「賃貸需要の高い物件」の見分け方・探し方

1.【種類別】賃貸需要の高い物件の見分け方

1-1.アパートは駅近かどうかがポイント

アパートは駅近かどうかで、需要の有無を見分けましょう。
物件の最寄り駅まで徒歩10分以内であれば、需要の高い物件といえます。
駅から近い物件は通勤や通学に便利なため、単身者や若い世代からの需要が期待できます。

その他の見分け方のポイントは

• 間取りが入居者のニーズに合っている
• 住宅街にある
• スーパー等が近くにあり生活利便性が高い

になります。

詳細は下記の記事で説明していますので、ご覧ください。

1-2.マンションは周辺の生活環境の良さがポイント

マンションでは、物件周辺の生活環境の良さが決め手になります。

マンションは、アパートと比較して家賃が高めに設定されていることから、金銭面に余裕のある方が住む場合が多いです。
そのため、生活環境を重視する傾向にあります。
具体的には、スーパーやコンビニなどの商業施設に加え、公園や学校、図書館などの公共施設が近くにあると需要が高まります。

その他の見分け方のポイントは

• セキュリティや管理体制がしっかりしている
• 交通の利便性が良い

になります。

1-3.戸建て賃貸は近隣にアパートが多いかがポイント

戸建て賃貸は、近隣にアパートが過剰供給されている場所が狙い目です。
都市部や駅から近い場所でアパートに空き物件の多いエリアは、「本来入居希望者が多いエリアだが、物件の間取りやグレードがニーズに合わなくなっている」地域である事が多く、アパートとは全く違う特性を持つ戸建ての需要が高まっている可能性が高いです。

その他の見分け方のポイントは

• 庭付きである
• 駐車場付きである
• 収納スペースが多い
• ベランダがある

になります。

1-4.賃貸併用住宅は駅近で生活環境がよいことがポイント

賃貸併用住宅は、駅近で生活環境がよい物件がベストです。

基本的には、アパートやマンションと同様のニーズがあると考えてよいでしょう。
駅が近くにあり、学校や病院などの施設も近くにあると、需要が高くなります。

その他の見分け方のポイントは

• 住居部分と賃貸部分が明確に分けてある
• 駐車場スペースがある

になります。

2.賃貸需要の高い物件の探し方

2-1.需要の高いアパートの探し方

不動産会社のポータルサイトを利用し、興味のあるエリア内の駅付近のアパートを検索する

需要の高いアパートを探す場合は、駅近の物件を優先して検索します。

数が多く把握しにくい時は、想定する入居者を思い浮かべながら、それに合う様に設備面や生活環境の条件を絞ると、間取りや設備、家賃など、より精度の高い情報が把握できます。

2-2.需要の高いマンションの探し方

不動産会社のポータルサイトを利用し、生活環境で場所を絞り込んで検索する

需要の高いマンションを探すには、公園やショッピングセンター・公共施設等、生活環境を向上させる施設付近の物件を検索します。

加えて、マンションの住人は安全に対する意識も高い事が多く、ポータルサイトによってはセキュリティや管理体制でも物件を絞り込めるので確認しておくとよいでしょう。
場合によっては現地に足を運んで、生活環境やセキュリティ面についてリサーチする方法も有効です。

2-3.需要の高い戸建て賃貸の探し方

賃貸住宅のポータルサイトを活用して、アパートの供給が過剰なエリアを探す

賃貸住宅を探すサイトで空き物件情報を検索すると、多く空きアパートのあるエリア、ないエリアが見えてきます。
多く空きアパートのあるエリアは「供給過剰」なエリアと言えるでしょう。

また、必要に応じて任意のエリアの物件にくわしい不動産会社に相談してもよいでしょう。

「新たに建設して貸し出す」タイプの経営を考えているのなら、空地の有無も合わせて探しておくと、戸建て物件が経営できるかどうかを判断できます。

2-4.需要の高い賃貸併用住宅の探し方

不動産会社のポータルサイトで駅から近い場所や、生活環境が充実している物件を探す

基本的には「マンション」「アパート」と同じです。
物件のタイプ（間取り・グレード）で近い方に合わせて探してください。

場合によっては、賃貸需要ヒートマップツールなどを活用して、可視化すると探しやすくなります。

賃貸需要ヒートマップは、検索エンジンで「駅名 賃貸需要」で調べると、サービスを提供しているサイトがヒットします。
駅周辺の賃貸需要が色分けされるので、需要の高いエリアをさらにくわしく調べて、生活環境の充実度も見るようにしましょう。

3.入居者層で需要のある物件・間取りを考えるのも大切

4.賃貸需要を調べるときは将来予測もポイント

4-1.都市部に人口が集中する

今後は人口が減少していき、都市部に集中することが予想されます。
そのため、地方で賃貸経営を検討している場合は、人口減少リスクを考慮する必要があります。

東京近辺や大阪近辺など都市部のエリアであれば、今後も人口が集中するため賃貸経営に適している場所といえるでしょう。
将来賃貸需要の見込めない地方に土地がある場合は買い替えて、都市部での賃貸経営を検討するのもひとつの手です。

地域別の賃貸需要については、以下の統計の全国の空室率も参考になるでしょう。

参照：総務省 平成30年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計　結果の概要

人口減少リスクが気になる方は、以下の記事もご参考ください。

4-2.高齢者の割合が増加する

国内では少子高齢化が進んでいます。
厚生労働省が発行している「令和2年度版厚生労働白書」によると、日本の人口は2008年をピークに減少へ転じており、今後はさらなる人口減少を見込まれます。
現状のまま推移すると、2040年には、65歳以上の高齢者が人口の35％程度を占めると推定されています。

出典：厚生労働省「令和2年度版厚生労働白書『第1節 高齢者の伸びの鈍化と人口減少』」

今後の高齢者の増加を考慮すると、高齢者を賃貸経営のターゲットとして考えたほうがよいと言えます。
シニアに暮らしやすい物件を意識して、エレベーターやスロープの設置を重要視したり、病院への通院などを考えて近くに医療機関があるかを考慮に入れたりして物件を探すとよいでしょう。

4-3.外国人労働者が増加する

国内の人口減少の反面、外国人労働者は増加傾向にあります。
2010年には208万人だった外国人労働者は、2022年6月には296万人まで増えました。
在留外国人の居住形態を見ると、半数が民間賃貸住宅に住んでいることがわかります。

今後も在留外国人が増加していけば、民間賃貸住宅の需要が高まるでしょう。
なかでも工業地帯付近の物件は都心へのアクセスもよく、家賃も安いため、外国人労働者から人気があります。

参考：国土交通省「外国人の民間賃貸住宅への入居について」
参考：出入国在留管理庁「令和４年６月末現在における在留外国人数について」

4-4.リモートワークは日常化しつつある

近年、働き方の多様化が進み、オフィス以外で勤務するリモートワークなどの需要も高まりました。
東京都においては従業員30名以上の企業のうち44％がテレワークを実施していることがわかりました。週3回以上のテレワーク実施率も高く、45.2%となっています。

今後は、自宅でのリモートワークが定着していく事が予想されるため、通信環境や設備の整った賃貸住宅の需要が高まってくるでしょう。

参考：東京都「テレワーク実施率調査結果 6月」

最新情報については下記の記事もチェックしてみてください。

賃貸経営をするうえでは、賃貸需要を正確に把握することが大事です。
賃貸需要は物件の種類や入居者層によっても異なるため、それぞれに合わせた事前調査が必要です。

経営を検討する物件に合わせて、見分け方や探し方を実践してください。また、中長期的な視点から将来を予測して、賃貸経営を続けられるように取り組みましょう。

「HOME4U 土地活用」にて複数社からのアパート建築の提案を受けることで、より自分にあったプランを選択することができます。