傾斜地・斜面の有効な土地活用とは？具体例とメリットを解説

傾斜地・斜面のある土地の活用でお悩みの土地オーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか？

傾斜地や斜面の土地活用には、安全対策や費用の面での注意点が存在します。しかし、これらの問題をひとつひとつクリアすることで、一般的な土地のように収益をあげられる可能性も十分にあり得ます。

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1.「傾斜地」「がけ」「斜面」、法律上の扱いと定義は？

自分のもっている土地が傾斜している場合や垂直に切り立っている場合、「法律的にこの土地はどう扱われるのだろう？」と不安を感じる方もいるかもしれません。
お持ちの土地が傾斜地やがけに相当する場合、地方自治体に問い合わせて、どのような建築物がどのような条件で建てられるかを確認しなければならない可能性があります。
まずは、自分の土地が法律上どう扱われそうなのか、あらかじめ知っておくため、ここで定義などの概要を説明します。すでに自分の土地の状況・条件は把握しているということでしたら、2章「傾斜地・斜面の土地活用方法とは？具体例4つ」からお読みください。

1-1.建築基準法上の定義

建築基準法では、「がけ」という用語のみが使われています。また、「がけ」だけでなく「傾斜地」「斜面」などの用語の定義は特に示されていません。

1-2.地方自治体が制定する条例（がけ条例）での定義と扱い

都道府県、政令指定都市、地方自治体によって、通称「がけ（崖）条例」と呼ばれる、斜面のある土地について定めた条例があります。災害等によりがけが崩れ、住民が被害に遭うことを防ぐ目的があります。
この条例は、名称・内容ともに、各自治体によって異なります。一般的には、

• 建築物の敷地が、高さ2メートル～3メートルを超える高低差があるがけに接している、または近接している
• （がけは）30度の傾斜を超えている

などの場合に、規制の対象にするというものです（規制対象のがけの「高さ」は、地方自治体によって異なります）。

＜参考＞がけ条例の一例：愛知県建築基準条例第8条（図解）「がけに関する規定（がけ条例）について」

1-3.不動産を取り扱う際に使われる用語としての扱い・意味の違い

がけ地（がけ）

傾斜、勾配が急で通常の用途に供することができない土地を指します。一般的には傾斜の角度が30度以上（ただし上述のとおり、建築基準法などで厳密な定義はありません）。

法地（法面）

のりち（のりめん）と読みます。そのままでは宅地として使用が難しい斜面になっている土地のこと。不動産取引で使われます。
自然なままで斜面の状態のもののほかに、人工的につくられたもの、盛り土などを強化するために工事を行ったものなども含みますが、不動産取引で使われる場合は、おもに土地造成で作られたがけ地を指します。

傾斜地、斜面など

不動産に限らず一般的に使われる用語。斜めに傾いている土地。厳密な定義はありません。

擁壁

がけや斜面などの崩壊を防ぐため、コンクリートブロックなどを使って作られる「壁状の構造物」を指します。
例えば、隣り合う敷地に高低差がある場合、盛土が崩れ落ちるのを防ぐために作られます。また、道路から土地までに高低差が少しある場合に作られた壁も擁壁と呼ばれます。
擁壁については2-2.戸建賃貸経営も参照してください。

2.傾斜地・斜面の土地活用方法とは？具体例4つ

ここでは、「傾斜地・斜面にある土地」を活用する具体的な4つの方法についてご紹介します。1章で確認した内容とあわせて、自分の土地でどのような使い方ができそうか、イメージをつかむ参考にしてください。

2-1.賃貸マンション経営

土地の上に賃貸マンションを建てて収益化する方法です。
斜面の上に建物を建てるには、法制面や地盤面の対策をする必要がありますが、賃貸マンションは戸数を増やすことで収益性を高めやすく、対策費用を捻出しやすいというメリットがあります。
傾斜に合わせて階段状のマンションにする場合、例えば

• 広めのルーフバルコニーを設ける工夫で各居室のプライバシーを守りつつ、居住者にとって使える空間が広がる
• 方位に関わらず、ある程度の日照が望める
• 景観・眺望がよい
• 階段状にすることで、マンション自体にデザイン性が得られる

などのメリットも付加され、マンション自体の売りになります。

ただし、建物規模がある程度大きくなるため、強固な地盤が必要とされる可能性が高く、地盤改良に多額の費用がかかる場合もあるため注意が必要です。

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2-2.戸建賃貸経営

戸建て住宅を建てて賃貸に出し、収益化する方法です。
賃貸マンションと比べて、1戸あたりの収益を伸ばしにくいという難点がありますが、需要＞供給となっている立地（ファミリー層が多く住まっており、一戸建ての需要が多い土地など）の場合、堅実な収益が期待できます。
また斜面に建てることで、景観、日当たり、風通しの良さを売りとしやすくなります。
賃貸用の戸建ては一般的に木造住宅であり、建物の重さがRC造の賃貸マンションや商業施設などと比べて軽いため、土地の状況にもよりますが地盤改良にかける費用を抑えられる可能性があります。

注意点として、傾斜地に沿って複数の戸建てを建築する（ひな壇型の宅地を造成する）場合は、各戸建てごとに擁壁を設置する必要があります。

これに関連して、改正された「宅地造成法等規制法」により、ひな壇型の宅地造成において以前より基準が厳しくなっています。そのため、すでに傾斜地に擁壁が造成されている場合、現在の法律ではその上に住宅が建てられないケースもあります。そのような場合は、既存の擁壁を法律に沿ったものに造り直すなどの対策が必要になります（条件によって異なります）。

＜参考＞国土交通省「宅地造成等規制法等の一部を改正する法律案　新旧対照条文」

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2-3.商業施設経営

商業施設を建て、テナントに入居してもらうことで収益化する方法です。
テナントによる賃貸経営は、居住系の賃貸マンション経営よりも高い収益性が見込め、対策費用を捻出しやすいという特徴があります。
傾斜やがけ地を利用した商業ビル建築の場合、上階（条件によっては各階）からの眺望をアピールでき、テナント募集上のメリットとなることも考えられます。

ただし、対象となる土地が繁華街の近くにある、駅から近いなど、立地条件が重要なポイントとなります。
またこちらも賃貸マンションと同様、建物自体の規模が大きくなる可能性が高く、強固な地盤があるかどうか、傾斜部分の造成と地盤改良にどの程度の費用がかかるかがネックとなります。

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2-4.太陽光発電システム

太陽光発電システムを設置し、発電した電力を売電し収益を得る方法です。
太陽光発電システムは、数ある土地活用法の中でも「集客を全く気にする必要のない方法」のため、郊外にある土地や、人が立ち入りにくい土地でも活用できる点がメリットとなります。

太陽光発電システムを設置するためには、太陽に対して角度をつけて発電効率を高める必要があります。しかし傾斜地の場合、すでに角度がついているため、場合によっては角度をつけるための架台を付ける必要がなくなり、より安価に設置できるというメリットもあります。
また太陽光発電システムの場合、居住施設ではなく、人が頻繁に訪れるわけではないため、人的被害が起きにくいという点もメリットといえます。

太陽光発電事業はFIT制度（固定価格買取制度）によって、電力会社が20年間は同じ価格で電力を買い取ることが保証されています。しかし、今後この制度が継続されるかどうか、将来的な予測が難しいというリスクがあることは念頭に置いておきましょう。

＜参考＞経済産業省　資源エネルギー庁「なっとく！再生可能エネルギー　固定価格買取制度」

3.傾斜地や斜面のメリットとリスク

傾斜を活かして土地活用する具体例をご紹介しましたが、ここからは、傾斜のある土地で土地活用する際のメリットとリスクについて解説していきます。

3-1.傾斜地や斜面の土地活用の3つのメリット

3-1-1.【メリット1】眺望がよい

斜面の上に建物を建てることで、周辺に同じような高さの建物が建つ可能性が低いことから、眺望のよさを売りにした土地活用をしやすくなります。
賃貸マンションや戸建賃貸、また商業施設の場合も、眺望のよさはプラスの影響を与える可能性は高いといえるでしょう。

3-1-2.【メリット2】地下室、半地下室を造ることで延床面積を広げることが可能

傾斜地に建物を建てる場合、平地に建てる場合と比べ、斜面の内、高くなっている方の面について地面に深く設置する必要があることから、平地に建てるよりも基礎を深くしなければならないのが一般的です。
このため、平地に建てるより斜面に建てる建物は費用が高くなりがちですが、基礎を深くすることを有効活用し、この部分を地下室とするケースが多くみられます。

地下室は温度変化の少なさや遮音性の高さといったメリットがあります。
さらに、ある一定の条件を満たせば（地盤面からの高さ1メートル以下に天井が設けられている場合）、地下室の面積が容積率に含まれないことがあり、同じ土地でも大きな住宅が建てられるといったメリットもあります。
容積率とは、土地の面積に対する建物の延べ床面積の割合のことで、例えば100平米の土地に200平米の建物が建てられる場合、容積率は200％となります。建物を建てる際には、エリアごとに定められた容積率の上限をクリアする必要があります。
特に賃貸マンションや商業施設を建てる場合は、建物を大きくするほど収益性を高めやすいことから、容積率によって土地の価格が変動することもあります。

一方、建物に地下室を設ける場合には「地盤面からの高さ1メートル以下に天井が設けられている場合、その建物全体の延床面積の1/3までについて地下室部分の面積を不算入」とできる決まりがあります。
例えば、100平米の土地に対し、200平米の建物を建てる場合、この内、地下室部分が60平米だった場合には、延床面積の3分の1以下のため、60平米全てを不算入とでき、容積率を140％とすることができます。
もしくは、100平米の土地に対して、容積率の上限が200％のエリアであれば、300平米（300平米×3分の1＝100平米まで地下室にすることで不算入とできる）の大きさの建物を建てられることになります。

＜参考＞建築基準法第52条3項

3-1-3.【メリット3】採光と通風を確保しやすい

眺望の良さとも関わることですが、斜面の上に建物を建てる場合、周辺に同じような高さの建物が建つ可能性が低いことから、各部屋について、採光と通風を確保しやすい点もメリットとなるでしょう。
郊外の土地であれば別荘風の賃貸住宅としてデザインし、提供することもできます。また、地価の高いエリアであれば、周辺を建物で囲まれている物件が多いため、斜面にあることを活かして、眺望や通風・採光のよさを売りにできるでしょう。

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3-2.傾斜地や斜面の土地活用の3つのリスク

3-2-1.【リスク1】土地の評価が低くなる可能性が高い

斜面がある土地の場合、土地の評価が低くなりやすいというリスクがあります。
将来売却するときに、活用しづらい土地と見られるとなかなか買い手がつかなかったり、売却額が安くなってしまったりする可能性が高くなってしまうでしょう。
また、融資を受ける際に、斜面の土地で活用しづらいと判断され、担保評価がマイナスの影響を受けてしまうこともあります。
一方で、固定資産税評価額の計算においては、「がけ・傾斜地の評価減」という項目があり、斜面の割合に応じて評価が減らされるため、所有期間中の負担が減る点はメリットだといえます。

3-2-2.【リスク2】損害賠償などに備えておく必要がある

斜面に建てた建物が地滑りを起こすなどして、住んでいる方や周辺の住民に被害を与えた場合には、その損害について責任を負わなければならない可能性もあるでしょう。
基本的に、建物が倒壊したり地滑りが起こったりした際、所有者は必要な処置を取っていたかどうかによって責任が追及されるかどうかが決まります。
こうした処置には費用がかかってしまいますが、コスト削減によって事故が起きてしまい、後々大きな損害が生じることのないよう、打つべき対策は必ず行っておくことが大切です。

3-2-3.【リスク3】土地の造成に費用がかかりやすい

建物を建てるには、地盤面が強固である必要があり、平地に建てるより斜面に建てる方がその対策費が高額になることが多いのが一般的です。
先述の通り、斜面の高くなっている方に基礎面を合わせなければならないため、平地に建てる建物より基礎を深くする必要があり、その分費用が高くなる点もデメリットとなるでしょう。また、ひな壇状に造成する場合は、低い位置にある住宅の安全のために擁壁造成が必要です。
すでにお伝えした通り、基礎の面を地下室にすることなど含めて、こうした費用を負担しても土地活用するだけのメリットがあるかどうかを判断することが重要です。

このような傾斜地ならではのリスクを踏まえて土地活用を行うには、経験と実績のあるプロのサポートを受けるのが近道です。「HOME4U 土地活用」を使えば、最大10社から具体的な土地活用プランの提案が受けられます。

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4.【建築前】傾斜地の活用における4つの注意点

傾斜のある土地を活用する際に、事前に注意しなければならないことがあります。ここでは活用の際の具体的な注意点について説明します。

4-1.地盤改良が高額になりやすい：収益計画を確認する

何度か触れていますが、斜面の土地は地盤改良や基礎を深くするための費用が、平地に建物を建てるより高額になりやすい点に注意が必要です。
土地活用として傾斜地を利用する場合、かかった費用を収益によって何年で回収できるか、利回り計算は必須です。設計の段階から地盤改良や基礎の工事費がどのくらいかかるかを確認したうえで判断することが大切になります。

4-2.急傾斜地崩壊危険区域内の土地は制限がかかる：土地の条件を確認する

斜面の多いエリアにある土地については自治体により「急傾斜地崩壊危険区域」に指定されていることがあります。
このエリアに指定されている場合、土地の取扱いについて制限がかかることがあります。
具体的な規制内容については、土地のあるエリアを管轄する自治体により異なりますが、例えば東京都の場合、切り土や盛土などが制限されます。

4-3.宅地造成等規制法改正後に造成された土地か確認する

2章でも触れましたが、宅地造成等規制法とは、宅地造成によるがけ崩れなどの災害を防止するための規制を行う法律のことです。
この規制法は1962年（昭和30年）に施行されていますが、その後2006年（平成18年）に一部改正されており、このときに造成宅地防災区域の指定制度が導入されるなど災害に対する対策が強化されています。
もし、所有している土地が過去に造成された土地で、それが2006年以前の場合には、元の所有者や造成に関わった不動産会社などにどのような造成がされたのか確認しておくことをおすすめします。

4-4.擁壁の有無を確認する

斜面にある土地については、擁壁が設置されているかどうか確認してください。
こちらも1章と2章ですでに触れていますが、土地の上に建物を建てる際にはがけ規制を受けます。がけ規制にはいくつかの基準がありますが、例えば隣地より2メートル以上段差がある場合には対策を取らなければ建物を建てることができません。
この対策には擁壁の設置などが含まれ、すでに基準を満たした擁壁が設置されているのであれば、対策をしなくてもよいとされています。斜面にある土地については、擁壁の有無を確認しておくようにするとよいでしょう。

5.【建築後】傾斜地の土地活用で起こりがちな問題と対策

傾斜のある土地を実際に活用することになった際、起こりがちな問題と対策について解説します。

5-1.古い擁壁が壊れるケース

擁壁が設置されている土地であっても設置した年が古く、劣化が進んでいるような場合には、使い続けることで壊れてしまう危険性があります。
擁壁が壊れてしまうとその復旧に多額の費用がかかり、場合によっては建物にも損害が及んだり、その損害により住んでいる方や周辺住民に危害を及ぼしたりしてしまう可能性もあります。

【対策】

擁壁がある場合には、建物を建てる前に、擁壁の作られた時期と工事内容を確認しておき、状況に応じて、専門家の意見を取り入れ、強固にするなどの対策を検討するとよいでしょう。

5-2.雑草がはびこるケース

斜面のある土地は一部を未利用土地とする場合もありますが、この場合、雑草が問題となりやすいです。
建築当初は問題なくとも、時が経つと草がどんどん生えてくるため、見栄えが悪くなってしまいます。
特に夏場は1カ月もすれば雑草が腰程の高さになることも少なくなく、草刈をするための人件費なども発生します。

【対策】

こうしたことを防ぐために、初期段階で、コンクリートで埋めるなどの対策をしておくとよいでしょう。
未利用土地として放置する面積の大きさに応じて、毎年草刈をしても大きな負担にはならないのか、最初にコンクリートで埋めておくべきなのかを判断することをおすすめします。

5-3.低い位置にある土地に雨水などが流れるケース

斜面にある土地に大規模な造成などを伴って建物を建築するような場合、元々は雨が降っても地面が吸い込んでくれていたものが、コンクリートになったことで、雨の日に、斜面の低い位置にある土地に大量の水が流れ込んで問題となるケースがあります。
基本的には、建築の段階で排水計画を立てますが、法制上問題がない場合でも、下側に住む方が迷惑と感じればトラブルに発展してしまうこともあります。

【対策】

排水計画をしっかり確認するとともに、大雨の日に、どのくらい下の土地に水が流れるのかなどを事前に把握しておくとよいでしょう。

6.傾斜地や斜面の土地活用は専門的な知識のあるプロへ依頼する

ここまで、斜面で土地活用するメリットやリスク、注意点や問題点、対策方法などについて解説しました。
傾斜地での土地活用を検討する際にはこの記事の内容を参考にするとともに、必ず土地活用の専門知識があるプロの提案を取り入れるようにしてください。

土地の活用方法は、この記事にある以外にもさまざまです。土地活用に関する実績と経験が豊富なハウスメーカーや専門企業などから提案を受けることで、思いもよらなかった活用方法が見つかる場合もあります。
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まとめ

いかがでしたか。
この記事では、斜面のある土地を所有されている方に向けて、具体的な土地活用方法や斜面のメリット・デメリット、注意点、問題と対策についてご紹介しました。
斜面にある土地は対策費用がかかるなどリスクもありますが、一方で眺望のよさや、条件はあるものの、地下室を設けることによる容積率の不算入などメリットも多くあります。
傾斜地、斜面の活用については素人にはわかりづらい点も多いため、専門的な知識・実績のあるハウスメーカーや専門企業の意見を取り入れながら、慎重に進めていくことが大切だといえるでしょう。
この記事があなたの土地を有効利用するきっかけとなれば幸いです。