アパート利回り解説と数字を正しく読むための5つのポイント

アパートの利回りとは、「このアパートを経営したらどのくらいの収入が得られるか」を表す数字です。多くの不動産会社の広告やサイトには「満室時想定利回り〇％」などが書かれていますが、その数字が具体的に何を意味するのかがわからないと、実際のアパート経営がうまくいくかどうかの判断もつきません。

本記事では、アパート経営の利回りに関して、利回り計算方法と種類、利回りの考え方、収益プランの資料を見るときの注意点などを解説し、これから土地活用とアパート経営を検討している方が、利回り全般に関して理解が深まるようにまとめました。

また、アパート経営について具体的に検討されている方は、以下のボタンから最大10社のハウスメーカーに、建築費の目安や収益シミュレーションがわかるアパート建築プランの申し込みをすることもできますので、ぜひご利用ください。

１.アパート経営の利回りと計算方法

利回りとは、アパート経営の収益性を表す数字であり、「このアパートを経営したら、どの程度の収入が見込めるか」の指標です。アパート経営でよい結果を出すためには、利回りについて理解しておく必要があります。主に2種類の利回り数字が出てきますので、その違いを解説します。

1-1.表面利回り

表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割った数値です。計算式は以下の通りになります。土地活用のアパート経営の場合、物件価格はアパートの建築費になります。

例）年間収入100万円　物件価格1,000万円だった場合

• 計算式：100万円÷1,000万円＝10
• 表面利回り10％

折り込みチラシや不動産情報のサイトなどに書いてある「利回り〇％」は、この表面利回りのことです。グロス利回り・満室想定利回りと書かれていることもあります。

表面利回りは、物件のおおよその収益性を確認するためのものなので、経営上の詳細な数字とは違いますが、ほとんどの不動産会社が広告表記に表面利回りを使うため、物件を探しの参考値として使えます。ただし、コストなどが一切計上されていないため、現実的な利回りよりも大きな数字になります。

1-2.実質利回り

実質利回りとは、以下の計算式の通り、年間家賃収入から必要経費（ランニングコスト）を引いた金額を、物件価格と購入時諸費用（イニシャルコスト）を足した額で割った数値です。表面利回りよりも、実質的な不動産の収益性を表す数字です。

例）年間収入100万円　年間必要経費20万円の場合　物件価格1,000万円　購入時諸費用100万円

• 計算式：（100万円－20万円）÷（1,000万円+100万円）×100＝7.27
• 実質利回り　7.27％

実質利回りは、ネット利回りと書かれていることもあります。必要経費（ランニングコスト）・購入時諸費用（イニシャルコスト）とも、実際にアパート建築と経営を計画する際には、可能な限り詳細な数値で計算するほうが良いのですが、検討段階では具体的な数値がわかりません。そのため目安として、以下の値を使います。

一括プラン請求などを請求したときに来る見積もり書に書かれている利回り計算も、上記の目安を使っています。実質利回りの計算式の中で「経費」と呼ばれるものは以下の内容になります。

1-3. アパート経営における実質利回り

現実的な数値に近い実質利回りですが、この実質利回りはあくまで「現時点」での数値であり、将来にわたって同じ数値が保証されているわけではありません。

アパート経営では、建物の経年劣化や空室の発生などにより、修繕費や空室補填費用などのランニングコストが発生します。そのため、実質利回りは、新築で開始したときから年々下がっていくと考えます。そのため、利回り計算は1年ごとに見直す必要があります。

実質利回りは、アパート経営の実態に近い数値ですので、実質利回りで経営シミュレーションをすれば、アパートを経営したときに、具体的にいくら手元にお金が残るのかもわかります。計算をするときには、実質利回りを使いましょう。

アパートの利回り計算には、表面利回りと実質利回りがあり、それぞれ見るべきポイントが違うことがわかりました。土地活用でアパート経営をする場合は、お持ちの土地の上に建てるアパートの建築総額・ローン金利・自己資金などを含めた複数の計算をもとに、オーナーの利益が最大になるようにする必要があります。

表面利回り・実質利回りの2種類の計算方法を使えば、ご自分でもアパートの利回り計算はできますが、一度、より詳細な条件をもとにした土地活用のプロによるアパート建築プランをご覧になることをおすすめします。

NTTデータグループが運営している「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」の一括プラン請求であれば、土地活用をするエリアと広さなどのかんたんな質問に答えるだけで、アパート経営をした場合の利回り計算・建築プラン・エリアの需要などを含めた総合的な情報がわかります。

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2.アパート利回り資料を正しく読むための５大チェックポイント

本章では、アパートの利回りに関した資料などを読んでいるときに、どこをチェックすべきかを５つのポイントにわけて説明しています。

2-1.チェックポイント１　常に実質利回りで計算する

実質利回りは、実際の不動産経営の実態に近い数値が出ますので、常に実質利回りでみるように意識をします。

表面利回り・実質利回りと2種類ある利回り計算ですが、数字の使い方に違いがあります。大きな情報の中から必要な不動産情報を集めたいときには表面利回りを使い、絞り込んだ情報を比較するときには、表面利回り数値を実質利回りに計算しなおした数値で比較をします。

2-2.チェックポイント2　修繕費を差し引いて計算する

アパート経営をすると、おおよそ5年に一回の割合でエアコンや内装などの軽いメンテナンス、10年に一回の割合で、外壁・屋根材・水回りの大きな部分の入れ替えやメンテナンスが必要になります。

軽いメンテナンスで数十万円、大きなメンテナンスには数百万単位の費用がかかります。部屋数が多ければより大きな金額が必要になるため一括で用意するのは難しく、毎月の家賃収入から一定割合を積み立るなどをして、計画的に積み立てて費用を準備する必要があります。

これらの修繕費用の積み立て費用は、まだ使っていない状態でも、将来の必要経費としてアパート収益から差し引いて計算をします。

アパートの家賃内訳には管理費の名目で家賃以外の金額を徴収するスタイルもありますが、この管理費は、修繕費用とは違います。管理費はあくまで、共用部分の清掃・水道光熱費・管理人の人件費などの日常の維持管理のための費用です。修繕費用は必ず毎月の収益から差し引いておき、その前提で利回り計算をしましょう。

【参照：アパート修繕費の目安はいくら？修繕費を抑える3つの方法】

アパートの修繕費用を必要な時に用意するために最も重要なのは「修繕費用を含めたアパートの建築計画」を持っていることです。土地活用でアパート経営をお考えの方は、今後の節税対策なども含めた長期的な視点でアパート経営を検討しますので、建築前の段階から将来の「修繕費」を想定したアパートの建築計画を持っていれば、アパートの建築後は、運営しているだけでアパートの修繕積立が自動で捻出できるようになります。

将来的に発生するアパートの修繕費を確保しつつ、より修繕コストを下げて安定したアパート運営するには、その土地に最も適した建築プランから複数比較するのが効果的です。

NTTデータグループの運営する「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」の一括プラン請求であれば、活用予定の土地の所在地などのかんたんな項目を入力するだけで、最大10社のハウスメーカーからプラン提案を受けられます。

長い経営実績のある不動産会社やハウスメーカー・工務店のだからこそ、修繕を含めたアフターサービスに関したプランが充実しています。アパートの計画段階から将来の修繕までを見越したシミュレーション・プランを比較できる「HOME4U 土地活用」をご活用ください。

2-3.チェックポイント3　空室がある前提で計算をする

アパート経営には空室リスクがあります。実は、ほとんどの表面利回りと実質利回りは、満室経営であることを想定した数値なので、空室が出た想定の数字は別途、自分で計算をする必要があります。

空室率は、空室戸数に平均空室期間（月）をかけた数値に対し、アパート総戸数に12（月）をかけた数値で割って計算します。空室率の計算式は、以下の通りです。

例）全10室あるアパート　5室ある空室がすべて埋まるまで5か月かかった場合
空室率20.83％＝（空室部屋数5×平均空室月数5か月）÷（総部屋数10室×12か月）×100

上記のケースでは、空室が埋まるまでに時間がかかったため、空室率は20.83％になりました。1章の計算で使った例題を使って、上記の空室率を考慮した実質利回りを計算し直してみましょう。

例）年間収入100万円　年間必要経費20万円　物件価格1,000万円　購入時諸費用100万円のアパートで、全10室のうち5室の空室がすべて埋まるまで5か月かかった場合（空室率20.83％）

当然ですが、空室期間が長くなると収益が減るので、実質利回りは下がります。しかし空室率は、実際にアパート運営をしてみないとわからないところが多く、ほとんど同じエリア・築年・間取りのアパートでも、空室が多いアパートと、入居率の高いアパートというのが存在します。

あまりに空室が長引くと、ローン返済に支障が出て経営難につながります。活用予定の土地があるエリアのアパートが、空室になってから平均でどのくらいの期間で入居が決まるかなどは、地元の不動産会社に質問すれば教えてくれますので、エリアの平均として一つの目安にします。

2-4.チェックポイント4　金利が上がったときの計算をする

アパート建築費を金融機関から融資を受ける場合、固定金利と変動金利の2種類の中から返済方法を選びます。固定金利型は文字通り、融資を受けるときに借入金利が「固定」されますので、世の中の金利が上がっても、ローン金利も支払額の変更もありません。

変動金利型を選んだ場合、4月と10月の半年ごとに金利の見直しが行われますので、定期的に金利が変わります。金利が下がれば毎月の返済額が減り、金利が上がれば毎月の返済額が増えます。現在（2021年2月）は低金利時代ですので、金利の低い変動型を選んで融資を受ける方が多いでしょう。

変動金利型を使う場合は、金利の最も低いとき・最も高くなる時をそれぞれ想定し、高い金利の期間にも月額返済を滞りなく支払えるような返済計画を立てておきます。

世の中が金利上昇局面になったときの対策は２つあります。一つ目は、変動金利は半年ごとの金利見直しがありますので、金利が上がる少し前のタイミングで固定金利に変更をします。固定金利は長期にわたって返済額が確定されるため、世の中の金利が上がった後のアパート運営がしやすくなります。

一般的には、世の中の景気が良くなり・物価が上昇し始めるタイミングで金利上昇が起きやすくなりますので、アパート経営を検討して変動金利を選択したら、世の中の景気動向にも目を光らせておく必要があります。

金利上昇局面になったときの二つ目の対策は、自己資金に余裕があれば、繰り上げ返済をすることです。繰り上げ返済をすると返済総額が減り、支払った期間分の金利がカットされますので、毎月の返済額が減ります。金利上昇分をカバーできる範囲で繰り上げ返済ができれば、変動金利型のままでも難局を乗り切ることも可能です。

長い借入期間の間には、このような金利上昇もあることを想定し、毎月の支払額と、繰り上げ返済をするための余剰資金の計算をしておきます。

2-5.チェックポイント5　家賃が下がったときの計算をする

低金利のままであっても、アパートの家賃が下がる可能性もあります。一般的には、物件が古くなってくると、周辺物件との競争力が低下するので、空室リスクを避けるために家賃を下げて対応をします。

この方法をとると、経年劣化が進んで競争力が落ちるたびに収入が減っていき、代わりに修繕費などの必要経費（ランニングコスト）は増大していきます。総務省の調査よれば、平均的な家賃下落率は年1％ですので、何も対応しなければ家賃10万円の部屋は10年後に9万円まで値下がりすることになります。

最もダイレクトに家賃下落の影響を受けるのは、毎月のローン返済です。多くのアパート情報に掲載されている想定家賃は、アパート経営をスタートする初年度の数値であることが多いため、このサイクルで下がっていくことを前提にして、ご自分で計算をし直して確認しておく必要があります。

【参照：総務省「借家家賃の経年変化について」】

家賃下落の再計算をするのと同時に、大きな修繕費用を必要とする前の段階で、こまめなメンテナンスをし、建物自体の劣化を防ぎ、必要な設備の入れ替えなどでアパートの状態を刷新し続ける方法を知るために、プロのアパートプランを複数比較する必要も出てきます。

メンテナンスや家賃下落リスクなどの様々な状況を想定した、専門的なアパート建築プランを比較するのにはNTTデータの運営する「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求がおすすめです。信頼と実績のある一流企業から地元の名企業の中から、収益最大化するアパート建築プランを最大10社までまとめて一括プラン請求ができます。チェックを入れた会社以外からは一切の連絡が来ませんので、安心して請求ができます。

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3.自分の経営するアパート利回りを上げる５つの方法

本章では、土地活用としてのアパート経営をする上で、利回りをよくするために工夫できる点を5つにまとめました。

3-1.賃料を高くできる部屋にする

同じエリアのライバル物件と比べて、付加価値のある部屋つくりをすると賃料設定が高くても入室率が高くなります。付加価値とは、例えば

3-1-1.超駅前物件

駅から1～5分以内で近隣にコンビニなどが何件もある便利さを売りにした物件。駅が急行停車駅であれば、より付加価値が高くなります。忙しいビジネスをしている方への利便性を優先したつくりです。

3-1-2.女性専用物件

入居者は女性のみ、内装なども女性好みのかわいらしい雰囲気にし、セキュリティを強化した物件。犯罪などの心配がなく暮らせるため、安心感を優先したつくりです。

3-1-3.コンセプト物件（サーファー専用・バイク専用など）

サーフボードがしまえる仕様になった玄関、バイクや自転車を室内に駐車できる部屋など、コンセプトのある物件。自分の趣味がある方が、ライフスタイルを優先した暮らしを選びます。

3-1-4.ネット環境完備物件

入居者専用Wi-Fiがあり、無料であること。若い世代はWi-Fiを無料で使うためにカフェをはしごします。ネット環境の良い部屋は、それだけで価値があります。

3-1-5.カスタマイズ物件

壁紙や床など、原状復帰の時点で扱う部分を入居者の希望に沿ったものにする物件。賃貸でも自分らしさが出せる、「らしさ」を追求する生き方を優先します。

3-1-6.シャワーだけ物件

バスタブを使わない若い世代や外国人向けの物件。ユニットバスがない分だけ部屋を広く作れます。シャワーの水圧を良くしてあげると人気が上がります。

3-1-7.ミニマリスト物件

家で家事炊事をしない、家具を持たないなど、生活に必要最低限のものしか持たないミニマリストという方が増えています。小型冷蔵庫・小型キッチン・布団をしまえる押し入れ・服が3～4枚だけのクローゼットなど、最小限の設備のシンプルな部屋に、スマホだけで引っ越せるようなライフスタイルに付加価値を感じています。

など、入居者が「賃貸物件では自分らしさのカスタマイズは無理かも」と思っているポイントを解消できる部屋つくりをしていくと、入居者にとっての付加価値がプラスされます。

3-2.部屋数を多くする

部屋数を多くすると、それだけ家賃が増えますので利回りが良くなります。1部屋を狭くしないで部屋数増やすには、階数を増やします。アパート建築の場合は木造が多いので、2階建て予定を3階建てにすれば、部屋数が増えます。

現在の建築技術では、木造建築は4階建てまで可能です。軽量鉄骨を使った構造であれば、4階以上も可能ですが、エレベータ設置をするとランニングコストも増えて利回りが悪くなりますので、アパートの場合は3階までが無難です。

これらのコスト計算も、アパート建築プラン請求時に各階建てごとのプランを作ってもらうと、その土地にとって最も効率の良い土地活用方法がわかります。

3-3.エリアが悪ければ土地を買い替える

アパート建築を検討している活用予定地の土地条件が悪い場合は、思い切って好条件の場所に買い替えるほうが、利回りの良いアパート経営ができます。好条件の土地とは、入居者の立場に立った時に良いと思える条件のことです。主なものとしては

3-3-1.大都市まで乗り換えなしで行ける交通機関がある

単身者・ファミリー層とも、仕事をしている方々が電車一本で仕事場に行ける駅は好条件です。ほとんどの入居希望者は、賃貸物件を探すときに勤務先の沿線から絞り込みをします。

3-3-2.大都市まで30～40分で行ける

勤務先までの移動時間は短いに越したことはありません。大半の人の通勤時間は30～60分までが許容範囲です。自宅から最寄り駅までを15分程度・駅から通勤先までを10分程度と考えると、電車に乗っている時間は30～40分だと想定できます。

3-3-3.徒歩15分以内

仕事や通学などで毎日駅まで往復しますので、駅歩は15分までが限界でしょう。駅に近ければ近いほど便利ですが、その分家賃が高くなります。入居者の立場に立つと、ほどほどの家賃で通勤通学にも便利と考えると駅歩は15分まででしょう。また前項の通勤時間も参照ください。

3-3-4.コンビニ・スーパーが近い

単身者・ファミリーとも、近所でサッと買い物ができる場所があるエリアは人気があります。遅くまで空いているスーパーや、24時間のコンビニがあるかも、入居の決め手になります。

3-3-5.コインランドリーが近くにある

エリアに単身者が多い場合は、部屋に洗濯機などの大きな家電を置かずに週末にまとめてコインランドリーで洗濯をしている方が増えています。小さなお子さんがいる小規模ファミリーは、子供の布団を丸洗いできる大型洗濯機と乾燥機のあるコインランドリーや、急に必要になった子供の体操着や試合のユニフォームなどを乾かせるコインランドリーがある場所に人気があります。

3-3-6.駐車場や駐輪場が近くにある

所有しているかどうかに限らず、必要な時に使えるカーシェアや、レンタル自転車などが近隣にあることが重要です。また、通勤通学で使う自転車の駐輪場が駅周辺に確保できる利便性があることが大切です。

など、暮らしやすい条件を持ったエリアに土地を買い替え、そこにアパートを建てるほうが、集客も経営もしやすくなり、利回りの良いアパート経営になります。

3-4.サブリースをしない

サブリースは、不動産管理会社がアパートオーナーからアパートをまるごと借り上げて、オーナーの代わりに管理運営をしてくれるアパート経営方法です。オーナーは、アパート経営にまつわる様々な管理業務からすべて解放され、基本的にノータッチで毎月決まった金額を振り込んでもらえます。

サブリースをする不動産管理会社は、アパートの空き部屋の有無にかかわらず、オーナーに家賃収入のおおよそ80～90%を保証し、定額家賃として振り込みます。オーナーからすると、アパートを建てたら文字通り何もしないでお金が入ってくる夢のようなプランに見えますが、利回りという点で見るとデメリットがあります。

まず、普通の管理委託であれば５％程度しかとられない管理費用を、毎月2～4倍も徴収されます。実際に空室が出ていればリスク分としてカバーできる数字ですが、満室経営でも必ず徴収される金額であることに注意が必要です。

初期契約時の家賃保証も、同額でずっと続くわけではなく、多くは2年ごとの見直しをします。たいていは、このタイミングで家賃が下がります。例えば、最初は90％だったものが、2年ごとに85％、80％、それ以上などに下がっていきます。

アパートのエリア条件がよく、満室経営で入居者満足度も高くて家賃を下げなくてもよい状態でも、サブリースの定額家賃だけを下げられることがあります。オーナー側に資料の閲覧請求をする権利はありますが、基本的に経営権そのものをサブリース会社に丸投げしている状態ですので、実際の経営状態がどうなっているかを把握するのは難しくなります。

また、サブリースをすると管理委託にも一切関われなくなるため、入居審査も一任することになります。その結果、不動産会社は業績維持や空室回避のために

• 短期で出て行ってしまう入居者
• 高齢者や外国人
• 反社会的な人物や宗教関係者

など、普通ならば審査でお断りする人物にも賃貸を許可してしまうことがあります。その結果、建物の劣化が進み、住み心地が悪くなるなどで、アパート価値そのものが下がってしまうとしても、オーナーはどうすることもできなくなります。

これらは結果的に空室率の上昇・アパート家賃の下落・修繕などによるコスト高につながり、想定よりも早い利回りの低下を招きます。サブリース経営のスタイルは、ラクチンであることが魅力ですが、利回りを重要視するのであれば、避けたほうが良いでしょう。

3-5.建築プランを複数比較する

アパートの利回りを見ながらアパート建築プランを探す時に大切なのは、はじめから依頼先を一社に絞らないことです。はじめは候補となる会社を何社かピックアップし、それぞれにプランを作ってもらいましょう。

複数社からのアパート建築プラン内訳を比較し、必要な知識が得られると、最終的にコストダウンにつながるというメリットがあります。なぜなら、まったく同じ要望を伝えても、それぞれの会社の特徴、施工方法、経験などによって提案するプランが少しずつ違い、それぞれのプランに独自の良さがあるからです。

アパート建築プランを出してくれる会社を、どうやって調べたら、質のよい会社と出会えるのかがわからない場合は、全国のハウスメーカーや建設会社から、アパート建築プランをまとめて請求できる「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求がおすすめです。

まとめ

本記事では、アパート経営の利回りの計算方法と種類、利回りの考え方、建築プランを見るときの注意点などをまとめました。アパート経営を始める際に、広告などで見る「利回り」が何を指しているのか正しく理解し、アパート経営を始めるきっかけになればと思います。

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