、横浜市よりもたくさんいます。
横浜市は人口が約370万人に対し、外国人が約10万人存在します。
それに対して大阪市は人口が約270万人に対し、外国人が約14万人もいます。

横浜市には中華街もあって外国人が多いイメージがありますが、それよりも大阪市の方が外国人は多いのです。
そのため、大阪市の外国人の多さは特筆すべき特徴といえます。

1-5.転職や結婚を機に転出している

大阪市では、30～39歳の世代が転職や結婚を機に転出しているという特徴があります。
大阪市は全体では転入超過が続いていますが、年齢別にみると0～9歳と30～39歳の世代で転出超過の転出超過が見られます。

「大阪市人口ビジョン」によると、30～39歳の転出理由としては、「仕事の都合」や「結婚のため」が多くなっています。

大阪市では一旦は関西圏で就職したものの、転職や結婚を機に転出している人が多いということです。

つまり、比較的若いファミリー世帯は大阪市外へ出て行ってしまう傾向があります。
0～9歳の世代の転出が多いのも、30～39歳のファミリー世帯に引っ張られているものと推測されます。

2.大阪の賃料相場

公益社団法人近畿圏不動産流通機構によると、2020年における大阪府および大阪市の賃料相場は下表の通りです。

出典：公益社団法人近畿圏不動産流通機構「2020年度年刊市況レポート」

賃料の平米単価に関しては、大阪市内においてもマンションやアパートの方がオフィスよりも高い点が特徴となっています。

賃料の平米単価の平均値を見る限り、オフィスよりもマンションやアパートの方が収益性の高い土地活用ができることがわかります。

3.大阪における土地活用の成功ポイント

本章では、「大阪における土地活用の成功ポイント」について以下の3点を解説します。

1. 事業系よりも住居系を優先する
2. できる限り大阪市または北摂エリアで行う
3. 外国人または高齢者をターゲットとする

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.事業系よりも住居系を優先する

大阪で土地活用を行うなら、事業系よりも住居系を優先することがポイントです。
事業系の土地活用としては、オフィスビルや店舗、ビジネスホテルがありますが、特にオフィスは賃貸需要が弱いといえます。

元々、大阪市は東京と比べると本社を置く企業が少なく、支社の街としての色合いが強いです。

支社や支店は飛行機や新幹線等の交通手段が発達すると設置しない企業が増えるため、支社の街はオフィスの賃貸需要が弱くなっていく傾向があります。

また、大阪の企業でも成長すると本社を東京に移転してしまう会社も多く、東京に比べるとオフィスの賃貸需要は弱い傾向といえるでしょう。

一方で、大阪市内は人口が増加していることから、賃貸マンションやアパートといった住居系は賃貸需要が安定しています。
将来を考慮すると、オフィスビルよりも住居系の土地活用の方がリスクは低いです。

尚、事業系の中でもビジネスホテルに関しては大阪市内の需要は総じて高くなっています。
新型コロナウィルスが発生する前は、大阪市はビジネスホテルの用地不足が土地価格の上昇要因となっていました。

新型コロナウィルスの影響が収まれば、ビジネスホテルに関しては需要が回復していくものと予想されます。

よって、ビジネスホテルに適した土地を持っている場合には、ビジネスホテルを検討してみることもおススメします。

3-2.できる限り大阪市または北摂エリアで行う

大阪で土地活用を行うのであれば、できる限り大阪市または北摂エリアで行うことがポイントです。

大阪市の中心地はかなり以前より難波から梅田に移転しており、中心街は全体的に北側にシフトしています。

梅田からは阪急の宝塚線や京都線が出ており、豊中市、池田市、箕面市、吹田市、茨木市といった北摂エリアは梅田に通勤しやすいです。
また、吹田市には東京やその他エリアからの転勤者に人気のある御堂筋線の江坂駅もあります。

北摂エリアは梅田へのアクセスが良好なことから、人口も集中し、賃貸需要も高くなっています。

一方で、大阪市の南側になる堺市では、残念ながら人口減少が続いています。
堺市は政令指定都市ですが、大阪市内に多くのマンションができたことで大阪市への人口供給源となっている状況です。

神戸市や京都市にも同様の現象が発生しており、大阪市に近い政令指定都市は大阪市に人口が吸い取られる形となっています。

関西圏にある大阪市以外の政令指定都市は決して楽観できる状況ではないですが、大阪市や北摂エリアに土地をお持ちの場合には他エリアより圧倒的に有利な状況なので、しっかり活用されることをおススメします。

3-3.外国人または高齢者をターゲットとする

大阪市で住居系の土地活用をするなら、外国人または高齢者をターゲットとすることが望ましいといえます。

大阪市は、外国人と高齢者が増加傾向にあります。
それに対して、30～39歳の比較的若いファミリー世帯は転出傾向が強いです。

そのため、ヤングファミリーをターゲットするよりは、外国人や高齢者をターゲットした方が将来のリスクは低いといえます。

外国人や高齢者をターゲットとする場合、管理会社の選定がポイントです。
外国人や高齢者に慣れた管理会社であれば、適切な入居審査を実施し、トラブルへの対処も迅速かつ適格です。

昨今は、外国人や高齢者の実績のある管理会社も増えてきていますので、適切な管理会社を選ぶようにしてください。

4.リスクを抑え、手堅く大阪での土地活用を始める方法

ここまでの内容で、大阪での土地活用への関心がより高まった方もおられるでしょう。
とはいえ、「どうやって活用法を決めたり、収益性を見立てたら良いのかわからない」という方が大半かと思います。

そこで本章では、可能な限りリスクを回避し、しっかり手堅く土地活用を始めるための方法を紹介していきます。
流れは以下の3ステップです。

1. 複数プランを比較する
2. 資金計画を立てる
3. 市場動向からプランを決定する

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.複数プランを比較する

大阪で土地活用を始めるなら、まずは複数プランを検討することから始めます。

「プラン」とは、土地活用の専門企業やアパートや賃貸マンション建築を手掛けるハウスメーカーが、お持ちの土地の形状、法規制、賃貸需要などに基づき、
「どんな活用法が良いのか」
「どのような物件が建つのか」
「初期費や建築費がいくらか」
「将来の収支見込がどうなるか」
「ローンのシミュレーション」
「予想される節税効果」
などをまとめて見積もってくれる提案書です。

プランは各企業により異なるため、１社の提案を見るだけでは、それが一番低リスクなのか、一番収益性が高いのか等、判断することができません。
ですので、「複数の企業からプラン提案を受けて比較する」というプロセスは、絶対に欠かさずに行うべきです。

ただ、そうは言っても、どのような企業に問い合わせたら良いのか、初めて土地活用をする方にはわからないですよね？

そんな時に便利なのが、NTTデータグループが運営する「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」です。

土地の所在地や広さなどを入力するだけで、可能性のある活用法の専門企業やハウスメーカーが瞬時にピックアップされ、初めての方でも複数企業へ手間なくプラン請求ができます。

登録されている企業はNTTデータグループの審査により厳選されているので、「外資系の怪しい企業は避けたい」「いつ廃業するかわからないベンチャー企業は困る」と心配されている方でも、安心してご利用いただけます。

大阪エリアでも実績豊富な企業が揃っており、大阪の現状に合った最適なプランを提案してもらえるので、検討を進める際には「HOME4U 土地活用」を上手に活用してみてください。

4-2.精度の高い資金計画を立てる

手堅く土地活用を始めるなら、精度の高い資金計画を立てることも欠かせません。

建物の建築でアパートローンを組む場合、昨今では最低でも建築費の1割は頭金として求められることが一般的となっています。
アパートローンに関しては金融庁の監視が厳しいことから、頭金なしのフルローンで組むことは現実的にできない状況です。
用意できる自己資金と借り入れ可能な金額を試算すると、おおよその建築規模が見えてくるので、「どんな建物が適切か」が判断しやすくなります。

また、アパートやマンションであっても、他の土地活用であっても、最初に精度の高い資金計画を立てておけば、土地活用を開始した後に慌てなくて済みますが、先に紹介した「HOME4U 土地活用」の参画企業は長年の実績から、ローンシミュレーションや後年のメンテナンス費用など、精度の高い資金計画を立てることができます。

高収益を狙いすぎて、つい夢のようなプランに食いついてしまう方もおられますが、しっかりと現実的な計画を把握することが、後々無理なく高収益を得るための礎となることをご留意ください。

4-3.市場動向からプランを決定する

複数プランを検討し、頭金によって建築できる建物規模が決まったら、最後に市場動向からプランを決定していきます。

大阪の場合、オフィスビルよりも住居系の賃貸需要の方が強い傾向にあります。
また、ヤングファミリー世帯よりも外国人や高齢者の方が人口は増えています。

大阪の市場動向を踏まえれば、「外国人や高齢者向けの住居系の土地活用」が有力な選択肢の一つです。

どのような土地活用を選択すべきかについては、市場動向を踏まえると答えが見えてきます。

市場動向は専門企業やハウスメーカーも十分に把握していますので、１社だけでなく、様々な企業にヒアリングしながら情報収集をしていくことをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。
「大阪の土地活用」について解説してきました。

大阪で土地活用をするなら、「事業系よりも住居系を選択する」、「できる限り大阪市または北摂エリアで行う」等がポイントでした。

大阪で土地活用を行うなら、「複数プランを比較すること」、「精度の高い資金計画を立てること」は不可欠です。
ぜひ「HOME4U 土地活用」を上手に活用して、総合的に見て一番収益性の高い土地活用を見逃さないようにしてください。

皆さんの土地活用が着実な成果を上げることをお祈りしています。