アパート経営に必要な自己資金はいくら？かかる初期費用やリスクを解説

アパート経営をするには、多くの初期費用が必要です。そのほとんどはアパートの建築費となります。
ただし、ほとんどの方はアパートローン（不動産投資用のローン）を借りるため、自己資金は建築費の10%～30％でスタートできます。

この記事では、アパート経営を始めるときの初期費用と自己資金のバランスについて詳しく解説します。

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1.アパート経営にかかる初期費用・維持費用

アパート経営にかかる必要な費用は、主に以下の3つです。

• アパート建設の初期費用
• アパート建設以外の初期費用
• 維持費用

この3つの費用についてご説明します。

1-1.アパート建設でかかる初期費用

アパート経営をするためには、まずアパートを建てる際の初期費用がかかります。
ほとんどは建築費ですが、その相場はアパート建物の構造によって異なります

1-1-1.アパート構造別の坪単価相場

アパートの建設費用は通常、坪単価で検討します。アパートの構造別に坪単価がどれくらいか、相場を見てみましょう。

アパート構造別　本体工事費の坪単価相場（2階建て/3階建て）

アパート構造	2階建て	3階建て
木造（W）	77万円～100万円	80万円～100万円
鉄骨造（S）	90万円～120万円	軽量鉄骨:90万円～105万円 重量鉄骨:90万円～120万円
鉄筋コンクリート造（RC）	90万円～120万円	100万円～120万円

※HOME4U調べ

一般的なアパートは、木造または鉄骨造の構造が多く、また建てる階数が増えれば、その分、坪単価も高くなります。

例えば、新築の木造の場合、坪単価でおよそ80～100万円程度が目安となるでしょう。

注意点として、坪単価は建築会社によっても違いが出てくることは覚えておきましょう。

坪単価の違いは最終的な費用や利回りにも大きな影響を与えるので、複数社の建築会社の見積もりをしっかり比較しましょう。

ただ、一社ずつ問い合わせるのは骨が折れるので、「HOME4U土地活用」の一括見積依頼（無料）をご活用ください。

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1-1-2.規模でも異なるアパート建築費

アパートの建設費用は、アパートの戸数、階数、間取り、設備などでも変化します。
ただし、どのようなアパートを建てたいかというだけでなく、アパート建設予定地のエリアではどのような賃貸住宅のニーズがあるのかをリサーチしておくことが重要です。どのようなアパートであれば採算が見込めるかという視点でも考えるようにしましょう。

1-2.アパート建設費以外の初期費用

アパート経営の初期費用としては、建設費以外にも以下の費用が必要となります。

• アパートローン関連費
• 登記費用
• 不動産取得税
• 印紙税
• 各種保険料（火災保険ほか）

1-2-1.アパートローン関連費

アパートを建設する際、自己資金だけでは資金繰りが難しいという場合が多いでしょう。そうした場合には、アパートローンの利用を検討します。
アパートローンとは、投資用物件を購入・建築する際に利用できるローンです。アパートローンの契約時には、事務手数料や保証料、印紙代も必要になります。
目安として、これらのアパートローン契約時にかかる費用総額は、アパート建設費の10％程度を見込んでおくと良いでしょう。
なお、アパートローンは、アパート経営の事業計画を基に審査されます。そのため、アパートローンを利用する際は、まずアパートの事業計画を作成した上で複数の金融機関に相談し、条件の良い金融機関のアパートローンを選ぶようにしてください。

アパートローンについて知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

1-2-2.登録費用

アパート経営を始めるには、登記のための費用も必要となります。

• 所有権保存登記
• 抵当権設定登記

所有権保存登記は、新しく建物ができたことを届け出るための登記です。
抵当権設定登記は、アパートローンを組む場合に購入対象のアパートに対して抵当権を設定するための手続きです。
建築するアパートの規模にもよりますが、上記2つの登記にかかる費用の目安として、20万円～50万円程度かかると考えておきましょう。

1-2-3.不動産取得税

アパートを建築すると、不動産取得税を納める必要があります。
アパートの固定資産税評価額×3%（2024年3月31日まで）が、不動産取得税となります。

固定資産税の評価額は、時価のおおむね7割程度を目安に設定することとされています。例えば、時価5,000万円のアパートであれば、固定資産税評価額は3,500万円程度となります。従って不動産取得税としては、3,500万円×3%=105万円を納める必要があります。

ただし、アパートの床面積が40㎡以上240㎡以下の場合は1,200万円の控除を受けられるため、該当する場合、不動産取得税は3,500万円-1,200万円×3%=69万円となります。

不動産取得税は、取得してから半年～1年程度経ってから納付書が送付されてくることがあるため、納税資金を手元に残しておく必要があります。

1-2-4.不動産取得税

印紙税とは、印紙税法により定められた文書や契約書などを作成したときに課される国税です。
文書や契約書に収入印紙を貼り付けて納税するため、収入印紙の購入費がかかります。
アパートを建設する場合は、施工業者と建設工事請負契約書を交わすので、その際に印紙税を納付しなければなりません。
また、前述したようにアパートローンの契約を取り交わす際にも印紙税が発生します。
印紙税の文書の種類は第1号～20号まであり、税額は文書の種類と契約金額によって変動します。
建設工事請負契約書は2号文書に該当し、軽減措置が講じられています。第2号文書の契約金額ごとの印紙税の税額は以下の通りです。

契約金額と印紙税の対照表

契約金額	税額	税額（軽減措置）
1万円未満のもの	非課税	非課税
1万円を超え 100万円以下のもの	200円	200円
100万円を超え 200万円以下のもの	400円	200円
200万円を超え 300万円以下のもの	1000円	500円
300万円を超え 500万円以下のもの	2000円	1000円
500万円を超え 1千万円以下のもの	1万円	5000円
１千万円を超え　５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え　5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円
契約金額の記載のないもの	200円	200円

1-2-5.各種保険料（火災保険ほか）

アパート経営では自然災害や住民トラブルなどのリスクに備え、さまざまな保険へ加入する必要があります。特に火災保険への加入は必須といっても良いでしょう。
保険料は、どの保険会社に、どのような補償内容の保険を、どのくらいの期間をかけるかによって大きく異なります。 一般的な内容の火災保険で10年一括払い、地震保険5年付きの場合で30～50万円程度かかると考えましょう（地震保険は多くの場合、単体では加入できす、火災保険とセットで入る必要があります）。
ほかに、以下のような保険もあるので検討すると良いでしょう。

• 施設賠償責任保険費用

施設賠償責任保険とは、事業用の建物の欠陥が原因となり、他人に損害を与えてしまったときに、所有者が支払うべき損害賠償などを保障する保険です。

例えば、アパートの外壁タイルが剥落し、通行人に怪我をさせてしまったケースや、給排水管が破損して漏水が起こり、入居者に損害を与えてしまったケースなどが考えられます。

個人で居住する建物では不要ですが、一定規模以上のアパート経営を行う場合は必ず加入しておきたい保険といえるでしょう。

なお、施設賠償責任保険の保険料は、建物の規模にもよりますが、アパート1棟であれば月々数千円と、比較的安価で加入できます。

• 孤独死保険費用

孤独死保険とは、入居者の孤独死による家賃の損失、室内の原状回復費用などを保障する保険です。

近年では高齢者人口の増加に伴い、単身世帯の高齢者をはじめとする孤独死が増加傾向にあります。
万が一、孤独死の発見が遅れると、特殊清掃や原状回復費用が高額になるほか、賃料の値下げが必要になるケースもあり、オーナーにとって大きな損失となる可能性もあります。

前述した3つの保険と比較すると優先順位は下がりますが、特に単身世帯や高齢者の世帯が多いアパートなどではリスクに備え、加入しておくことをおすすめします。

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アパート経営の初期費用はいくら？

1-3.アパート建築費用のシミュレーション

それでは、実際にアパート建築費用がどの程度かかるのかシミュレーションしてみましょう。
例えば、7坪のワンルームが8室の木造アパートの場合、建築時にかかる費用以下のようになります。

7坪のワンルームが8室の、木造アパートの総建設費用シミュレーション

建築費	5,000万円
アパートローン関連費	500万円
登記費用	30万円
不動産所得税	25万円
火災保険費用	30万円
総額	5,585万円

次に、20坪のファミリータイプで4室の鉄骨造アパートの場合です。建築時にかかる費用は以下のようになります。

20坪の部屋が4室の鉄骨造アパートの、総建設費用シミュレーション

建築費	8,000万円
アパートローン関連費	800万円
登記費用	40万円
不動産所得税	40万円
火災保険費用	50万円
総額	8,930万円

アパート経営の初期費用は、立地や間取りなどによって異なる点には注意しましょう。

アパートの建築費については、以下の動画や関連記事も併せてご確認ください。

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1-4.アパート経営にかかる維持費用

アパートを建てた後も、アパート経営を続けていくためには以下のような維持費用がかかります。

1-4-1.維持・管理費

アパート経営をする中では、共用部分の清掃や備品手配、賃料の収受や督促、入居者からの苦情への対応など、さまざまな管理業務が発生します。また、共用部分では水道光熱費も毎月発生します。

これらをアパートオーナーが自らすべて行うことが難しい場合には、維持・管理業務を管理会社へ費用を支払い、業務委託することも検討しましょう

1-4-2.修繕費

アパートは経年劣化します。そのため、修繕計画に基づいて、適宜修繕を行う必要があります。
老朽化による空室リスクを回避するためにも、修繕費はアパート経営に欠かせない費用です。

1-4-3.アパートローン返済

アパートローンを利用する場合は、毎月アパートローンの返済費が発生します。
事前の予算計画の際から、家賃収入とローン返済のバランスをよく検討しておきましょう。

1-4-4.税金

アパート経営では、賃料収入に対する所得税と住民税、またアパートを保有していることに対する固定資産税が毎年課せられます。
固定資産税額は、以下の算式で算出できます。なお、住宅用地については、課税標準の軽減措置もあります。

2.アパート経営に必要な自己資金はいくら？

アパート経営に必要な初期費用について、解説してきました。では、事前に準備しておきたい自己資金はいくらぐらいなのでしょうか？
一般的にアパート経営に必要な自己資金の目安は、初期費用の10～30%といわれています。初期費用のほとんどは建物の建築費（土地がなければ土地代も含む）が占めるので、建築費総額の10～30%を自己資金の目安と捉えて問題ないでしょう。

• 自己資金の目安＝建築時にかかる費用総額の10～30%

例えば、7坪のワンルーム6部屋の木造アパートで、総建設費が3,000～4,000万円程度とすると、自己資金は最低でも300万円～400万円はかかります。
残りは次章で解説するようなアパートローンで補うことになりますが、借り入れの限度額次第で、必要な自己資金が高まる可能性もあります。
一方で、自己資金を過剰に多く投入し、貯金が少なくなりすぎると、アパートの維持費や急な修繕費用を賄えない可能性があるため、注意が必要です。

3.自己資金が足りない場合のアパートローン

では、アパートローンについて詳しく解説していきましょう。
アパートローンは、アパートやマンションなどを経営する際に利用できる事業系ローンです。アパートを建築する際、自己資金が足りない場合は事前に融資してもらえるか検討します。
具体的にアパートローンでいくら借りられるかで、必要となる自己資金も変わってきます。

3-1.アパートローンの種類

アパートローンを取り扱っている金融機関は、民間金融機関と公的金融機関の大きく2つに分けられます。

金融機関によって、金利や借入期間、融資の条件などが異なるため、事前に比較検討する必要があります。
また、アパートローンには以下の種類があります。

• 提携ローン
• プロパーローン
• ノンバンク
• 住宅金融支援機構

3-1-1.提携ローン

提携ローンは、不動産会社が金融機関と提携し、独自なプランで提供しているローンのことです。低金利で審査期間が短いといったメリットがあり、手続きも不動産会社が仲介してスムーズです。ただし、プランが限られていることが多いのがデメリットです。

3-1-2.プロパーローン

プロパーローンは、各金融機関が独自に融資するローンのことです。保証会社の保証はつきませんが、融資額や資金使途などが限定されず、柔軟に融資プランに対応してもらえます。ただし、審査が厳しくなる傾向があります。

3-1-3.ノンバンク

信販会社やクレジット会社といったノンバンクから融資を受ける方法です。一般的な金融機関と比べて審査が早く、返済期間も短いという特徴があります。その反面、金利が高く、毎月のローン返済額が高くなるデメリットがあります。

3-1-4.住宅金融支援機構

独立行政法人住宅金融支援機構の「賃貸住宅建築融資」から融資を受ける方法です。「子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資」や「サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資」があり、アパート経営に利用することも可能です。固定金利で、返済期間は15年か35年を選ぶことができますが、審査基準や条件が若干厳しくなります。

3-2.アパートローンの融資限度額

アパートローンにはいろいろな種類がありますが、融資限度額も理解しておきましょう。アパートローンの融資限度額は、ご本人の年収の7～10倍が相場です。
例えば、年収500万円の方なら、借りられる金額の目安は 3,500万円～5,000万円です。
なお、自己資本金をどれだけ用意できるかによっても、融資限度額は変わってきます。

3-3.アパート経営ではローン返済の資金繰りも考慮する

アパートローン返済の資金繰りを事前に検討しておくことも、アパート経営ではとても重要です。
ローンの月々返済額は、借入期間で借入金を割ることで大まかに計算できます。
例えば、4千万円のアパートを建てるとき、2割の自己資金を用意すると、借入金は3千2百万円です。これが20年で返済する場合、1年あたり160万円、1ヶ月あたり約13万円の返済額となります。

アパートローンや自己資金の相談はハウスメーカーにするのがおすすめです。「HOME4U土地活用」では融資についても相談できる企業から経営プランを取り寄せられます。

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4.アパート経営に潜むリスク

アパート経営には「空室になる可能性」をはじめ、多くのリスクが伴います。
それらが影響し、ローンの返済が困難になったり、追加費用の捻出が必要となったりします。

この章では以下のように、アパート経営に潜むリスクをご紹介します。アパート経営をしていく上で事前に把握し、準備しておくべき費用などのイメージを持つようにしましょう。

• 空き室リスクと需要の低減
• 事故物件になれば賃料の値下げはや無負えない
• 高く売れない可能性

4-1.空室リスクと需要の低減

アパート経営を行う上で、空室により賃料収入が下がるリスクからは目をそむけられません。新築時は満室でも、築年数が経過するごとに空室が発生する確率は高くなります。
空室状態が続くと、賃料の値下げを考える必要も生じます。それによりキャッシュフローが大きく乱れることも予想されます。
そのため、満室時に得られる家賃収入のうち、一定の割合を将来の空室が発生するリスクに備えて蓄えておくことをおすすめします。
例えば、1棟6室（家賃5万円）のアパート経営で、支出としてアパートローンの返済に毎月10万円、管理費や修繕費などの維持費用に毎月10万円かかるものとします。
満室であれば毎月30万円の家賃収入を得ることができるので、家賃収入からアパートローン返済と維持費用を差し引いても10万円が残ります。
ところが、空室が1室生じた場合、将来の大規模な修繕や不測の事態が生じた時の備えとしてプールしておくことができる金額は5万円となります。空室が2室生じた段階でプールできる金額がなくなり、空室が3室以上生じると、自己資金からの持ち出しが発生します。
このような場合でも、アパートローン返済といった固定費や、維持費として固定資産税や住宅設備のメンテナンス交換費用は発生します。
ですから、余裕のある満室時に資金をプールして、空室や赤字のときに備えておいてください。
建築会社と相談のうえで収支のシミュレーションを行い、賃料収入からアパートローンの返済額を差し引いても、維持管理費が捻出できそうかを確認しましょう。
また、少子高齢化や人口減少の進む日本では、住宅需要そのものが減っていくことも考えられます。アパート経営では、今後の賃貸需要の動きを注視する必要があります。

4-2.事故物件になると賃料が値下げになるリスク

順風満帆なアパート経営を行っていても、事故物件になることで、一気に経営が不安定になる場合もあります。

事故物件とは、一般的に「事故や事件によって人が死亡した物件」と認識されがちです。しかし、それ以外でも周辺の嫌悪施設や暴力団事務所の存在など、心理的に抵抗がある物件はまとめて「心理的瑕疵あり」として入居者にマイナスな印象を与えます。

心理的瑕疵物件に該当すると、賃料の値下げがやむを得ないのが現状です。

4-3.災害のリスク

アパートが災害による被害に遭うリスクもあります。地震や火事、台風などの予期せぬ災害でアパートが損壊すれば、修繕費用がかかります。

そのような場合に備えて、火災保険や地震保険に加入しておくことをおすすめします。

なお、火災保険だけでは地震や津波による被害が補償されないため、注意が必要です。

4-4.建物の老朽化になるリスク

アパート建物の老朽化は避けられません。

老朽化を放置しておくと、修繕が困難になったり、入居者が減ったりして、空室が目立つようになり、家賃を低くせざるを得ないなど、リスクが連鎖していきます。

建物の老朽化を避けることはできませんが、必要な時期に修繕工事を実施したり、リフォームしたりすることでアパートの経営状態を保つことができます。

4-5.アパート一棟では売却が難しくなるリスク

アパート経営をする上では、出口戦略を考えておくことも必要です。
相続の土地活用でアパートを建てることを考えている方もあると思いますが、数十年後の需要を考えて、将来的に資産として売却できるものと期待している方も多いのではないでしょうか。
しかし、アパート一棟の売却が難しいリスクを念頭に置いておく必要があります。
アパート一棟の購入を検討する方は、不動産投資で「儲かる物件であるか」を重要な指標とします。
ただし、儲かる物件を簡単に手放すことは少なく、今後のリスクを見越して売却を考えるのが一般的です。年が経てば、購入者側のメリットも少なくなっていくため、安い値段でしか売却できない可能性があります。
アパート経営をする際は、売却で得られる利益もよく考え、計画を立てていくことが重要です。

5.アパート経営の資金繰りやリスクも建築会社に相談する

アパート経営に必要な自己資金について、ご説明してきました。

安易にアパート経営をスタートすると、後々資金繰りに困ったり、後悔したりすることにもつながりかねないことが、ご理解いただけたでしょう。そして、アパート経営に際して、事前準備をしっかりとすることが大切です。

まずは、複数のハウスメーカーや建設会社にアパート建築プランの問い合わせや相談をして、エリア周辺の賃貸ニーズ、家賃相場や収支シミュレーション、設計プランや間取りなどを具体的に詰めていくことにしましょう。
事前の実地調査に同行したり、代行調査してくれたりする建築会社もあります。また、空室をはじめとした将来のリスクを最小にすることも一緒に考えてくれるような会社もあります。
アパート経営の実績豊富な複数の建築会社に一括でアパート経営プランを請求できる「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を、ぜひご利用ください。