【初心者向け】土地・不動産を活用した「相続税対策」でできる事4選

1.土地・不動産を活用した相続税対策4選

1-1.ローンを組んで控除額を増やす

ローンを組んで控除額を増やすメリット・デメリットは以下のとおりです。

戸建て住宅やアパートなどを建てる際にローンを組むことで、相続対策が行えます。
相続税の計算では、相続により取得したプラスの財産からアパートローンなどの債務を差し引けるからです。
ローンを組むことにより相続税の遺産総額を下げられるため、相続対策につながります。

1-2.小規模宅地の特例を利用する

小規模宅地の特例を利用するメリット・デメリットは以下のとおりです。

小規模宅地等の特例とは、要件を満たせば相続税評価額を最大80％減額できる制度です。
要件は厳しく設定されていますが、適用できれば大きな節税につながります。

また、小規模宅地の特例の概要と減額割合は以下のとおりです。

参考：国税庁「小規模宅地の特例」

1-3.建物を建てて人に貸す

建物を建てて人に貸すメリット・デメリットは以下のとおりです。

相続した土地にアパートやマンションなどを建てて人に貸すことで、相続対策が行えます。
建物を貸していると所有者はその土地を利用できないため、土地の評価額が軽減されるのです。
貸家が建っている土地のことを「貸家建付地」と呼びます。

尚、貸家建付地の相続税評価額の計算式は以下のとおりです。

貸家の相続税評価額に関する詳細は、以下記事で解説しています。併せてご確認ください。

1-3-1.人に貸す場合はアパート・マンション経営がおすすめ

アパート・マンション経営は、高い節税効果に加えて、安定した収入が期待できる土地活用法です。
ただし空室リスクが高いため、事前調査を徹底しなければ収入が途絶えることもあります。

空室にならないよう、アパート・マンション経営を始める際は、以下のことを確認しておきましょう。

アパート経営に関することやアパート経営が相続税対策に繋がる仕組みに関しては、以下記事で解説しています。併せてご確認ください。

1-4.土地を貸す

土地を貸すメリット・デメリットは以下のとおりです。

相続した土地を人に貸すことでも相続対策が行えます。
土地を貸していると所有者はその土地を利用できないため、土地の評価額が軽減されるのです。
土地を貸している状態のことを「貸宅地」と呼びます。

また、貸宅地の相続税評価額の計算式は以下のとおりです。

以下記事では、土地を貸す方法や借地料の相場などを詳しく解説しています。併せてご確認ください。

2.その他の主要な相続税対策

2-1.生前贈与をする

生きている間に財産を無償で譲渡すれば、生前贈与による相続対策が行えます。

通常の贈与では暦年課税となり、年間110万円の基礎控除が適用されます。
しかし、110万円を超える金額については、相続税よりも税率の高い贈与税がかかる点に注意が必要です。
計画的に贈与しなければ節税効果が薄れてしまう可能性があります。

暦年課税の贈与税の計算式は以下のとおりです。

参考：国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」

土地・不動産の生前贈与に関する詳細は、以下記事で解説しています。併せてご確認ください。

2-2.生命保険の非課税枠を活用する

保険の非課税枠を活用すれば、課税対象の相続財産から一定額を控除できます。

保険の非課税枠の計算式は以下のとおりです。

法定相続人の人数には、相続を放棄した方も含まれています。

2-3.法定相続人を増やす

養子縁組を活用して法定相続人の数を増やせば、相続税を節税できます。
ここでいう養子縁組とは、通常であれば相続権を認められない方が法定相続人となり、相続権を得られる仕組みのことです。

なお、養子縁組には養子になっても実父母との関係が続く「普通養子縁組」と、養子関係が成立すると実父母との関係が断たれる「特別養子縁組」の2つがあります。

ただし法定相続人として認められる人数には、以下のような制限が設けられています。