【詳しく解説】木造3階建てアパートの基礎知識！メリットとデメリット、建築費等について解説

アパート経営を始めようと考えた時に、イメージの浮かびやすいのは木造アパートの建築ではないでしょうか。
木造アパートは、設計の自由度が高くて工期も短く、建築コストが安いため、3階建てにして部屋数を多くしたいと考える方も多いかもしれません。
しかし、その一方では気を付けなければいけない規制もあります。
この記事では、木造3階建てアパートの建築費を中心に、以下について解説します。

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1.木造3階建てアパートの立地条件

木造アパートで要注意なのは、鉄骨造や鉄筋コンクリート造に比べ、耐火性や耐震性に劣るということです。そのため、規制の条件をクリアできているかを事前に確認しておく必要があります。

1-1.防火地域

都市計画法では、市街地での火災の危険を防除するために定める地域として「防火地域」「準防火地域」が指定されています。火災の延焼を防ぐため、例えば駅前や建物の密集地、幹線道路沿いなどが指定されています。

木造3階建てアパートの場合、防火地域・準防火地域に建てることは難しくなります。建物を耐火構造にする必要があり、その分のコストがかかります。

1-2.用途地域

同じく都市計画法では、土地の種類を区分した「用途地域」があります。住宅地、商業地、工業地など土地の種類が区分され、建てることのできる建造物が決まっています。

用途地域は、以下の13種類のエリアに分かれています。

用途地域13種類と特徴一覧

	用途地域	特徴	建築制限
住居系	第一種低層住居専用地域	閑静な住宅街	・戸建てがメイン ・建物の高さは10mまたは12m
	第二種低層住居専用地域	静かさと便利さのある住宅街	・戸建てがメイン
	第一種中高層住居専用地域	活気のある地域	・戸建て、マンション（低層） ・戸建ては3階建てまで可能
	第二種中高層住居専用地域	大型店舗もある住宅エリア	・マンション、戸建て、大型店舗
	第一種住居地域	多くの店舗があり、便利で賑やかなエリア	・マンション、学校、オフィス、病院、ホテル
	第二種住居地域	便利で多少賑やか、近所に遊べる所もあるエリア	・特に制限なし
	準住居地域	国道や幹線道路沿いのエリア	・特に制限なし
	田園住居地域	閑静な住宅街のなかに農地家があるエリア	・基本は第一種低層住居専用地域と同じ ・2階建て以下
商業系	近隣商業地域	利便性が高く賑やかなエリア	・マンションがメイン
	商業地域	都会的で利便性が最も高いエリア	・細かな制限はなし
工業系	準工業地域	工場、住居、各種施設が混在するエリア	・あらゆる建物が建築可能
	工業地域	大型の工場がメインでタワーマンションなども建つエリア	・特に制限なし
	工業専用地域	工場専用エリアで、人が住むことはできない	・工場のみ建築可能

木造アパートを建てる場合に注意しなければならないのは、用途地域によって建造物や高さなどの制限が設けられていることです。第一種・第二種低層住居専用地域では、建物の高さが10/12メートル以内という制限があります。

3階建てアパートにする場合、一般的な高さは10メートル前後となるため、そもそも建てることができないということも起こりえます。

また、建物の高さ制限には、周辺への日陰の影響を限度内にとどめる斜線制限や日影規制などもあり、設計上複雑な計算が必要になります。3階建てアパートが建てられるかどうか、事前に確認しておくようにしましょう。
所有している土地の用途地域がわからない場合は、インターネットで「（市町村名） 用途地域」と検索すれば、用途地域の項目ごとの地図が見つかるはずですから、調べておきましょう。
なお、以下の記事では、第一種低層住居専用地域での賃貸経営について解説しています。

1-3.建ぺい率

建築物を建てる際に検討されるのが、建ぺい率です。土地の面積に対する1階あたりの床面積を決める割合のことで、いわば建坪の上限です。建ぺい率が高ければ間取りを増やすことができ、収益性も良くなります。
木造3階建てアパートの場合、建ぺい率が60%以上、最低でも50%以上ないと建てることが難しくなります。
例えば、60坪の土地で建ぺい率が70%とすると、1階あたり最大42坪の床面積を確保できます。1部屋7坪のワンルームであれば、1階あたり最大6戸となる計算です。
建ぺい率については、以下の記事でも詳しく解説しています。

1-4.容積率

容積率とは、土地の面積に対する建物の総床面積（延べ床面積）を決める割合のことです。建物の規模は容積率によって決まります。

木造3階建てアパートの場合、より注意しなければならないのは建ぺい率よりも、むしろこの容積率で150％以上あることが望ましいでしょう。
例えば、先の60坪の土地であれば、容積率150％で延べ床面積90坪のアパートを建てることができます。延べ床面積90坪の範囲内で木造3階建てアパートを建てるなら、1階当たり最大42坪確保でき、各階30坪になります。1部屋7坪のワンルームであれば、1階あたり最大4戸となる計算です。
容積率が低ければ、部屋数を確保できず、3階建てアパートを建てられるかどうかもわかりません。容積率の出せる土地で余裕のある設計ができるかを検討しましょう。

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2.木造3階建てアパートが2階建てと異なる特徴

3階建てアパートが2階建てアパートと大きく異なるのは、建築費が割高になることです。もちろん、階数が増えることもありますが、3階建て以上のアパートにすると耐火建築物として構造計算が義務付けられ、建材にも耐火性能が求められるという特徴があります。
そこで知っておきたい特徴が、以下の2点です。

• 耐火建築物
• 木3共

2-1.耐火建築物

建築基準法により、3階建て以上の共同住宅は基本的に耐火建築物でなくてはならないと定められています。耐火建築物とは主要な建材が耐火性能のある建物のことで、火災発生時に入居者が避難するまで燃え落ちることなく性能を維持することが要件となっています。
2階建てアパートには求められない耐火性能を備えていなければならないため、3階建てアパートは建築費が割高になることを理解しておきましょう。

2-2.木3共

木造3階建てアパートは基本的に耐火建築物でなければなりませんが、規制緩和によって「木造3階建て共同住宅」（通称「木3共」）の仕様が認められています。
木3共は、防火地域以外でも建てられる木造3階建てアパート（共同住宅）のことで、1時間準耐火構造を持つという条件付きの準耐火建築物です。耐火建築物よりも安い費用で木造3階建てアパートが建てられるというメリットがあります。
「木3共」については、以下の記事でも詳しく解説しています。

3.木造3階建てアパートの収益性

アパート経営では、鉄骨造や鉄筋コンクリート造のアパートに比べ、木造の方が建築費やメンテナンス費が安く済み、減価償却できることが多く、税制上でも有利です。

では、木造3階建てアパートの経営では、どのくらいの収益が期待できるのでしょうか。
ここからは、アパート経営の利回りについて解説していきます。

• 表面利回りと実質利回り
• 都市別の期待利回り相場

なお、以下の記事では、アパート経営を成功率について詳しくご紹介しています。

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3-1.表面利回りと実質利回り

一般的に、アパート経営における利回りは3～5%といわれています。
木造3階建てアパートではどのくらいの利回りなのか、シミュレーションしてみましょう。

アパート経営の利回りでは、「表面利回り」が簡単に計算できます。以下の計算式で求められます。

満室時の年間賃貸収入を、建物に投資した額（アパート本体価額）で割ったものが、表面利回りです。ここにでは空室率10%を考慮し、年間家賃収入として賃料6万円に月数と戸数、稼働率の90%をかけて計算します。

表面利回りは約8.3%と試算できました。
ただし、表面利回りでは年間の支出額は考慮されていません。実際に期待できる収益とは異なるため、あくまで参考程度にしておきましょう。
アパートの収益力（稼ぐ力）をより正確に把握できるのが「実質利回り」（NOI利回り）です。実質利回りは、国際的に投資家が用いる標準的な利回りです。アパート経営では、実質利回り5%〜が理想的な利回りです。
アパートローンの金利相場は一般的に2%〜4.5%ですが、実質利回りで5%を上回っていれば、経営にも余裕が生まれるでしょう。
実質利回りは、以下の計算式で求めます。

実質利回りを計算するには、まず年間純利益（NOI）を求めます。NOIはNet Operating Incomeの略称で、年間賃貸収入から以下の支出を差し引いて算出できます。

ただし、年間賃貸収入からすべての支出を差し引くのではない点に注意が必要です。本来は支出とされる「借入金の返済額」や「減価償却費」、「大規模修繕費」などは含みません。
年間純利益（NOI）算出で差し引く支出は、賃貸収入の15％～30％が一般的です。
なお、実質利回りは表面利回りからも簡易的に概算することができます。先のシミュレーション例では表面利回りが約8.3％、NOIの費用の合計割合が20％であった場合に、実質利回りがとれくらいか試算してみましょう。

実質利回りが約6.64%と試算できました。
ただし、利回りはアパート建築のそのほかの条件によっても変わってきます。
なお、利回りについては、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。

3-2.都市別の期待利回り相場

間取りや地域によっても利回りは変わります。
以下では、不動産について市場調査した日本不動産研究所 「不動産投資家調査」（2023年10月現）から、主な都市別の期待利回り相場をご紹介します。

主な都市別の期待利回り相場

主な都市	ワンルーム	ファミリー向け
東京　城南地区（目黒・世田谷）	3.8％	3.8％
東京　城東地区（墨田・江東）	4.0％	4.0％
札幌	5.0％	5.0％
仙台	5.0％	5.1％
さいたま	4.6%	4.6%
千葉	4.7%	4.8%
横浜	4.4%	4.4%
名古屋	4.5%	4.6%
京都	4.7%	4.8%
大阪	4.4%	4.4%
神戸	4.8%	4.9%
広島	5.2%	5.2%
福岡	4.6%	4.6%

出典：日本不動産研究所｜第49回不動産投資家調査（2023年10月現在）（PDF）

※すべての建築構造を含めた数値

ワンルームとファミリー向けの間取り別に、主な都市での期待利回り相場が分かります。
ただし、期待利回りは、不動産投資市場での期待値です。実際の利回りとは異なりますので、やはりあくまで目安として参考にしてください。
なお、木造アパートはほかの建築構造と比べ、建築費やメンテナンス費が安く抑えられるので、利回りも良くなります。以下の記事では木造アパートの耐用年数について詳しく解説しています。参考にしてみてください。

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4.木造3階建てアパートの建築費

アパート建築でかかる初期費用は、アパート本体の建築工事費だけではありません。ほかにもさまざまな費用が必要となります。
木造3階建てアパートの建築を想定されている場合は、本体工事費以外の内訳も確認しておきましょう。
アパート建築費用の内訳は、主に以下の4つに分けられます。

• 本体工事費
• 別途工事費（付帯工事費）
• 諸費用
• 追加費用

なお、3階建てアパートの建築費については、以下の記事でも詳しく解説しています。併せてご覧ください。

4-1.本体工事費

本体工事費は、アパート建物本体の建築費用で、初期費用の大部分を占めます。
土台となる基礎や建物の躯体のほか、壁・屋上など外装の仕上げ、バス・トイレ・キッチンといった内装設備も含まれます。
大手のアパートメーカーや建築会社には、プレハブ工法（工業化工法）による「規格アパート」をブランドシリーズとして展開している会社もあります。自社内工場で生産した建材を用い、工期やコストを抑えることができるので便利です。

4-2.付帯工事費

別途工事費（付帯工事費）は、アパートの本体以外で必要となる工事費用です。
例えば、基礎を造る際に地盤が弱い場合は、土地改良の工事費用が必要となります。また、駐車場を設ける場合の整備費用、水道・電気・ガスなどライフラインを引き込む必要がある場合の工事費用なども含まれます。すでに建っている古い建物がある場合は、解体費用がかかります。
別途工事費は、総工費の20%程度を目安にすると良いでしょう。

4-3.諸経費

諸費用は、工事費以外にかかる経費です。具体的には地盤調査の費用や設計費、税金、保険料などになります。
大手のハウスメーカーや建築会社であれば、たいていは設計部門を擁しているので総工費の1％〜3％で設計も依頼できます。工務店や設計事務所の場合は7%〜8%の設計費が相場です。
また、アパートローンの手数料や司法書士に支払う報酬なども諸費用となります。諸費用は、総工費の10%程度が目安です。

4-4.追加費用

追加費用は、本体工事費・付帯工事費以外の工事費用です。
例えば、3階建てアパートは、2階建てアパートと比べると重量が重くなります。そのため、建物を支える杭工事が必要となる場合があります。通常、杭工事の費用相場はアパート建築費の10％程となります。
また杭工事の前には、地盤を調査するボーリング工事が必要です。ボーリング工事の費用相場は1ポイントあたり50万円程になります。なお、杭工事が必要か調べる簡易的な地盤調査の場合は、10万円程度で実施できます。

アパートの建築費については、以下の動画や関連記事も併せてご確認ください

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5.木造3階建てアパートのメリット

木造3階建てアパートには、ほかの鉄骨造・鉄筋コンクリート造や2階建てアパートとは違ったメリットとデメリットがあります。
まず、木造3階建てアパートのメリットについて整理しておきましょぅ。以下のポイントとなります。

• 建築費が安い
• 建築期間が短い
• 柔軟な設計や間取りが可能

5-1.建築費が安い

木造アパートは、鉄骨造や鉄筋コンクリート造といったほかの建築構造に比べて、コストが安いのが最大のメリットです。アパート構造別の坪単価相場で比較すれば、一目瞭然です。

アパート構造別 建築費坪単価の相場

木造	坪当たり77万～100万円
軽量鉄骨造	坪当たり80万～100万円
重量鉄骨造	坪当たり90万～120万円
鉄筋コンクリート造（RC造）	坪当たり90万～120万円

※HOME4U調べ

木造アパートの場合、延べ床面積で坪単価80万円程度が相場になります。
延べ床面積90坪の木造3階建てアパートであれば、本体工事費は7200万円となります。付帯工事費や諸経費を合わせても1億円未満の初期費用で済む場合もあります。
木造アパートはメンテナンス費も安く済み、多くは減価償却できるので税制上でも有利です。

5-2.建築期間が短い

工期が比較的短いのも、木造アパートのメリットです。
プレハブ工法（工業化工法）による「規格アパート」であれば、さらに短い建築期間で済みます。
ただし、狭い土地や変形地で木造3階建てアパートを建築する場合、規格アパートでは対応が難しいこともあります。所有している土地に適した工法を検討する必要が出てくるでしょう。

5-3.柔軟な設計や間取りが可能

木造アパートは、鉄骨造や鉄筋コンクリート造に比べ、設計や間取りの自由度が高いのも魅力です。

単身者向けやファミリー向けなど、エリアに合った賃貸ニーズを設計や間取りに反映させることで、空室リスクを回避し、安定的なアパート経営が見込めます。

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6.木造3階建てアパートのデメリット

木造3階建てアパートのデメリットは、以下のポイントとなります。

• 耐久性が低い
• 防音性が低い
• 防火性や耐震性が低い

6-1.耐久性が低い

木造アパートは耐久性が低く、すぐに老朽化するという一般的なイメージがあります。
確かに木造アパートは、地震時などにひび割れや落下する可能性のあるタイル貼りなどの外装は施せません。木造アパートの外壁材としてはモルタルやサイディングボード（パネル外壁材）などを用いますが、石材やタイルに比べて徐々に古さが目立つようになります。
しかし、大手のアパートメーカーが手がける木造アパートは従来よりも格段に耐久性が上がっています。見栄えを保つ上で10～15年に1度程度に外壁塗装を行う必要はあるかもしれませんが、耐久性は向上してきているのでそれほど心配はしなくて済むでしょう。

6-2. 防音性が低い

木造アパートは、防音性が低いというイメージもあります。
ただし、自由な設計や間取りを工夫しやすいのが木造アパートのメリットです。設計や間取りによって防音性も高めることも可能です。
例えば、リビングや水回りなど生活音が発生する設備を壁から離して設計するだけでも、防音効果は上がります。防振ゴムや遮音板を自社開発して部材に用いている建築会社もあります。

6-3. 防火性や耐震性が低い

木造アパートは、防火性や耐震性が低いという印象もあります。
しかし、現在は建築基準法の改正や建築技術の進化により、防火性・耐震性も向上しています。ほかの工法と比べても大差はなく、木造だから倒壊しやすいということはなくなっています。
以下の記事では、木造アパートのメリット・デメリットを詳しく解説しています。併せて参考にしてみてください。

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木造3階建てアパートを建築して賃貸経営を成功させるには、安心して相談できる建築会社を選ぶことが大切です。
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