【詳しく解説】建築費1億円で建てられるアパートのイメージと収益期待値

建築費1億円の予算でアパートを新築する場合、建てられるアパートの選択の幅は多彩に広がります。アパートの構造や階数、メゾネットや共同住宅の種類など、さまざまな賃貸物件を検討できます。

そのため、どれが自分の土地に最適な活用方法なのかを見極めることが重要なポイントとなります。

この記事では、建築費1億円で建てられるアパートのシミュレーション、期待できる収益や利回りなどについてご紹介します。

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1.建築費1億円で建てられるアパートのイメージ

建築費1億円で建てられるアパートのイメージとしては、坪単価を参照するとおおよその規模感がつかめます。
アパート本体の工事費（建築費用）は、以下の数式で概算することができます。

以下でご説明しますが、坪単価の相場はアパートの構造別や地域別で異なります。
建築費1億円と想定し、坪単価を設定すると、延べ床面積（階数）を逆算できます。
それでは、構造別・地域別で坪単価の相場がどれくらいなのか見ていきましょう。

アパートの建築費について、まずは基本を知っておきたい、という方は以下の記事も合わせてごらんください。

1-1.構造別でのアパート建築費の相場

アパート構造別の坪単価の相場は、以下のようになります。

アパート構造別 建築費坪単価の相場

木造	坪当たり77万～100万円
軽量鉄骨造	坪当たり80万～100万円
重量鉄骨造	坪当たり90万～120万円
鉄筋コンクリート造（RC造）	坪当たり90万～120万円

※HOME4U調べ

建築構造は、柱や梁など建物の中心となる部材の違いと考えるとわかりやすいでしょう。
木造は、もっとも一般的に用いられています。 2～3 階建てのアパート建築であれば、最初に検討したい建築工法です。
鉄骨造は、鉄骨部材の厚さの違いによって、軽量鉄骨造と重量鉄骨造に分かれます。一般的なアパート建築では、軽量鉄骨造が多く採用されます。
鉄筋コンクリート造（RC造）は、木造や鉄骨造に比べて、より強固な建築工法です。3階建て以上の階数がある建物の場合に検討したい構造です。
建築費1億円の予算だと、建てられるアパートのイメージとしては2～4 階建てで、木造から鉄骨造、鉄筋コンクリート造まで検討できるでしょう。

1-2.地域別でのアパート建築費の相場

次に、地域別の坪単価の相場を見てみましょう。

国土交通省の「建築着工統計調査」は、全国の都道府県や主要都市の建築費データの統計です。2022年度の統計から、主な都道府県別の坪単価の相場をご紹介します。

地域（主な都道府県）別 建築費坪単価の相場

主な都道府県	木造	鉄骨造	鉄筋コンクリート造（RC造）
北海道	52.8万円	69.3万円	56.1万円
東京都	66万円	102.3万円	125.4万円
神奈川県	59.4万円	92.4万円	82.5万円
愛知県	56.1万円	79.2万円	56.1万円
大阪府	52.8万円	79.2万円	75.9万円
福岡県	49.5万円	72.6万円	69.3万円

出典：国土交通省｜建築着工統計調査（2022年度）

※坪単価は1平米あたりの価格に3.3をかけて計算

傾向として、地域別の坪単価の相場は都市部の方が高くなります。特に首都圏でも東京都の坪単価相場が突出して高いのは、建築工事の際に搬入が難しかったり、近隣へ配慮するための設備の必要となったりするなどで、追加の費用がかさむためです。

アパートの建築費については、以下の動画や関連記事も併せてご確認ください

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2.建築費1億円で建てるアパートの費用内訳

アパートの新築にかかる初期費用には、アパート本体の建築工事費のほかにさまざまな経費が必要です。アパート建築費を1億円と想定されている場合は、本体工事費以外の内訳も理解しておきましょう。
アパート建築でかかる初期費用の内訳は、主に以下の3つに分けられます。

• 本体工事費
• 別途工事費（付帯工事費）
• 諸費用

なお、アパート経営のための初期費用については、以下の記事でも詳しく解説しています。

2-1.本体工事費

本体工事費は、アパートの建物本体の建築費で、予算の大部分を占めます。
アパート本体の基礎や躯体に加え、外装（壁・屋上など）の仕上げ、内装（バス・トイレ・キッチンなど）の設備も含まれます。
アパートメーカーや建築会社によっては、内装の設備費をオプションとして別途に請求させる場合もあります。予算見積もりの際には、よく注意しましょう。

2-2.別途工事費（付帯工事費）

別途工事費（付帯工事費）というのは、アパートの本体以外に工事が必要となる場合にかかる費用です。
アパートが建てるためには、基礎を造る際に地盤が弱いと改良工事の費用が必要になります。また、駐車場を付帯させる場合の整備費用、水道・電気・ガスなどのライフラインを引き込むための工事費用なども含まれます。
すでに古い建物が建っている場合は解体しなければならないので、解体費用が別途工事費として請求されることもあります。
別途工事費は、総工費の20%程度が目安です。

2-3.諸費用

諸費用は、本体工事費・別途工事費以外にかかる経費となります。地盤調査が必要な場合の費用や、アパート建物の設計費、税金、保険料など、工事費以外の諸費用となります。
設計費については、大手のハウスメーカーや建築会社であれば設計部門を擁しているので総工費の1％〜3％で依頼できます。工務店や設計事務所の場合は、7%〜8%が相場です。
また、アパートローンを組む場合には、手数料や司法書士に支払う報酬などの諸費用も含みます。諸費用は、総工費の10%程度が目安です。

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3.アパート建築費1億円のシミュレーション

アパート建築費は、構造や階数によって予算の見積もり額が異なります。
ここからは、建築費1億円を想定して、構造別&階数別にそれぞれ建築費をシミュレーションしていきます。

3-1.木造2階建てアパート（メゾネットタイプ）の場合

アパート経営では、部屋数を多くするためにワンルームなど単身者向けの間取りにするイメージが多いかもしれません。ワンルームタイプのアパートは、最小限の広さで家賃収入を最大化できますが、各部屋に水回りなどの内装設備をつけるために建築費が高くなります。
土地のニーズも考慮してファミリー向けの間取りにするなら、メゾネットタイプを検討して良いかもしれません。メゾネットタイプとは、集合住宅で2階建ての間取りを指し、小さな子どもや高齢者がいるファミリー層に向いています。
以下は、50坪程度の広さの土地で木造2階建てメゾネットタイプのアパートを想定したシミュレーション例です。 ワンフロアに3戸入居できます。

なお、メゾネットタイプのアパートについては、以下の記事でも詳しく解説しています。

3-2.木造3階建て共同住宅（木3共）の場合

木造で建築費を安く抑える一方、3階建てにして部屋数を確保したい場合は、「木造3階建て共同住宅」（木3共）と呼ばれる仕様にするのもおすすめです。
本来、木造3階建ての共同住宅は耐火建築物として基準を満たす必要があります。ただし、「木3共」であれば、一定の仕様や条件を満たすことで準耐火建築物として建築でき、コストパフォーマンスも良くなります。
以下は、30坪の狭小地に「木3共」を想定したシミュレーション例です。ワンルームであれば、ワンフロアに最大4戸設置できます。

なお、「木3共」については、以下の記事でも詳しく解説しています。

3-3.木造3階建てアパートの場合

「木3共」でなくても、3階建ての木造アパートを建築することはできますが、耐火基準は満たしている必要があります。
以下は、60坪の土地、延べ床面積90坪で木造3階建てアパートを想定したシミュレーション例です。

木造は建築費を安く抑えられますが、一方でデメリットもあります。以下の記事では、木造アパートのメリットとデメリットを詳しく解説しています。

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3-4.軽量鉄骨造2階建てアパートの場合

鉄骨造は、軽量鉄骨造と重量鉄骨造に分かれます。2～3階建てで規模も予算も小さく収めたいなら、軽量鉄骨造がおすすめです。
以下は、50坪程度の土地に2階建てのアパートを想定しています。ワンルームのほかに、ファミリータイプやメゾネットタイプの間取りも検討できます。1LDKの場合は、ワンフロアに3戸ほどとなります。

3-5.軽量鉄骨造3階建てアパートの場合

軽量鉄骨造は、2～3階建てまでの建築に向いている構造です。
以下のシミュレーション例は、軽量鉄骨造の3階建てアパートで、60坪の土地、延べ床面積90坪を想定しています。
なお、2階建てに比べ、3階建ては構造計算等が必要になることから坪単価が高くなる場合があります。

 

以下の記事では、軽量鉄骨造の耐用年数や注意点について、詳しく解説しています。参考にしてみてください。

3-6.重量鉄骨造2階建てアパート（メゾネットタイプ）の場合

重量鉄骨造は、木造や軽量鉄骨造に比べ、耐震性や遮音性に優れています。アパートメーカーや建築会社には、規格化アパートに重量鉄骨造を採用しているところも多く、耐久性とローコスト化を実現しています。
以下は、30坪の土地に、延べ床面積60坪の重量鉄骨造2階建てのメゾネットタイプを想定したシミュレーション例です。

なお、以下の記事では、鉄骨造アパートの坪単価について詳しく解説しています。併せて参考にしてみてください。

3-7.鉄筋コンクリート造3階建てアパートの場合

鉄筋コンクリート造は、比較的に規模の大きなアパートに採用される構造です。
アパートメーカーや建築会社には、堅牢で規模の大きな鉄筋コンクリート造の工事を得意としている会社もあります。
また、鉄筋コンクリート造のアパートでは、1階部分に貸店舗を入れてテナント経営できるなどのメリットもあります。
以下は、貸店舗が1軒入る鉄筋コンクリート造3階建てアパートのシミュレーション例です。

 

なお、以下の記事では木造と鉄筋コンクリート造の違いを詳しく解説しています。

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4.建築費1億円のアパート収益期待値

アパート建築費として1億円を想定するなら、竣工後の賃貸経営でどのくらいの収益が期待できるのかについても、しっかり事前に考えておきましょう。初期費用だけでなく、利回りやランニングコストにも、周到な準備が大切となります。
ここからは、どのくらいの収益が見込めるのかを中心に解説します。
注意点としては、以下のポイントが挙げられます。

• 実質利回りで収益を計算する
• アパート経営の利回り相場
• 維持管理費や空室率に注意する
• 節税対策と資産運用

利回りなどを試算してみて、あらためて建築費を見直してみるのもおすすめです。
なお、以下の記事では、アパート建設をローコスト化する方法について解説しています。

4-1.実質利回りで収益を計算する

アパート経営の利回りでは、「表面利回り」が簡単に計算できます。以下の計算式で求められます。

年間の賃貸収入を、建物に投資した額（アパート本体価額）で割ったものが、表面利回りです。
ただし、表面利回りは年間の支出額が考慮されていません。そのため、実際に期待できる収益ではありません。表面利回りはあくまでも参考程度の期待値としておきましょう。
より正確にアパートの収益力（稼ぐ力）が分かるのは、「実質利回り」（NOI利回り）です。実質利回りは、国際的に投資家が用いている標準的な利回りで、アパート経営の理想的な利回りは、実質利回りで5%〜です。
通常のアパートローンは2%〜4.5%が金利の相場です。実質利回りで5%を上回っていれば、余裕が生まれます。
実質利回りは、以下の計算式で求めることができます。

実質利回りを算出するには、まず年間純利益（NOI）を求めます。NOIとはNet Operating Incomeの略称で、年間の賃貸収入から以下の支出を差し引いて算出します。

ただし、注意しなければならないのは、年間の賃貸収入から支出のすべてを差し引くのではないという点です。本来は支出として考えられる「借入金の返済額」や「減価償却費」、「大規模修繕費」などは含みません。
年間純利益（NOI）は簡単には求められませんが、差し引く支出が賃貸収入の15％～30％となるのが一般的です。
なお、実質利回りは表面利回りからも簡易的に概算することができます。以下は表面利回りが7％、NOIの費用の合計割合が20％であった場合の実質利回りの計算式です。

利回りについては、以下の記事でも詳しく解説しています。

4-2.アパート経営の利回り相場

利回りは、間取りや地域によっても相場が異なります。不動産について市場調査した日本不動産研究所 「不動産投資家調査」（2023年10月現）によれば、賃貸物件の期待利回りの相場は、以下の通りです。

主な都市別の期待利回り相場

主な都市	ワンルーム	ファミリー向け
東京　城南地区（目黒・世田谷）	3.8％	3.8％
東京　城東地区（墨田・江東）	4.0％	4.0％
札幌	5.0％	5.0％
仙台	5.0％	5.1％
さいたま	4.6%	4.6%
千葉	4.7%	4.8%
横浜	4.4%	4.4%
名古屋	4.5%	4.6%
京都	4.7%	4.8%
大阪	4.4%	4.4%
神戸	4.8%	4.9%
広島	5.2%	5.2%
福岡	4.6%	4.6%

出典：日本不動産研究所｜第49回不動産投資家調査（2023年10月現在）

※すべての建築構造を含めた数値

主な都市別、ワンルームとファミリー向けの間取り別に、それぞれの期待利回りの相場が分かります。
ただし、期待利回りは、不動産投資市場における期待値のため、実際の利回りとは異なります。こちらも、あくまで目安として参考にしてください。

4-3.維持管理費や空室率に注意する

アパート経営では、建築費などの初期費用だけでなく、維持管理費などのランニングコストや、空室率などのリスクも発生します。収益率の高い利回りだけでなく、ランニングコストやリスクにも注意しましょう。
例えば、地域のニーズに合わない間取りや設備を採用したばかりに入居者が定着せず、空室率が高まって魅力のない物件となってしまうリスクもあります。そうなれば当然、収益率は低下します。
所有する土地の特徴や地域のニーズを事前によくリサーチし、中長期的にどのような経営をするのがベストなのかを考えるようにしましょう。

4-4. 節税対策と資産運用

節税のために、アパート経営を検討している方も多いかもしれません。
所得税や住民税は、アパート経営の賃貸収入（利益）に課税されるため、必要経費が認められれば、税額が少なくなります。
また、アパート経営が会計上で赤字になっても、「損益通算」（利益と損失を相殺すること）すれば、他の所得にかかる税金を減らすこともできます。
例えば、会社勤めなどで高い給与所得を得ている方が損益通算すれば、税金が還付される場合もあります。
つまり、アパート経営は不動産投資を始めたいと考える方にとって、取りかかりやすい資産運用の方法でもあります。
以下の記事では、不動産投資としてのアパート経営や必要な節税について詳しく解説しています。

5.アパート建築費1億円で依頼するならプランを比較

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