【アパート建て替え】建築費や解体・退去費用を賢く抑えるコツとは？

築年数の古くなったアパートオーナーの中には、建て替えるべきかどうか迷っている方も多いのではないでしょうか。

アパートの建て替えには建築費の他、解体費や退去費用も必要となり、予算を立てて計画的に進めていくことが必要です。

アパートの建て替え費用は、工夫次第で圧縮することができます。
この記事では、アパートの建て替え費用について、相場や建築費、解体費、退去費用を抑えるポイントについて詳細に説明します。

費用が足りないので建て替えは難しいと思っている方も、この記事を読んで各費用の抑え方を把握することで、アパートの建て替えに踏み切れるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。

また、アパートの建て替えについて既に具体的に検討されている方は、以下のボタンから最大10社のハウスメーカーに、建築費の目安や収益シミュレーションがわかるアパート建築プランの申し込みをすることもできますので、ぜひご利用ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.アパート建て替えの流れ

最初にアパート建て替えの流れについて解説します。

1. アパートの建て替えはやみくもに始めるのではなく、建て替え後のプラン検証を行ってから進めることがポイントです。建て替えには立ち退き料や解体費用といったコストがかかるため、建て替え後の収益性をしっかりと見極めてから着手する必要があります。

2. プラン検証を行い、概ね建て替えの計画に納得できたら、次に行うのは立ち退きの打診です。
立ち退きは相手(借主)あっての交渉となるため、蓋を開けてみないと期間が読めないところがあります。

3. おおよそ半年から1年の間に立ち退き交渉を完了させ、その間にプランをじっくり詰めることに時間を使うのが有効な時間の使い方です。

4. 立ち退き終了後は解体工事に着手します。

5. 解体工事の期間は、2階建てアパートなら1ヶ月程度です。

6. 7.解体工事は1ヶ月程度しか時間がないので、解体工事着手の前後に新築工事の請負工事契約を締結しておくと、スムーズに新築工事へ移行します。

8. 新築工事の期間は、2階建てアパートなら3～4ヶ月程度です。

9. 建物が竣工したら建て替えが完了し、新しいアパート経営がスタートします。

2.アパートの建て替えに必要な3つの費用の相場

この章ではアパート建て替え時に発生する、「建築費」「解体費」「退去費用」の3つの費用の相場について解説します。

2-1.建築費

アパートの建築費は構造や間取り、建物の形状によって異なります。

アパートの構造は木造や鉄骨造が主流ですが、鉄筋コンクリート造の場合もあります。

構造別のアパート建築費の相場は以下の通りです。

※実際の費用は会社によって異なります。

例えば、現在のアパートの延床面積が600平米の2階建て木造アパートであるとします。
600平米は坪換算すると、181.5坪(＝600平米×0.3025)です。

木造の坪単価が80万円／坪の場合、建築費は以下のように計算されます。

また、間取りについては3LDK、2DK、1LDKの順に間取りを小さくするほど建築費の単価が高くなります。

建物形状については、長方形のような単純な形状の方が安く、かぎ型やＬ字型等の複雑な形状になると高くなる傾向にあります。

2-2.解体費

解体費は、構造や施工の条件などによって金額が異なってきます。

構造別のアパート解体費の相場は以下の通りです。

※実際の費用は会社によって異なります。

例えば、181.5坪の木造アパートを取り壊す場合、解体工事費の単価が坪4万円だとすると、解体費用は以下のように計算されます。

解体費用は施工条件によっても金額が異なります。
敷地までの道路が狭く重機が入らない場合や、隣地との距離が近接している場合など、作業の中で「手壊し」部分が増えると解体工事費は高くなります。

2-3.退去費用(立ち退き料)

退去費用は交渉によって決まるため、はっきりとした相場はありません。
借主が非常にごねれば高くなりますし、借主が常識的な対応をする方であれば適正額となる傾向にあります。

ただし、住宅の立ち退き料であれば、一般的には「引越代＋α」が目安です。
金額にすると1戸あたり50万円～100万円になります。

ルールはありませんが、感覚的には100万円を超えると借主がかなり法外な要求をしている印象です。
一方で、10～20万円程度で追い出そうとする貸主も虫が良過ぎる気がします。

賃貸人からの申出で退去してもらう以上、借主に余計な引越代が生じます。
そのため、最低でも引越代程度は補填するのが常識的な対応であり、「引越代＋α」の提示をすると話がスムーズに進みます。

「＋α」の部分は移転先を借りる際の「仲介手数料」や「移転先の敷金と返還敷金との差額」などの費用です。
よって、立ち退き料の目安としては、50万円～100万円程度になります。

なお、住宅の立ち退き料は、店舗の立ち退き料のように法外になることはありません。
店舗の立ち退き料には、営業補償が加わりますので、金額が数千万円にもなるようなことがあります。

3.建築費用を抑えるポイント

この章では建築費用を抑えるポイントについて解説します。

3-1.複数のプランを比較する

建築費用を抑えるには、複数のハウスメーカーのプランを比較検討することが基本です。
複数のハウスメーカーを比較することで、ハウスメーカー同士に緊張感も生まれ、より良い条件のプランを入手することができます。

建築プランの比較は、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」の無料のプラン一括請求サービスを利用することをおススメします。

「HOME4U 土地活用」では、国内の一流ハウスメーカーの中から最大10社の初期費用や収益計画を盛り込んだ建築プランを比較することができます。

大手ハウスメーカーは、自社で工場を保有しており、多くの部材を工場で生産する工業化工法が可能です。
工業化工法は、建築費を安く抑え、品質を高くし、工期も早めてくれます。
また、大手ハウスメーカーは建築資材の調達量が多いため、部材を安く仕入れています。そのため購買力が高く、かつ工業化工法も可能なため、最もリーズナブルにアパートを建てることができるのです。

さらに、「HOME4U 土地活用」には木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造でアパートを建築するハウスメーカーがバランス良く登録されています。1回だけの登録で複数社の建築プランを比較することができ、最速で最も経済的な建築プランを見つけることができます。

最初のプラン比較に最適なサービスですので、建て替えを思い立ったらまずは「HOME4U土地活用」を利用することから始めましょう。

アパートの建築費や将来の収益はいくら？
大手10社のプラン比較はコチラから！

3-2.建築費よりも利回りを重視する

アパートの建て替えでは、建築費よりも利回りを重視することが重要です。
特に今までのアパートが3LDKタイプであった場合、2DKや1LDKといった小さな間取りに変更することをおススメします。

小さな間取りは、同じ面積でも戸数が増えるため、キッチンやバス、トイレなどの住設機器も増えることにより広い間取りよりも建築費単価が上がります。

よって、同じ延べ床面積なら3LDKアパートよりも1LDKアパートの方が建築費総額は高いです。

一方で、小さな間取りは賃料単価も高く設定することができます。
そのため小さな間取りに変更すると、建築費の総額は高くなるものの、賃料単価アップの効果の方が上回り、利回りが高くなります。

国立社会保障・人口問題研究所の「日本の世帯数の将来推計(全国推計)2018(平成30)年推計」によると、今後の国内の世帯数の将来予測は以下のようになっています。

ファミリー世帯は2020年にピークを迎えて、今後は減少の一途を辿りますが、単身世帯は2030年までは増加傾向にあります。

今後の世帯数動向を加味すると、3LDKよりも2DKや1LDK、1Kのような小さな間取りのアパートに建て替えた方が望ましいです。

郊外の場合、単身者も2DKに住むことがあるため、2DKは単身者需要も拾えます。
しかも、1戸を40平米以上にすると建物の不動産取得税が安くなるため、40平米の2DKがおススメです。

今のアパートがファミリー向けなら、小さな間取りにすると収益性を上げることができますので、積極的に建て替えを検討するようにしてください。

3-3.余った土地は売却または活用する

建て替えをした上で余った土地は「売却」または「活用」することをおススメします。
売却すれば売却代金を建物投資額に充当することができますし、活用すれば収益性の高い効率的な土地活用をすることが可能です。

古いアパートの中には、敷地にかなり余裕のある物件が少なくありません。
土地の容積率(延床面積の敷地面積に対する割合のこと)が余っているケースも珍しくなく、土地を十分に活用しきれていないことも多いです。

同じ規模のアパートを建て替える場合、もっと小さな土地でも建て替えができることがあります。

このようなケースでは、現状と同規模のアパートを建て替えることにこだわらず、敷地内の建物の配棟から見直すことが重要です。

例えば、アパート1戸に対して1台の駐車場があるにもかかわらず、駐車場の借手がほとんどいないような場合があります。現時点で駐車場の借手が少ない場合には、建て替えても駐車場が無駄になることが予想されるため、思い切って駐車場は削ってしまうのも一つの考えです。

削った駐車場は売却するか、活用します。
地型が悪く活用しにくい土地は、戸建て賃貸を建てるのもひとつの手です。
建て替え後はアパートだけではなく、「アパート＋戸建賃貸」で配棟し直すことで、敷地がさらに有効に使えるようになることが多いです。

現状、非効率な土地活用を行っている場合には、しっかりと見直して余った土地を売却または活用するようにしてください。

なお、売却する際は、敷地を分筆することが必要です。
分筆とは土地を切ることをいいます。
分筆する場合は、敷地の境界が全て確定していることが必要条件になります。

売却することが決まったら、「不動産売却 HOME4U」をご利用いただくと、無料で複数の不動産会社に査定依頼ができ、高く売却してくれる不動産会社を見つけることができます。

4.解体費用を抑えるポイント

この章では解体費用を抑えるポイントについて解説します。

4-1.ハウスメーカー経由で解体工事会社の相見積を取る

解体工事は、ハウスメーカー経由で解体工事会社の相見積を取ることがポイントです。
解体工事会社は、重機を保有している会社やリースしている会社、孫請けに発注している会社など、様々な形態の会社があります。

このうち、解体工事費用が最も安い会社は、重機を自社で保有しており、自分たちで直接解体作業をする会社です。

一般の方は、重機を直接持っている会社を知ることは難しいですが、ハウスメーカーはこのような重機を保有している会社を知っています。
そのため、安い価格の解体工事会社を探すのであれば、ハウスメーカーに依頼して見積を2～3社取ってもらった方が早くて確実です。

本来、解体工事と新築工事は異なりますが、解体工事と新築工事の両方を請け負うハウスメーカーに依頼してしまった方が良いです。

ハウスメーカーの管理費用の分だけ高くはなるものの、解体もハウスメーカーに依頼すれば解体工事と新築工事をスムーズに移行することができます。
1社だけに依頼しておけば、解体や新築の工事でトラブルが発生した場合も、責任区分が明確となり、オーナーとしてはハウスメーカーだけに対応を求めれば良いことになります。

解体工事会社は自分で探す必要はありませんので、ハウスメーカーに依頼して、2～3社の相見積を取るようにしてください。

4-2.近隣への配慮を十分に行う

解体工事を行う際は、近隣への配慮を十分に行うことが解体費用を抑えるポイントとなります。

解体工事は新築工事よりも騒音や振動が激しく、近隣トラブルが起きやすいです。
解体工事で発生した近隣トラブルは、新築工事まで尾を引くため、余計な工事費を発生させるようなことがあります。

例えば、新築工事でバルコニーの窓から見られないようにするために、「ガラスに曇りのシートを貼って欲しい」、「バルコニーの縦格子の手すりを不透明なガラスに変えて欲しい」などの要求を受けるようなことがあります。

解体と新築は関係ありませんが、解体工事の近隣対応で不手際があると、近隣住民に不満が溜まり、新築工事でクレームが増えることもあるのです。
そのため、解体工事を行う際は、後で余計な費用を発生させないためにも近隣への配慮を十分に行うことが重要となります。

解体工事で近隣トラブルを発生させないためには、以下の2つがコツです。

1. 新築工事を行うハウスメーカーに解体工事も発注すること
2. 解体着工前に近隣に対して挨拶を行うこと

1つ目のポイントは、新築工事を行うハウスメーカーに解体工事も発注することです。
解体工事を新築工事のハウスメーカーに依頼すれば、ハウスメーカーが後の新築工事でトラブルを増幅させないように慎重に解体工事をやってくれます。

解体と新築の施行会社を分けてしまうと、解体工事会社が後の新築のことを考えずに無責任な解体工事を行ってしまうことがあります。

解体工事で発生した火種を新築工事のハウスメーカーが引き継ぐわけですから、ハウスメーカーはトラブルの経緯が分からず火消しがしにくいです。

解体工事でトラブルを発生させないためには、新築も請け負うハウスメーカーに依頼する方が良い選択といえます。

2つ目としては、解体着工前に近隣に対してしっかりと挨拶を行うということです。
近隣挨拶は、向こう三軒両隣に工事長(現場担当者)と一緒に挨拶に回るようにします。

工程表と工事長の連絡先を記載した紙を配布し、解体と新築を合わせて説明して回るのが良い対応です。

何かトラブルが発生したときは、近隣の方がすぐに工事長に連絡できる体制にしておくと、解体工事中の不満を抑えることができます。

近隣対応は新築よりも解体が肝心ですので、必ず解体前に行うようにしてください。

4-3.固定資産税の課税のタイミングを考慮する

アパートを解体する場合は、固定資産税の課税のタイミングを考慮することもポイントです。

固定資産税は1月1日時点の状態で1年間の課税価格が決まります。
1月1日時点に建物があればその年は建物の固定資産税が課税され、1月1日時点に建物がなければその年は建物の固定資産税が課税されません。

一方で、アパートが建っていることで土地には住宅用地の軽減措置が適用されています。
住宅用地の軽減措置が適用されることで、土地の固定資産税は安くなっています。

1月1日時点に建物が取り壊されると、住宅用地の軽減措置がなくなることから、土地の固定資産税は上がります。

アパートの土地は、アパートが取り壊されることで土地の固定資産税が4.2倍程度に上がることが多いです。

そのため、固定資産税を加味すれば、以下の関係を比較して解体のタイミングを決めると固定資産税を節税することができます。

ただし、取壊しのタイミングは、固定資産税だけでなく、建物の竣工時期を加味して決める方が重要です。

竣工時期が3月だと、引っ越しシーズンに重なり、入居のスタートダッシュが良くなります。

3月竣工が目指せるスケジュールであれば、3月竣工が間に合うタイミングで取り壊すことをおススメします。

5.退去費用(立ち退き料)を抑えるポイント

この章では退去費用(立ち退き料)を抑えるポイントを解説します。

5-1.戸数が十分に減ってから着手する

退去費用を抑える最大のポイントは、戸数が十分に減ってから着手するという点です。
退去費用は戸数が多ければ多いほど、総額も膨らみ、交渉の難易度も増していきます。

自然退去を優先し、最後の1～2戸になった段階で立ち退きに着手するのが適切です。
極端な話、全ての部屋が自然退去してしまえば、立ち退き料はゼロになります。
立ち退きは、やらなくて済むのであれば、できるだけ避けた方が良いです。

アパートの建て替えのタイミングは、立ち退きのしやすさで決めるのが現実的といえます。

例えば築40年を過ぎていても8割くらい埋まっているのであれば、立ち退きに苦戦しますので無理に建て替える必要はありません。

一方で、同じ築40年でも1～2割くらいしか埋まっていないような状態であれば、建て替えを積極的に検討すべきといえます。

入居数が十分に少なくなったら、空室の募集はストップし、立ち退きの打診を始めるようにしてください。

5-2.丁寧な対面交渉を行う

立ち退き料を抑えるには、丁寧な対面交渉を行うことがポイントになります。
立ち退き交渉で失敗するケースは、書面やメール、電話などの一方的な通知で終わらせようとすることがほとんどです。

いきなり書面だけが来ると、感情的なボタンの掛け違いによって相手が憤慨してしまうことが良くあります。
書面やメールは、相手に言い分を与える余地をなくすため、憤りを感じさせてしまうのです。

最近の借主は、インターネットで立ち退き料について調べてきますので、一旦、相手を怒らせてしまうと立ち退き料をガッツリと請求されることが良くあります。

立ち退き交渉を上手く成功させるためには、借主に直接会いに行き、面と向かって立ち退きをお願いすることがコツです。

その際、立ち退き料については引っ越し代程度なら考えていることをハッキリ伝えるようにしてください。

立ち退き料を1円も払わないような姿勢で臨むと、相手の態度も硬直しますので、こちらも誠意ある対応を見せて話を軟着陸させていくようにします。

交渉方法に正解はありませんが、できるだけ借主の話を聞き、誠意をもって接することがポイントです。

なお、立ち退きに関しては、弁護士以外の第三者に依頼することはできません。
立ち退きは紛争性の高い法律行為ですので、弁護士以外の第三者に代理で依頼すると弁護士法に抵触する非弁行為に該当します。

そのため、立ち退きは管理会社やハウスメーカーに依頼することはできないことになります。
アパートオーナーが自ら行わなければならない行為ですので、しっかり準備した上で取掛るようにしてください。

5-3.定期借家への切り替えも検討する

立ち退きには、普通借家から定期借家へ切り替えるという方法もあります。

普通借家契約とは更新がある契約です。
契約書の中に「更新」の2文字があれば普通借家契約ですし、過去に1度でも更新していれば普通借家契約になります。

それに対して、定期借家契約は更新がなく、契約期間満了時に確定的に賃貸借契約が終了する契約です。

定期借家契約であれば、契約期間満了時に借主が必ず出ていかなければならないので、立ち退き料は発生しないことになります。

アパートのような用途が住宅の場合、2000年3月1日以降に締結された賃貸借契約であれば、借主と貸主の合意のもと、普通借家契約は定期借家契約に切り替えることが可能です。

逆に、2000年3月1日より前に締結された賃貸借契約は定期借家契約には切り替えることができないとされています。

ただし、定期借家契約への切り替えは、体の良い立ち退きに過ぎないため、借主へ相応のメリットを与えない限り応諾されないことが多いです。

例えば、家賃を50％～80％程度に下げて応諾してもらうことになります。

賃料減額幅には、特段ルールはありませんが、定期借家契約の期間を短くするほど賃料を大きく下げるのが一般的です。

定期借家に切り替えると、貸主としては立ち退き料が発生しないという点以外に、スケジュールを確定できるというメリットがあります。

一方で、借主にとっては、定期借家契約が終了するまで、一定の猶予期間がもらえるという点がメリットです。

慌てて引っ越すよりも、「半年後に出ていく」という時間を与えることで新たな物件探しや引越しに十分な準備を費やすことができます。

そのため、立ち退き交渉をする際は、借主に「立ち退き料をもらって出ていくか」、「定期借家に切り替えて出ていくか」を選んでもらうという交渉方法も効果的です。

退去時の原状回復は全て免除し、なおかつ、敷金も全額返すといったオプションもつけてあげると話が通りやすくなります。
尚、定期借家契約の期間が2年などの長期になってしまった場合、募集をストップしていた他の部屋を定期借家契約で埋めておくという方法も良く行われます。
その際、ポイントは同時に立ち退きを終わらせるために、新たに入居させる借主の契約期間の終了時期を、既存入居者の定期借家終了期間と合わせておくという点です。
立ち退き交渉が長期化してしまった場合には、他の部屋を定期借家で埋めることも検討してみてください。

6.その他の新築関連費用

その他の新築関連費用は以下の通りです。

固定資産税評価額は、新築請負工事金額の50～60％の金額が目安です。

上表の新築関連費用の合計額は、新築の請負工事代金の概ね5％程度で収まるようなイメージになります。

まとめ

いかがでしたか。
アパート建て替え費用について解説してきました。

アパートの建て替えの主な費用は「建築費」と「解体費」、「退去費用」の3つです。
アパートの建て替えは、最初にプラン検証を行い、建て替え後の収益性を把握してから着手することがコツになります。

プラン検証では、「HOME4U 土地活用」の利用がおススメです。
建築プランは建築費だけでなく、利回りも重視して決めるようにしてください。
併せて、従前の活用で無駄になっていた土地は売却や活用を含めて考え直すことも必要です。
解体費に関しては、ハウスメーカー経由で解体工事会社の相見積を取り、近隣への配慮を十分に行った上で着手します。

解体のタイミングは、固定資産税や竣工時期も加味した上で決めることがポイントです。
また退去費用に関しては、戸数が十分に減った段階で着手し、丁寧な対面交渉を行うことがコツになります。定期借家契約も上手く活用しながら、立ち退き交渉も進めるようにしてください。

あなたの土地にぴったりのアパート建築プランが見つかる！
複数の大手企業からさまざまな提案を受け、
理想のアパート建築を実現させましょう！

理想のアパート建築を実現させるには、構造/工法/間取りなどの設計部分はもちろん、 建築費や収支計画をまとめた建築プランを複数の企業に依頼し、各社の提案を比較して、 長期安定アパート経営につながる「収益最大化」プランを見つけることが大切です！

ただ、アパート建築の依頼先は「ハウスメーカー」や「建築会社」「専門会社」など様々です。 「どこに依頼すればいいか分からない」「何から始めたらいいか分からない」とお悩みでしたら、 複数の信頼できる企業へまとめて相談、プランが請求できる「HOME4U 土地活用」をご利用ください。

“HOME4U 土地活用　3つの特徴”

1. 提携企業は、信頼できる業界大手企業が勢ぞろい！この顔ぶれはHOME4Uならではのラインアップ！
2. 複数社へプラン一括請求、比較できるからいろんな工法や間取り、坪単価の提案を幅広く受けることができる！
3. NTTデータグループが運営。19年の実績があり、セキュリティも安心！

アパートを建てたい土地の住所など簡単な項目を入力するだけで、厳しい審査によって厳選された複数の大手企業へまとめてプラン請求ができるので、各社の提案を比べながら、あなたの土地にぴったりなアパート建築プランを見つけることができます。

ぜひ「HOME4U 土地活用」を利用して、あなたの土地・地域、希望にあったアパート建築の「収益最大化」プランに出会ってください！

ぜひコチラから大手企業に一括相談して、成功への足掛かりをつかんでください！

アパート建築プランを無料で一括請求してみる