【詳しく解説】80坪の土地に建てるアパート建築費の相場

80坪の土地を有効活用するには、アパート経営が向いています。一戸建ての住宅にはやや広すぎ、賃貸住宅を建てるのにほどよい広さだからです。80坪は換算すると約264.4平米で、アパート1棟建てならワンルーム10戸程度の間取りが確保できます。
この記事では、80坪にアパートを建築して賃貸経営する方法について、以下のことをご紹介します。

なお、アパート経営を含む土地活用について相談したいという方は、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」をぜひご活用ください。以下のボタンから簡単に最大10社の土地活用プランの入手が可能です。

1.【80坪】でのアパート建築費の相場

80坪の土地にアパートを建築すると、どれくらいの費用がかかるのかを知るには、坪単価を参考にする良いでしょう。
アパート本体の本体工事費（建築費用）は、以下の数式でおおよそを計算できます。

坪単価を設定し、延べ床面積（階数）でかけると、アパートの本体工事費（建築費用）を算出できます。
なお、アパートの構造別や地域別によって、坪単価の相場は異なります。以下で詳しくご紹介しましょう。

1-1.構造別での坪単価相場

アパートの構造別で、坪単価の相場は以下のように異なります。

※HOME4U調べ

木造は、2～3 階建てのアパート建築でもっとも一般的に採用される工法です。
鉄骨造は、鉄骨部材の厚さの違いで軽量鉄骨造と重量鉄骨造に分けられます。
鉄筋コンクリート造（RC造）は、4階建て以上の建物におすすめな構造で、木造や鉄骨造より強固な工法となります。

80坪の土地であれば、どの構造でも可能で、2～4階建てのアパートを検討できるでしょう。

1-2.地域別での坪単価相場

坪単価の相場は、地域別でも異なります。国土交通省の「建築着工統計調査」では、全国の都道府県や主要都市における建築費を知ることができます。ここでは2022年度の主な都道府県別の坪単価の相場をご紹介します。

出典：国土交通省｜建築着工統計調査（2023年度）
※坪単価は1平米あたりの価格に3.3をかけて計算

地域別での坪単価の相場は、都市部で高くなるという傾向があります。首都圏でも、東京都が突出しているのは、建築工事の際に資材や重機の搬入が難しかったり、近隣へ配慮するための設備投資が必要になったりするため、追加費用がかかるためです。

アパートの建築費については、以下の動画や関連記事も併せてご確認ください

建築費シミュレーション

必須項目（*）をご入力ください。
「計算する」ボタンをクリックすると結果が画面下部に表示されます。

坪数^＊ 坪

建ぺい率 ％

容積率 ％

※未入力の場合、建ぺい率60％、容積率200％で計算します。

土地所在地^＊

都道府県を選択 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 群馬県 栃木県 茨城県 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 新潟県 山梨県 長野県 富山県 石川県 福井県 愛知県 静岡県 岐阜県 三重県 大阪府 兵庫県 滋賀県 京都府 奈良県 和歌山県 岡山県 広島県 鳥取県 島根県 山口県 香川県 愛媛県 高知県 徳島県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

市区町村を選択

構造^＊

構造を選択 木造 軽量鉄骨造 重量鉄骨造 鉄筋コンクリート造

参考

構造別坪単価の相場

木造

104万円

軽量鉄骨造

108万円

重量鉄骨造

140万円

鉄筋コンクリート造

140万円

アパート構造についての記事はこちら

計算する

入力をクリアする

結果

予想建築費

6,000万円

内訳

（坪数 × 建ぺい率 × 容積率）× 構造別の坪単価^※1 ＝ 予想建築費

（坪 × ％ × ％）× 万円 ＝ 6000万円

※1 HOME4U調べ（成約物件より）

ハウスメーカーや建築プランによっても費用は大きく変わってきます。
複数の建築会社に見積依頼をして比較・検討をしましょう。

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※本シュミレーションは簡易的な試算となり、金額や数値を保証するものではありません。あくまでも参考としてご利用ください。

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2.【80坪】で建てられるアパートのイメージ

80坪の土地は、アパート経営を行うのに申し分のない広さです。では、どれくらいの規模でアパートを建てられるのかを見ていきましょう。
なお、アパート建設をローコスト化する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

2-1. 【80坪】でのアパート経営規模

アパートは建てる場所の区分である「用途地域」や、建ぺい率・容積率などの立地条件によって規模が変わってきます。こうした立地条件については、次項の「80坪の土地にアパートを建てる前の注意点」で詳しく解説します。
あくまで一般的な事例ですが、80坪の土地に建てるアパートのモデルとしては以下のような経営規模となります。

80坪は、約264.4平米と換算できます。1棟建てのアパートであれば、2～3階建てで、ワンルームの間取り10戸程度が標準的でしょう。
以下は、82坪の土地にワンルームのアパートを建てた場合のシミュレーション例です。

＜設定条件＞

• 敷地面積：82坪（建ぺい率80％、容積率200％）
• 建物建坪：65坪

賃貸物件として人気のある日当たりの良い間取りとするために、南面のバルコニーを最大限とるように配置します。東西に長い長方形の土地なら理想的です。
また、容積率があるようであれば、以下のように4～5階建てのマンションにすることもできるでしょう。

＜設定条件＞

• 敷地面積：88坪（建ぺい率80％、容積率300％）
• 建物建坪：65坪

容積率が高ければ、階数を増やして戸数を多くすることも可能です。
ただし、用途地域や立地条件によっては、近隣の日照権を確保する必要も出てきます。アパート経営は、さまざまな規制や条件によって規模も変わってくるので、注意しましょう。

2-2.【80坪】のアパート建築費

アパートの建築費（初期費用）には、アパートの「本体工事費」のほかに「別途工事費」や「諸費用」がかかります。
本体工事費は、建物の基礎や躯体、外装、内装の工事費用で初期費用の大部分を占めます。
別途工事費（付帯工事費）は、本体以外にかかる工事費用です。地盤改良工事やライフラインの引き込み工事などの費用です。
諸費用は、それ以外にかかる地盤調査費用や設計費、税金、保険料などです。
それぞれの費用がアパート建築費に占める一般的な割合は、以下のとおりです。

• 本体工事費：約7割
• 付帯工事費：約2割
• 諸費用：約1割

先の「80坪で建てられるアパートの建築費とモデル収入」では、建築費を「7,000万円程度～」としていましたが、その内訳として試算すると本体工事費4,900万円、付帯工事費1,400万円、諸費用700万円となります。
ただし、坪単価と同様に、建築費は建ぺい率・容積率・構造などによって変わってきます。より具体的な建築費を算出するには、アパートメーカーや建築会社の専門家に相談してみましょう。
なお、以下の記事では、アパート建築費について詳しく解説しています。

2-3. 【80坪】のアパート収益シミュレーション

80坪の土地の広さがあれば、比較的高い収益でアパートが経営できます。
以下で、どれくらい収益が期待できるのか、シミュレーションしてみましょう。80坪の土地に4階建てワンルームのアパート32戸が入ることを想定したシミュレーション例です。

かなりの高収益に見えますが、実際には建築費（初期費用）がかかります。自己資金だけは足りないでしょうから、アパートローンを借りて返済していかなければならないでしょう。
返済期間も踏まえて、収支の計画を事前に検討することも必要です。

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3.【80坪】の土地にアパートを建てる前の注意点

80坪の土地でのアパート経営は、一般的な規模といえます。
ただし、建てる際に検討しなければならないことはたくさんあります。竣工後に失敗しないためにも、事前に注意しておかなければならないポイントがあります。
以下の注意点が挙げられます。

• 立地条件と賃貸ニーズを確認する
• 土地にかかる規制に注意する
• 利回りとキャッシュフローを意識する
• 節税について意識する

なお、以下の記事では、80坪の土地活用について詳しく解説しています。

3-1. 立地条件と賃貸ニーズを確認する

一般的なアパート経営では、初期費用をアパートローンで負担し、長期にわたって返済を続けていきます。
ローンの返済額や返済期間を抑えるには、所有している土地がアパート建築に向いている地盤か、地域の賃貸ニーズに合っているかを確認することが重要です。
ただし、アパートが建てられる地盤かどうか、地域の賃貸ニーズに合っているかについては調査が難しいので、アパートメーカーや建築会社に相談すると良いでしょう。

3-2. 土地にかかる規制に注意する

所有している土地には、好きな建物を自由に建てられるわけではありません。建築基準法や都市計画法に定められた制限により、地域によってはアパートを建てることができない場合もあります。
アパートの建築は、主に「都市計画区域」で行われ、さらに13の「用途地域」が細かく定められています。「都市計画区域外」「市街化調整区域」「工業専用地域」に区分される地域には、原則としてアパートを建てることはできません。そのため、土地がアパート建築に向いているか、まず用途地域の区分を事前に確認しなければなりません。
また、建築基準法では建築物の規模や建て方、構造についての制限が設けられています。建ぺい率や容積率、高さ制限も用途地域ごとに決められています。ほかにも、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制などがあり、土地にかかる規制によって建てられるアパートの規模や構造も変わってきます。以下の記事では、アパート建築に関連する規制について詳しく解説しています。

3-3. 利回りとキャッシュフローを意識する

アパート経営の収益性を考える場合は、利回りとキャッシュフローを意識すると良いでしょう。利回りは「表面利回り」であれば、以下の計算式で簡単に求めることができます。

ただし、表面利回りでは年間の支出額（経費）が考慮されていません。より正確にアパートの収益力を知るには支出を差し引いた「実質利回り」（NOI利回り）で計算します。

計算が複雑になりますが、費用を収入の20％と仮置きして概算することも可能です。
実質利回り（NOI利回り）の概算値＝表面利回り×(1―NOIの費用の合計割合)　　　　　　　　　　通常のアパートローンでは金利相場が2%〜4.5%なので、実質利回りで5%を上回っていれば、投資額を回収して余裕のある理想的なアパート経営ができるでしょう。

もう一つ注意したいのが、キャッシュフローです。キャッシュフローが黒字でないと、修繕などの維持管理費が急に発生した場合、ローンの返済に行き詰って赤字経営に陥ってしまいます。
そのため、アパートの建築を始める前に収支プランを作成しておく必要があります。

3-4. 節税について意識する

土地を所有しているだけでも税金は毎年発生します。80坪という土地の規模では、納めなければならない税金も大きくなってきます。そのため、節税対策についても注意しておきましょう。
例えば、土地や家屋などにかかる固定資産税では、アパートを建てた場合に以下のような軽減措置が適用されます。

• 住宅用地（土地）の軽減措置：固定資産税の計算の基礎となる土地の評価額を最大で1/6に
                 都市計画税の計算の基礎となる土地の評価額を３分の１に
• 建物の軽減措置：一定面積に対する固定資産税額を1/2に

参考：東京都主税局｜固定資産税・都市計画税（土地・家屋）
ちなみに所得税や住民税も、アパート経営の賃貸収入（利益）に課税されます。「損益通算」（利益と損失を相殺すること）によって必要経費が認められれば、税額が少なくなり、節税対策ができます。

相続税にも、土地の評価額を減額できる特例措置があります。

• 小規模宅地等の特例：計算の基礎となる土地の評価額を最大で1/2に

アパートなどの賃貸住宅を建てた場合は、この「小規模宅地等の特例」が適用されます。
このように、アパートなど集合住宅の賃貸経営を行う場合、相続税の節税効果がとても高くなります。
なお、アパート経営の節税対策について、以下の記事でも詳しく解説しています。

4.【80坪】のアパート建築ではプランを比較

80坪の土地でアパートを建築し、賃貸経営を始めるには、信頼できるアパートメーカーや建築会社へ相談するのがおすすめです。設計や収支計画を含めた建築プランを依頼し、比較検討するのが、最適なアパート建築への近道です。
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