【詳しく解説】木造3階建てアパートの基礎知識！気になる立地条件と建築費等について解説

木造アパートは設計の自由度が高くて工期も短く、建築コストが安いため、3階建てにして部屋数を多くしたいと考える方も多いかもしれません。 しかし、その一方では気を付けなければいけない規制もあります。

この記事では、木造3階建てアパートの建築費を中心に、以下について解説します。

• 3階建てが2階建てと異なる特徴
• 木造3階建てアパートの収益性
• 木造3階建てアパートの建築費

なお、土地活用でのアパート経営について相談したいという方は、以下のフォームより「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」をぜひご活用ください。

3-2.都市別の期待利回り相場

続いて、前項でシミュレーションした建築費をもとに木造3階建てアパートの収益性について考えてみましょう。

＜設定条件＞
木造3階建て

• 建築費総額：1憶1700万円 1R×12戸
• 家賃8万円
• 空室率10%
• 諸経費率20% ※年間純利益（NOI）を求めるときに差し引く支出

＜表面利回りのシミュレーション＞

「表面利回り」は以下の計算式で求められます。

表面利回りは約8.9%と試算できます

＜実質利回りのシミュレーション＞

アパートの収益力（稼ぐ力）をより正確に把握できるのが「実質利回り」（NOI利回り）です。実質利回りは、国際的に投資家が用いる標準的な利回りです。

実質利回りを計算するには、まず年間賃貸収入から各種税金や損害保険料、管理委託料などの支出を差し引くことにより年間純利益（NOI）を求めます。 年間純利益（NOI）算出で差し引く支出は、賃貸収入の15％～30％が一般的です。そのため、実質利回りは表面利回りから費用の合計割合を考慮することによって簡易的に概算することができます。

アパートローンの金利相場は一般的に2%〜4.5%ですが、実質利回りで5%を上回っていれば、経営にも余裕が生まれるでしょう。

3-3.都市別の期待利回り相場

間取りや地域によっても利回りは変わります。
以下では、不動産について市場調査した日本不動産研究所 「不動産投資家調査」（2023年10月現）から、主な都市別の期待利回り相場をご紹介します。

主な都市別の期待利回り相場

出典：日本不動産研究所｜第49回不動産投資家調査（2023年10月現在）（PDF）

※すべての建築構造を含めた数値

ワンルームとファミリー向けの間取り別に、主な都市での期待利回り相場が分かります。
ただし、期待利回りは、不動産投資市場での期待値です。実際の利回りとは異なりますので、やはりあくまで目安として参考にしてください。
なお、木造アパートはほかの建築構造と比べ、建築費やメンテナンス費が安く抑えられるので、利回りも良くなります。以下の記事では木造アパートの耐用年数について詳しく解説しています。参考にしてみてください。

賃貸アパートのニーズを相談したい場合はこちらもおすすめ

4.木造3階建てアパートのメリット

木造3階建てアパートには、ほかの鉄骨造・鉄筋コンクリート造や2階建てアパートとは違ったメリットとデメリットがあります。
まず、木造3階建てアパートのメリットについて整理しておきましょぅ。以下のポイントとなります。

• 建築費が安い
• 建築期間が短い
• 柔軟な設計や間取りが可能

4-1.建築費が安い

木造アパートは、鉄骨造や鉄筋コンクリート造といったほかの建築構造に比べて、コストが安いのが最大のメリットです。アパート構造別の坪単価相場で比較すれば、一目瞭然です。

アパート構造別 建築費坪単価の相場

※HOME4U調べ

木造アパートの場合、延べ床面積で坪単価80万円程度が相場になります。
延べ床面積90坪の木造3階建てアパートであれば、本体工事費は7200万円となります。付帯工事費や諸経費を合わせても1億円未満の初期費用で済む場合もあります。
木造アパートはメンテナンス費も安く済み、多くは減価償却できるので税制上でも有利です。

4-2.建築期間が短い

工期が比較的短いのも、木造アパートのメリットです。
プレハブ工法（工業化工法）による「規格アパート」であれば、さらに短い建築期間で済みます。
ただし、狭い土地や変形地で木造3階建てアパートを建築する場合、規格アパートでは対応が難しいこともあります。所有している土地に適した工法を検討する必要が出てくるでしょう。

４-3.柔軟な設計や間取りが可能

木造アパートは、鉄骨造や鉄筋コンクリート造に比べ、設計や間取りの自由度が高いのも魅力です。

単身者向けやファミリー向けなど、エリアに合った賃貸ニーズを設計や間取りに反映させることで、空室リスクを回避し、安定的なアパート経営が見込めます。

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5.木造3階建てアパートのデメリット

木造3階建てアパートのデメリットは、以下のポイントとなります。

• 耐久性が低い
• 防音性が低い
• 防火性や耐震性が低い

5-1.耐久性が低い

木造アパートは耐久性が低く、すぐに老朽化するという一般的なイメージがあります。
確かに木造アパートは、地震時などにひび割れや落下する可能性のあるタイル貼りなどの外装は施せません。木造アパートの外壁材としてはモルタルやサイディングボード（パネル外壁材）などを用いますが、石材やタイルに比べて徐々に古さが目立つようになります。
しかし、大手のアパートメーカーが手がける木造アパートは従来よりも格段に耐久性が上がっています。見栄えを保つ上で10～15年に1度程度に外壁塗装を行う必要はあるかもしれませんが、耐久性は向上してきているのでそれほど心配はしなくて済むでしょう。

5-2. 防音性が低い

木造アパートは、防音性が低いというイメージもあります。
ただし、自由な設計や間取りを工夫しやすいのが木造アパートのメリットです。設計や間取りによって防音性も高めることも可能です。
例えば、リビングや水回りなど生活音が発生する設備を壁から離して設計するだけでも、防音効果は上がります。防振ゴムや遮音板を自社開発して部材に用いている建築会社もあります。

5-3. 防火性や耐震性が低い

木造アパートは、防火性や耐震性が低いという印象もあります。
しかし、現在は建築基準法の改正や建築技術の進化により、防火性・耐震性も向上しています。ほかの工法と比べても大差はなく、木造だから倒壊しやすいということはなくなっています。
以下の記事では、木造アパートのメリット・デメリットを詳しく解説しています。併せて参考にしてみてください。

6.木造3階建てアパートの建築を相談するなら

木造3階建てアパートを建築して賃貸経営を成功させるには、安心して相談できる建築会社を選ぶことが大切です。
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