アパート経営で効果的に節税するには？仕組みと注意点を伝授

これからアパート経営をする方の中には、節税に関心のある方も多いのではないでしょうか。

アパート経営では、主に相続税の節税が可能です。
また、場合によっては所得税を節税することもできます。

節税の仕組みをしっかり理解すれば、損をせずにアパート経営することができます。

そこでこの記事では「アパート経営の節税」について、わかりやすく解説していきます。
この記事を読むことで、相続税と所得税が節税できる背景を理解し、注意点がわかるようになります。
ぜひ最後までお読みいただき、効果的な節税を実現させてください。

また、アパート経営を具体的に検討されている方は、以下のボタンから最大10社のハウスメーカーに、建築費の目安や節税効果踏まえた収益シミュレーションがわかるアパート建築プランの申し込みをすることもできますので、ぜひご利用ください。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.アパートで相続税が節税できる理由

アパートは相続税が節税できる理由は、アパートの相続税評価額が時価よりも低いためです。

アパートのような収益物件は、相続税評価額が時価よりも安くなります。
例えば、売却したときに時価が1億円になるようなアパートが、4,000万円程度の相続税評価額となるようなことがあります。

一方で、現金は額面がそのまま相続税評価額です。
1億円の現金を持っていたら、現金の相続税評価額は1億円のままであり、特に節税効果はありません。

アパートのような収益物件は、本来持っている財産よりも低い財産として相続評価額が計算されるため、相続税を安くすることができるのです。

2.アパートの相続税評価額の求め方

この章ではアパートの相続税評価額の求め方について解説します。

2-1.建物の相続税評価額

アパートのような収益物件の建物の相続税評価額の求め方は以下の通りです。

【建物の相続税評価額】

建物の固定資産税評価額は、新築時は請負工事金額の50～60％程度です。
その後、建物の固定資産税評価額は、築年数の経過に伴い少しずつ下がっていきます。

建物については、相続税評価額と時価とのギャップは新築時が一番大きいので、アパートは建築当初が最も相続税の節税効果が高くなります。

借家権割合は全国どこの物件も一律「30％」です。
アパートのような他人に貸している建物は、固定資産税評価額よりも30％も評価額が下がるのが特徴となります。

賃貸割合は、相続時の入居率のことです。
満室の状態が賃貸割合は100％となるため、相続時にできる限り満室の状態にしておくと節税効果は高くなります。

2-2.土地の相続税評価額

アパートのような収益物件における土地の相続税評価額の求め方は以下の通りです。

【土地の相続税評価額】

自用地としての価額とは、更地としての相続税評価額のことです。
自用地としての価額を計算するには、国税庁の示す相続税路線価を用います。

借家権割合(30％)と賃貸割合は建物の相続税評価額の数値と同じです。
土地についても満室のときが最も相続税評価額が低くなります。

借地権割合とは、借地権価格の割合が更地価格に対してどの程度存在するかを定めた数値です。

借地権割合は、相続税路線価に付記された記号によって示されており、エリアによって異なる割合が定められています。

借地権割合は、A～Gまでの記号で表現されており、記号と借地権割合との関係は、以下の通りです。

出典：国税庁・路線価図の説明

例えば、相続税路線価が「160D」と記載されていたら、「D」が借地権割合を表す記号となります。
「160D」であれば、路線価は160千円／平米であり、借地権割合は60％ということです。

相続税路線価は、地価公示価格の80％程度で評価額が設定されています。
地価公示価格とは、国が毎年、標準地と呼ばれる土地の価格を算定して公表している価格のことです。

地価公示価格は、建前上、時価ということになっていますが、実際には時価よりも少し低く評価されています。
実際の時価のことを実勢価格と呼びます。

実は、地価公示価格と実勢価格とのギャップは都市部ほど大きいのが特徴です。

都市部の実勢価格は地価公示価格の150％～200％くらいになります。
それに対して郊外の実勢価格は地価公示価格の100％～110％程度です。

相続税路線価が地価公示価格の80％程度という関係は、都市部でも郊外でも変わりません。
アパートの土地の評価額は、郊外よりも都市部の方が実勢価格とのギャップが大きくなります。

そのため、相続税対策は郊外よりも都市部でアパート経営を行った方が節税効果は高くなるのです。

2-3.借入金による相続税評価額

借入金による相続税評価額は、相続時におけるローン残債の額がそのままマイナスされる形となります。

【借入金がある場合の相続税評価額】

アパート経営では、借入金を組んで行うことが一般的です。
相続時にアパートローンが残っていれば、その残債分が相続財産から控除されます。

借入金はマイナスの現金ですので、評価額は額面がそのまま相続税評価額となります。
例えば、相続時にアパートローン残債が1,000万円残っていれば、相続財産評価額から1,000万円が控除されます。

アパート経営のための借入金は、新築時が最も多く、その後は返済によって毎年減少していくことが通常です。

新築当初に借入金は多くても、場合によっては相続時のローンは既に完済していることもあります。

相続時にローンが完済している状況であれば、借入金による節税効果はゼロということです。

尚、アパートローンの中には、団体信用生命保険を利用できるものがあります。
団体信用生命保険は、本人が他界した際、残ったローン残債が保険金によって全て返済される生命保険です。

団体信用生命保険を利用している場合は、相続が発生すると同時にローン残債が無くなります。

よって、団体信用生命保険を使ってアパートローンを組む場合は、借入金による節税効果は生まれません。

相続税の節税を目的としてアパート経営を行う場合には、相続時にわざと借入金を残しておく必要があるため、団体信用生命保険は利用しないことが通常です。

3.アパートで相続税を節税するときの注意点

アパートで相続税を節税するときの注意点は、長期に満室経営ができるような質の高い建物を建てるということです。

前節で解説したように、相続税評価額を求めるにあたっては土地も建物も「賃貸割合」を乗じることになります。
賃貸割合とは、相続時の入居率のことでした。

現代の寿命を考慮すれば、仮に60代で相続対策によるアパート建築をしたとしても、相続が発生するのは30年後の可能性があります。
70代で始めたとしても、20年後となるかもしれません。

そのため、アパートで効果的な相続対策を行うには、20～30年後も賃貸割合が100％に近い建物を建てる必要があります。

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相続対策でアパートを建てる場合、20～30年後も高い入居率を必要とするため、安かろう、悪かろうの建物を建ててはいけません。

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4.アパートで所得税が節税できる理由

アパートで所得税が節税できる理由は、損益通算によって所得税が節税できることがあるためです。

個人の所得は、給与所得、不動産所得、譲渡所得、山林所得、事業所得、利子所得、配当所得、退職所得、一時所得、雑所得の10種類に分類されています。
このうち、アパート経営等の不動産を貸したときに発生する所得が「不動産所得」です。

ここで、所得税には総合課税方式と分離課税方式の2つの課税方式があります。

総合課税方式とは、各所得の特質に応じた計算によって得た各所得金額の合算額に累進税率をかけて税額を出す方式です。

累進課税率とは、所得が増えるほど大きくなる税率のことを指します。

所得税の基本的な課税方式は、累進課税率が適用される総合課税方式です。
「不動産所得」や、サラリーマンが得ている「給与所得」、個人事業主が得ている「事業所得」等も総合課税方式による課税です。

一方で、分離課税方式とは他の所得とは合算せず、分離してそれぞれの所得金額を計算し、税率をかけて税額を出す方式になります。
例えば、不動産を売却したときに生じる「譲渡所得」の計算方法は分離課税方式です。

不動産の売却によって生じる譲渡所得は、その年だけ突発的に大きな所得が発生するケースがあります。

突発的に大きな譲渡所得に累進課税率を適用してしまうと、不動産を売却した年だけ過剰な税負担が生じてしまう懸念があります。

よって、譲渡所得のような所得に対しては累進課税とは分離した別の税率で課税する分離課税方式を採用しているのです。

総合課税方式で適用される累進課税率は、以下のようになります。

所得税の累進課税率

総合課税方式による所得税の求め方は以下の通りです。
税率は、課税標準に応じて上記の税率を用います。

総合課税方式の課税標準は、各所得で所得控除額を控除した後の課税所得の合計額となります。

総合課税方式で計算される所得は、以下の所得が対象です。

【総合課税方式の対象となる所得】

一方で、上記の所得の求め方とは別に、一部の所得の中には計算上生じた損失を他の所得から控除することができます。
このように、損失の出た所得を他の所得から控除する計算方法を「損益通算」と呼びます。

損益通算は、全ての所得でできるわけではなく、以下の所得に限定されています。

【損益通算ができる所得】

損益通算できる所得の中には、アパート経営による「不動産所得」が含まれます。
そのため、もし不動産所得がマイナスとなった場合、その所得を給与所得等から控除できるということです。

例えば、給与所得(給与所得控除後)が1,000万円で、不動産所得が▲200万円の赤字であった場合を考えます。
給与所得と不動産所得を損益通算したときの課税標準は以下の通りです。

損益通算をした場合の課税標準は800万円ですので、「695万円超900万円以下」の範囲に該当し、税率は23％、控除額は63.6万円となります。

従って、所得税は以下のように計算されます。

ここで、仮に赤字の不動産所得がなかった場合の給与所得(給与所得控除後)が1,000万円に対する所得税を計算してみます。

課税標準は1,000万円ですので、「900万円超1,800万円以下」の範囲に該当し、税率は33％、控除額は153.6万円です。
すると、所得税は以下のように計算されます。

損益通算をした場合の所得税は120.4万円でしたので、損益通算がない場合と比べると56万円も節税することができました。

このようにアパート経営で赤字が出れば、損益通算によって所得税を節税することができるのです。

5.不動産所得の求め方

不動産所得とは、家賃収入のことではありません。
不動産所得は、アパート経営で得られる利益の部分に該当します。

家賃収入から、土地と建物の固定資産税及び都市計画税、建物の保険料、借入金の利子、修繕費、建物の減価償却費等の必要経費を控除したものが不動産所得です。

不動産所得の求め方を示すと以下のようになります。

不動産所得の計算式

収入金額とは家を貸した時に入ってくる家賃です。
礼金や更新料を徴収している場合には、それらも収入金額に含まれます。

また、必要経費は以下のような項目が該当します。
家賃収入から必要経費を控除し、不動産所得がマイナスとなった場合には損益通算によって節税することが可能です。

必要経費の中には借入金の「利子」はあっても、「元本」部分は必要経費ではないことがポイントです
借入金をたくさん借りて、元本返済額を多くしても節税はできません。

借入金は、相続税には節税効果がありますが、所得税の節税効果はないという点が大きな違いです。

6.アパートで所得税を節税するときの注意点

アパート経営は相続税を節税する目的で行うことはありますが、所得税を節税する目的でアパート経営を行うものではないということが注意点です。

損益通算による所得税の節税は、たまたま赤字になってしまった年にできる節税であって、損益通算を狙ってアパート経営をするものではありません。

健全なアパート経営を行っている以上、不動産所得は黒字であることが通常ですので、普通なら損益通算による節税はできないことになります。

そのため、損益通算による所得税の節税は、あくまでも不動産所得がイレギュラーに赤字となってしまったときの救済措置であると考えてください。

一般的に、アパート経営では満室の場合には不動産所得が赤字になることはありません。
ただし、以下のようなケースでは、健全なアパート経営であっても損益通算によって所得税が節税できるチャンスがあります。

【損益通算ができる可能性のある年】

1つ目は、アパート経営の初年度です。
アパート経営初年度には、不動産取得税や登録免許税といった初年度のみに必要な税金が生じます。
管理委託方式で管理をする場合は、初年度に各部屋の仲介手数料も必要です。

アパート経営の初年度には2年目以降には発生しない大きな必要経費が発生するため、健全な経営であっても不動産所得が赤字になることがあります。

2つ目は、アパート経営の最終年度です。
アパート経営を止める場合、入居者の立ち退きや建物の取り壊しを行います。

解体費や立ち退き料は必要経費ですので、アパート経営の最終年度は大きな赤字になることが多いです。

3つ目は、外壁塗装を行った年です。
アパート経営では、10年に1度くらいのペースで外壁塗装の大規模修繕を行います。

通常、修繕費は一度の支出が20万円以上となるとその年に一括で費用として落とすことができません。

しかしながら、外壁塗装は例外的に全額費用として落とすことができます。
そのため、外壁塗装を行った年は不動産所得がマイナスとなることも多く、損益通算による節税ができるのです。

このように、健全なアパート経営を行っていても、不動産所得がイレギュラーに赤字となる年は存在し、そのような年であれば所得税の節税ができます。

所得税の節税は、決してアパート経営の目的ではありません。
あくまでもオマケ程度のものですので、赤字になったときに損益通算を思い出してご利用ください。

まとめ

いかがでしたか。
アパート経営の節税について解説してきました。
アパートは相続税評価額が時価よりも低くなるため相続税を節税することが可能です。

アパートは、建物は借家権割合による評価減があり、土地は貸家建付地として評価されます。
借入金には相続時のローン残債が、相続税評価額を減額してくれる効果があります。

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良質なアパートを建築し、節税の仕組みへの理解を深め、効果的な節税を実現させてください。

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