【詳しく解説】400坪の土地の有効活用法8選とメリット・デメリット

1.【400坪】でできる7つの土地活用 | メリットとデメリット

2.【400坪土地活用】駅近の都市部に土地があるならアパート・マンション経営

2-1.400坪のアパート・マンションの規模は？

400坪の広さは、一般的な学校の25mプール（6コース）が4個ほど入る大きさになります。
アパート・マンションを建築するなら、駐車場やバイク・自転車置場など、共用部分を広く取ることが可能です。
オートロックにしたり宅配ロッカーを設置したりすると、より入居者が集めやすくなります。

割高にはなるものの、強固で防音性が高い鉄筋コンクリートのマンションを建築することで、競合物件との差別化が期待できるでしょう。

2-2.【メリット】節税効果が期待できる

アパートやマンションなどの賃貸物件を建てることで、以下のような節税効果が期待できます。

【期待できる節税効果】

相続税	アパートやマンションを建てることで資産の評価額が下がり、支払う相続税が節税できる。
固定資産税	土地のまま放置せず、建物を建築することで固定資産税が軽減される。
所得税	建物の取得費用の一部を毎年「減価償却費用」として経費計上することで、所得税を節税できる。

そのまま土地として保有しておくよりも、大きな節税効果が見込めるでしょう。

2-3.【デメリット】15〜20年ごとに大規模修繕費を負担する必要がある

アパートやマンションは建築したら終わりではありません。
15〜20年ごとに大規模な修繕をする必要があります。マンション経営の場合は特に、修繕費用が高額になる可能性があります。

管理会社に依頼すれば、計画的に修繕金を積み立てておく修繕計画を立ててもらえるため、アパート・マンション経営をする場合は自分に合ったプランを選びましょう。

マンション経営については、こちらの記事で詳しく解説しています。

3.【400坪土地活用】安定収入を重視するなら寮・社宅経営

3-1.400坪の寮・社宅の規模は？

寮や社宅を経営するには最低100坪以上が必要といわれています。
400坪ほどの土地であれば、数多くの社員に部屋を提供できる体制が整えられるでしょう。
借り上げ社宅として経営する場合は、資本力や信用力のある大規模な法人に借りてもらえる可能性が高まります。

3-2.【メリット】家賃滞納リスクが低い

寮・社宅を経営する場合、賃貸借契約を結ぶ相手は個人ではなく法人になります。
一般的に、借り上げ社宅制度を利用できる企業は安定した経営を行っているケースが多いため、家賃滞納リスクは低いでしょう。

また自身で会社を経営していて寮・社宅を建築する場合は、運営費が福利厚生費として経費計上され、節税効果が期待できます。
会社が保有している遊休地があるなら、積極的に寮・社宅の建設を検討することをおすすめします。

3-3.【デメリット】企業の経営状況に左右される

寮・社宅経営は、契約する企業の経営状況によって左右される点に注意が必要です。
契約企業の経営状況が悪化して退去するような場合は、家賃収入が途絶えてしまいます。

企業の退去に備えておく場合は、バス・トイレ付の部屋を用意しておくとよいでしょう。
建築基準法上「共同住宅」として扱われるため、一般の賃貸住宅へ転用もできます。

寮・社宅経営については、こちらの記事で詳しく解説しています。

4.【400坪土地活用】交通量の多い土地ならホームセンターなどの商業用施設

4-1.400坪の商業用施設の規模は？

400坪の場合はコンビニだけでなく、ホームセンターやスーパーなどの大きな商業用施設の建設が可能です。
交通量や人通りの多い道路ほど収益性が高くなります。

4-2.【メリット】地域の利便性向上に貢献できる

ホームセンターやスーパーなどの商業用施設を建設することで、地域の利便性向上に貢献できます。
今まで何もなかった土地に便利な商業施設が建てば、多くの人が利用するでしょう。

内装を施さない状態で貸し出す「スケルトン貸し」なら、集合住宅よりも初期費用をおさえることが可能です。
また、事業者に貸し出すため、建物の維持や管理を任せられます。

4-3.【デメリット】撤退時の空室リスクが大きい

商業用施設を建てる場合の注意点は、撤退時の空室リスクが大きいことです。
事業者を相手にしているため、次の入居までに期間が空いてしまう可能性があります。

5.【400坪土地活用】利回りを重視するならオフィスビル経営

5-1.400坪のオフィスビルの規模は？

建ぺい率や容積率の問題で差はありますが、400坪のオフィスビルなら1フロア当たり100席以上の席数を確保できるはずです。

加えて個人ロッカーやコピー機などの設備に加えて、固定席やフリーアドレス席、会議室など、用途に応じた部屋が設置可能です。

5-2.【メリット】賃料を高めに設定できる

オフィスビルは、賃貸アパートや賃貸マンションよりも賃料の坪単価が高く設定できます。
オフィス需要が多い立地なら、安定した収益を得られるでしょう。

5-3.【デメリット】立地の需要が限定されている

オフィスビル経営は、需要がある立地でないと成り立ちません。
特に地方都市の場合は、ターミナル駅周辺から少し離れるだけでテナントの獲得が難しくなる可能性があります。

日当たり等の住環境には左右されませんが、オフィス需要があるエリアかどうかの事前調査は重要です。

オフィスビル経営については、こちらの記事で詳しく解説しています。

6.【400坪土地活用】補助金で初期費用をおさえたいなら介護福祉施設

6-1.400坪の介護福祉施設の規模は？

400坪の土地なら、駐車場込みで30床程度のサービス付き高齢者向け住宅を建てられます。
サービス付き高齢者向け住宅とは、高齢者単身、あるいは夫婦世帯が居住できる賃貸等の住まいのことです。

契約に関する基準を満たすためには、高齢者にふさわしい規模や設備、見守りサービスを備えておく必要があります。
400坪あれば必要なスペースが確保できるため、基準を満たせるでしょう。

6-2.【メリット】今後の需要が見込める

高齢者人口が増加傾向にある現代において、介護福祉施設は今後の需要が見込めます。
駅や商業施設から離れた土地でも安定した運営ができることから、立地条件が悪い場合におすすめです。

また、国や自治体の補助制度を活用できる可能性があるため、保有しているエリアで補助金制度がないか調査してみましょう。

6-3.【デメリット】他の用途への転用が難しい

介護福祉施設を建築する場合は独特な間取りになってしまうため、一般の賃貸住宅などへの転用が難しい点に注意が必要です。

例えばサービス付き高齢者向け住宅の場合、以下の3つの条件があります。

参考：サービス付き高齢者向け住宅について | 介護事業所・生活関連情報検索「介護サービス情報公表システム」

他の用途へ土地を転用する場合は、別の活用法を検討しましょう。

介護福祉施設経営については、こちらの記事で詳しく解説しています。

7.【400坪土地活用】広大な土地を活用したいなら医療用施設

7-1.400坪の医療用施設の規模は？

400坪の広さがあれば、診療所だけでなく病院の建設も可能です。

診療所は入院用ベッド数が19床以内、あるいは入院なしの医療施設のことで、病院は入院用ベッドが20床以上の医療施設のことを指します。
それぞれ施設・設備に違いがあるため、どちらを経営するのか事前に決めておきましょう。

7-2.【メリット】地域社会へ貢献できる

医療用施設として土地を活用することで、地域社会へ貢献できている実感が得られます。
地域社会への貢献を重視して土地活用を考えている方におすすめです。

医療用施設の経営は場所を選ぶことから、誰でもできるわけではありません。しかし、周辺住人に対する社会貢献度が最も高い土地活用法といえるでしょう。

7-3.【デメリット】事業者がなかなか見つからない

一方で、医療施設を経営する事業者がなかなか見つからない点に注意が必要です。
借り手が限定されてしまうため、マッチングがうまくいかないケースは多くあります。

また、他の用途への転用が難しいことから、医療用施設を建設する場合は、医療関係の事業者とのコネクションを作っておきましょう。

医療施設での土地活用について、詳しくはこちらで解説しています。

8.【400坪土地活用】観光地付近に土地があるならホテル経営

8-1.400坪のホテルの規模は？

400坪であれば、駐車場を併設して十分な大きさのホテルを建設できます。

贅沢なグランピングスペースを併設したり、ドッグランを併設したりして、一棟貸しの宿として運営することも可能です。

8-2.【メリット】長期的な運用が見込める

ホテル経営は立地条件が合えば、長期的な運用が見込めます。

ホテル用地を求めている事業者も多く、安定的な収入が得られるでしょう。
観光地から少し離れたエリアであっても、景観が良ければ集客が期待できます。

8-3.【デメリット】競合他社が多い

近年インバウンド観光促進の効果もあり、ホテル事業は競合他社が多い業界といわれています。

立地が良いだけでは集客ができないため、競合との差別化ができる要素が必要になります。

ホテル経営について詳しくは、こちらの記事で解説しています。

9.400坪の土地に合った活用法の選び方