【基本を解説】アパート建築費に関わる坪単価相場について

アパートの建築費を構成する坪単価の相場は、構造別に以下の通りとなっています。

※HOME4U調べ（成約物件より）

また、アパートを建築するには上記以外にも、付帯工事費、諸費用などがかかります。全体でどのくらいの額になるかは、以下の計算式を用いてシミュレーションが出来ます。

この記事では、本体工事費を構成する「坪単価」の相場やシミュレーションについて、詳しく解説しています。

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1.アパートの坪単価の相場

アパートの建築費用は、大きく分けて、「構造（木造や鉄骨造）」と「坪単価」から計ることが出来ます。
坪単価とは、延べ床面積（各階の床面積の合計）1坪あたりの建築価格のことを指し、以下の計算式で算出します。

坪単価が分かっていれば、この計算式を応用して本体工事費の総額を割り出すことが出来ます。

例えば、1階30坪、2階30坪のアパートなら延床面積は60坪。

延床面積60坪で坪単価が100万円とすると、本体工事費の総額は 60坪×100万円＝6,000万円 と計算できます。
2～3階建てを想定した構造ごとの坪単価の相場は次の通りです。

※HOME4U調べ（成約物件より）

アパートの建築費については、以下の関連記事も併せてご確認ください。

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1-1.近年の坪単価相場は上昇傾向

ここ数年、首都圏の坪単価相場は上昇傾向にあります。

以下は「HOME4U」でプラン請求を行い、実際に賃貸物件を建築した方の平均坪単価相場です。（全構造）

首都圏以外のエリアに関しては、おおむね価格が落ち着いてきていますが、首都圏は依然として高い傾向が続いています。

これは、建築資材や人件費の高騰と、狭い道などに資材を搬入する難しさが工賃にプラスされていることによるものです。

2.建築費総額のシミュレーション

以下の計算式で、建築費のおおよその総額をシミュレーションして頂けます。

例として、以下の条件のアパートで計算してみましょう。

結果は以下の通りです。

建築費はケースバイケースで変わる部分が大きいのですが、総額をイメージしていただけたでしょうか。

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60坪程度の大きさのアパートの建築費についてより詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

3.坪単価を比較して施工会社を選ぶときの２つの落とし穴

3-1.坪単価が「安く見える」ことがある

坪単価だけでは必ずしも建築費を比較出来ないことにご注意下さい。坪単価は、1坪あたりの建築費ですが、計算方法は会社によって違うことがあります。
坪単価を求めるのに、「本体工事費総額÷面積」の計算式を用いる場合、一般的には「延床面積」で計算しますが、「施工床面積」で計算した場合には同じ建物であっても、坪単価は安く見えます。ベランダや共用廊下などの面積も含むので、延床面積よりも広く表示されるためです。

また、見積もりの中に、共用部及び室内の各種設備（オートロック、照明、浴室乾燥機、防犯シャッターなど）をどれだけ含んでいるかも確認してください。
施工会社を選ぶ際には、実際に見積もりを取って、「坪単価」ではなく「総額」で比較することが大切です。

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3-2.坪単価は安ければよいとは限らない

坪単価は安ければ安いほどよいとは限りません。
安さを重視してアパートを建ててしまい、後から頻繁な修繕やリフォームを余儀なくさせられ、出費がかさんでいる大家さんも少なくありません。
やみくもに建築費を抑えようとするのではなく、入居者ニーズを満たしつつ、長期的に見て修繕コストを抑えられる建築プランを選ぶことが大切です。

3-3.アパートを建てる際に優先すべき2つのポイント

キーポイントは「入居者ニーズ」と「修繕コスト」の2つです。

3-3-1.入居者ニーズを満たすこと！

坪単価が上がったとしても、入居者ニーズを満たし、高めの家賃で入居者が住み続けてくれる物件なら有利です。
坪単価を下げることにこだわると、周辺の需要と合わなくなる場合があります。
ファミリータイプのほうが坪単価は下がりますが、シングルタイプの需要が多いエリアなら、シングルを選ばなければ、需要に答えることが出来ません。

また、設備のグレードを下げすぎると入居者が集まらない危険があります。
築年数が経過してもなるべく賃料が下落しにくい、競争力の高いアパート建築を計画することが大切です。

3-3-2.長期的な修繕コストも織り込んで判断すること！

坪単価が上がったとしても、修繕コストが安ければトータルでは有利になることも多々あります。
アパート経営では、小規模な維持修繕工事のほかに、10～15年ごとに大規模修繕工事が必要になり、適切な修繕を行うことで物件価値を維持することができます。
建築部材によって、長持ちする材質や、メンテナンス費用が安く済む材質などもあるので、長期的な修繕コストも織り込んで判断することが大切です。

【建築事例】立地から想定される入居者ニーズを先読み順調経営／東京都板橋区

4.建築費に関する不安も相談できる建築会社の選び方

選ぶ際の基準は以下の通りです。

・初めての人をサポートした実績がある。
「そもそも、分からないところがどこか、見当がつかない」という初心者の悩みにも、懇切丁寧に向き合ってくれる会社を探すことで、建築するに当たって、ご自身の中で不透明な部分がなくなります。

・建築費を抑える正しい方法を教えてくれる
建築費を抑えたいと言っても、手落ちが生じてしまっては、後々負担しなければならない費用が増えます。どこに手をかけてどこを効率的に削るべきか、プロの視点でアドバイスをもらえれば安心です。

・理想のアパート建築を実現する後押しをしてくれる
思い描くアパートを建てるために、適した構造は何なのか、自己資金で建てられる範囲では、どのくらい凝って建てられるのかなど、あなたに寄り添ってプランを何度も描き直し、寄り添ってくれる会社を選べば、後悔がなくなります。

・度重なる相談に親身に対応してくれる人がいる
アパートを建築する際にも、その後も、相談すべきことは多く発生していきます。気後れがして対応が先延ばしになった、というようなことを避けるためにも、相談しやすく、人間力のある人がいる会社を選ぶと良いでしょう。

「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」ではお客様の状況に合わせて、「上記の基準を満たしたアパート建築費用の不安点について知見・経験が豊富な企業」を選んでご紹介いたします。