土地の名義変更をしないとどうなる？10万円以下の過料が科されることもあるので注意！

相続などで土地を引き継いだ方は、新しく所有した土地の名義人を、前の所有者からご自分へと書き換える必要があります。

一般的には土地の名義変更と呼ばれていますが、「所有権移転登記」と言います。

相続によって名義人が変わるときは相続登記といい、2024年（令和6年）4月から義務化されています。

今回は、名義変更をしないでそのままにしておくと、どのようなリスクが生じやすくなるのかをご理解いただけるように、やさしくまとめてあります。

名義変更の問題をシンプルに解決する方法としては、司法書士に依頼するのが最善と思われますので、あわせてご検討ください。

1.土地の名義変更をしないとどうなる？想定される7大リスク

土地の名義変更とは、土地の所有者が変わったときに法務局で登記申請をし、登記簿上に新しい所有者の名前を記載する手続きのことです。

土地の名義変更をするタイミングは、相続・生前贈与・離婚・売買がありますが、相続以外は土地の所有者・新しい所有者共に生きていますので、比較的スムーズに登記変更ができます。

今回は、主に相続による名義変更をしなかった場合の想定されるリスクを7つにまとめました。

きちんと変更手続きを済ませておくことで、以下のようなトラブルを回避できます。

• 登記期限を過ぎるとペナルティ（過料）が発生する
• 過去の未登記も義務の対象になる
• 代替りによって相続が複雑になっていく
• 申請のための必要書類が増える
• 土地を売買・担保・活用できない
• 共有部分の売却・差し押さえリスクがある
• 将来、子や孫に迷惑がかかる

1-1.登記期限を過ぎるとペナルティ（過料）が発生する

従前は、土地の所有者が変わっても、土地の名義変更は任意でした。

しかし、2024年（令和6年）4月1日より相続によって土地の所有者が変わる「相続登記」は義務化されています。

そのため、相続が起きたことを知った日から、正当な理由もなく3年以内に名義の書き換えを完了していない場合は、ペナルティとして10万円以下の過料が発生することがあります。

【参照：法務局　相続登記】

1-2.過去の未登記も義務の対象になる

相続登記の義務化によって、これから相続が起きて名義人が変わる土地のほか、義務化前に相続した土地で、いまだ現在の所有者の名義に変更されていない土地も対象となっており、2027年（令和9年）3月31日までに名義変更手続きを完了させておく必要があります。

同じく、正当な理由もなく名義変更手続きをしなかった場合は、10万円以下の過料が発生することがあります。

相続によって土地や建物などの不動産を引き継いだ方は、相続をした時期に関わらず、すみやかに名義変更手続きを終わらせておく必要があります。

【参照：法務局　民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて】

1-3.代替りによって相続が複雑になっていく

過去の相続から何代にもわたり、名義人の変更がされていないことは少なくありません。

そのため、ご自分の代になって相続が起こり、父の持ち物だと思っていた土地が、実は登記簿上では何代も前の祖先の名義のままになっていることがあります。

古い相続は、何世代もの代替わりが起きていますので、法定相続人にあたる人物が増えてしまい、土地の権利関係が複雑になります。

特に、昔の相続では遺産分割協議書や遺言書が残されていない・見つからないなどにより、誰に何を相続したのかもわらからないうえに、当時のことを知っている親族も亡くなっている可能性が高くなります。

たとえば以下のイラストのように、名義人から3世代経過すると、これだけの相続人が存在し、なおかつ、過去の相続に関係した多くの方が他界している状況になります。

各世代で、相続による遺産分割協議がされていれば問題はないのですが、なかには遺産分割そのものが放置された状態で今日まできていることもあります。

そうなると、今回、名義の変更をする方が、名義変更に必要な作業をお1人ですることになります。

これだけの数の相続人と1つの土地を共有していると、相続人の確認作業だけでも大変な作業です。

中には、連絡の取れない相続人がいる可能性があり、名義変更をする方にとっては、単なる土地の名義変更という問題では済まなくなってしまいます。

1-4.申請のための必要書類が増える

土地の名義変更を放置しておくと、いざ名義変更をするときに、申請のための必要書類が増えます。たとえば、相続登記をするのが土地の名義人から見たひ孫世代（3世代目）だった場合、名義人変更手続きは、曾祖父→ひ孫（ご自分）というように、世代を飛び越えた申請はできません。

法務局にある登記名義人から、新しく相続登記をされるべき人物へと正しく所有権が移るためには、次のような相続ごとの手続きを経て、所有権を段階的に移動させる必要があります。

• 曾祖父（現時点での登記上の所有者）
• 祖父（曾祖父の死後に土地を相続する人物）
• 父（祖父の死後に土地を相続する人物）
• 自分（父の死後に土地を相続し、現在の所有者になる方）＝ひ孫世代

必要書類を各段階で集めて申請手続きをする必要があり、非常に手間と時間がかかります。

登記内容によっては、一部を省略して申請できるケースもありますが、今度は申請書類の書き方が難しくなりますので、司法書士などの専門家の助けが必要になり、費用が発生します。

1-5.土地を売買・担保・活用できない

長い間、名義の書き換えがされずに放置していた土地は、登記簿上で、名義人と実際の土地の所有者が違います。

新しく土地を引き継ぐ方は、土地の名義人をご自分に変更しないと、売却する・担保に入れる・土地活用をするの、どれもができません。

たとえば、相続で引き継いだ土地があるが、名義変更の登記はしていないままで来た場合、登記簿上の土地の名義人（例：曾祖父）と、実際の所有者（ご自身）が違います。

たしかに相続をしたので、ご自身は「自己所有の土地」という認識がありますが、登記簿上はまだ、ご先祖の名義のままです。

ご自身が土地を担保にお金を借りようと銀行に申し込みをしても、銀行から見ると、申込者が「他人名義」の融資を受けようとしていることになりますますので、申し込みは受理されません。

土地活用や売買でも同じように、他人名義の土地に勝手にアパートを建てる、他人名義の土地を勝手に売るなどはできませんので、土地を引き継いだ方は、すみやかに自分名義にしておく必要があります。

1-6.共有部分の売却・差し押さえリスクがある

不動産登記は先に登記のある方が法的に強いというルールがあるため、土地の名義変更をしないままでいると、知らないうちに土地の共有持ち分を売却される、差し押さえられるなどのリスクが出てきます。

たとえば、ご自身が土地の相続をしても、名義を書き換えていないままだと、同じ相続人の1人であるAに借金があった場合、債権者から土地の差し押さえをされる可能性があります。

不動産登記情報は公開されている情報ですので、どなたでも登記内容を確認できます。

そして、そこに登記されている内容が優先するため、名義変更をしていない登記簿を見ても、相続における第三者である債権者には、A以外の人物が相続をしたことがわかりません。

そのため、Aの法的な共有持ち分を、借金のカタに差し押さえをします。

債権者は「不動産登記に記載されていた事項」に沿って差し押さえ請求をしますので、法的には債権者が有利になり、名義変更をしなかった相続人には、差し押さえに対抗できる要件がなくなってしまいます。

土地の相続人がご自身になったときに、すぐに相続登記をしておけば、その土地は公的にもご自身のものとして公表されますので、債権者は、相続人Aのものではない土地を差し押さえることなどができなくなります。

同じような背景で、共有持ち分の売却や担保などがありますが、これも、相続人がすみやかに名義変更をしておけば、起きないトラブルといえます。

1-7.将来、子や孫に迷惑がかかる

土地の名義変更をしないままでいると、土地を引き継いだ時には数人しかいなかったはずの相続人でも、時間の経過とともに増えていきます。

上記イラストを見るとわかりますが、過去の相続人に兄弟姉妹が多いと、その分だけ集める必要書類が増えます。

中には亡くなっている方もいますので、その場合は、亡くなった方の配偶者なども含めて、会ったこともない遠い親族なども相続人になっている可能性があります。

また、法定相続人が生きていても、高齢によって認知能力が低下している場合には、その方の親族（お身内）に「成年後見人」をお願いして、相続人本人の代理をしてもらうなど、名義変更をする前の段階の、相続手続きそのものがスムーズに進まなくなる傾向があります。

さらに、法定相続人の数が多ければ多いほど、全員の意見を一致させることは難しくなるので、相続内容への合意が得られない、または相続人の一部と連絡がつかない場合には、弁護士を通じて家庭裁判所で手続きも必要になるなど、時間も費用もかかります。

ここまでやって、やっと、土地の名義変更をするスタート地点に立ったことになります。

このように、土地の名義を変更しないで放置することにより、子や孫に大きな迷惑がかかる可能性があります。

登記情報は、所有者と登記簿上の情報が、常に一致しているようにしておいてください。

2024年（令和6年）4月からは、相続による名義変更登記は、相続が起きたことを知ってから3年以内に変更することが義務化されましたので、今後は、何世代もの登記が放置される可能性はかなり低いと言えます。

2.土地の名義を変更するまでの手順

土地の名義変更までにどのような手順があるのかを5つのステップに分けて解説します。

自力で急げるのはステップ2～4ですので、ここの作業に時間や労力がかけられない方は、司法書士に依頼することを検討してください。

申請完了後は、2週間～1か月くらいで名義変更が完了します。

• 1．相続人を決める
• 2．土地と法務局を調べる
• 3．必要書類を集めて申請書を作成
• 4．登録免許税を納付
• 5．相続登記識別通知の受領

2-1.相続人を決める

土地を誰が引き継ぐのかを決めます。

どのように相続人が決まるのかは、以下のフローチャートで確認をしてください。

このフローチャートに当てはまらないケースの場合は、名義変更手続きが複雑になる可能性が高いため、司法書士または弁護士に相談をしたうえで次にすすむようにしてください。

また、相続以外のケース（生前贈与・離婚による遺産分割・売買）の場合は、新しい土地の所有者が明確であるため、フローチャートを飛ばして2へ進んでいください。

2-2.土地と法務局を調べる

不動産登記簿には、土地の名義人の氏名・住所のほかに、土地を特定するための所在・地番・家屋番号などの詳しい情報が記載されています。

土地の名義変更手続きには、普段使っている住所ではなく、登記簿に記載してある正しい情報が必要です。

名義変更する土地の情報は、最寄りの法務局で、土地や建物の「全部事項証明書」を取得して確認します。

全部事項証明書は、法務局の窓口で直接請求する以外に、郵送・インターネットでも請求できます。

相続以外のケースでは、所有者の固定資産税課税明細書や登記識別情報から確認できます。

相続の場合、亡くなった方が、どこにどのような土地を持っていたかわからないと「全部事項証明書」の請求ができません。

そのような場合は、亡くなった方の住所に毎年5月頃に自治体から郵送される、固定資産課税明細書（納税通知書）があれば、どこにどのような土地があるのかを確認できます。

さがしても郵送物などもなく、亡くなった方には不動産があったようだが、どこにその土地があるのかわからない状況のときは、法務局で名寄帳または固定資産課税台帳の写しを取得し、そこに書いてある亡くなった方の名前を探していくと、所有していた土地がわかることがあります。

すぐに見つかればよいのですが、亡くなった方の名前を頼りに根気よく探す作業のため、可能性のあるものをすべて当たっていく必要があり、慣れない方にはかなりの負担です。

司法書士などの専門家に依頼する方が、時間・労力・費用ともに、少なく済むことの方が多いと言えます。

2-3.必要書類を集めて申請書を作成

名義変更をする土地がどこにあるのかわかったら、必要書類を集めて、申請書の作成にとりかかります。

法務局ホームページには、不動産登記の一般的な状況別の案内がありますので、該当する箇所を一読してから進めてください。

必要書類の収集には時間と手間がかかりますので、忙しくて時間がないなどの場合は、司法書士に依頼することを積極的に検討してください。

必要書類は以下の通りですが、相続・生前贈与・離婚・売買と、それぞれの事情によって必要書類は変わります。

以下は、最も必要書類の多い、相続で土地の名義変更をする場合に必要となる書類です。

【参照：法務局　不動産登記】

2-4.登録免許税を納付

登記申請時には、登録免許税という税金を納付しなければなりません。

登録免許税の納付は、登記申請をする時までに用意しておく必要があります。

金額は登記をする土地の固定資産評価額×0.4％ですので、1,000万円の土地であれば4万円が税額です。（贈与・売買は2％）

申請をするときに、収入印紙で納付するのが一般的です。

収入印紙は、法務局内の印紙販売機で、郵送の場合は郵便局かコンビニで購入できます。

書類が揃ったら、申請書を作成して法務局へ提出（窓口か郵送）します。

申請書に不備がなければ、そのまま受理されます。

2-5.相続登記識別通知の受領

登記が完了すると法務局から登記完了証、登記識別情報通知が発行されます。

申請時に添付した返却書類（原本還付書類）もある方は、これも同時に受け取る必要があります。

直接、法務局で受取りをするか、申請時に返信用封筒と返信用切手を提出しておけば、郵送で受けとりもできます。

郵送の場合は、本人限定受取郵便で送付されますので、受け取り時に本人確認書類の提示が必要です。

司法書士に依頼をしておけば、登記に関した作業はすべて司法書士が代行し、最後の登記完了証を郵便で受け取るときに、ご本人が受け取るだけで土地の名義変更が完了します。

3.土地の名義変更にかかる費用めやす

3-1.必要書類の手数料

• 必要書類の手数料　
• 登録免許税
• 司法書士報酬など

必要書類の費用は以下の通りです。

登記をする土地の数だけ、必要な人数分だけ費用がかかります。

登記をする背景によって必要枚数は変わります。

必要書類は、コンビに交付の場合はどの書類でも、50～100円安くなりますが、自治体によって対応している制度や書類が違います。

先に法務省コンビニ交付で自治体の確認をしてください。

司法書士に依頼をすると、これらの必要書類の取得をすべてしてもらえ、後で清算します。

3-2.登録免許税

登録免許税は国税ですので、義変更の際には必ず納付します。

税額は、固定資産評価額に0.4％を乗じたものです。固定資産評価額は必要書類の中にもありますが、亡くなった方の固定資産税納税通知所にある評価額（または価格）を参考にすれば、先に税額がわかります。

たとえば、土地の価格が1,000万円（1,000円未満は切り捨てます）と記載があれば、0.4％をかけた4万円が税額になります。

収入印紙を4万円購入して、申請用紙の最後に張り付けて提出すると、納税したことになります。

ただし、評価額は、登記申請をする年度の価格ですので注意してください。

また、相続以外での登録免許税は税率が変わりますので、登録免許税の税額表で該当する箇所を確認してください。（贈与・売買は2％）

3-3.司法書士報酬など

司法書士報酬は依頼する内容によって、おおむね4～10万円です。

平日は仕事などで忙しい方や、書類作業があまり得意でない方は、司法書士に依頼することを積極的に検討してください。

法務局の窓口は、平日9～17時しか受付をしていません。

法務局ではオンライン申請も推奨していますが、電子証明書の取得や申請用総合ソフトのインストールなど、オンライン申請のための事前準備が必要です。

また、オンライン申請をするには、すべての必要書類を電子化する必要がありますが、相続登記の必要書類の一部は、発行者サインが電子化対応をしていません。

そのため、相続による土地の変更をする場合は、必要書類を集めてご自身でスキャニングをして電子化したうえでオンライン申請をした後に、原本を窓口で提出または郵送をする必要があり、すべてがオンラインで完結できるわけではありません。

申請書は法的な書類であるため、書類に不備があると受理されず、訂正箇所は印をつけて指摘してもらえますが、やり方を教えてくれるわけではありません。

法務局では、申請前の登記手続きの相談窓口を設けてはいますが、質問内容は申請書の書き方だけです。

このように、必要書類集めから申請書の作成まで、土地の名義変更は慣れない書類なうえに、手間暇のかかかる作業が多いため、はじめての土地の名義変更をする場合は、どのケースであっても、できるだけ専門家に依頼することを検討してください。

【参照：法務局　司法書士に登記申請を依頼する場合】

4.土地の名義変更に関するよくある疑問

土地の名義変更手続きに関して、よくある疑問や質問を集めました。

• 土地の名義変更をしないままでいるのは、なぜダメなの？
• 今まで期限なしだったのに、どうして義務になったの？
• 名義変更をしていない土地の固定資産税は誰が払うの？
• 土地名義が変更されないまま何代も放置されていたのはなぜ？
• 相続は済ませたのに、どうしてさらに名義変更が必要なの？
• すぐに売却する予定だから、相続しても名義変更しなくても良い？
• 欲しくない土地だけを相続放棄はできない？
• 親が亡くなる前に土地の名義変更をしておきたい
• 費用削減のため、名義変更の手続きは自分でしたい
• 引き継ぐ土地で土地活用はできそう？

4-1.土地の名義変更をしないままでいるのは、なぜダメなの？

土地の名義変更とは、「名前を書き換える」という単純なものではなく、所有権という権利を変更するための手続きです。

登記簿には、不動産の権利に関する情報が掲載されています。

そこには土地の所有者が誰で、いつ不動産を取得したか、抵当権がついているかなどの情報が詳細に記載されています。

所有者と記載されている人物は、その土地に対する所有権があり、土地に対して完全な権利があることを、法的に証明されていることになります。

相続などで土地を引き継いでも名義変更をしないままでいると、不動産登記上は前所有者の名義のままであり、所有権も前の方のままです。

相続による持ち分の譲渡や抵当権の設定は単独で出来ますので、いつの間にか、他の相続人によって、引き継いだ土地が共有名義にされていることも十分にあり得ます。

相続登記をしてあれば、登記簿名義人は新しい相続人に代わっていますので、本人以外が土地を譲渡・担保などはできなくなります。

このように、不動産登記では記載されている内容が強いという原則があるため、土地の名義が変わったら、速やかに登記手続きをしてください。

4-2.今まで期限なしだったのに、どうして義務化になったの？

土地の所有者が亡くなると、その土地は、子や孫などの相続人に引き継がれます。

土地の所有者が変わったのに名義変更しないままでいると、不動産登記上の名義人は亡くなった方のままです。

そのような状態が長く続き、引き継いだ方がさらに相続をするなどで世代が変わっていくと、登記簿を見ても土地の所有者が誰だかわからない「所有者不明土地」になっていきます。

所有者不明土地は、その土地に問題が起きたときに対応できる人物が特定できません。

土地には所有権という強い権利がありますので、所有者がわからないと、土地が放置されていることが周辺エリアに影響がある場合でも、清掃・整備などの理由でも、所有者の許可なしに勝手に立ち入ることができません。

さらには、エリア全体の民間取引や公共事業にも支障が出るようになります。これが、今の日本が抱える空き家問題です。

このような全国の所有者不明の土地や家屋の問題を解決するために、2021年（令和3年）に法改正が行われ、2024年（令和6年）4月1日からは、これまで任意だった相続登記が義務化されるようになりました。

【参照：法務省　所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し】

4-3.名義変更をしていない土地の固定資産税は誰が払うの？

土地の名義が変更されていないままでも、引き継いだ方に固定資産税の支払い義務があります。

相続登記の支払い義務は時期によって変わります。

固定資産税は毎年1月1日時点で土地や家屋を所有している方に発生する地方税ですので、相続前の段階で所有者が生きている間は、その方に納税義務があります。

土地の所有者が亡くなった日からは、相続人全員が納税義務者になります。

これは遺産分割協議などが終わり、土地の相続人が決定するまで続きます。

相続税の支払い期限は相続が起きてから10カ月以内ですが、この間に、土地の相続人が決定できなかった場合も、決まるまで相続人全員で支払います。

個別納税はできませんので、相続人の代表者が支払い、後で負担割合に応じて調整をします。

土地の相続人が決定すると、その方が支払い義務者になります。

相続登記をしないで放置していた場合でも、自治体は相続人となりえる人物に納税通知書を送付します。

たとえば、所有者の配偶者や子などの、相続人に相当する方に郵送をします。

また、相続人相当のどなたかに固定資産税の通知が送付された場合、すでに土地の相続人が決定していれば、その旨をその方が自治体に伝える可能性があります※。

そのため、最終的には、土地の相続をした方が支払うことになります。

※支払い義務者の氏名・連絡先を書いたうえで、自治体に郵便物を返送するなどがあります。

相続登記をしない状態で、さらに固定資産税の支払いをしないでいると、自治体に土地を差し押さえられる可能性があります。

このように、相続登記をしなかったからと言って、固定資産税の支払い義務が消えるわけではありません。

2024年（令和6年）からは、相続登記は義務化されましたので、相続を知った日から3年以内に名義変更をする義務があります。

そのため、固定資産税の支払いをしないでいられるのも3年までとなり、最終的には、相続登記をした時点で3年分の固定資産税とその延滞金の支払いをすることになります。

また、3年を過ぎた場合は、相続登記のペナルティとして10万円以下の罰金も発生します。

4-4.土地名義が変更されないまま何代も放置されていたのはなぜ？

もともと、土地や建物などの不動産の名義変更は、法律上、義務ではありませんでした。

2024年（令和6年）4月からは相続登記においては義務化されましたが、それまでは、土地の所有者が変わっても、名義変更は「任意」でするものでした。

なぜ、任意のままでも良かったかというと、不動産の登記には、権利登記と表示登記という2種類があり、表示登記に関しては、変更があったらすぐに届け出が必要ですが、権利登記に関しては法令の中に、期限に関した一文がなかったため、絶対にしなければならないものではありませんでした。

• 権利登記：不動産の所有者が誰か、担保の有無などが記載
• 表示登記：不動産の物理的状況が記載（宅地・畑など。地積や床面積が何平米など）

この条件下だと、例えば、ご自身の祖父が曾祖父から相続で土地家屋を引き継ぎ、その家屋の一部を増改築した場合は、家の広さ（平米数など）が変わっていますので、表示登記の申請は必須です。

一カ月以内に建築主または建築主に代わるもの（施工を請け負った建築会社など）によって、申請が行われます。

しかし、権利登記に関しては「任意」であったため、しなくても問題がないものを、あえてする必要もないため、そのままにしてあるケースは少なくありませんでした。

同じような理由で、祖父から土地家屋を受け継いだ父が名義人の変更をしないままでいても、法的には何ら問題がありませんでした。

これからは、相続が起きてから3年以内に名義変更することが義務化されましたので、このように古い名義人のままで放置されることはなくなります。

4-5.相続は済ませたのに、どうしてさらに名義変更が必要なの？

「相続はしたのだから、別に登記をしなくても良いのでは？」「やるとしても、何かの時に、一緒にやるのでも良いのでは？」と思う方がいても不思議ではないのですが、相続手続きにおける法律と、相続登記の法律は、まったく別のものであるため、相続が終わったら、すみやかに相続登記をしておく方が、結果的にはご自身のためになります。

相続登記は、民法第177条によって守られた、亡くなった方の所有していた不動産を、法的に引き継ぐための手続きです。

相続などによって土地や建物の所有権や抵当権などの、不動産に関した権利を引き継いだ場合は、どのような経緯で引き継ぐことになったのかを法務局で登記する必要があります。

この手続きをしなかった場合、法律上、相続が起きたことを知っている当事者以外の第三者に対して、土地の権利を主張できなくなります。

なぜかというと、相続が起きてご自分が土地を引き継ぐことが決まっても、それを知っているのは相続人当事者同士であり、第三者が知りえるものではありません。

相続登記をして名義変更をすることによって、はじめて、第三者に対しても「この土地は私のものです」と主張できるようになり、同時に法律上でも「この土地は〇〇さんのものです」と保護されます。

相続をしても土地の名義変更をしないままでいた場合、土地関して万が一のことがあった場合は、その土地の相続人である人物（ご自身）が、自己責任であらゆるトラブルを引き受けることになりますが、法的にはとても弱い立場に立たされます。

たとえ相続で引き継ぎが終わっているとしても、第三者にも強く主張できる権利を持つためには、相続登記による名義変更は必要不可欠であり、放置しているのは法的に無防備な状態であることがわかると、先延ばしにしておくべきものではないということが、お分かりいただけると思います。

4-6.すぐに売却する予定だから、相続しても名義変更しなくても良い？

相続によって土地を引き継ぐことが決まり、その後、すぐに土地を売却する予定があった場合、売却したときに名義変更を一緒にすれば手間が省けるということだと思いますが、これはできません。

土地の売買は、所有者しかできません。

そのため、名義変更をしていない土地は売却できません。仲介をする不動産会社によっては、売り出すときには名義が違っても良いが、売買契約をする時までには、名義変更が完了していることを条件に仲介を引き受けてくれるところもあります。

どちらにしても売買契約をして引き渡しをする時までには、名義変更はしておかなければなりませんので、先延ばしにできるとしても、売買契約までの間だけになります。

4-7.欲しくない土地だけを相続放棄はできない？

相続放棄とは「はじめから相続人ではなかった」ことにする行為ですから、相続放棄を選択すると、土地以外に、現金や預貯金などの相続財産もすべて手放すことになります。

そのため、特定の土地だけを相続し、それ以外の土地は引き継がないなどの選択はできません。

相続をすることが負担になるような土地は、他の相続人にとっても負担になりますので、ケースによっては相続人全員が、土地の相続放棄をすることもあります。

引き継ぐ方のいなくなった土地は、固定資産税の支払いもなくなり、最終的には国庫に帰属しますが、それまでの期間は、相続人たちで土地の管理をする義務が残ります。

土地の管理とは、周辺エリアに迷惑が掛からない程度に、美化清掃ができており、ゴミや落ち葉などで外観が荒れていない状態を保つことです。

遠い場所にあり管理が難しい場合は、相続放棄をする時点で、相続財産管理人を1人選定しておき、その方に主に管理してもらうことになります。

相続管理人は身内以外でも良いのですが、適切な管理をしてもらうためには、相応の費用も発生しますので、相続人全員で慎重に検討してください。

ご自身が管理人になり、地元の不動産管理会社に業務委託をするなどで対応することも可能です。

【参照：賃貸管理HOME4U】

4-8.親が亡くなる前に土地の名義変更をしておきたい

将来的に親が所有する土地を相続することがわかっているので、親が元気なうちに名義変更をしておきたいという場合、それは生前贈与という形で実現できます。

相続とくらべてどちらが節税できるのかは、その他の相続財産となるものをすべて把握していないと、判断しづらいものがあります。

生前贈与は「この土地をあげる」という行為ですので、その土地に対してだけ考えればよいのですが、土地は高額になることが多いため、多くのケースで相続時精算課税制度を選択することになります。

相続時精算課税制度は、2,500万円までが非課税である代わりに、その分を相続時に相続財産に加算して計算する方法です。

そのため、実際に相続が開始したときには、生前贈与された土地と、それ以外の不動産・財産を、ご自身の相続順位なども含めて考える必要があります。

このようなことから、単に名義を変更したいだけの理由で生前贈与をしてしまうと、思ったよりも高額な税金を払わなければならなくなる可能性があります。

たとえば、名義変更をした際に支払う登録免許税だけでも、相続であれば税率0.4％ですが、生前贈与は税率2％と4倍も高くなります。

土地の名義変更を含め、生前贈与と相続のことに不安がある方は、まず親子で話し合ったうえで、税と法律の専門家に相談をして、最善の選択ができるようにしてください。

4-9.費用削減のため、名義変更の手続きは自分でしたい

土地の名義変更をする際、司法書士に依頼をすると、相続登記で約4～10万円の司法書士報酬が発生します。

手間暇を考えると決して高くはない価格ですが、できるだけ費用をかけたくないのであれば、ご自分で申請手続きができます。

ただし、登記した情報は公示されるタイプのものですので、法務局では、申請書が法令に合致した形であるかを厳しく審査します。

申請内容によっては高度な専門知識（民法・会社法などの高度な法律知識・測量の技術的知識など）が必要になり、申請書以外に書類を作成し、必要書類をすべて集める必要があるなど、ケースによってはかなりの手間と時間がかかることがあります。

もし、知人友人に法的書類に慣れた方がいらっしゃったとしても、専門資格を持っていない方が代理で登記申請に関した作業をすることはできません。

万が一、発覚した場合は、司法書士法などの法令違反となり、知人や友人が罰せられる可能性があります。

ご自身で申請をする場合は、登記手続き案内の予約窓口を利用すれば、申請に関してわからないことを質問・確認ができます。

ただし、対応できるのは申請書の書き方に関したものに限られています。ご自分で申請をするのが難しいと思った時には、早めに司法書士に相談するようにしてください。

4-10.引き継ぐ土地で土地活用はできそう？

土地の名義変更をして、引き継いだ土地を活用しようとお考えの場合は、その土地でどのような活用方法があるのかを、専門家に相談してみることからはじめてみてください。

土地活用にはアパート経営、マンション経営、駐車場経営などのメジャーな活用方法以外にも、たくさんの種類があります。

エリアで需要の高い土地活用方法を知ることで、土地から得られる利益を最大化しやすくなります。

たくさんの土地活用方法を比較する際には、NTTデータグループが運営する「HOME4Uオーナーズ」の一括プラン請求をご活用ください。

一回の入力で最大10社にまでプラン請求が可能ですので、一度にたくさんの土地活用の提案を比較することができます。

その中で、どこの会社も提案してくるプランは、土地にとって適した土地活用方法である可能性が高いと言えます。

土地活用プラン自体は、引き継ぐ前の段階でも、土地のエリアと広さなどの情報があれば、プラン請求ができます。

ハウスメーカーや建築会社など、不動産と土地活用のノウハウが蓄積された会社が提案する土地活用プランを比較しながら、土地の名義変更手続きを同時に進めていくことができます。