アパート一棟買いに失敗する5つの理由と対処法

1.アパート一棟買いで失敗する5つの理由と対処法

2.アパート一棟買いで失敗する理由と対処法の解説

2-1.アパート経営に不向きな立地の物件を買ってしまう

具体的に「アパート経営に不向きな立地」とは、以下に示すような場所を指します。

どのパターンも、「立地候補地を入念に調査する」事でリスクを回避できます。
さらに詳細な説明は以下の記事でご確認ください。

立地については、「2-1.アパート経営に不向きな立地の物件を買ってしまう」で詳しく解説しています。

2-2.知識やノウハウが不足している

知識不足によるアパート経営失敗につながる例として代表的なのは「家賃保証型サブリース」による失敗です。

「家賃保証型サブリース」とは、管理会社がアパートを一棟借り上げて、それを入居者に転貸するという方法です。
空室状況にかかわらず、毎月固定の賃料が支払われることがメリットですが、空室が続くと賃料の減額請求をされることもあり赤字になりやすいです。

サブリースについての詳しい解説は、以下の記事をご確認ください。

また全て自力でこなすのは労力がかかるため、管理会社に委託することがおすすめです。
管理会社では、以下のようなアパート経営で発生する業務を代行してくれます。

アパート経営の管理業務はこちらの記事でも詳しく記載しています。併せてご覧ください。

2-3. 住民に不人気な間取りや設備である

購入したアパートが住民に「不人気な間取りや設備」だと入居者のニーズを満たせない可能性が高まります。
ニーズを満たせなかった結果、退去者が増え空室率が上がり、利益が上がらず「失敗」となる可能性があります。

人気の機能に対して、コストカットを重視するあまり、無視してしまえば入居者は増えません。
コストをかけなくてもよい項目と、コストをかけるべき項目を見定める際に、入居者のニーズがどこにあるのか、期待しているものはどんなことか等を知っておくことが大切です。

2-4. ギリギリでローンを組んでしまった

ギリギリでローンを組んでしまうと、想定外のトラブルが起きた際に資金が不足して続かない=「失敗」となる可能性があります。

一般的にアパートを経営する際、建築費の7割ほどの借り入れが理想です。

アパート経営は必ずしも計画通りに進まず、急な修繕が発生し出費が増える等、サブリースへの切り替えによってキャッシュフローが赤字になる可能性が十分にあります。

また、できるだけ有利な条件で借り入れをして自己資金に余裕を持ったローンを組むことも大切です。
それぞれの会社で金利は異なっているので建築会社と提携している銀行であれば、金利の優遇を受けられるケースもあります。

融資の難易度と金利は相反する関係にあります。
ご自身の資産余力によって、下記の表を参考に借入先を検討しましょう。

正当な売却もできないまま、競売にかけなければならない事態を避けるためにも、ローンの組み方には留意が必要です。

2-5. 修繕積立金の不足により建物が維持できない

建物が老朽化して修繕費がかかったものの支払えず、建物が維持できないことは「失敗」の要因となりえます。

アパート建築の修繕は大きなトラブルが起きてからするよりも、定期的なメンテナンスを行うことが大切です。
また、建物管理の専門企業に依頼して定期メンテナンスをしてもらうことで、修繕箇所を早期発見できます。

特に重要なのは水回りです。風呂・トイレ・台所などのメンテナンスが適度に行われていないと、部屋全体が汚くみえ、結果として家賃の減額に繋がってしまうケースは散見されます。

メンテナンスの計画を用意していなかったことで、資金が不足する場合があります。
必ず計画には盛り込んでおきましょう。

3.アパート経営はプラン比較から始めることが大切