賃貸併用住宅は危険なの？土地活用をする前に知っておくべき7つの理由

はじめての土地活用で、賃貸併用住宅がよさそうだと思って調べ物をしていると、「賃貸併用住宅　危険」というキーワードや、そのような記事に出会うことがあります。はじめての土地活用では、まだ土地活用に関した知識や情報が少ないこともあり、危険と言われるとびっくりしてしまいますね。

賃貸併用住宅で失敗しないためには、貸主、借主両方にとって最適な間取りにする必要があります。
「HOME4U 土地活用」では、賃貸併用住宅建築に実績のある大手建築会社から、建築プランを取り寄せることができます。以下のフォームをご活用ください。

1.賃貸併用住宅の特徴

賃貸併用住宅とは、マイホームと賃貸住宅が一緒になった住まいのことです。外からみると普通の家ですが、建物の中は、マイホーム部分と賃貸部分とに分かれています。

賃貸部分は人に貸してアパート経営をしますので、賃料収入があるマイホームになります。家を建てるために借りたローンは賃料収入で支払うことが前提ですので、オーナーは返済負担が軽く済む、または全くない状態でマイホームが手に入ります。

一つの建物内に複数の住居設備がありますので、将来は二世帯住宅にして住むなど、家としての選択肢が多い建物です。

1-1.賃貸併用住宅と普通の土地活用との違い

賃貸併用住宅もアパート経営も、どちらも土地活用です。普通の土地活用としてのアパート経営は、アパートを人に貸すことだけを前提に建てます。オーナーが住まないので、アパート建物は事業用物件となり、ローンも事業用ローンを使います。

これに対し、賃貸併用住宅はオーナーがご自分のマイホームとして建てる点が、普通のアパート経営と違うところです。あくまで、ご自分の家に賃貸アパート部分をくっつける発想であるため、条件を満たせば普通のマイホームと同様に、全額を住宅ローンで建てられる点が、普通の土地活用との違いです。

土地活用の際、賃貸併用住宅を選ぶか、アパート経営にするかを迷ったら、まずは不動産の専門家に意見を聞いてみましょう。その際、一社だけではなく、なるべく数多くの会社からのアドバイスを参考にしながら、慎重に検討する必要があります。

はじめから1つの会社に絞ってしまうと、その会社の提案が、ご所有の土地にとって最善なのかがわかりません。複数の会社に土地活用プランを請求する際には、NTTデータグループが運営する、日本で最老舗の不動産情報サイト「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご活用ください。

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2.賃貸併用住宅が危険だと言われている7大理由

賃貸併用住宅が「危険」と表現されているのは、普通にマイホームを建てるのと比較すれば、リスクがあるという意味です。つまり、何か特別な危険性をはらんでいるのではなく、「普通にマイホームを手に入れるのとは違うので、ちょっと注意したほうが良いですよ」という意味合いでの危険です。

つまり、注意すべき点を理解し、きちんと事前対策ができていれば危険ではなくなります。本章では、賃貸併用住宅が危険だと言われている7つの理由をまとめています。

2-1.借入額が大きくなる

賃貸併用住宅は、マイホーム部分と賃貸部分の両方の設備が必要になるので、マイホームを建てるのと比較すれば、総工費が高くなります。

例えば、玄関・キッチン・バストイレなどは、普通は一家に1設備あれば十分です。しかし、賃貸併用住宅にすると、マイホーム+賃貸部分の部屋の数だけ設備が必要になり、その分、借入額も多くなります。

＜対策＞
賃貸併用住宅の総工費は、マイホーム単体よりは高いですが、自宅と一緒にミニアパートを建築したと考えれば想定の範囲内の金額と言えます。

また、普通の土地活用の場合、アパートなどの人に貸すための建物には、事業用ローンしか使えません。しかし賃貸併用住宅の場合は、条件を満たせば、賃貸部分を含んだ建物の全額を、金利の低い住宅ローンで建てられますので、総工費を大きく抑えられます。

2-2.設計が複雑になる

賃貸併用住宅は、自宅と同じ建物内に賃貸部分があるため、お互いが気持ちよく暮らしていけるような工夫が必要です。

例えば、生活音が干渉しあわないように、寝室近くには水回りなどの音が出るものを配置しないようにするなど、設計の段階から考えておく必要があります。そのような配慮をした上で、さらに防音効果の高い素材を使って対策を講じます。

このような設計への配慮や工夫は、一つの家に一つの家族しか住まない普通のマイホームでは、必要のないことです。そのため、賃貸併用住宅を建てる際には、綿密な設計ができる設計士のサポートが必要です。

＜対策＞
土地活用で賃貸併用住宅を検討する際は、必ず、大手ハウスメーカーや建築会社からの建築プランを入手するようにしてください。賃貸併用住宅は、土地や賃貸部分の数によって全く違う家になるため、ほぼ注文住宅です。

そのため、賃貸併用住宅用のパッケージ商品などがある大手ハウスメーカーや建築会社の方が、実績が多い傾向にあります。

大手ハウスメーカーや建設会社には、社内に一級建築士の資格を持った社員が複数存在する、専門の設計チームを組んで仕事をするなど、社内で蓄積された賃貸併用住宅のノウハウがあります。そのため、ご家族・入居者とも、完成後の満足度が高い賃貸併用住宅になりやすい傾向があります。
【参考：HOME4U土地活用　賃貸併用住宅建築】

2-3.部屋数が少なく収益性が低い

賃貸併用住宅は、限られた敷地面積の中にマイホームとアパートを詰め込んだ家ですので、人に貸し出すアパート部分は、そう多くは取れません。そのため、普通のアパート経営と比較すると、収益性は低くなります。

例えば、賃貸併用住宅で住宅ローンを使うためには、建物の延べ床面積の50％を自宅にしなければなりません。仮に敷地面積が広かったとしても、建物の延べ床面積の半分は自宅ですので、賃貸部分に取れる部屋数は、多くて3～4部屋までが一般的です。

そのため、普通のマイホームと比較すれば賃料収入が発生する家になりますが、普通のアパート経営と比較すると、小さな収益となってしまいます。

＜対策＞
基本的に、賃貸併用住宅を求める方は、アパート経営をしたいのではなく、マイホームをお得に手に入れたいと思う傾向があります。

賃料収入はマイホームローン返済分を超えていればよく、出来れば持ち出し無しであることが土地活用のテーマです。欲を言えば、毎月少しお小遣いがあればよいなという程度で、不動産投資部分への意欲は比較的控えめです。

そのため、アパート部分による収入が普通のアパート経営と比較して少なくても、そもそも、そのことを大きな問題とはとらえません。あくまで「アパート経営も」するという位置づけですので、ネットで言われるような「儲からない」という発想自体を、オーナーがしていません。

2-4.母屋も賃貸部分も狭くなりがち

賃貸併用住宅を住宅ローンで建てるためには、建物の延べ床面積の50％は自宅部分にする必要があります。本来であれば、100％マイホームにするところを、半分の面積で設計しますので、必然的にマイホームは小さくなります。

賃貸部分の部屋に関しても、残りの50％までの広さで設計しますので、多くの場合、賃貸住宅として最小と言われている、ワンルームタイプの小さな間取りになる傾向があります。

＜対策＞
住宅ローンを使うのであれば最低50％という意味ですから、マイホーム部分を広くしたければ、60％や70％にしても住宅ローンは使えます。ただし、自宅部分を増やせば必然的に賃貸部分が減りますので、収益性とのバランスを考える必要はあります。

賃貸併用住宅を土地活用で選択する方は、住宅ローンの持ち出し部分をどこまで自己負担できるかで、マイホーム部分の広さを決めることになります。ご自身でもシミュレーションが必要ですが、建築プランをもとにハウスメーカーや建築会社の担当者と相談しながら進めることをおすすめします。

ワンルームタイプの間取りが小さいことに関しては、周辺エリアにワンルームの賃貸ニーズがあれば問題ないと言えます。法的に決められている最小の部屋の大きさは25平米（7.56坪 都内の場合）ですので、設備や機能性が高い家であれば、小さな部屋でも賃貸経営としては問題ない傾向があります。

2-5.空室リスクがある

賃貸併用住宅は、アパート経営の要素があるマイホームである以上、普通のアパート経営と同じように空室リスクがあります。

多くのケースで、賃料収入がローンの返済原資になっていますので、空室が発生すると、入居者が決まるまでの間、ローン返済をオーナーが自腹負担する必要があります。特に、賃貸併用住宅はアパートの部屋数がたくさん取れないので、1室の空室リスクが経営に大きく影響します。

空室が長期化すれば賃料を下げて対抗する必要もあり、度重なれば、返済計画そのものに支障が出る可能性もあります。

＜対策＞
賃貸併用住宅を建てるオーナーとその家族の立場からすると、マイホームを建てるという意識が強いのですが、実際にはアパート経営の機能がついたマイホームです。そのため、家を建てる場所に、賃貸ニーズがあるかどうかを、先に調査をしておく必要があります。

賃貸ニーズが少ない場合や、将来、賃貸ニーズが下がる可能性がある場合には、住居での賃貸経営以外の土地活用も検討する必要があります。エリアニーズがあれば、周辺のライバル物件を調査して、ライバル物件が持たない設備や機能のある部屋にすれば、空室リスクの心配をする必要はなくなります。

2-6.入居者トラブルになりやすい

一つの敷地内にオーナーと入居者が住んでいますので、普通のアパート経営よりも入居者トラブルは起きやすくなります。

例えば、ゴミ出しの方法や夜中の足音など、生活全般で気になることがあった場合、それとなく注意をうながしたつもりでも、入居者からすると「大家さんが監視している」と受け取られ、クレームにつながることがあります。

また、実際にクレームが無くても、何となくお互いに気を使って住むことになりますので、精神的には負担となり、長期更新につながりにくくなることがあります。

＜対策＞
賃貸併用住宅で、入居者トラブルを起こさない最も良い方法は、できるだけオーナーの存在を感じさせないような間取りや誂えを工夫することです。

例えば、玄関入口を真逆の方向に作る、目線の高さの部分に塀やガードを作るなどの工夫をするなど、設計段階での配慮が必要となってきます。

経営管理は不動産会社にすべて任せることで、ほぼオーナーと入居者の接触がなくなります。さらに管理をサブリースにすれば、入居者はサブリースをする会社と契約することになりますので、オーナーがどこに住んでいるのかも知り得なくなります。
【参照：HOME4U 土地活用】

2-7.売却しにくい

賃貸併用住宅は、売れないというわけではありませんが、売りにくい不動産です。その理由として、不動産購入をする方の大半はマイホームを探す方、残りの方は投資用不動産を探しているためです。

マイホームが欲しい方にとって、賃貸併用住宅は自宅部分が狭く、賃貸経営に興味がない場合は対象外になりがちです。投資用物件を探している方にとっては、賃貸部分の数が少なすぎます。

どちらにとっても、購入リストの上位には来ないため、売れるまでに時間がかかる傾向があります。

＜対策＞
土地活用として賃貸併用住宅を建てる場合には、純粋にマイホームとして建てることが多いため、将来的に売却を想定していない傾向があります。その場合は、売りにくさによるデメリットはありません。

しかし、投資の出口戦略として売却も想定に入れているのであれば、賃貸併用住宅が不動産として売れにくい傾向があることを前提に、他の土地活用もあわせて比較検討しておく必要があります。

3.賃貸併用住宅で土地活用をスタートする7つのメリット

本章では、賃貸併用住宅の良い部分を7つまとめて解説しています。ここまでで説明した、賃貸併用住宅がなぜ危険と言われるかの理由と比較しながら、土地活用を選ぶ際の参考にしてください。

3-1.家賃収入でローン返済ができる

賃貸併用住宅最大の魅力と言っても過言ではないのが、この家賃収入でローン返済ができる部分です。
賃貸部分から発生する家賃を、そのままローン返済に充てますので、オーナーは0円でマイホームが手に入ります。

また、返済計画プランによっては、毎月、お小遣いが発生するようにもできます。さらに、ローン完済後は、賃料収入から経費を差し引いた分が、すべて収入になります。

3-2.住宅ローンを利用できる

賃貸併用住宅は、マイホーム部分が総床面積の1/2以上という条件をクリアすれば、住宅ローンだけで建てることができます。

アパート経営でお金を借りるときには、アパートローンなどの事業用のローンを使います。事業用ローンは、事業投資のために貸すお金ですので、金利も高く、返済期間も短めです。

しかし、賃貸併用住宅の場合、メインの目的は「マイホーム購入」であり、そこに賃貸物件がくっついてくるという考え方をします。そのため、金利も安く返済期間が長い住宅ローンの適用ができるのです。

また、マイホーム部分が総床面積の1/2以上という条件をクリアしていなくても、マイホーム部分には住宅ローン適用ができます。

3-3.ローン借入額上限がアップする可能性がある

エリアの賃貸ニーズが高く、賃貸併用住宅を建てても空室のリスクが少ないと金融機関が判断した場合には、住宅ローン借入額が当初の予定よりも上がる可能性があります。

一般的に、マイホームローンは世帯年収の5～7倍までが上限ですが、土地条件によっては、それ以上の金額になることもあります。

特に、ご所有の土地の立地条件が良い・人気エリアであるなど、長期にわたって空室になる可能性が低く、賃料下落が起きにくい場所に土地がある場合は、上限額アップの可能性があります。

もし、ご所有の土地がそこまで賃貸ニーズが高いエリアではなかった場合には、条件が整った土地に買い替えてから賃貸併用住宅を建てれば、より広くより賃料収入を高くできる可能性があります。

3-4.都会の一等地に住める可能性もある

前項でも触れましたが、賃貸併用住宅は、賃貸ニーズが高く、土地条件が良ければ借り入れ額がアップすることがあります。例えば、一般的なマイホームローンは最高で年収の7倍程度までですので、世帯年収が800万円であれば、最高5,600万円のマイホームが購入できます。

これに対し、賃貸併用住宅の場合は7倍以上の借入も可能ですので、同じ世帯年収ならば、例えば10倍で8,000万円、12倍で1億円近い金額の融資が下りることになります。ここまで融資枠が大きくなると、希望する人気エリアの物件は、ほぼ手が届くことになります。

これは、金融機関が賃貸併用住宅のアパート収入の、収益性の高さと安定性を評価した結果、借入額の枠を広げてくれるためです。

賃貸併用住宅の返済プランは、もともと家賃収入返済原資です。人気エリアで賃料設定が高く、長期にわたって賃料が下がる可能性が低く、さらに空室も発生しにくいエリア条件のアパート付きマイホームであれば、大きなお金を貸してもほぼ問題なく返済ができます。

また、万が一の場合は担保にとった土地建物を売却して、確実に資金回収できる可能性が高いと金融機関が判断するためです。

このような土地をすでにご所有の方であれば、安心して賃貸併用住宅をスタートできます。また、より良い条件の土地に買い替えてから賃貸併用住宅での土地活用をすれば、多くの人が憧れるような都会の一等地エリアで、より大きな広いマイホームと、高い賃料設定のアパート経営も可能です。

3-5.二世帯住宅にもできる

賃貸併用住宅は、もともと、マイホーム部分以外に独立した住居部分（賃貸部分）がある建物ですので、玄関・風呂トイレ・キッチンの配管なども、個別に配置されています。そのため、二世帯住宅をはじめとした、賃貸併用住宅以外の使い方もできます。

例えば以下のようなアイデアがあります。

3-6.固定資産税の節税ができる

固定資産税は、毎年1月1日時点での不動産所有者に支払い義務が生じる地方税です。土地と建物それぞれに課税があります。固定資産税は更地にしている時が一番高くなります。

建っている建物を「住居」として使用している場合は、住宅用地の特例が適用され、一戸につき200平米までの部分に対して1/6まで、200平米を超えた部分に対して1/3まで、固定資産評価額から減額されます。

この特例は原則として、1棟を1戸と数えますが、アパートなどのように独立した住居が集合している建物に対しては、居室の数だけ適用されます。

ご所有の活用予定地にアパートが2部屋ある賃貸併用住宅を建てた場合は、固定資産税の特例は、以下のように適用され、合計3戸分＝600平米分の減税ができます。

※それぞれ200平米を超えた分は1/3が適用されます

実際にどのくらいの軽減措置が適用できるのかは、賃貸併用住宅を建てる土地の広さ・階数・部屋数によって変わってきます。賃貸併用住宅のプランを請求する際には、固定資産税の減税に関しても質問をしておくと、具体的な数字の入った金額を教えてもらえます。

3-7.相続税の節税ができる

相続税額の評価では、アパートなどの人に貸している不動産は、相続した方がその不動産を自由に使うことができないと判断するため、普通の不動産より評価が下がります。

賃貸併用住宅の場合も、アパート部分の評価額はマイホーム部分より下がりますので、家全体の相続税額を抑えられます。また、賃貸併用住宅には「小規模宅地などの評価減の特例」も適用できます。

この特例は、アパート経営などの不動産貸付事業をしていた土地を相続する場合、200平米までに対して50％まで評価減できる制度です。適用条件が細かく設定されていますが、あらかじめ相続税対策として準備・対策をしておけば、大きく相続税を減額できます。

相続税対策として賃貸併用住宅を建てる場合は、土地活用プランを請求する際に節税対策であることも、各ハウスメーカーや建設会社の担当者に相談しておき、他にもより良い相続税対策がないかを確認してください。

その上で、税理士やファイナンシャルプランナーなどのお金の専門家にも相談をして、万全の体制でできるように、準備をしてください。

4.土地活用で賃貸併用住宅を建てるときに気をつけること

本章では、賃貸併用住宅で土地活用をご検討している方に、スタート前に気をつけておいた方がよいことを4つにまとめています。

4-1.収支バランスをよく考える

賃貸併用住宅の収支バランスには注意が必要です。

賃貸併用住宅の最大のメリットであり魅力は、アパート部分からの賃料収入でローンを支払える点です。例えば、家賃収入額とローン返済額が同じならば、オーナーは家賃収入だけでローン完済ができますので、実質的に、タダでマイホームを手に入れることができます。

住宅ローンだけで賃貸併用住宅を建てる条件には、延べ床面積の50％以上という制約がありますので、一番狭いマイホームは建物の半分の大きさということになります。

しかし、少しでも広いマイホームするために専有部分を50・60・70％と増やせば増やすほど、アパートとして取れる部屋の数や面積は減っていきます。

もしアパートが1部屋しかなければ、空室が発生した場合、ローン返済を全額オーナーが負担する必要があります。「賃料収入でローンを払える」というメリットを最大限に活かせる収支バランスを大切にしてください。

4-2.エリアニーズを確認する

賃貸併用住宅の良さは賃料収入でローン返済ができる点ですが、それは入居者がいないと成立しません。そのため、活用予定地に賃貸のニーズがあるかどうかは、とても大切です。

賃貸併用住宅でマイホームを建てることは決まっているが、ご所有の土地の賃貸ニーズがあまり高くない、または将来においてニーズが下がる傾向にあるならば、より賃貸向きのエリアに土地を買ってから土地活用をする方法も検討してください。

賃貸併用住宅の場合は、ご自分たちもそこに住むことになりますので、家族の意見も参考にしながら、自分たちの住みたいエリアを自由に選ぶことができます。

また、ご所有の土地を手放したくないが、賃貸ニーズがそこまで高くない場合には、住居以外の土地活用でもプラン請求をして、土地からの利益が最大化できる方法を慎重に探ってください。

4-3.プライバシー対策を万全にする

賃貸併用住宅にはオーナー家族と入居者が同じ敷地にいますので、お互いストレスなく生活できる配慮が、設計プランの段階で必要です。

例えば、オーナーと入居者が、極力顔を合わせないでも済む動線の確保をするためには、はじめから、玄関を反対方向に向けて配置しておくなどの工夫が必要です。

また、お互いの生活音が干渉しないようにするためには、マイホーム部分は何階に配置すべきか、間取りはどう区切るのが良いのかなど、家族のマイホームとしての希望も取り入れつつ、賃貸アパートとしても暮らしやすいように考える必要があります。

賃貸併用住宅のプランを比較する際には、このようなプライバシー対策がしっかりしているかも含めて比較をしてください。その上で、実際に経営がスタートしたら、賃貸経営の窓口として、良質な不動産管理会社に管理委託をすれば、入居者とオーナーが接触することはほとんどなくなります。
【参照：HOME4U 土地活用

4-4.賃貸併用住宅の実績があるハウスメーカーを探す

土地活用で賃貸併用住宅を建てる場合には、過去に賃貸併用住宅を建てた実績が多いハウスメーカーや建設会社からプランを選ぶようにしてください。賃貸併用住宅は、一つの敷地と建物の中に、ご自分の家族と赤の他人が住む家です。

本章で触れたさまざまな注意点など、普通のマイホーム、普通のアパートを建てる時とはいろいろと勝手が違うのが、賃貸併用住宅なのです。

ハウスメーカーや建設会社に賃貸併用住宅の実績が十分にあれば、どこに気をつければよいのかを的確にアドバイスしてくれます。そのようなサポート力のある一社を見つけ出すところからが土地活用と言えます。

そのため、プランを請求する際には、なるべく数多くのハウスメーカーや建築会社にプラン請求をし、数多くのプランの中から土地条件に合い、収支バランスが良く、そしてマイホームとしての夢も適いそうなプランを探し出してください。

複数のプラン請求をする際には、NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご利用ください。

活用予定地のエリアと広さなどの質問に答えていくだけで、およそ1分で最大10社までのハウスメーカーや建設会社にプラン請求ができます。気になるプランがあれば、現地調査をしてもらうことで、より具体的で詳細なプランが入手できます。

最適な間取りや建築費はいくら？

5.まとめ

ネット検索で出てくる「賃貸併用住宅　危険」に関したことをまとめました。賃貸併用住宅自体が危険なのではなく、賃貸併用住宅独特の性質をよく考えないままでスタートすると危険ですよ、という意味でしたね。

マイホームを楽に手にする、なるべく負担のない土地活用をするという意味では、確かに、賃貸併用住宅はこれからの時代に合った活用方法と言えます。ご所有の土地の広さや条件、返済バランス、そしてその他の土地活用方法との比較をして、総合的に判断をしていってください。