【基本を解説】アパート相続手続きと支払い税額のシミュレーション

アパートを相続するという機会は、誰もが経験するものではありません。一生に一度あるかないかだからこそ、難しいイメージを持つ方がほとんどだと思います。

しかし、相続の基本さえきちんと理解しておけば、スムーズに相続の手続きを進めることができます。
アパートの相続が発生することが予想できる場合であれば、事前に知っておくことで、相続で損をしたりと思わぬ失敗を避けることもできます。

この記事では、財産を相続する方(相続人＝子など)と、相続させる方(被相続人＝親など)双方に向けて、アパートの相続の基本と注意点を詳しく解説していきます。

最後までお読みいただけば、アパートの相続に必要な基礎知識が身につき、相続に対する不安を解消し、相続をスムーズに進められるようになるでしょう。

「土地活用を検討しているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U 土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおすすめします。

1. まずは基本を！相続税の考え方と計算方法

相続で失敗しないためには、基礎知識が必要です。順番にポイントをおさえていきましょう。

相続税がいくらかかるかは、アパートだけでは計算できません。被相続人のすべての財産（プラスの財産とマイナスの財産）の総額が相続税の計算対象となるためです。
ほかに相続する土地や建物などの不動産、預貯金・現金などもそれぞれ単独で計算することはできません。まずは被相続人の遺産すべて（＝遺産総額）を把握することが大切です。

参考：国税庁タックスアンサー「財産を相続したとき」

また、相続税には、基礎控除額が定められており、遺産総額が基礎控除額以下であれば、相続税を支払う必要はありません。基礎控除額の計算方法をまず説明します。

1-1. 相続税の基礎控除の計算方法

相続税の基礎控除額は、以下の方程式で計算されます。

以下の条件にあてはまる場合、相続税は発生しません。

例えば、法定相続人が妻と長男と次男の3名である場合、基礎控除額は以下のように計算されます。

この場合、仮に遺産総額が1億円であれば、1億円から4,800万円を差し引いた5,200万円が課税対象額となります。

1-2. 相続税の課税対象となる課税遺産総額の計算

相続財産には、相続税の課税対象になるものとならないものがあります。

遺産総額（と相続時精算課税の適用を受ける財産があればその価額）から非課税財産・債務・葬式費用を引き、正味の遺産額を算出します。
そこから基礎控除額（参照：「1-1. 相続税の基礎控除の計算方法」）を引いたものが課税遺産総額です。

現金の相続は、そのままの金額が評価額になるので、例えば現金1,000万円の遺産は、そのまま1,000万円の評価額となります。
アパートや家屋などの不動産の遺産評価は現金と異なり、被相続人が亡くなった時の時価で決まります。

また、アパートの相続税評価額は、土地と建物で評価方法が異なり、土地は路線価を使って、建物は固定資産税評価額を使って計算します。
土地や建物の評価方法について、詳しくは下記国税庁のサイトをご参照ください。

参考：国税庁タックスアンサー「No.4602 土地家屋の評価」

仮にあるアパートの土地の評価額が5,000万円、建物の評価額が3,000万円であった場合、土地と建物を足し合わせて、8,000万円がこのアパートの相続税評価額となります。

1-3. 相続税の計算と分割方法

相続税の計算手順は、間違いやすいため、きちんと理解しておくことが大切です。
まずは、実際にどう遺産を分割するかに関係なく、遺産総額と法定相続人の数、法定相続分をもとに、「相続税の総額」（各相続人の仮の相続税額の合計）を計算します。

上記の計算式で算出された各相続人の仮の相続税額の合計が相続税の総額です。
実際の相続税負担分は、相続税の総額に対して、実際に遺産を取得する割合で按分することにより算出します。

※上記の算出金額から各種控除額を差し引いたものが、各相続人の最終的な納付税額になります。

相続税の計算式は以下の通りです。

相続税の税率と控除額は、国税庁タックスアンサー「No.4155 相続税の税率」をご参照ください。

民法により、それぞれの法定相続人の相続財産における、分割方法の目安となる「法定相続分」が定められています。

例えば配偶者と子供1人が相続人の場合、法定相続分は配偶者と子供で2分の1ずつとなります。配偶者と子供2人が相続人の場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子供はそれぞれ4分の1ずつとなります。

参考：国税庁タックスアンサー「No.4132 相続人の範囲と法定相続分」

ただし現実的には、様々な事情を考慮して法定相続分通りに分割しない、もしくは分割することが難しいケースは少なくありません。
アパートを相続する場合、相続人が一人であれば問題ありませんが、相続人が複数である場合は、後述する遺産分割協議によって分割方法を決める必要があります。

2. アパートを含めた遺産の分割方法

遺産の分割方法には、現物分割、代償分割、換価分割の3つの方法があります。

現物分割

現物分割は、アパートを現物のまま相続する分割方法です。
相続人が複数の場合、いずれかの相続人が不動産を相続します。
相続人が配偶者1名、子2名（長男と次男）の場合、配偶者が自宅を、長男がアパートを、その他の預金などを次男が相続するといった形も可能です。

現物分割は、誰が不動産を相続するかが明確になるメリットがあります。ただし、不動産と現金は評価が異なるため、公平な分割が難しいというデメリットがあります。

代償分割

代償分割は、アパートなどの不動産を特定の相続人が相続する代わりに、その他の相続人に対してその代わりとなる現金などの財産を支払う方法です。
相続人が配偶者1名、子2名（長男と次男）のケースにおいて、長男が8,000万円のアパートを相続した場合、法定相続分を目安として、配偶者に4,000万円、次男に2,000万円を現金でもしくはその金額に相当する財産を支払います。

代償分割の場合、不動産を相続した人物に相応の現金などの資産がないと実行が難しいでしょう。

換価分割

換価分割は、アパートを売却して得た現金を、その他の財産と合わせて分割する方法です。
配偶者1名、子2名（長男と次男）の場合、仮にアパートを売却して8,000万円を得たとして、その他の財産2,000万円と合わせた1億円について、法定相続分を目安として配偶者が5,000万円、長男、次男それぞれが2,500万円を受け取るという形になります。

換価分割はその他の分割方法に比べて公平性の高い分割方法といえます。
換価分割のデメリットは、売却先を見つけて引き渡すといった、売却のための手間がかかることや、先祖代々の土地や建物を手放すことにつながるといったデメリットがあります。

3. アパートの相続税を節税する方法

3章では、アパートの相続に関連する節税対策をお伝えします。

3-1. 借入金を増やしておく

相続の際、アパートというプラスの資産だけでなく、借入金などマイナスの財産も相続することになります。
例えば、アパートのリフォーム費用として借入を行うなどして借入金を増やしておけば、相続税評価額を下げることが可能です。
ただし、当たり前ですが借入金はその後、利息をつけて返済する義務があるので、むやみに不必要な借入金を増やすことは避けてください。

3-2. 賃貸割合を上げて評価額を下げる

賃貸物件は、所有者が自由に扱えない部分があるとみなされて、その分評価が下がります。

賃貸割合とは、賃貸物件に実際に住んでいる人がどれだけいるかの割合で、例えば10室中5室に入居者がいる場合は、5/10となります。

アパートの場合、以下の計算式で建物と土地の評価額が決まります。

土地の評価

貸家の評価

地域によって借地権割合や借家権割合は異なります。借地権割合は60～70%の地域が多く、借家権割合はほとんどの地域で30％に定められています。

出典：国税庁「路線価図・評価倍率表」

仮に部屋が10室あるアパートの建物部分の評価額が2,000万円、土地部分の評価額が5,000万円であり、借地権割合が60%、借家権割合が30%、満室の場合、アパートの評価額は以下のように計算されます。

土地の評価(満室)

貸家の評価(満室)

このアパートの部屋の半分が空室(10室中5室)の場合、評価額は以下のように高くなってしまいます。

土地の評価(半分が空室)

貸家の評価(半分が空室)

このように、アパートの入居率は、家賃収入だけでなく、相続税評価額にも関わってくるので、普段からの空室対策がとても重要です。

相続税対策になる不動産活用方法については、以下の記事もご確認ください。

3-3. 建て替えを検討する

築年数が古く空室が目立つアパートの場合は、建て替えも検討する余地があるでしょう。
建て替えで融資を受けて借入金を増やすことでさらなる節税効果も望めます。

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4. アパートの相続の必要書類・資料

アパートの相続には、さまざまな書類や資料を用意する必要があります。
被相続人、相続人それぞれの必要書類・資料のリストは以下の通りです。

被相続人に関連する書類・資料

・戸籍謄本 …… 出生から死亡までの全ての戸籍謄本
・住民票の除票 …… 本籍が記載されているもの

相続人に関連する書類・資料

・相続人全員の戸籍謄本 …… 被相続人が亡くなった日以降に取得したもの
・相続人全員の印鑑証明書
・アパートを相続する人の住民票
・アパートの登記事項証明書
・アパートの固定資産評価証明書 …… 本籍が記載されているもの
・遺産分割協議書 …… 自分で作成も可能。司法書士に依頼して作成することも可能。

5. アパートの相続の手続き

5章では、アパートの相続の手続きについて詳しく解説していきます。

5-1. アパートの相続手続きの流れ

アパートの相続の手続きは、相続財産の把握、法定相続人の間での遺産分割協議、そしてアパートの登記申請という流れで行われます。

各手続きの内容とポイントについて解説していきます。

(1) 相続財産の把握

被相続人が亡くなって相続が発生した際、まずは相続財産を把握します。
相続の対象となる財産は、現金やアパートなどの不動産の他、借入金などの負債も含みます。このため、場合によっては負債の方が多くて借金を抱えてしまう可能性もあるため、「相続放棄」を選択した方が良いケースもあります。
相続放棄を選択する場合は、相続が発生してから3カ月以内に行う必要があります。

(2) 遺産分割協議

相続人が複数のケースにおいては、相続人全員で遺産の分割方法を話し合う「遺産分割協議」を行います。
相続人が一人の場合や有効な遺言書があり遺産の分割方法が決まっている場合、遺産分割協議は必要ありません。

具体的な遺産の分割方法は、法定相続分を目安に、上述した現物分割、代償分割、換価分割の方法を使って分割します。

遺言書が出て協議がやり直しになるケースもあるので、遺産分割協議を行う前に、遺言書の有無はしっかりと確認してください。
遺産分割協議の場合、必要書類の準備が必要なので、1カ月程度かかる場合があります。

相続人同士の関係性が悪く、話し合いにおいて意見が対立する可能性が高い場合は、事前に弁護士に相談した方が良いでしょう。

遺産分割協議が成立しない場合、家庭裁判所に「遺産分割調停」を依頼するケースもあり、遺産の分割に数年かかる可能性もあります。

(3) 登記申請

アパートを相続する人が決まったら、登記所にてアパートの名義変更を申請します。申請は自分で行うか、司法書士に代行を依頼することもできます。

登記手数料（登録免許税）は、「アパートの固定資産税評価額×0.4％」で計算して支払います。司法書士に依頼した場合の費用相場は10万円程度です。

5-2. 専門家に依頼する際の専門家の選び方

アパートの相続の手続きの依頼先としては、司法書士、弁護士、税理士が挙げられます。

司法書士は不動産の名義変更を独占業務として担当する不動産の専門家であり、また相続に関する民法の知識も豊富であるため、依頼先としては最も適しています。

弁護士は、特に遺産分割でトラブルが起きそうなケースにおいて依頼するべきでしょう。他の専門家よりやや費用が高めになります。

税理士は、相続税の申告が必要な場合に相談するべき相手です。相続財産が多く、相続税が高くなると予想される場合は事前に相談しておくと良いでしょう。

専門家を選ぶ際のポイントは、業種に関わらず、相続に特化している事務所を選んだ上で、サービス内容や報酬で比較検討して決めることをオススメいたします。

6. アパートの相続の注意点

ここではアパートの相続の際に注意しておくべきポイントについて解説します。

6-1. アパートの相続後の経営リスクを知る

アパートを相続したら、その後は経営者としてアパートを経営していく必要があります。
アパート経営には、入居者が入らない空室リスクの負担、家賃不払いや住民間のいさかいといったトラブル対応、固定資産税や修理費など維持費の支払いなどが必要になります。

アパートを相続する相続人には、管理会社とうまく連携しながら継続的にアパートを経営していくという意識が求められることを事前に認識しておきましょう。

6-2. アパートの相続でもめないための事前対策

アパートの相続でトラブルを起こさないために、遺産を譲る側（被相続人）ができる有効な対策は、生前に遺言書を作成しておくことです。
あらかじめ遺言書によって分割方式を決めておくことで、不用な争いを避けることができます。

遺言書は自分でも作成可能ですが、遺言書の内容に不備があり無効となるケースも多くあります。
特に相続人同士でもめることが予想される場合は、弁護士と連携して遺言書を作成することをおすすめします。

6-3. アパートの相続でもめた場合の対応

相続でトラブルを起こさないためには、前述した通り、遺言書を作成しておくことが一番の対策です。
相続発生後に、アパートの相続問題で実際にもめた場合は、すみやかに弁護士へ相談した方が良いでしょう。当事者だけで解決しようとすると、ますます意見の溝が深まり、解決から遠ざかる可能性があります。

前述した換価分割を選択して、アパートを売却して、公平に分割することもひとつの方法です。

アパートを売却する場合、複数の不動産会社に査定を依頼して媒介契約を結ぶ不動産を比較検討する必要がありますが、個別に査定を依頼すると時間と手間がかかってしまいます。

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まとめ

相続は、相続する側もさせる側もなかなか手をつけにくい課題です。しかし相続は避けては通れない課題であり、事前に相続について話し合うことで、トラブル防止効果、節税効果も得られます。

今回の記事で解説した内容を踏まえた上で、アパートの相続について気軽に専門家に相談してみてはいかがでしょうか。
そして、相続後にアパート経営を引き継ぐのか売却するのかなど、ベストな方法を検討してみてください。

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