アパート建築で注意すべき「接道義務」と確認方法

アパートを建築する土地は原則道路に接している必要があり、これを「接道義務」と言います。
接道義務は、建築基準法で決められているルールであるため、土地活用予定地がどのように道路に面しているかは、アパート建築の際にはとても重要です。
今回は、土地活用でアパート建築をご検討の方向けに、接道義務に関する内容をやさしくまとめました。

また、すでにアパート建築をご検討の方は、以下のボタンからご自身の土地にアパート建築が可能か、大手建築会社から「アパート建築プラン」を取り寄せることができます。ご活用ください。

1.接道義務とは

土地に建物を建てる時には、その土地は道路と接している必要があり、このような建物と道路との関係性をまとめたものが、建築基準法で定められている「接道義務」です。

たとえば、都市計画区域において建築をする場合には「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならない」という義務が、建築基準法43条で定められています。

接道が義務化される理由は、災害時の避難経路や、消防車・救急車などの緊急車両が接近するための道を確保しておくためです。都市部の場合、緊急車両が入れないほど狭い道路もあるため、接道義務の内容は自治体の判断にゆだねられており、アパートやマンションなどの共同住宅を建築する場合、自治体によっては、必要な接道面をより広く取らなければならないこともあります。

実際に必要となる接道面の広さは、自治体の条例によって違いがあるので、土地活用でアパート建築を検討し始めたら、まずは土地のある自治体の条例を確認する必要があります。情報の調べ方は次章をご確認ください。

【建築事例】市の道路拡張を機に新築アパートを建設。こだわった差別化戦略とは？／横浜市港北区

2.接道義務の確認方法

接道義務における「道路」とは、建築基準法第42条第1項で定めている、以下のような道路のことです。
公道・私道の区別はなく、建築基準法の接道義務要件である「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならない」を満たしていれば建築できます。

ご所有の土地が、接道義務を満たしているかを確認するには、土地と接している道路が、建築基準法における上記の道路であるかを調べておく必要があります。

ただし、このような接道義務があるのは、都市計画法で管理されているエリアだけになりますので、都市計画区域・準都市計画区域以外には、接道義務はありません。郊外に行くと、道路に面していない土地にも建物が建っていることがありますが、それは、このような接道義務が郊外にはないためです。

道路の種別の調査方法には、公図を使ってご自身で調べる方法と、不動産のプロに調べてもらう方法の2種類があります。

2-1.公図による確認

接道義務の要件が満たされているかは、公図を使えばご自分でも確認できます。
公図は、ご所有の土地の地番までわかれば、法務局の窓口で申請をするか、法務局の登記情報公開サービスまたは郵送で確認できます。

道路の状況は、自治体の区画整備などで変わってしまっていることがあるため、過去の公図をお持ちの場合でも、念のため新しい公図を取って確認することをおすすめします。

土地の地番がわからない、または地番がない場合は、活用予定地がある自治体（区役所・市役所など）で、最新の図面が管理されていますので問い合わせをしてください。

接道義務の状況をご自身で調べても、実際に土地活用の計画を立てるためには、現地調査が必要になります。
現地調査は、ご自身で活用予定地に行き、メジャーなどで2メートル以上の道路幅があるかを図るだけです。

2-2.建築プランによる確認

接道義務要件がクリアできているかを確認するもう一つの方法として、ハウスメーカーや建築会社へ、土地活用プランや建築プランの無料請求をする方法があります。

プラン請求とは、日本全国のハウスメーカーや建築会社が登録されている不動産情報サイトを利用して、ご所有の土地にどのような建物が建築可能か、どのような土地活用や建築プランがあるのかを、複数社分を一度に比較検討できるものです。

このようなプラン請求の際には、NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご利用ください。

建築プランを具体化させるためには、必ず現地調査を行いますので、ご自分での公図調査やメジャーで計測をしなくても、不動産のプロフェッショナルによる正確な情報が入手できます。
また、活用予定地が離れた場所にある場合でも、土地のあるエリアの担当者が現地調査をしてくれます。
建築プラン請求や現地調査はすべて無料ですので、プランの比較もじっくり腰を据えてできます。

3.接道義務を満たしていない場合の対処法

調査の結果、土地活用をする予定の土地が、接道義務を満たしていないケースもあります。
そのままでは「再建築不可物件」となり、ご所有の土地が都市計画区域と準都市計画区域内にある場合は、解体して更地にしてしまうと、新たな建物が建てられなくなります。（リフォームなどはできます）

しかし、セットバックをすることでアパート経営などの土地活用ができるようになります。

3-1.セットバック

セットバックとは、土地と道路の境界線よりも、道路と敷地の境界線をもとの位置から内側に後退させることです。
例えば、道路の幅員が4メートル未満の道路だった場合、道路の中心線から2メートルの位置まで、境界線の位置を敷地内に後退させることで、幅員4メートルを確保します。

上図の通り、セットバックをすることで接道義務がクリアできるため、アパート建築などができるようになります。

3-2.セットバックのデメリット

セットバックをした部分は、公道と同じ扱いになりますので、ご自分の敷地としては使えなくなります。また、敷地内へと後退しますので、セットバックした面積分だけ、建築に使える敷地面積が小さくなります。

セットバックした部分を買取してくれる・セットバック費用の補助金制度が使える自治体もありますので、セットバックをする場合は、事前に活用予定地の自治体に申請方法などを確認したうえで動くようにしてください。

セットバック後は、使用目的が公道に限定された状態で、セットバック部分もオーナーがそのまま所有することになりますが、セットバック部分の固定資産税は1～2割安くなります。

土地の建築条件はセットバック後の土地の状態から再計算するため、セットバック前とは建ぺい率・容積率ともに変わります。そのため、セットバック前の状態でイメージしていたものとは、実際に建てられる建物の規模や高さなどが変わる可能性が高くなります。

4.アパート建築をする前のチェック項目4つ

本章では、土地活用でアパート建築をする際に、事前に確認しておくべき大切な4つのことをまとめています。なお、ご所有の土地に希望のアパートが建築できるのか確認するには「HOME4U 土地活用」よりプランを取り寄せてみるのもおすすめです。

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4-1.接道義務のチェック

まずは、ご所有の土地が接道義務をクリアしているかを確認してください。
特に、土地が都市計画区域や準都市計画区域にある場合や、旗竿地などの特殊な形状をしている場合には、土地活用をする際に、接道義務が大きく関係してくることがあります。

接道義務をクリアするためには、セットバックをするか、隣地を購入して接道する部分を確保する必要があります。
どちらも、アパート経営の敷地面積と建築費に大きな影響を及ぼしますので、計画の段階で調査・確認をしておくことで、のちの土地活用をスムーズに進めることができます。

4-2.その他の法令のチェックもする

アパート建築に関係する法律は接道義務だけではないため、土地活用を考え始めた段階で、その他の法令も一緒に確認しておく必要があります。例えば、以下のようなものが関係してきます。

上記以外にも、アパート建築に関して守らなければならない法令は多岐にわたっており、それぞれが複雑に関係しあっています。

アパートの建築基準法について詳しく知りたい方は、以下の動画や関連記事も併せてご確認ください

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4-3.エリアニーズも確認する

アパート建築をする際には、活用予定地周辺に賃貸住宅のニーズがあるかを確認してください。
土地活用の本来の目的は、土地からの利益を最大化することですので、アパート建築をする際には賃貸需要がある前提で、さらにニーズにあった建物を建てる必要があります。

例えば、周辺に独身者や学生が多いのであればワンルームタイプのアパートを、子育てをしやすい環境であれば、就学前の小さなお子さんがいる若いファミリー世帯向けの居室でアパート経営をしたほうが、土地活用は成功しやすくなります。

このようなエリアマーケティングは、ご自身でチェックをする以外にも、ハウスメーカーや建築会社へ建築プラン請求をすると、各社独自のエリアマーケティングに基づいた建築プランの提案をしてもらえます。プロの調査の裏付けがある、複数の建築プランを比較していくことで、より土地とエリアにあったアパート経営方法が見つかります。

4-4.数多くのハウスメーカーにプラン請求をする

アパート建築プランは、たくさんのハウスメーカーや建築会社からプラン請求をして、出来るだけ多くのプランから比較検討して選ぶようにしてください。
はじめから会社やプランを決め打ちしてしまうと、そのプランが本当に土地にぴったりなものかを判断することが難しくなります。

ハウスメーカーや建築会社は、それぞれ独自のマーケティング情報や、建築方法などを持っていますので、どの建築プランも各社がもっとも得意なことをアピールしてきます。
デザインなどの好みに加えて、建物の耐久性や住み心地などを含め、入居する人の立場に立って総合的に良いと思えるプランを、慎重に選ぶことで、完成後のアパート経営が成功しやすくなります。

複数の建築プランの比較検討には、NTTデータグループが運営する「HOME4U土地活用」の一括プラン請求サービスをご活用ください。

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一括プラン請求で取り寄せたプランの中に気になるものを見つけたら、現地調査に来てもらい、接道義務等建築規制を踏まえたより具体的な建築プランの提示を受けるようにします。

「HOME4U 土地活用」に参画するハウスメーカーは実績豊富で、アフターフォロー体制を整えている企業が多くあります。安心のアパート建築が実現するでしょう。