土地の名義変更はいくらかかる？相続・贈与・離婚・売買の名義変更費用の目安

土地や家屋など、不動産の所有者が変わると、名義変更手続きが必要です。

所有者が変わる理由は主に、相続・贈与・離婚・売買ですが、それぞれのケースで必要書類も費用も変わります。

また、申請を自分でするか、プロに頼むのかでも名義変更の費用は変わってきます。

本記事では、土地の名義変更方法や必要書類、費用についてやさしく説明しています。

1.土地の名義変更が必要なケース

相続などで不動産の所有者が変わると、建物や土地の名義変更が必要になります。

相続による土地の名義変更は、2024年（令和6年）4月から義務化されていますので、相続が起きたことを知った日から3年以内に、名義変更登記を完了させておく必要があります。

土地の名義変更が必要になるのは、主に相続・贈与・離婚・売買の４つです。

本章では、それぞれのケースで、名義変更をするタイミングと、費用がいくら発生するのかをまとめています。

どのケースでも、土地の名義変更をする際には、登録免許税は必ず発生します。

1-1.「相続」による土地の名義変更にかかる費用

相続による土地の名義変更費用は、相続の内容によって変わってきます。

シンプルな相続で何のトラブルもないなら、多少時間がかかっても、相続人がご自分で名義変更手続きをすればよいだけですので、金額も最低限で済みます。

反対に、スムーズに進まないタイプの相続であった場合には、司法書士ではなく弁護士に依頼する必要性が出てきます。

一般的な相続による土地の名義変更の費用は、以下の通りです。

A…登録免許税

登録免許税は、土地の名義変更をするときに支払う税金です。

登記をする人（新しい所有者）に登録義務があります。

計算方法は不動産評価額×0.4％ですので、土地の評価額が1,000万円であれば4万円が登録免許税です。

申請書に収入印紙を貼って提出すると、納税したことになります。

登録免許税は土地と建物に別々にかかりますので、土地の上に建物が建っていて、評価額がある場合は、その分も申請して支払いをします。

B…必要書類

相続で発生した土地の名義変更に必要な書類と金額は、以下の通りです。

相続人が多いケース、相続する土地が多い場合は、その分の費用がプラスになります。

取得費用の中には、取得のために使った切手代・交通費・通信費なども含まれます。

C…司法書士費用

相続における司法書士費用は、手続き内容によって約4～10万円の間、平均で65,000円くらいです。

金額は、エリア・事務所規模・依頼内容によって変わります。

登記手続きができるのは、司法書士と弁護士のみですが、司法書士はトラブルへの介入ができないため、相続争いの可能性がある場合や、相続内容が複雑な場合は、はじめから弁護士に依頼した方がスムーズです。

弁護士に依頼した場合は、着手金を支払い、あとは相続総額に対して％支払いをするのが一般的です。

司法書士・弁護士のどちらも、法テラスで無料相談をしていますので、依頼前に内容確認と費用の確認ができます。

1-2.「贈与」による土地の名義変更にかかる費用

贈与をする際に気を付けたいのは贈与税です。

たとえば、親名義の土地を無償で子にあげて、子が土地の名義変更をした場合、「無償」であっても、親の財産を子に移転したことなるため、贈与税が発生します。

贈与税は、受け取った方（この例では子）に贈与税が発生します。

贈与によって土地の名義変更をする場合には、贈与者と受贈者がそれぞれ必要書類を準備します。

A…贈与税

贈与税の課税方法には「暦年課税制度」と「相続時精算課税制度」があり、受贈者は課税方法を選択できます。

贈与税がいくらになるのかは、土地の価格によって変わりますので、固定資産税納税通知書、固定資産評価証明書、名寄帳、または国税庁ホームページの確認路線価方式または倍率方式で土地の価格を確認してください。

一般的に、土地の評価額は高額になることが多いため、年間110万円までしか非課税にならない暦年課税では、贈与税が高額になってしまいます。

そのため、多くのケースで年間110万円の基礎控除+2500万円まで贈与税が課税されない、相続時精算課税を選択することになります。

相続財産の中に、土地以外の相続財産がある場合は、それらの金額も含めて節税効果の高い方法を選ぶ必要がありますので、税理士に相談のうえで判断するようにしてください。

B…登録免許税

登録免許税は、土地の名義変更をするときに支払う税金です。

登記をする人（新しい所有者）に登録義務があります。

不動産評価額×2％分の収入印紙を申請用紙に貼って提出すると、納税したことになります。

登録免許税は土地と建物に別々にかかりますので、土地の上に建物が建っていて、評価額がある場合は、その分も申請して支払いをします。

C…不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した時に１度だけかかる税金です。

土地を取得した方（例の場合は子）が支払います。不動産評価額の4％分の納税通知が郵送されますので、納付書で支払います。

D…必要書類

相続で発生した土地の名義変更の必要書類と金額は、以下の通りです。

取得費用には、取得のために使った切手代・交通費・通信費なども含まれます。

E…司法書士費用

司法書士費用は、エリア・事務所の大きさ・依頼内容によって変わります。

土地の名義変更を司法書士に依頼した場合の費用は、27,000～75,000円、平均は約4万円ほどです。

書類作成だけを依頼するか、書類作成から登記申請までを一括で依頼するかによって、金額が変わります。

1-3.「離婚」による土地の名義変更にかかる費用

離婚の財産分与によって土地の名義変更をすると、登録免許税がかかります。

費用の内訳や計算方法をまとめると、下記の通りです。

A…登録免許税

登録免許税は、土地の名義変更をするときに支払う税金です。

登記をする人（新しい所有者）に登録義務があります。

不動産評価額×2％分の収入印紙を申請用紙に貼って提出すると、納税したことになります。

登録免許税は土地と建物に別々にかかりますので注意してください。

B…贈与税

離婚による財産分与でもらった土地には、原則として贈与税は発生しません。

夫婦の財産を清算し、離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づいて給付を受けたものとされます。

ただし、離婚原因などを考慮しても、明らかに金額が大きすぎるとみなされた場合などは、贈与税が発生する可能性があります。

【参照：国税庁　離婚して財産をもらったとき】

C…不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した時に１度だけかかる税金です。

夫婦のうち、土地を取得した方が支払います。

不動産評価額の4％分の納税通知が郵送されますので、納付書で支払います。

D…必要書類

E…司法書士費用

協議離婚か裁判離婚かで違いが出ますが、土地の名義変更にかかる費用だけなら、6～16万円の間、平均で約10万円です。

離婚のための話し合いに、弁護士を依頼した場合には、弁護士が代理で土地の名義変更の手続きをします。

費用支払いも、離婚の協議によって、どちらが負担するのを決めることができます。

1-4.「売買」による土地の名義変更にかかる費用

土地の売買をした場合は、土地を新しく取得した方（買い主）が、名義変更手続きをします。

買い主と売り主で、以下のような費用が発生します。

A…登録免許税

登録免許税は、土地の名義変更をするときに支払う税金です。

土地を購入した方（買い主）が支払います。

名義変更のための手続きと、抵当権抹消手続きがそれぞれ必要です。

2026年（令和8年）3月31日までは、軽減税率が適用されます。

土地と建物それぞれに登録免許税がかかります。

また、土地に抵当権がついていた場合は、抵当権を抹消するための費用が別途発生します。

売り主が抵当権を外す場合は、不動産1個に対して1,000円発生します。

B…必要書類の取得費

土地の売買に必要な書類は、買い主と売り主で違います。

必要書類は、売買契約をする不動産会社の担当者から、いつまでに何を用意しておいてほしいと連絡がありますので、準備しておきます。

印鑑証明は、発行から3カ月以内のものになりますので、タイミングに注意してください。

C…司法書士費用

土地の売買では、買い主が指定する金融機関で、売り主・買い主・不動産会社担当者・金融機関担当者・司法書士が集まり、売買内容を確認したうえで、司法書士がその場で名義変更の手続きをします。

司法書士への支払い報酬額は、3～8万円の範囲であり、平均で5万円ほどです。

D…譲渡所得税

譲渡所得税とは、売り主に利益が出た場合のみ発生する所得税です。

売却から経費を差し引いた金額に対して20.315～39.63%の税金がかかりますが、売却した不動産がマイホームだった場合は、3,000万円以内であれば、特別控除の適用になり課税されません。

2.土地の名義変更費用を抑える方法

土地の名義変更には一定の費用が発生しますが、以下のような4つの方法を使うと、コストを抑えられます。

ただし、名義変更手続きには、必要書類を集める以外にも、申請書記入事項が数多くあり、書類不備があると、補正が完了するまで申請書は受理されません。

そのため、名義変更までに時間が限られている方、書類に不慣れな方、名義変更に多くの人がかかわるケースの場合は、費用が発生してもはじめから専門家に任せてしまう方が、スムーズです。

• 自分で登記手続きする
• 一部のみ司法書士に依頼する
• 合い見積もりをして比較をする
• 非居住用の不動産として登記する

2-1.自分で登記手続きする

土地の名義変更は、ご自分で申請できます。

自分でする名義変更手続きは、免税措置を調べたうえで登録免許税の計算をし、さらに必要書類をそろえてから登記申請書作成をするなど、書類仕事に慣れていない方にとっては、かなりハードルが高いことがあります。

また、記入間違いや印鑑が薄いなどの記入不備があると受け付けてもらえず、修正箇所がなおるまで、何度も提出をする必要があります。

このように、手間暇がかかることが前提であれば、ご自分で申請することにより、司法書士費用なしで土地の名義変更ができます。

2-2.一部のみ司法書士に依頼する

必要書類をそろえておくなど、手続きの一部のみを司法書士に依頼すれば、費用の一部を抑えられます。

たとえば、委任状が必要な役所や法務局への必要書類の請求業務・名義変更の申請業務などを自分で行い、申請書を不備なく仕上げてもらうことだけを依頼すれば、書類作成代金だけで済ませることができます。

必要書類はそろえてから司法書士事務所へまとめて郵送すればよいので、この方法であれば、忙しくてもコストダウンをすることはできます。

ただし、司法書士によっては申請業務の一部のみの対応を受け付けていないところもありますので、申し込み前によく確認をしてください。

また、相続などで関わる人数が多い場合は、全員分の書類がそろうまで申請できません。

関わる人数が多くなる場合は、専門家に依頼してしまえば、書類の催促もしてもらえますので、名義変更の状況によって、適切な方法を選ぶようにしてください。

2-3.相見積もりをして比較をする

司法書士事務所はたくさんありますので、複数の司法書士に見積依頼をして、納得のいく価格の事務所に依頼するようにしてください。

司法書士にはトラブルを解決する権限がないため、もめごとが起きる可能性がある場合は、弁護士への見積もり依頼もしておくとよいと言えます。

弁護士への見積もりを依頼する場合は、法テラスや、自治体の無料相談窓口で無料相談をしてから、複数の弁護士を紹介してもらうと、同じ条件で相見積もりを取ることができます。

2-4.非居住用の不動産として登記する

引き継ぐ土地を活用することが前提であれば、土地の名義変更をするときに、その土地を非居住者用として登録すれば、名義変更で発生する費用を経費にできます。

土地の名義変更には、登録免許税・司法書士報酬・印紙税などが発生しますが、土地を非居住者用で登録すれば、これらの費用は、土地活用のための必要経費になります。

確定申告をする際に、土地の名義変更時に支払った金額を経費として計上できるので、アパート収入から差し引くことができ、実質的に費用が戻ることになります。

さらに、所得税や住民税の支払額下げることができます。

ただし、いったん非居住者用で登録すると、自分が住めなくなるので注意をしてください。

土地の名義変更をして、その土地で土地活用を考えているならば、まずはどのような活用法があるのか、最適な方法は何なのかを、知っておく必要があります。

土地活用にはたくさんの選択肢があり、さらにエリアニーズの高い活用方法を選ぶ必要があるなど、不動産と土地活用のプロのサポートがある方が、よりスムーズに進みます。

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3.土地の名義変更費用に関した8つの注意点

土地の名義変更にかかる費用に関して、知っておいた方が良い注意点を8つにまとめました。

• 相続登記の名義変更義務違反には罰金が発生する
• 必要書類は不備がないようにする
• 申請受理後の訂正・変更は難しい
• 相続以外には登記権利者と義務者の立ち合いが必要
• 関係者が多い・急ぎの場合はプロにお願いする
• なるべく経験豊富な司法書士を探す
• 変更後は固定資産税・管理費が発生する
• 土地を引き継ぐ予定がある場合は土地活用プランを比較しておく

3-1.相続登記の名義変更義務違反には罰金が発生する

2024年（令和６年）４月１日より、相続による不動産の名義変更は義務化されています。

相続（遺言も含）によって、土地などの不動産を引き継いだ相続人は、相続があると知った日から3年以内に、相続登記申請を完了させる必要があります。

遺産分割協議による相続も、遺産分割成立日から３年以内に登記をしなければなりません。

また、制度がスタートする前に相続が開始している場合も、義務化の対象です。

正当な理由がなく名義変更をしなかった場合は、10万円以下のペナルティの適用対象になります。

現時点では相続による登記変更だけが対象ですが、2026年（令和8年）以降は、転勤や引っ越しなどによる住所変更、結婚や離婚による名前の変更も含め、登記事項の変更が起きたときには、変更が起きてから2年以内に登記内容を修正することが義務化されます。

また、2026年（令和8年）以前に起きた変更に関しても、令和10年3月31日までに届け出をする必要があります。

これらはすべて、所有者不明土地をなくすための動きですので、制度が義務化すれば、相続以外の届け出に対しても過料が発生する可能性がありますので、変更があった場合は、すみやかに届け出をしておくようにしてください。

【参照：法務局】

3-2.必要書類は不備がないようにする

土地の名義変更の登記申請をしても、不備があると書類を補正して再提出する必要があります。

補正が必要な場合は、申請書に記載した電話番号に連絡が来ます。

電話番号を記載しなかった場合は、郵送で返送されてきます。

よくある不備は、書類の書き間違い・書き漏れ・印鑑押し忘れ・印鑑が薄い・印鑑が欠けている・添付書類が足りない・登録免許税の計算間違いなどです。

書類不備が起きた場合、補正・再提出には次のような決まりがあるので、申請方法にも注意してください。

• オンライン申請→補正もオンライン
• 郵送申請→補正は窓口
• 窓口申請→補正は窓口

登記官は補正箇所を指示（書類に直接指示）してくれますが、代わりに直してはくれないので、申請者が何度でも自分で補正する必要があります。

ちょっとした誤字脱字程度であれば、申請書に押してある捨印で訂正できるので、ご自分で窓口申請をする場合は、申請書に使った印鑑を持参してください。

法務局の営業時間は平日の9時～17時までで、混雑している日は待ち時間が長いときもあります。

ご自分で手続きをする予定で、平日に動けない方は、オンライン申請を選択するようにしてください。

3-3.申請受理後の訂正・変更は難しい

土地を誰に名義変更をするのか、登記を住宅用にするか投資用にするかなどは、名義変更をする前の段階で、よく考えておいてください。

土地の登記では、一度申請して受理されたものを、ふたたび変更するためには、「なぜ変更が必要なのか」という正当な理由が必要です。

登記申請は、不動産の所有者とその所有経緯を明白にし、所有者の権利を守るためのものであり、いったん申請が通ると、その所有者はその不動産に対しての権利を主張できます。

そのため、申請変更ルールは法律に沿った厳格なものになっています。

申請後まもなく、訂正したい・変更したいという場合には、内容が法的に合致し、さらに登記官が納得するだけの十分な理由が必要です。

ケースによっては変更できないこともありますので注意してください。

3-4.相続以外には登記権利者と義務者の立ち合いが必要

相続登記以外の名義変更では、原則として、当事者が参加して共同で申請する必要があります。

これは、土地の登記をするとき、法務局の登記官は、申請内容を申請書と添付書類だけで判断しなければならず、疑問点があっても、裁判所や弁護士のように真実を調査することができないためです。

名義変更の当事者である登記権利者（もらう人）と登記義務者（あげる人）が一緒に申請をすることで、その内容が真実であるかどうかをその場で登記官が確認し、虚偽の申請ができないようにする目的があります。

司法書士は、名義変更の現場に立ち会うことで、取引や申請がスムーズにいくようにサポートする役割があります。

たとえば、土地の売買では、決済当日に買い主・売り主・不動産仲介会社・銀行担当者・司法書士が、決済をする銀行へと集まります。

司法書士は、物件内容・本人確認・売買の意思・必要書類を確認し、問題なく登記変更できる状態なことを確認して、はじめて資金が移動して銀行決済が完了します。

ただし、当事者が司法書士と一緒に法務局窓口に行く必要はなく、上記のような流れで確認が取れていれば、委任状をもって司法書士が代理申請できます。

離婚・贈与の場合も同様で、当事者が取引内容を理解したうえで委任状を出していれば、司法書士による代理申請が可能です。相続の場合は、遺言書・遺産分割協議書によって、名義変更の正当性が証明されます。

【参照： 法務局　登記の申請は誰がしなければならないのですか？】

3-5.関係者が多い・急ぎの場合はプロにお願いする

土地の名義変更費用は、決して安くはないため、できるだけ費用を節約したいのが多くの方の本音です。

しかし、土地の名義変更のための必要書類が多いと、時間と労力がかかりすぎてしまい、結果的にコストパフォーマンスが悪くなってしまう可能性があります。

たとえば、相続による土地の名義変更をする場合、「故人が生まれてから死亡するまでの、連続した戸籍謄本類」が必要です。

故人の結婚・離婚・養子縁組などによって戸籍が何度も変わっていると、複数枚の戸籍謄本類を集めなければなりません。

戸籍類を集めるためには、故人が亡くなった時の戸籍謄本から、順番にさかのぼっていく必要があるため、非常に時間がかかります。

今のようにオンライン化される前の書類の場合、本人が転籍したときに、本籍地をいくつか飛ばして記入しているケースもあり、そのような場合は転籍の記録をたどる必要があり、郵送でのやり取りをしていると、すぐに1か月が経過します。

このような戸籍に関した複雑な状況が、故人のみならず、相続をするメンバーにもあると、全員分の必要書類がそろうまでに、かなりの時間を要することがあります。

費用も時間もかかり、期日は迫って来るわけですから、「こんなことなら、はじめからプロに頼んでおけばよかった！」となる可能性も、十分にあります。

このようなことから、相続・贈与・離婚・売買のどれであっても、関係者が多い、または期日がせまって急いでいる場合は、正確に迅速にできるプロにお願いすることも、検討しておく必要があります。

3-6.なるべく経験豊富な司法書士を探す

司法書士は、業務経験が豊富で、信頼と実績のある方を探してください。

司法書士報酬は自由化されているため、エリア・事務所の大きさ・依頼内容によって、かなりの開きがあります。

シンプルに登記申請だけをお願いするのであれば、一番低価格の事務所にお願いするのでも問題ありません。

しかし、土地の名義変更に関して疑問や不安がある場合は、プロとして適切なアドバイスができる経験値の高い司法書士を探しておく必要があります。

今の法務局はオンライン申請ができますので、司法書士事務所は、名義変更をする土地のエリアに限定する必要はありません。

ただし、ご自分が直接会って相談したいことがある場合は、土地のエリア内か、またはご自身がお住まいのエリアで探す方が良いと言えます。

検索窓に「エリア名　司法書士」と入れると、いくつもホームページが出てきますので、報酬額や実績を比較・確認してください。

または、法テラスの相談窓口・メール・チャット・電話で、簡易な相談内容を伝えると、必要な相談先・団体などの相談窓口を複数提示してもらえます。

3-7.変更後は固定資産税・管理費が発生する

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有する方に発生する、地方税です。

土地の名義変更をして、所有者になると、土地の固定資産税が毎年発生します。

今までは従前の所有者が支払っていたものですが、所有者になると自分で支払う必要があります。

また、土地に建物があり、建物の名義変更もした場合は、建物にも固定資産税が発生します。

固定資産税は更地の時が最も高額なので、名義変更の可能性がある場合は、固定資産税の支払い額を先に確認しておいてください。

土地に建物がある場合でも、解体せずにいた場合との税額を比較をしてから、引き継ぐかどうかを判断してください。

また、引き継いだ土地で土地活用をせず、所有しているだけの場合は、定期的な草刈りやゴミ捨てなどで、土地の維持費が発生します。

土地に建物がある場合も、建物が劣化しないように、定期的な換気や水回り設備の点検などが必要です。

誰も住んでいなくても、水道も電気も止めることができないため、基本料金と、管理のための維持費用が発生します。

3-8.土地を引き継ぐ予定がある場合は土地活用プランを比較しておく

これから、土地を引き継ぐ予定がある方は、その土地でできる土地活用には、どのようなものがあるのかを確認しておいてください。

前項で紹介したように、土地は所有者になると毎年、固定資産税が発生します。

エリアや広さによっては、毎年十数万円が、何もしないでも課税されるようになります。

このようなことを念頭に、固定資産税分だけでも土地から生み出せるように、土地活用方法を探しておくと、名義変更後の負担も軽くなります。

将来、受け継ぐ土地で、どのような土地活用をするべきなのかは、たくさんのハウスメーカーや建築会社に、土地活用プランを請求することでわかってきます。

土地活用プランには、アパート経営やマンション経営などの賃貸住宅や、ビルや施設などのテナント経営、駐車場や貸倉庫などスペース賃貸など、さまざまなものがあります。

ご所有予定の土地があるエリア需要によって、適した土地活用方法が違いますが、これをはじめての土地活用をする方が調べるのは難しいと言えます。

NTTデータグループが運営する「HOME4U土地活用」の一括プラン請求をご活用いただくと、一度の入力で、最大10社にまでプラン請求ができて、とても便利です。

土地活用プランを提案する各ハウスメーカーや建築会社には、独自のマーケティングデータと、自社の実績から、もっとも適した土地活用方法を提案してくれますので、たくさんのプランを比較していくうちに、最適だと思える土地活用プランに出会えます。

土地の名義変更でかかる費用と、申請の際に必要な情報をまとめました。

申請は自分でもできますが、費用がかかっても、司法書士や弁護士に依頼した方がスムーズなケースもあります。

どちらも無料相談をすると、費用概算を出してもらえますので、しっかりと比較をしてください。

引き継ぎ予定のある土地は、活用をする前提で土地活用プランの比較だけでもしておくと、相続・贈与・離婚・売買のどのケースでも、ご自身にとって最善の決断ができるようになります。