外国人向け賃貸の市場ニーズ・オーナーが抱く 7 つの不安とその対策・解決法

コンビニやスーパーなど身近なエリアで、働く外国人と接する機会が多くなりました。これから所有地で土地活用をする際は、外国人労働者の入居事情に合わせた対応をすることで、より円滑で確実な不動産経営ができる可能性があります。

今回は、外国人向け賃貸で土地活用する際の注意点やメリット・デメリットをまとめました。

賃貸住宅経営について不安や悩みがある方は、本記事をご覧になった上で、「HOME4U 土地活用」でプラン請求をしてみることをおすすめします。建てたい土地や予算から、どんなハウスメーカーに依頼すればいいのかが複数社一括で比較できます。

1.この先、外国人向け賃貸住宅のニーズはどのくらいある？

本章では、外国人向けの賃貸住宅を検討中の方に向けて、外国人からの賃貸住宅のニーズがどのくらいあるかをまとめています。

1-1.外国人は国がサポートすべき「住宅確保要配慮者」対象者

日本の急速なグローバル化に伴い、日本に住居を必要とする外国人の数は増え続けています。しかし、日本の不動産業界のグローバル化が追い付かず、外国人の多くは、入居先探しに苦労をしています。

この現状を受け、外国人は国や自治体が入居のサポートが必要な「住宅確保要配慮者」の枠に入っています。こうなってしまう原因には、以下の3つの理由があります。

上記のような現状を解決するために、国土交通省では、不動産業界向けに外国人の入居者サポートするためのガイドラインを作成し、適切な入居審査と入居手続きができるように対応しています。

【参照：国土交通省：外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について】
【参照：国土交通省：住宅確保要配慮者とは】

1-2.今後も外国人入居希望者が増える背景

今後、日本で賃貸不動産を求める外国人がどのくらい増えるのかを探ってみました。以下のグラフは過去10年間の、日本に 3～5 年（中期）以上住む外国人数の推移です。基本的には在住者数には大きな変化がなく、総数を示す青線と総数の増減傾向を示す点線を参考にすれば、10 年をかけて外国人数は緩やかに上昇していることがわかります。

【参照：出入国在留管理庁令和5年6月末現在における在留外国人数について編集部まとめ】

次に、以下の円グラフは日本における外国人労働者の産業種別就労者の分布です。

【参照：厚生労働省「外国人雇用状況」の届出状況まとめ（令和4年10月）編集部まとめ】

上記の数値は企業が届け出を行っている派遣・パートアルバイト・正規雇用のすべてですので、労働状況は日本人と変わりがありません。こうしてみると、ほぼすべての業種で外国人労働者が働いており、この先、外国人の存在なしには立ち行かなくなる可能性のある業界が出てくる可能性があります。

2つのグラフと合わせて考えると、今後も、日本における就労人口（将来に就労する留学生も含む）は増え続けることが予想されます。

その前提で、前項の不動産業界での外国人受け入れ態勢の不整備状況を考えると、適切な受け入れ環境を、不動産のオーナーレベル・提携する不動産管理会社レベルで整えることができれば、空室などの経営リスクをクリアし、順調な不動産経営ができる可能性が高いことがわかります。

2.外国人向け賃貸経営をする3つのメリット

賃貸住宅を、外国人向けにして経営をするメリットを3つにまとめました。外国人向け賃貸経営といってもあまり難しく考える必要はなく、「外国人も」入居できることを前提とすれば、日本人も外国人も安心して住める不動産経営が目指せます。

2-1.満室経営が期待できる

満室経営とは年間を通じての入居率が100％のことです。一般的なアパート経営では、2割の空室があることを前提に経営計画を立てますので、満室経営が続いていれば、融資返済も滞りなく続く上に、キャッシュフローも良くなります。

なぜ、外国人受け入れで満室経営が期待できるかというと、日本における外国人労働者の入居先探しは困難を極めていることが背景にあります。外国人入居希望者は「受け入れてくれるところへ殺到する」のが現状です。そのため、基本的には外国人入居希望者に対して門戸を開けば、入居者候補には困りません。

ただし、そのためには、管理会社を外国人対応が可能な会社変更することと、オーナー自身も外国人入居者がある前提で、さまざまな知識を付けておく必要があります。

2-2.空室が起きにくい

一度、外国人向けのアパート経営を始めると、空室リスクが起きにくくなります。その理由は、日本に住む外国人には外国人同士のコミュニティネットワークがありますので、強烈な口コミで仲間内に空室情報が出回ります。

例えば、住んでいた方が本国へ帰ることになると、その方はまず、自分の仲間に話をします。かつての自分と同じように、外国人が日本で賃貸先を確保するのは、とても大変なことを知っているからです。情報はすぐにシェアされ、オーナーや不動産会社が営業や宣伝などしなくても、現入居者が勝手に次の入居者候補を見つけてきてくれます。最初に適切な人物を入居させれば、その後も、元の入居者と同じ社会背景や職業の方が続きやすくなります。

退去する方は、コミュニティ全体への影響を考え、退去時のクリーニングや破損への弁済も、気持ちよく支払ってくれる傾向があります。

2-3.築年・駅歩・汚れなどがデメリットにならない

新築や築浅などのピカピカの家を好む日本人とは違い、外国人は、経年による室内の汚れやエリア条件などをあまり気にしません。理由はさまざまありますが、多くの場合、母国での住環境が「古い家を大切にする」傾向にあることが大きいようです。

そのため、古い家にありがちな配線が少ない、シャワーの水圧が弱い、天井や壁のシミなどは、まったく気にしていないことが多く、リフォーム前の内見案内の時に見たままの状態でも、すんなりと受け入れてくれます。また、これらの汚れやシミなどを理由に家賃を減額交渉してくることもありません。

ただし、外国人は古い家に手をかけて、自分らしくカスタマイズすることを前提にしている方も多いため、室内に手を加えられたくない場合は、内見案内の時と契約書にその旨を記載しておく必要があります。現在、築年の経過したアパート経営をしていて、造作を変える以外は自由にしても良いということであれば、更新の際のフローリングや壁紙の張替えなしで賃貸契約することも可能※です。
※不動産管理会社の管理規則によりますので確認してください。

駅歩に関しても、外国の方は、家はリラックスをするためにあると考える傾向があるため、そもそも「家」に利便性を求めていません。そのため、徒歩15分くらいは当たり前であり、繁華街や駅に近い便利なエリアよりも、近くに公園や森林があるような、静かで落ち着いた場所を好む傾向にあります。

外国人も受け入れ可能なアパート建築を相談したい方は「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」をご活用ください。最大10社からプランを取り寄せ、比較検討が可能です。

アパート建築のプランを請求する（無料）

3.外国人向け賃貸経営をする3つのデメリット

外国人をメインに賃貸経営をする場合のデメリットを3つ解説します。

3-1.連帯保証人が見つかりにくい

外国人入居希望者は、日本人の想定するような連帯保証人が見つかりにくい傾向があります。コミュニティが強いので友人知人が積極的に連帯保証人として名乗りを上げてくれますが、オーナーや不動産管理会社からすると、その知人友人も日本にずっといるかがわからないため、保証人としては弱いと受け取ります。

＜対策＞

連帯保証人を設定する最大の理由は、万が一の滞納などの場合に、本人に代わって弁済をしてもらうためです。そのため、保証人問題を解決するためには、契約時に保証会社などに入ってもらい、連帯保証人の代わりとするのが最善といえます。

3-2.コミュニケーションがスムーズにいかない

言葉の壁があるため、入居者とオーナー、入居者と不動産会社、入居者同士でコミュニケーションの問題が起きやすくなります。

特に、契約書や重要事項説明書に関しては、日本人でも正確には理解できていない不動産契約独特の文言などもあり、これを母国語が違う人同士で相互理解するのは、かなり難易度が高いと言えます。

＜対策＞

契約書や重要事項説明に関しては、国土交通省が出している様式を利用し、認識の齟齬が起きないようにします。契約時には、入居希望者の友人知人で日本語が堪能な方に、母国語で説明をしてもらうようにしたほうがスムーズです。また、費用は発生しますが、契約時の1時間のみでも通訳に来てもらうことも検討してください。

入居が決まったら、日本での生活マニュアルや、自治体のマニュアルを活用し、日本のライフスタイル環境に早く慣れるようにしてあげることも、コミュニケーションの問題を補完する方法です。

経営中のアパートに途中から外国人入居者を増やしていく場合は、当面は生活トラブル（ゴミ出し・生活音・ニオイ）が起きにくいように、こまめなフォローが必要です。

3-3.外国語に対応できる管理会社が少ない

ほとんどの不動産管理会社には外国人対応の専門部署はありません。また、一口に外国語といっても、英語以外にも、多言語にも対応できる必要があるため、一般の不動産会社で外国語対応をするのは難易度が増します。

＜対策＞

外国人への対応をしてくれる管理会社は少ないのが現状です。そのため、今は対応がなくても、外国人の入居が来た時に、積極的に対応してくれる臨機応変な管理会社を探します。

探し方としては、まずは普通の管理業務をスムーズに行える良質な管理会社をいくつかリストしておき、そのうえで、担当者との面談をしたときに、外国人入居者への実績などを確認します。オーナーが外国人入居全般への知識がないと、相手の実力も把握できませんので、オーナーご自身も複数の資料に目を通して勉強をしておく必要があります。以下に外国人入居者に関した資料の入手先を提示しましたので、参考にしてください。

【参照：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 外国人入居円滑化支援のご案内】
【参照：HOME4U賃貸経営】

4.外国人向け賃貸経営に関したよくある7つの不安と解消ポイント

本章では、これから外国人向け賃貸を経営しようとしている方が抱える、よくある不安と、不安を解消する考え方のポイントをまとめました。

4-1.入居者属性の問題

入居者属性とは、入居審査のときにチェックする、入居希望者の支払い能力・勤務先・勤続年数・雇用形態・連帯保証人・年齢などの個人情報のことです。判断ベースは、日本人入居者とほぼ同じですので、例えば名の通った企業に正社員で3年以上勤めているのであれば、長期的に安定収入が期待でき、属性の良い人物になります。

不動産経営における「成功」とは、入居者から長期安定入居が得られることです。その目的が適う方＝オーナーにとっての入居者属性の良い外国人ということになります。多くの場合、外国人の属性の測り方の基準がわからないために、オーナーが不安を感じてしまいます。

4-2.生活トラブルに関したこと全般

生活習慣が日本人とは違いますので、生活面でのトラブルが起きる可能性は常にあります。仮に、新築アパートでスタートして入居者全員が外国人であっても、周辺の日本人住民とのトラブルが起きる可能性は十分にあります。よくある生活トラブルとは、以下のようなものです。

A ゴミの出し方

出身国によってゴミの出し方が違うため、分別方法やゴミ出しのルールが違うと、近隣住民から苦情が来ることがあります。また他府県から来た方も、自治体ルールが違うため、苦情につながることがあります。

B 生活音

扉の開閉音・大きな音でテレビや音楽をかける・パーティーで夜中に大騒ぎをするなど

C ニオイ

独特の香辛料や、柔軟剤のきついニオイ・香水を服や室内に振りまく・お香など

ただし、これらは入居者が日本人でも起こりえることばかりです。「外国人だから」とくくるのは一方的かもしれません。トラブルの原因は、外国人入居者が意図的に守らなかったことよりも、単純に「日本のルールを知らなかった」ことが理由であることが多い傾向にあります。

4-3.部屋を汚す・壊す可能性など

部屋を汚く使う、備品を壊すなどは、国籍とは関係なく、入居者によるものです。日本人が「外国人は部屋を汚す」というイメージを持つ一番の理由に、彼らが部屋の中に靴を脱いで上がる習慣がないことがあります。

外国人にとっては普通の生活様式ですが、私たち日本人にとっては「家の中に土足で上がっている」と感じます。板の間であっても土足で上がることで劣化が激しくなり、張替を余儀なくされることもあるでしょう。

4-4.外国人向けにリノベーションをすべきか

現在経営中のアパートやマンションを外国人に向けた賃貸住宅に切り替える際でも、そのためのリノベーションやリフォームは不要です。基本的には現状のままでよく、バストイレを新品に取り換えるなども、壊れていて使えないケース以外では、必要ありません。

【参照：住宅セーフティネット制度について】

4-5.家賃滞納についての不安

家賃の滞納も、外国人だけに限ったことではなく、日本人の入居者でも起きる賃貸トラブルの一つです。ただ、日本人オーナーからすると、日本人のように親族などの連帯保証人を立てることができないため、家賃滞納後に突然、連絡もなしに帰国されてしまった時の対処に困る可能性を心配します。

最悪のケースでは、家賃を踏み倒された状態であっても本人が不在ですから退去の手続きをとれず、部屋を片付けて次の入居者を募集することもできなくなります。

【参照：国土交通省 住宅確保要配慮者居住支援法人について】
【参照：居住支援法人サポートセンター】

4-6.いつのまにか入居人数が増えているケース

これは外国人入居者「あるある」と言われる、又貸し（サブレット）や転貸（サブリース）と呼ばれるものです。2つの貸し出し方には、以下のような違いがあります。

・又貸し（サブレット）

契約者が契約者以外の人物に部屋の利用を許可する貸し方です。母国への一時帰国中や、長期のバケーション中に、日本に遊びに来ている友人や、コミュニティの中で一時利用できる部屋を求めている方に一時的に貸し出します。（例：日本に留学予定がある甥っ子がいて、将来の入居先などの下見に来ているなど）

基本的に悪意はなく、空いてるから使ってもらうという感覚で、外国ではよくあることです。

・転貸（サブリース）※

こちらは契約者以外の人物に、一時利用または常時利用の料金を取ることを前提として、契約時に署名をした人以外に居室を貸す方法です。こちらも外国では普通にあることなので、悪意をもってやっている方は少ない傾向にあります。
※このサブリースは、不動産管理を専門会社に全委託するサブリース契約とは全く別のものです。

4-7.長期に安定した不動産経営ができるのか

不動産の入居対象者を外国人にすると、長期安定した不動産経営の実現は十分に可能です。今後も日本に入居先を求める外国人の数は増加が見込まれており、外国人向けの賃貸住宅の需要も必然的に増えるでしょう。

5.外国人向け賃貸住宅経営を成功させるための7大ポイント

これから外国人向け賃貸住宅を土地活用としてスタートする方、または、現在経営中のアパートやマンションに外国人用の賃貸住宅を取り入れる方に向けて、不動産経営として成功させるために大切なポイントを7つにまとめました。

5-1.フリーレントを採り入れる

フリーレントとは、フリーは無料（Free）、レントは賃貸料（Rent）のことで、入居後一定期間（1～3カ月程度）は家賃が無料になる貸出方式のことです。外国、特にアメリカと東南アジアにはよくある貸出スタイルです。引っ越しのための初期費用を抑えることができるため、フリーレント物件は入居者にとって、とても魅力的です。

一般的に長期契約が前提であり、フリーレント期間が終わった後も、一定期間（たいていは合計で2年の契約更新と同じ）住み続けるのが条件になります。フリーレントだけで退去した場合は、その期間の家賃を支払うことや、違約金の発生があります。また、賃料が無料になるだけですので、共益費などは支払い義務が発生します。

フリーレントは普通の賃貸契約に追加できるタイプの条件です。少し入居者募集の反応が悪いなと思ったら、フリーレントを付けることで応募が増えることがあります。また、フリーレントにしても家賃を下げるわけではありませんので、オーナーは空室リスクと家賃下落リスクの両方を回避できます。

5-2.一括借り上げも検討してみる

一括借り上げとは、法人・学校法人などがアパートやマンションの部屋を借り上げてくれる賃貸方法です。外国人への対応ができる適切な不動産管理会社が見つからない場合には、一括借り上げにすることで、借り上げてくれた法人や学校法人に対応窓口と管理を一任できます。一括借り上げには、以下の方法があります。

どの方法でも長期契約になり、一括借り上げにした部屋に関しては「空室」の概念がなくなりますので、オーナーからすると不動産経営が楽になります。一括借り上げは、駅から遠い、築年があるなど周辺のライバル物件との競争力が低下している場合にも、良い選択肢といえます。

ただし、契約終了後に自力で入居者を確保できない場合は、経営状態が一機に悪化しますので、注意が必要です。また、Cのサブリース専門会社と契約をする場合には、必ず空室保証のある契約にしておくことで、空室発生による受取賃料の激減を回避できます。

5-3.契約書・重要事項説明書を英語でも作成する

コミュニケーションの問題をクリアしておくことで、経営中に起きるトラブルの可能性を小さくします。契約書と重要事項説明書は必ず英文でも作成しておくようにします。管理会社に余裕があれば、入居者の出身国別に書類を作成してもらうようにしてください。

入居を受け入れるオーナーと管理会社にも不安は大きいですが、外国で初めての入居をする外国人にとっては、知らない言葉、知らない習慣、知らない生活様式の中で入居を断られ続けていますので、契約すること自体にも不安とストレスがいっぱいです。

お互いに不安な点をできる限りなくすという意味でも、法的な効力がある契約書と重要事項説明書の英文化・母国語化は、とても大切なことです。国土交通省からひな形となるテキストが「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」（賃貸人、仲介業者・管理会社の方へ）として公開されており、自治体レベルで相談対応をしてもらえます。

5-4.家具付き物件も検討する

外国の賃貸住宅は家具付き物件が多いので、外国人向けの賃貸住宅を経営する予定であれば、家具付き物件も検討してみてください。そろえるのはベッド・戸棚・テーブル・椅子・ソファなどで、貸し出す部屋の広さや間取りによって、適切なものを用意します。ショールームのように完璧にする必要はなく、海外から来た方が、即日、食事や睡眠がとれるようになっていればOKです。

家具付きにしたからといって家賃を高く設定はできませんが、代わりに、外国人向けに出していても、ミニマリスト思考※のある日本の若い世代が入居申し込みをしてくる可能性が高くなります。
※ミニマリスト：必要最低限のもの以外は所有しないという30歳～の世代で推奨されるライフスタイル

5-5.家賃をクレジットカード払いができるようにする

外国籍の方の多くは、自国の銀行口座にメインの資金をプールしている傾向があり、個人のクレジットカードは母国の銀行に紐づけされています。そのため、家賃をクレジットカード払いにできるように設定しておくことで、家賃滞納のリスクを減らすことができます。

クレジットカードで家賃支払いに対応している不動産管理会社は多くはありません。管理会社でクレジットカード支払い用のシステムを導入する必要があるためです。日本全国にネットワークのある大手不動産会社では、自社が管理している物件に関しては全件、他社管理に関しては一部の物件に対して家賃のクレジットカード払いに対応しています。

外国人対応の一つとして、クレジットカードの利用を前向きに考えている方は、大手ハウスメーカーなどが運営する不動産管理会社と契約することで、家賃のクレジットカード払いができるようになります。

5-6.外国人対応のできる不動産管理会社を探す

外国人への対応に慣れた不動産管理会社と契約できると、外国人向けの賃貸経営もスムーズになります。探し方は、不動産管理会社の一括プラン請求サイトを使って、複数の会社にプラン請求をします。その際に、要望などのメモ欄に「外国人向けの賃貸アパートをする予定である」ことを記載しておきます。

NTTデータグループが運営するHOME4Uでは、ユーザーサポートとして電話やメールでの問い合わせにも対応していますので、外国語に強い担当者のいる、外国人への賃貸に実績と経験が多い不動産管理会社を直接提案してもらうこともできます。
【参照：HOME4U 賃貸経営】

5-7.複数のアパート建築プランを比較検討する

外国人向けの賃貸経営で土地活用をする際には、アパートやマンションなど、土地にどのような建物を建てるのかを考えておく必要があります。あまり考えすぎずに、まずは「外国人も」住むことを前提に、アパート建築プランを集めてみてください。

参考となるような建物も多くはありませんので、たくさんのアイデアが必要です。そのためには、なるべく数多くのハウスメーカーや建設会社にプラン請求をして、多くのプランを比較検討するようにしてください。要望や備考欄には「外国人向け賃貸を想定している」ことを記載しておけば、プラン作成の段階で、各社がそれぞれの実績から、土地とエリアに合ったプランを作って提案をしてくれます。

プラン請求の際には、一回の入力で最大10社にまでプラン請求ができる、NTTデータグループが運営する日本で最老舗の不動産情報の一括請求サイト「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご利用ください。活用予定地の広さとエリアなど、カンタンな質問に答えるだけで、わずか1分ほどで、所有地の土地活用と相性の良い会社をマッチングします。