【基本を解説】アパート経営の成功ノウハウ　一覧

この記事は、アパート経営をこれから始めようと検討している方向けに、4つの観点で「アパート経営の成功ノウハウ」をまとめています。

• 土地選びのノウハウ
• 企業選びのノウハウ
• 収益最大化のノウハウ
• アパート経営開始後のノウハウ

以下は「アパート経営の成功ノウハウ」の一覧です。

【土地選びのノウハウ一覧】

土地選びのノウハウ	内容
駅から徒歩10分以内の立地を選ぶ	駅から徒歩10分以内は、空室率が下がりやすい 最寄り駅の性質を把握することが大事
駐車・駐輪場の用意する	「駅から遠い」「ファミリー向け」の場合は駐車場が必須 駐輪場は必ず設置
エリアの転入・転出者数を確認する	移動者数（転入・転出者数）を確認する 開発事業の計画を確認する
エリアの災害リスクを確認する	国土交通省のハザードマップを確認する

【企業選びのノウハウ一覧】

企業選びのノウハウ	内容
ハウスメーカー・建築会社・工務店の選び方	「建築費」「得意とする建築物」「保証・アフターサービス」を比較検討する
アパート運営・管理会社への委託管理の仕方	管理業務の範囲を決める

【収益最大化のノウハウ一覧】

収益最大化のノウハウ	内容
ワンルームの間取りのアパートを検討する	部屋数を多く設定し、賃料単価を上げる
設備を充実させて家賃を高く設定する	「オートロック」「置き配用の宅配ボックス」など設備を充実させる
節税対策を徹底する	「所得税」「相続税」「固定資産税」などに節税効果がある

【アパート経営開始後のノウハウ一覧】

収益最大化のノウハウ	内容
資金を積み立てる	アパート老朽化に備え、修繕費の積み立てを行う 修繕費の積立金額は「建築費における割合」で決める
生前贈与を検討する	相続税は減らす 控除や特例の活用で課税価格を減らす
売却を検討する	アパートを売却する場合は、所有期間が5年を超えてから売却する 所有期間が5年以内に売却すると譲渡所得税が高くなる

また、アパート経営全般に関する基礎知識は下記をご覧ください。

1.土地選びのノウハウ

「土地選び」を成功させ時点で、不動産投資の成功の半分は達成できたと考えて過言ではありません。
土地選びのポイントは主に以下の４つです。

• 1-1.駅から徒歩10分以内の立地を選ぶ
• 1-2.駐車・駐輪場の用意をする
• 1-3.転入・転出者数を確認する
• 1-4.災害リスクを確認する

それぞれについて解説します。

1-1.駅から徒歩10分以内の立地を選ぶ

立地選びは

を重視しましょう。

アパート賃貸物件を探している方にとって、駅からの徒歩時間は物件選びの重要な条件であり、駅から近ければ近いほど賃貸需要が高い傾向にあります。

他路線との乗り換えができるターミナル駅の場合は、徒歩15分でも需要が高い例もあるため、最寄り駅の性質を把握して、立地選びを行いましょう。

1-2.駐車・駐輪場の用意をする

駐車・駐輪場は

上記目安をもとに用意しましょう。

また、土地に設定されている「建ぺい率」の確認も大切です。
建築できない敷地面積分を駐車場スペースとして有効活用する考え方もあります。

1-3.転入・転出者数を確認する

アパート経営をするエリアの

ことが、成功するノウハウの一つです。

人気のエリアほど、賃貸需要が発生するため、人口が増えているエリアや増える見込みのエリアで立地選びを行うことが重要です。

政府統計のポータルサイト「政府統計の総合窓口（ｅ－Ｓｔａｔ）」の「住民基本台帳人口移動報告」では、「 全国、都道府県、21大都市別の転入・転出者などの移動者数（月報）」「市区町村別の移動者数（年報）」などの情報が確認できます。

1-4.ハザードマップを確認する

アパート経営をするエリアの「災害リスク」や「防災情報」を把握するために

ことは、とても大切です。

国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」では、「重ねるハザードマップ」と市区町村が法令に基づいて作成・公開された「わがまちハザードマップ」を住所から検索することができます。

2.企業選びのノウハウ

アパート経営には、以下2種類の企業とのお付き合いが必要です。

• ハウスメーカー・建築会社・工務店
• アパート運営・管理会社

また土地や建物を購入の際には上記に加えて、「不動産仲介会社」も関わっています。
この章では、アパート経営のパートナーとなる企業選びのノウハウについて解説します。

2-1.ハウスメーカー・建築会社・工務店の選び方

アパートを「建てる」建築業者は、ハウスメーカー、建築会社、工務店を選ぶ際は

上記３つのポイントを比較・検討することが大切です。

アパートを「建てる」建築業者は、ハウスメーカー、建築会社、工務店の3事業者となり、それぞれの違いは以下のとおりです。

【ハウスメーカー、建築会社、工務店の特徴】

	ハウスメーカー	建築会社	工務店
コスト	平均～やや高め	平均～やや高め	やや安め～高い（ケースによる）
工期	短い（最短2～4か月）	会社によって異なる	やや長め
品質	高い	高い	工務店ごとにばらつきあり
自由度	あまり高くない	あまり高くない	高い

詳細は以下の記事を確認しましょう。

アパート経営を検討しているエリアにぴったりの建築会社を選ぶ際は、複数社に相談することをおすすめします。
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2-2.アパート運営・管理会社への委託管理の仕方

アパート運営・監理会社に依頼する際は、

です。

所有したアパートの運営・管理を任せる会社には、新しい入居者の募集や退去者の対応業務を行ってもらいます。
以下大きく2つの業務内容から検討しましょう。

【管理会社の主な業務】

主な業務	内容
建物の管理業務	清掃 法定点検 メンテナンス、巡回
入居者の管理業務	入居者募集、入居時の対応業務 家賃回収 クレーム対応 退去時の対応業務

アパート運営・管理会社とは数十年単位の付き合いとなるため、上記の業務内容をどこまで依頼するか検討することが大切です。

3.収益最大化のノウハウ

アパート経営の収益を最大化するためのノウハウは、主に以下の3つです。

• 3-1.ワンルームの間取りのアパートを検討する
• 3-2.設備を充実させて家賃を高く設定する
• 3-3.節税対策を徹底する

それぞれについて解説します。

3-1.ワンルームの間取りのアパートを検討する

経営するアパートをワンルームにすることで、

ことができます。
ワンルームの間取りのアパートの経営は収益最大化のノウハウのひとつです。

特に、学生街やオフィス街に近い立地であれば学生や単身赴任者などワンルーム希望者が多いので、これらの層をターゲットとした一人暮らし用のアパートも検討しましょう。

3-2.設備を充実させて家賃を高く設定する

以下のような設備を充実させることによって

高い家賃設定が可能です。

初期費用が少し多めにかかってしまうことになりますが、ある程度の期間で回収できる見込みがあるなら、設置して物件の競争力をアップさせ、収益を最大化させることを検討しましょう。

3-3.節税対策を徹底する

アパート経営をすることによって、

があります。

【アパート経営で節税できる「税金の種類」と「節税方法」一覧】

税金の種類	節税方法
所得税・住民税	減価償却を上手に活用する
	青色申告特別控除
	青色事業専従者給与
	管理会社の設立
	小規模企業共済
	適切な修繕費の費用計上
	諸経費の費用計上
	赤字が出た場合の損益通算
相続税	アパートを新築して借入金を作る
	借地権割合と借家権割合が適合される
贈与税	特例贈与財産の活用
固定資産税・都市計画税	住宅用地の軽減措置が適用される

節税に関する詳細は、以下の記事をご参考ください。

4.アパート経営開始後のノウハウ

アパート経営開始後のノウハウは、以下の３つです。

• 4-1.資金を積み立てる
• 4-2.生前贈与を検討する
• 4-3.売却を検討する

それぞれについて、解説します。

4-1.資金を積み立てる

資金の積立金額は

で想定しましょう。

アパートが老朽化すると、様々な修繕が必要になります。
そのため、以下のような割合で資金を積み立てておくことが重要です。資金を積み立てておくことで、修繕が必要になった際に、適切に資金を修繕費用に充てることができます。

【修繕費用の積立の割合】

築年数	割合
1～10年目	建築費の0.3％程度（毎年）
10年～20年目	建築費の0.5％程度（毎年）
21年目以降	建築費の1.0％程度（毎年）

シミュレーション例

アパート修繕費に関する詳細は、以下の記事をご参考ください。

4-2.生前贈与を検討する

相続財産を生前に渡す「生前贈与」を利用することで、

事が可能です。

生前贈与を行うと贈与税が発生しますが、控除や特例を活用することで税負担を軽減できます。
そのため、生前贈与は事前に検討する価値があるでしょう。

詳しくは下記の記事をご確認ください。

4-3.売却を検討する

アパートを売却する際、

になります。

不動産の売却を行う際には、売却で得た譲渡所得に対する「譲渡所得税」が発生し、税率は「5年を超えているかどうか」により変動します。

【不動産の所有期間の比較】

不動産の所有期間	内容
5年以下の場合	譲渡所得は「短期譲渡所得」に区分 税率は39.63%（所得税30.63%、住民税9%）
5年を超える場合	譲渡所得は「長期譲渡所得」に区分 税率は20.315%（所得税15.315%、住民税5%）

上記から、5年を超えるまで所有してから売却するほうが、課税金額が低くなりますが、一般的に不動産価値は所有期間が長ければ長いほど下がる傾向にあります。

したがって、所有期間を念頭にシミュレーションすることが大切です。

5.アパート経営の成功には信頼できるパートナーが必要

アパート経営を成功させるには、信頼できるプロのサポートが必要です。土地やご自身の状況に合った提案をしてくれるパートナーを見つけることで、成功の確率はぐっと高まるでしょう。

パートナー探しには、まずは「HOME4U 土地活用」をご活用いただき、希望条件や土地に合わせた複数のプランを比較することがおすすめです。必要な情報をご入力いただくだけで、最大10社からプランの取り寄せが可能です。