【詳しく解説】2階建てアパートの建築費の相場はいくら？タイプ別事例と経営成功の秘訣

アパート建築において2階建てを選択するか、3階建てを選択するかは大きな違いとなります。アパート経営を検討している方の中には、2階建てアパートの建築費がいくらになるか知りたい方は多いのではないでしょうか。

2階建てアパートの建築費は構造によって相場が変わります。

延床面積50坪を想定して、2階建てでよく採用される構造で算出した相場です。

本記事では、2階建てアパートの建築費や費用を抑える方法を詳しく解説します。

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1.【2階建てアパート】の建築費の相場

アパートの建築費は構造別の坪単価相場と延床面積を乗じると概算できます。2階建てアパートは、1階と2階の広さが同じとなることが多く、建坪を2倍にした面積を坪単価乗ずることになります。例えば、建坪が30坪の場合、木造では4,620万円～が相場です。
まずは、2階建てアパートの建築費の仕組みを解説します。

1-1.【2階建てアパート】の建築費は構造で異なる

2階建てでアパートを建てる場合、多く採用される構造は、木造、軽量鉄骨造です。アパートの構造は主に木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の3種類で、フロア数が増えると頑強な構造である重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造のアパートが増えていきます。

建築費の相場は、構造によって異なります。木造が最も安価で、高額になるのは鉄筋コンクリート造です。2階建てでは建物の重量があまり重くならないことから、頑強な構造よりも、コストパフォーマンス面で優れる木造や軽量鉄骨造が選ばれる傾向です。

1-2.構造別坪単価相場

アパートの建築費にはおおよその相場があります。以下にまとめました。

※HOME4U調べ

2階建てアパートの場合、規格化アパートを採用できるケースも多くあり、コストを抑えることが可能です。

1-3.本体工事費以外の費用

アパートの建築にかかる費用は、大きく3つに分けられます。本体工事費と付帯工事費、諸費用です。一般的に建築費というと本体工事費を指しますが、付帯工事費の項目を含むこともあります。

付帯工事費は次の項目などです。本体工事費の20％程度になります。

• 外構工事費
• 地盤改良工事費
• 整地工事費
• 給排水工事・ガス引き込み工事費
• 仮設工事費

諸費用は、火災保険の保険料や登録免許税、行政書士といった専門家に依頼した場合の報酬など、主に手続き関連にかかるお金です。一般的に本体工事費の5～10％とされています。

アパートの建築費については、以下の動画や関連記事も併せてご確認ください

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2.【2階建てアパート】の間取り事例と建築費シミュレーション

2階建てアパートの建築費について間取り事例をもとにしてシミュレーションしてみます。アパートの価格を初期費用として総額で出します。

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アパートの建築費はいくら？

2-1.木造アパート

木造アパートは、狭小地や変形地でのアパート建築にも柔軟に間取りがとれる構造です。昨今は木造の耐久性も上がっており、コストパフォーマンスに優れた構造ともいえます。

＜設定条件＞

• 木造2階建て
• 2LDK×4部屋
• 延床面積：68坪

＜建築費シミュレーション＞
本体工事費：5,440万円＝80万円×68坪
付帯工事費：1,088万＝5,440万円×20％
諸費用：544万円＝5,440万円×10％

総費用：7,072万円

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2-2.軽量鉄骨造アパート

軽量鉄骨造は、多くのハウスメーカーが規格化アパートの構造として採用しています。高品質とローコスト化が図れる構造です。

＜設定条件＞

• 軽量鉄骨造2階建て
• 1K×8部屋
• 延床面積：58坪

＜建築費シミュレーション＞
本体工事費：5,220万円＝90万円×58坪
付帯工事費：1,044万円＝5,220万円×20％
諸費用：522万円＝5,220万円×10％

総費用：6,786万円

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2-3.重量鉄骨造アパート（メゾネットタイプ）

重量鉄骨造は木造や軽量鉄骨造よりも耐震性、遮音性に優れた建物にしやすいという特徴があります。ハウスメーカーの中には規格化アパートの構造に重量鉄骨造を採用しているところもあり、高耐久性と高級感とローコスト化を両立させています。

＜設定条件＞

• 重量鉄骨造2階建て
• 2LDK×3部屋
• 延床面積：60坪

＜建築費シミュレーション＞
本体工事費：6,000万円＝100万円×60坪
付帯工事費：1,200万円＝6,000万円×20％
諸費用：600万円＝6,000万円×10％

総費用：7,800万円

上記のシミュレーションはおおよそ30坪の土地にアパートを建築することを想定しています。30坪のアパート建築については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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アパートの建築費はいくら？

3.【2階建てアパート】の建築費を抑える方法

2階建てアパートの場合、延床面積が多く取れないことから収益性は3階建てより劣ります。そのため、アパート建築のローコスト化が利回りに大きく影響します。ここでは、アパートの建築費を抑えるコツを3つ紹介します。

3-1.規格化アパートで建てる

規格化アパートとは、建築部材を工場で製作・加工し、現地で組み立てる工法で建てられるアパートです。大手ハウスメーカーでは規格化アパートブランドをもっている企業が多くあります。

規格化アパートは、

• 工場生産によって品質が担保できる
• 工期が短縮できる
• 部材が規格化されているためローコスト化できる

の3点が大きなメリットとして挙げられます。

規格化アパートは大手ハウスメーカーの主力商品としての位置にあり、それぞれの技術力を結集したものばかりです。採用には比較検討して立地に合ったものを選ぶとよいでしょう。

3-2.ハウスメーカーで設計施工一貫方式を選ぶ

設計施工一貫方式とは、アパートの設計と工事を同一の企業に依頼してアパートを建てることを指します。規格化アパートも設計施工一貫方式による発注です。ハウスメーカーの多くは設計施工一貫方式での受注となります。

オーナー側からする設計施工一貫方式のメリットは、建築総額が安く抑えられることです。
一般的に設計と建築工事を別々に発注すると、設計費用は建築費の7～10％程度となります。一方、設計施工一貫方式の場合、自社の特性を生かした設計が可能なこともあり、設計費用が建築費の1～3％とかなり抑えられます。

3-3.ハウスメーカーを比較検討する

アパートの建築費は、依頼する会社によって採られる構造や技術も変わるため、同じ規模であってもまったく違う金額になります。そのため、建築費と建築プランの比較は必ずしておきたいローコスト化の手段です。

ハウスメーカーは、独自開発の構造をもとにしたプランを第一に提案してくれます。よく知った構造をもとにしたプランニングであれば、コストカットのポイントもアドバイスが得られやすいでしょう。

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アパートの建築費はいくら？

4.【2階建てアパート】しか建てられないケース

アパートは建築基準法などの規制にのっとった規模にしなければなりません。
中には2階建てしか建てられない土地もあるため、所有地にどのような規制があるかを知っておくことが重要です。

ここでは、2階建てアパートしか建てられないケースを土地の規制の観点から解説します。

4-1.建ぺい率と容積率が低い

土地には一般的に建ぺい率と容積率が設定されています。
建ぺい率は土地の面積に対してどの程度の建坪をとれるかを規定したもので、容積率は延床面積の上限を規定したものです。そのうち、容積率は建物の高さに大きく影響します。

例えば、建ぺい率60％・容積率100％の90坪の土地の場合、建ぺい率いっぱいの54坪でアパートを建てると箱型の建物にはなりません。容積率の上限が80坪であるため、建坪を54坪確保すると2階部分は残りの36坪とする必要があります。

この条件で3階建てを建てるとなると、一般的な建坪は30坪です。3階建ては建築費が2階建てより高くなるだけでなく、間取りの取り方も制限が多くなるため、効率的に収益を上げるには2階建てとするほうが現実的でしょう。

4-2.高さ制限が厳しい

高さ制限は、エリアによって規制されるものが数種類あります。

これらの高さ制限は容積率などの規制より優先されるため、実際に2階建てまでしか建てられない土地というのは相当数あります。

4-3.アパート経営できる土地の条件

現実的に2階建てまでしか建てられないケースというのは容積率や高さ制限以外の規制によっても生まれます。

都市計画法で定める防火地域に指定されているエリアでは、建物を耐火建築物としなければなりません。防火地域に建てる3階建て以上の集合住宅（共同住宅）に対して使用建材や設備、避難経路などに厳しい規定を設けています。

結果、耐火建築物とするにはコストがかかりすぎたり、避難経路の確保が難しかったりする関係で2階建てとするケースは少なくありません。

このほかにも、そもそもアパートを建てられない土地もあります。
接道義務は敷地が道路に2メートル以上接している必要があるとする規制です。これを満たさないと建物は建てられません。
また、都市計画法には用途地域という土地の使い道に対する規制もあります。アパートの場合、工業専用地域には建てられません。

5.【2階建てアパート】経営で儲かるための建築のポイント

2階建てアパートを建てるにあたっての不安材料は、収益性ではないでしょうか。本章では2階建てアパートで収益性を上げるための建築時のポイントを紹介します。

5-1.戸数を最大限多くする

2階建てアパートは上部空間を生かせないことから、設ける戸数は多くできません。限られたフロア数で戸数を増やすには、ワンルームなど単身者向けにする、建物を長方形にする、といった方法が考えられます。

単身者向けの部屋は1戸あたりの部屋の広さは大半が25平米前後です。この広さにするとファミリー向けの物件よりも平米当たりの家賃単価が高く設定でき、収益性が上がります。

長方形の建物は、縦長の住居を並べて配置しやすいかたちです。土地の無駄が減り、土地の広さに対する収益性が上がることになるでしょう。また、長方形の建物は建築コストも抑えやすく、利回りアップにもつながります。

5-2.エリアのニーズを見極める

アパート経営は立地商売といわれ、立地にあった間取りにしないと経営が失敗に陥る可能性は高まります。アパートの場合、間取りは大きく単身者向けとファミリー層向けに分類できます。双方、需要のあるエリアには違いがみられるため、需要があるほうの間取りの選択が不可欠です。

儲けを安定的に出すためには、計画の段階でエリアのニーズをしっかり調査し、将来性も踏まえた選択をします。エリアニーズの調査は、ハウスメーカーの力を借りるとスムーズです。

5-3.長期的な経営プランをしっかり検討する

アパート建築には多額の初期費用がかかるため、ほとんどの場合でアパートローンを利用します。アパートローンの利用にはレバレッジ効果も期待でき、事業を大きく始められることは経営の安定にもつながるでしょう。

借入金返済はアパートの家賃収入を充てるのが基本です。しかし、経営にはローン返済以外、維持費用や将来的な修繕費用の積み立ても月々の家賃から出します。

アパート経営では、こうした決まっている出費以外にも突発的な出費があることも少なくありません。経営プランを立てる際は、突発的な出来事にも対処できる経営としておく必要があります。

経営体力をつけるためには、長期的な経営プランを立てておくことが重要です。経営プランは、一括プラン請求サービスからの申し込みでハウスメーカーから手に入れることができます。

アパートを建築した時の予想収益はいくら？

5-4.実績があるハウスメーカーで比較検討する

昨今のハウスメーカーはアパートの建築だけでなく、アパート経営を長期的にサポートする体制も整えています。収益規模が限定的な2階建てアパート経営では綿密な計画が重要になるため、プロのサポートは欠かせないと考えたほうがよいでしょう。

しっかりとしたサポートを期待するなら、実績豊富なメーカーに依頼するのが安心です。しかし、どのメーカーが希望する経営方針とマッチするかを探すのは大変と感じる方は多いのではないでしょうか。

そこで活用したいのが「HOME4U 土地活用」です。土地の情報などを入力するだけで、最大10社のハウスメーカーから建築プランを手に入れられます。参画している建築会社・ハウスメーカーは多くが経営開始後のサポート体制を整えているのも特徴です。

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