【基本を解説】マンション経営が相続税対策になる仕組みと節税額シミュレーション

1.マンション経営が相続税対策になる仕組み

1-1.相続税評価額が低くなる

不動産を相続した場合、現金と比べて相続税の評価額が大幅に下がります。
特にマンションのような収益物件は、住居用の不動産よりも相続税評価額が減少し、現金で相続する場合の3〜5割程度になります。

たとえば、1億円の資産を相続する場合、現金で相続するなら相続税評価額はそのまま1億円です。
一方、マンションなら3,000〜5,000万円ほどの相続税評価額となり、節税に繋がります。

＜図 現金とマンションの相続税評価額の比較＞

1-2.小規模宅地の特例の対象になる

小規模宅地の特例では、200平方メートルまでの貸付事業用宅地等の評価額が50％減額されます。

ここでの貸付事業用宅地等とは、以下を指します。

なお、特例が適用されるための要件は、以下のとおりです。

出典：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

1-3.債務控除が使える

マンションを建築する際、一般的にはローンを組みます。
建築時のローンが相続時に残っていると、債務控除の活用可能です。

債務控除を活用することで、相続税評価額から借入金額分が控除できるため、相続税評価額はその分低くなります。

＜図 債務控除の構造＞

2.マンションの相続税評価額が決まる仕組み

マンションの相続税評価額は、以下の計算式で決まります。

【相続税評価額の計算式】

【建物の評価額】
建物評価額＝建物の固定資産税評価額×
（1－賃貸割合×0.3）

【土地の評価額】
貸家建付地評価額＝自用地としての価額×（1－賃貸割合×0.3×借地権割合）

借地権割合は地域ごとに30〜90％に定められていますので、必要であれば確認してみましょう。

以下は、建物の相続税評価額の減額イメージです。

＜図 建物の相続税評価額の減額イメージ＞

土地の相続税評価額の減額イメージは、以下になります。

＜図 土地の相続税評価額の減額イメージ＞

3.マンションを相続した場合の節税額シミュレーション

4.マンション経営で相続対策する際の注意点

4-1.親族で方針を決めておく

マンションを相続する場合は、親族で話し合って分割の方針を決めておくことが重要です。

マンションは、現金に比べて相続税評価額を下げられますが、分割しにくい特性があります。
親族間で揉めることなく、スムーズに分割するには「遺言」が有効です。遺言書があれば、相続が発生した際にその内容に基づいて資産を分割できます。
もしくは、弁護士に「分割案の意見書」を書いてもらうことも一つの手です。分割案の意見書には法的な拘束力はないものの、相続で揉める可能性を大きく減らせます。

不動産相続のトラブルを回避する方法は、以下の記事で詳しく解説していますので、併せてご確認ください。

4-2.サブリースの活用は慎重に検討する

サブリースとは空室保証や家賃保証と呼ばれるもので、空室時にも管理会社が一定の家賃を保証してくれる制度です。

しかし、管理会社に満室想定賃料の17％を管理料として払う必要があります。
一般的な管理委託の管理料は約5％です。そのため、サブリース契約を結んだ場合、一般的な委託と比較すると収益性が大幅に減少します。

サブリース契約に関する詳細は、以下記事をご確認ください。

4-3.優良な物件を建築する

マンション経営で相続税の節税効果を高めるには、優良な物件の建築が重要です。

相続税評価額を算出する際、相続するマンションの「賃貸割合」は重要な指標の一つとなり、賃貸割合が100％に近ければ近いほど評価額が低くなります。
つまり、相続時により多くの入居者が入っている状態であれば高い節税効果を期待できるというわけです。

5.マンション相続の流れ・手続き

6.まとめ