【目的別】空き地の有効活用法とその事例13選

土地は使っていなくても、固定資産税などの税負担や維持管理にお金がかかります。そのため、放置したままの空き地を活用して節税したい、収益を得たいと考える方は多いでしょう。

空き地の活用法はさまざまです。土地によっても向き不向きがあり、目的によっても選ぶべき活用方法も異なります。

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1.【目的別】空き地活用でとるべき方法一覧

まず、空き地活用の目的別に、とるべき方法を以下の表にまとめました。

それぞれの目的別に、次の章より詳しくご紹介します。

最もポピュラーな土地活用の方法は賃貸住宅を建築し、賃貸経営を行うパターンでしょう。よほどの立地でなければ、ある程度の賃貸住宅需要はあり、また賃貸住宅施工会社も多く、また入居者付けや管理も任せることができ、比較的楽と感じられる土地活用の方法でしょう。

不動産エコノミスト・吉崎誠二

2.空き地活用の目的「収益を得たい・節税したい」

建物が建設できる空き地であれば、アパートやマンションなどの賃貸経営がまず思いつく土地活用の方法でしょう。しかし、収益性や節税の面で空き地活用を検討するのであれば、以下のようにさまざまな方法があります。

2-1.アパート・マンション経営

空き地の条件が住宅向きである場合、活用方法として一番おすすめなのは収益性に期待できるアパート・マンション経営です。
最初にアパートやマンションを建てるための初期費用を負担する必要があるものの、ニーズに合ったアパート・マンション経営ができれば、安定した収入を得られます。

一般的にアパートは、木造や鉄骨造の建物です。耐用年数の問題から将来的に売却を視野に入れている場合は、売り抜けが難しくなるケースがあります。

一方、マンションをRC造で建てた場合、初期投資額が大きくなります。ただし、数十年運営した後に売却し、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（物件の売却益）の双方を得るといったことも狙いやすくなります。

アパートは概ね2~3階建て程度の４～12部屋程度の小規模な集合住宅で、おもにプレハブ系の軽量鉄骨造や木造で建築される例が多くなっています。一方、マンションは4階建て以上の集合住宅で15部屋以上ある比較的大きな集合住宅をいいます。マンションは、RC造で建築されることが多く、高層建築ではSRC造の場合もあります。

不動産エコノミスト・吉崎誠二

アパートやマンションの経営については、以下の記事でも詳しくご紹介しています。

アパート・マンションを建てた場合の収益はいくら？

2-2.戸建て賃貸経営

実家に隣接した空き地など、限られた面積の空き地の活用法としておすすめなのが、戸建て賃貸経営です。
アパートやマンションを建てる場合に比べ、初期費用を抑えて始めることができます。また、戸建は賃貸に出されているものが比較的少ないことから、競合が少ないことがポイントです。

戸建賃貸は、郊外に多く、子育て中のファミリー層に需要があります。幼稚園や小中学校に通う世代の子どもを持つ世帯が借りることが多く、一度入居すると子どもの通学などの関係から、比較的長く住まれる方が多いのが特徴です。また、近年は郊外住宅地地価の上昇、建築工事費の上昇により、分譲戸建価格が上昇しており、戸建の所有を諦め、賃貸物件を検討する方も増えています。

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ただし、一戸のみの場合、退去となると家賃収入はゼロとなります。空室リスクの高い活用方法ということは、念頭に置いた方が良いでしょう。
また、戸建て賃貸は賃貸業の中でもキャピタルゲインの得やすい活用方法です。入居者がそのまま買い取りたいと申し出るケースがよく見られます。
戸建て賃貸住宅の経営については、以下の記事でも詳しくご紹介しています。

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2-3.賃貸併用住宅にする

賃貸併用住宅は、自宅の一部を賃貸物件の住戸として活用する方法です。自宅を確保できるのに加え、適用要件を満たせば低金利の住宅ローン、住宅ローン控除を利用できるため、お得に賃貸住宅を建てることができます。
なお、住宅ローンおよび控除を利用するのであれば、建物のうち50%以上を自己居住用にする必要があります。

建築例としては、自宅として利用している土地においてなんらかの影響があり、建て替えが難しい場合、自宅を売却して所有の空き地に賃貸併用住宅を新築して賃貸経営するという方法が考えられます。

賃貸併用住宅では、自宅部分と賃貸部分が１つの建物内に存在することになります。そのため、互いのプライバシーが侵害されないように間取りなどを設計するようにしたいものです。また、生活騒音が気になることありえますので、壁・床に遮音性の高い材料を使用するといいでしょう。

不動産エコノミスト・吉崎誠二

賃貸併用住宅については、以下の記事でも詳しくご紹介しています。

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2-4.トランクルーム経営

トランクルーム経営は、土地にトランクルームを設置し、スペースを貸し出すものです。収益の考え方などは、のちにご紹介する駐車場経営に近い空き地活用法です。

トランクルーム経営は初期費用が安く、利回りが高いのがメリットです。
上記の事例で利回りは、以下のようになります。

ただし、賃料は安く、収益率も低いのがデメリットです。また、住宅用地の特例を受けられないことが多いため、固定資産税の負担が大きくなることにも注意が必要です。これらに加え、管理委託費や修繕費等の費用が発生します。

トランクルーム経営の基礎知識や土地活用の利回りについては、以下の記事でも詳しくご紹介しています。

2-5.商業施設経営

店舗やテナントビル、コンビニエンスストアなど商業施設を建てて、収益を得る方法です。ロードサイドなど目に留まる立地であれば、アパートやマンションなどの賃貸住宅と比べて家賃を高く設定できます。

ただし、事業者向けの賃貸業は景気に左右されます。業績不振で撤退があった場合、次のテナントを見つけるのが難しくなるでしょう。借り手が見つけられなくなった時に、他の業態に転用しづらいというデメリットもあります。

なお、土地のオーナーが建物を建てて事業者に建物を貸す方法のほかに、土地だけを貸して事業者の負担で建物を建てる方法もあります。
この場合、土地のオーナーは建設資金に関してリスクを負う必要がなくなりますが、収益は単に地代を得るのと同程度となります。

以下記事では、一例としてコンビニ経営による土地活用について詳しく解説しています。

このように、空き地を最大限に活用し、収益化・節税をする方法は多岐にわたります。その土地に最適な活用方法を知るには、プロに相談するのが一番です。「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を利用すれば、最大10社の建築会社から無料で土地活用プランの提案を受けられます。

3.空き地活用の目的「お金のかからない活用をしたい」

空き地は所有しているだけで、固定資産税や都市計画税の負担が生じます。
その分だけでも稼げるよう土地を活用したいという方は、リスクが少なくお金のかからない土地活用の方法がおすすめです。

ここからは、お金のかからない空き地活用の方法を５つご紹介します。

3-1.月極駐車場・コインパーキング経営

駐車場経営には、大きく分けて月極駐車場とコインパーキングがあります。
月極駐車場の場合、基本的には道路の舗装と車止めを設置し、駐車スペースを表示する線を引けばすぐに始められます。

一方、コインパーキングを設置する場合は専用の機材が必要です。

いずれも利回りで見ると、高利回りです。

特にコインパーキングの場合、一括借り上げシステムを提供しているパートナー会社と契約すれば、初期費用はほとんどかかりません。

ただし、駐車場の場合、固定資産税においてアパートやマンション経営のような住宅用地特例の適用を受けられないため、税負担額が大きくなります。

駐車場経営の基礎知識や土地活用の利回りについては、以下の記事でも詳しくご紹介しています。

駐車場経営のプランを請求する（無料）

3-2.資材置き場として貸す

工事現場や建設会社の近くにある土地などの場合、資材置き場として貸す方法があります。

通常、借地借家法の適用を受ける借地契約を結ぶ場合は、賃貸期間を30年以上と設定する必要があります。かつ借主の権利が強く、貸主からは正当事由のない限り、解約の申し入れはできない点もネックとなります。
なお、建物の建築がない場合には借地借家法の適用がなく、民法の規定に従って20年以下の期間で契約を結べます。
また、期間の指定がない場合は解約申し入れをすれば、契約を終了させることが可能です。
ただし、地代は一般的に「地代の6%程度」を目安に定めることになっており、あまり大きな収益は見込めません。

3-3.農地・シェア畑として貸す

空き地が農地として登記してある場合、農地として貸し出すか、区画を作ってシェア畑を経営するのも土地活用の方法です。

農地であれば土地評価額が低いため、固定資産税も宅地ほど高くなくて済みます。また、管理にかかる費用も少なく済むため、ランニングコストは低くなります。

ただし、郊外の場合は駐車場を確保する必要があります。農機具を保管する倉庫もあると良いでしょう。

都市部の生産緑地でも手続きをすれば、シェア畑での活用は可能です。生産緑地については、以下の記事でも詳しく解説しています。

3-4.空き地のまま貸す

空き地を空き地のまま貸し、借主が土地の上に建物を建てるようなケースでは、借地借家法の適用を受けることになるため、数十年単位で手元に返ってこないことになります。

資材置き場として貸す場合と同じく、単に土地を貸すだけであれば大きな利益を得ることはできません。
また、借主の権利が強く、貸主からの解約申し入れには正当事由が必要である点等に注意が必要です。
ただし、数十年にわたり少額ながら安定した収益を得られるというメリットがあります。

可能であれば、満期時の更新のない定期借地契約にすると、将来的な活用も考えられるでしょう。

3-5.建設協力金方式で賃貸事業

建設協力金方式とは、土地の借主が事業展開に必要な建物の新築費用を土地のオーナーに貸し付けて、オーナーが建てた建物と土地で賃貸事業を行う方式です。
借入金は借主からの賃料から相殺されます。

のちにご紹介する有料老人ホーム（介護福祉施設）などでよく利用されます。
この方式を採用すると、自己資金がなくとも土地活用で高収益が期待できます。また、借主があらかじめ決まっているため、撤退リスクも少なく済むことが大きなメリットです。
借入金は、無利子か非常に低い金利であることが多く、オーナー自身の金融機関の借入額に組み込まれないため、金融機関の融資よりもリスクが少なく済みます。

4.空き地活用の目的「田舎の土地で稼ぐ」

田舎の土地を空き地にしておくと環境が悪化し、近隣トラブルに発展することもあります。そのような心配がある場合は、積極的に土地活用を検討すると良いでしょう。

ここでは、賃貸需要が期待できない田舎の空き地活用の方法を２つご紹介します。

4-1.介護福祉施設を建て貸し出す

老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などを建てて、福祉事業者に建物を貸し出す方法です。
こうした介護福祉施設では、建設時から福祉事業者と契約して要望を受け入れた形の施設を造ります。施設の管理も専門知識のある事業者に任せられるので、オーナー側は管理の手間があまりありません。

建物の建築にあたり、補助金を得られることもメリットです。
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）を建てる場合、間取りや広さなどに一定の条件はつきますが、設備やバリアフリー化で高額になる分を補助金で補填できます。
アパートやマンションとして活用する場合、基本的に都心など立地の良いことが求められますが、介護施設の場合はむしろ郊外が好まれるため、土地の特性に応じて活用法を考えると良いでしょう。

4-2.太陽光発電で売電収入を得る

空き地に太陽光発電システムを設置し、売電収入を得る方法です。
土地活用法のほとんどは集客のための立地が重要となるのに対し、太陽光発電では集客力は必要ないため、特に田舎の郊外の土地に向いています。

産業用（10kW以上）の場合、固定価格買取制度（FIT）では20年間1kW当たりの売電価格を固定で買い取ってくれるため、安定した収益を得られます。また、50kW以上の規模になるとFITのほかにも市場価格にプレミアム（補助）が上乗せされるFIP制度も選べます。
ただし、制度開始当初より売電価格が年々安くなっており、大きな利益を見込めません。
また、駐車場経営と同じく固定資産税の負担額が大きくなってしまう点に注意が必要です。
太陽光発電については、以下の記事で分かりやすく解説しています。

5.空き地活用の目的「空き地を手放したい」

余らせている空き地を処分して、できるだけ早く現金化したいと考えている方に向けて、以下の活用法をご紹介します。

5-1.空き地のまま売却する

仮に土地の取引価格が3,000万円だった場合、買い手が見つかれば、すぐに3,000万円を手にすることができます。
ただし、空き地に草や木が生えているという場合は、整地費用や伐根したものを処分する費用がかかります。

また、土地を売却して利益があった場合には、利益額に応じて所得税・住民税を納める必要があります。
なお、空き地を売却してしまうと二度と土地を取り戻せないと考えた方が良いでしょう。その土地を活用して収益化できなくなるので注意が必要です。

6.空き地を活用する流れ

空き地の活用ではあとから転用できる方法はあるものの、一度決めたらなかなか転用は難しいのが現状です。

まずは、しっかり将来像を検討することから始めましょう。具体的には以下のような流れとなります。

空き地活用を建築会社などに相談をする場合は、目的の設定が重要です。希望や展望を伝えることで具体的なプランを練りやすくなります。
具体的な土地活用の流れは、こちらの記事でも解説しています。

7.空き地活用を成功させるための3つのポイント

空き地を活用して事業経営を成功させるためには、以下の３つのポイントを押さえてください。

7-1.空き地活用のゴールをしっかり思い描く

土地の活用法にはさまざまなものがあります。

まずは所有している土地にどのような活用法があり、どのような目的で土地を活用していきたいのかを整理することが大切です。例えば、以下のようなことです。

• どうせ活用するなら高収益を目指したい
• 低リスクで長く活用したい
• 売却して現金化したい

土地活用は多くの場合、あとからの転用が難しいものです。最初にしっかりと理想像を思い描いておかないと、プランを選択するのも難しくなります。

7-2.用途地域をしっかり把握しておく

土地には用途地域というものがあり、大きく分けて住宅向きの用途地域、商業向きの用途地域、工業向きの用途地域があります。

土地によって建築物に制限があったり、できない土地活用の方法があったりします。工業地域では住宅を建てることはできません。また、農地の場合は農地以外に活用するためには農地転用が必要です。

住宅建築が可能な地域でも、高さ制限があったり、建ぺい率が低かったりして、思うような建物が建てられない場合もあります。土地活用を検討するには、用途地域を確認した上で実現可能な方法から選択するのが賢明です。

7-3.空き地活用プランは複数で比較検討する

自分の保有している空き地の活用方法や資金計画が立られないといった悩みを持つ方は少なくないでしょう。

そうした場合は、土地活用の専門会社やハウスメーカーなどのプロの意見を聞くのがおすすめです。

これらの企業から相談相手を探すには、以下の観点から選んでみましょう。

• 実績が多岐にわたる
• 税金対策にも詳しい
• 活用後も相談できる安心の大手企業

「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を利用すれば、土地の条件やオーナーの希望にあわせて、最適な土地活用のプラン提案を複数の企業から一括で受けられます。

空き地の売却を迷っている場合も、土地活用プランを比較してから答えを出してみると良いでしょう。