親から子へ土地の名義を変更する方法。相続・生前贈与・売買それぞれ解説

親から子へと土地の名義を変更するには、相続・生前贈与・売買という3つの方法があります。

どの方法が良いのかは、その他の資産と合わせて考える必要がありますので、税務のプロに相談しながら慎重に決める必要があります。

今回は、親から子へ土地の名義変更をする3つのパターンについて、違いをわかりやすくまとめています。

1.親から子へ土地の名義変更をする3パターン

土地の名義を親から子へ変更する場合は、以下の3つのパターンがあります。

それぞれ、適用する税制や必要書類が変わりますので、ご自分に該当するパターンを参考にしてください。

• 亡くなった親からの名義変更は相続
• 土地の名義変更のみなら生前贈与
• 親から土地を買い取ると売買

1-1.亡くなった親からの名義変更は相続

すでに親が亡くなっていて、親が所有していた土地をご自身が引き継ぐ場合は、「相続」による土地の名義変更で、相続登記と言います。

土地とその他の遺産の総額に応じて、相続した子供に相続税が発生します。

現在、親が生きていて、相続税対策として土地の名義変更など、将来のことをご検討中の方も、ここに該当します。

将来の相続を見越して、親から子へと土地の引継ぎや名義変更をお考えの方は、引き継いだ後の土地の活用方法も一緒に考えておくと、より良い相続税対策になります。

検討段階でも、名義変更予定の土地の活用方法は確認できますので、たくさんのプランを請求して、良い方法がどれなのかを比較してください。

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1-2.土地の名義変更のみなら生前贈与

親が生きている状態で、親が所有している土地を子供に引き継がせるのは、「生前贈与」による名義変更です。

贈与＝あげる、ですので、親子間で土地に関した金銭のやり取りがないことが前提です。

その他の贈与と土地の価格に応じて、贈与を受けた子供に贈与税が発生します。

1-3.親から土地を買い取ると売買

親が所有している土地を、親が生きている間に子供が買い取ると、土地の売買による名義変更になります。

不動産価格に応じて売った側（親）に所得税が発生します。

親子間の売買だからといって、あまりにも市場価格とかけ離れた低価格にしてしまうと、事実上、あげたことになってしまいますので、贈与とみなされ、贈与税が発生することがあります。

【参照：国税庁　個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき】

2.パターン別：土地の名義変更までの3手順

土地を引き継ぐことが決まってから、どのような流れで土地の名義変更をしていくのか、パターン別に解説します。

どのパターンでも、大きくわけて3手順になり、土地の名義変更を申請してからは、2週間から1か月以内に登記が完了します。

• 相続：相続人決定→必要書類→登記
• 生前贈与：必要書類→贈与契約→登記
• 売買：必要書類→売買契約→登記

2-1.相続：相続人決定→必要書類→登記

相続による親から子への土地の名義変更は、次の3つの手順で進みます。

手順1　相続人を決める

親が亡くなった後に、引き継ぐ予定の土地を、誰が相続するのかを決めます。

相続人は、遺言・遺産分割協議・法定相続の順番で決まっていきますので、まずは遺言書を確認してください。

ない場合は、法定相続人による遺産分割協議を行い、期限までにまとまらない場合は、法定相続割合に応じて遺産を分けます。

相続税支払いの期限は、相続が発生したと知った日から10カ月以内ですので、この期間内に誰が土地を相続するのかを決定してください。

手順2　必要書類をそろえる

誰が相続するのかが決まったら、その方が、土地の名義を親から子へと変更します。

法務局に、申請書と一緒に提出するための必要書類をそろえます。

申請書には必要書類が多く、法的な書類であるため、正確な記入が必要です。

法務局ではガイドブックなどで詳しく解説をしていますが、時間がない、書類作業が苦手だという方は、登記申請そのものを司法書士にお願いすれば、すべて代行してもらえます。

※土地が東京23区内にある方は、所有者に郵送される固定資産税課税明細書のみで申請できます。

【参照：法務局　相続登記ガイドブック】

手順3　登記申請をする

贈与による登記申請をご自分でする場合は、あげる人ともらう人がそろって法務局に出向くのが原則です。

これは、法務局の担当官が、間違った登記が行われないように、必要な場合は直接質問をして、その場で申請内容の確認をするためです。

申請時には登録免許税として、贈与する土地の評価額×2％分の収入印紙が必要です。

必要書類の中にある固定資産評価証明書の土地評価額を参考にして、税額を算出してください。

収入印紙は法務局自販機・コンビニ・郵便局で購入できます。

司法書士に依頼した場合は、司法書士が契約書を作成し、贈与者と受贈者、贈与契約に法的な不備がないことを確認したうえで、委任状をもって申請します。

2週間から1か月内に権利証（登記識別情報通知）発行され、登記は完了します。

贈与税が発生する場合は、贈与が起きた翌年の2月1日～３月15日までの間に税務署に申告します。

【参照：国税庁　贈与税の申告】

2-2.生前贈与：必要書類→贈与契約→登記

生前贈与は以下の3つの手順で進みます。

生前贈与による名義変更をご自分で申請する場合、原則として、生前贈与のあげる人（贈与者）ともらう人（受贈者）がそろって法務局に出向く必要があります。

諸事情によってできない場合は、司法書士などの資格者代理人に申請依頼をしてください。

手順1　必要書類をそろえる

あげる人（贈与者）ともらう人（受贈者）が決まったら、それぞれの必要書類を準備します。

申請書をご自分で記入する方は、法務局ホームページからダウンロードし、書式に従って記入してください。

※土地が東京23区内にある方は、所有者に郵送される固定資産税課税明細書のみで申請できます。

手順2　贈与契約をする

贈与契約書を作り、あげる人（贈与者）ともらう人（受贈者）の間で、贈与契約をします。

口頭でも契約は成立しますが、先々のトラブルを避けるために契約書を作成して申請書に添付し、贈与が起きたことを公的に証明できるようにしておきます。

贈与契約書は必要事項が書かれていれば、自作の契約書でも問題ありません。

司法書士に依頼した場合は、契約書を司法書士が作成したものに署名捺印をします。贈与契約書には実印が必要です。

【参照：法務局　所有権移転登記申請書（贈与）記入例】

 手順3　登記申請をする

贈与による登記申請をご自分でする場合は、あげる人ともらう人がそろって法務局に出向くのが原則です。

これは、法務局の担当官が、間違った登記が行われないように、必要な場合は直接質問をして、その場で申請内容の確認をするためです。

申請時には登録免許税として、贈与する土地の評価額×2％分の収入印紙が必要です。

必要書類の中にある固定資産評価証明書の土地評価額を参考にして、税額を算出してください。

収入印紙は法務局自販機・コンビニ・郵便局で購入できます。

司法書士に依頼した場合は、司法書士が契約書を作成し、贈与者と受贈者、贈与契約に法的な不備がないことを確認したうえで、委任状をもって申請します。

2週間から1か月内に権利証（登記識別情報通知）発行され、登記は完了します。

贈与税が発生する場合は、贈与が起きた翌年の2月1日～３月15日までの間に税務署に申告します。

【参照：国税庁　贈与税の申告】

2-3.売買：必要書類→売買契約→登記

親子の間で土地の売買を行う場合は、以下の3手順ですすみます。

一般の不動産売買では不動産会社が仲介に入りますが、親子間での売買は契約トラブルが少ないことが想定されるため、直接、金銭のやり取りをするケースが多い傾向にあります。

手順1　必要書類をそろえる

申請に必要な書類をそろえます。

売買契約書の作成は、通常の不動産売買のように、司法書士に依頼することもできます。

※土地が東京23区内にある方は、所有者に郵送される固定資産税課税明細書のみで申請できます。

 手順2　親子間で売買契約書を作成する

親子間であっても売買契約書は作成してください。

売買契約書がないと「贈与」とみなされる可能性があります。

売買契約書は、申請時には登記原因証明情報として、所得税の支払い時には売買の証明書として使います。

売買契約書は、申請書の書式に則っていれば自作もできます。

司法書士に依頼した場合は、司法書士が作成した契約書に署名捺印をします。

手順3　登記申請をする

必要書類を申請書に添付して、窓口か郵送で申請します。

過去に住宅ローンなどの担保がついていた場合は、完済していても抵当権がついたままですので、抵当権抹消登記も申請します。

ローン返済中の場合は、親子間であっても売買ができませんので注意してください。

土地の名義変更と抵当権抹消登記は別のものですが、事前に抵当権抹消申請だけをしてしまうと、「登記中」の案件になるため、抵当権抹消登記が完了するまで名義変更の登記ができなくなりますので、申請書を一度に出してください。

申請受理から2週間～1か月程度で、新しい名義に書き換わります。司法書士に依頼をすると、ここまでの作業をすべて代行してもらえます。

土地の名義変更と抵当権抹消登記は別のものですが、事前に抵当権抹消申請だけをしてしまうと、「登記中」の案件になるため、抵当権抹消登記が完了するまで名義変更の登記ができなくなるので、申請書を一度に出してください。

申請受理から2週間～1か月程度で、新しい名義に書き換わります。

司法書士に依頼をすると、ここまでの作業をすべて代行してもらえます。

3.土地の名義変更に伴う税金と費用めやす

親から子へと土地の名義変更をするときに、発生する税金などの費用めやすです。

以下の表は、登記の3パターンによって、どの税金や費用が発生するのかをまとめたものです。

ご自分に該当するところを参考にしてください。

【参照：国税庁：相続税がかかる場合・贈与税の計算と税率・登録免許税　総務省：不動産取得税】

3-1.相続の場合　

親から子へ「相続」によって土地の名義変更をすると、相続税・登録免許税・必要書類の取得費用が発生します。

手続きを司法書士に依頼した場合は、司法書士報酬が発生します。

相続税は、名義変更をする土地以外にも、相続をする遺産すべての評価額に対して課税されます。

登録免許税は、固定資産税評価額×0.4％で計算します。

例えば、土地の評価額が1,000万円であれば4万円が税額になります。

必要書類の取得費用は、1通あたり200～750円で、必要枚数分を取得します。

相続手続きと同時進行する場合は、かなりの数が必要になることがあります。

司法書士に依頼した場合は、依頼内容によって37,000～10万円の範囲で司法書士報酬が発生します。

【参照：国税庁　登録免許税の税額表】

3-2.生前贈与の場合

生前贈与による土地の名義変更には、贈与税・登録免許税・不動産取得税・必要書類費用が発生します。

司法書士を依頼した場合は、司法書士報酬が発生します。

贈与税は、土地をもらう人（受贈者）が支払います。

贈与税の支払い方法には、「暦年贈与」と「相続自制精算課税」があり、選択式です。

どちらも土地の評価額から基礎控除額を差し引いた金額に対して課税されます。

暦年贈与は110万円まで、相続時精算課税は2500万円までが基礎控除額です。

土地は高額になることが多いため、多くのケースで相続時精算課税を選択する傾向があります。

贈与税は一年間の贈与の総額に対して課税されるため、他にもらったものがあれば合わせて計算します。

登録免許税は、名義変更時に法務局で支払う税金で、土地の評価額に対して2％が税額になります。

不動産取得税は、土地や家屋の購入・贈与などで不動産を取得したときに、取得した方に対して1回だけ課税されます。

土地の評価額に対して4％ですので、1,000円の土地であれば不動産取得税は40万円です。

土地の名義変更をしてから半年以内に、支払い通知が郵送されます。

必要書類は1通あたり200～450円で、必要枚数分がかかります。

手続きを司法書士に依頼した場合は、依頼内容によって約3～7万円前後の司法書士報酬が発生します。

【参照：総務省　不動産取得税】

3-3.売買の場合

親子間の土地の売買には、登録免許税、不動産取得税、必要書類の費用が発生します。

手続きを司法書士に依頼した場合は、司法書士報酬がかかります。

登録免許税は、法務局で土地の名義を変更するときに支払う税金で、不動産評価額×2％※が税額です。

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を新しく取得した方に対して、1度だけ発生する税金で、土地の評価額×4％が税額です。

名義変更手続きが完了してから半年以内に、新しい所有者へ納税通知書が郵送されます。（※2026年令和8年3月31日までは軽減税率あり）

必要書類の費用は、1通あたり200～450円で、必要枚数分が費用になります。

親子間売買をした土地の名義変更手続きを、司法書士に依頼した場合は、3～8万円の範囲で司法書士報酬が発生します。

4.親から子への土地名義変更で使える節税制度

親から子への土地の名義変更で使える、さまざまな節税制度があります。

状況が許すのであれば、土地の引継ぎを考え始めた時点で、親子間でよく話し合い、税理士にも相談をしてから、慎重に判断をしてください。

• 贈与税の減額につながる制度
• 相続税の減額につながる制度

4-1.贈与税の減額につながる制度

生前贈与で発生する贈与税の減額につながるのは、以下の2つの制度です。

名義変更をする土地の価格によって適用すべき制度が変わるので、注意してください。

どちらも、一度選択すると、あとで変更ができません。

暦年贈与制度

あげる人（贈与者）ともらう人（受贈者）の制限なく、年間110万円までが非課税、それ以上の金額に対して贈与税がかかる制度です。

超えた部分の税率は10～55％とかなりの幅がありますので、生前贈与をする土地の価格によっては、多額の税金を支払うことになります。

暦年贈与では、毎年110万円分を持ち分として、少しずつ土地の所有権を移動させれば、税額を大きく抑えた名義変更も可能です。

しかしこの方法だと、1,100万円の土地の所有権が移動し終わるまでに丸10年かかりますので、高額な土地の場合は現実的とは言えません。

また、この方法をスタートして3年以内に親が亡くなってしまった場合は、暦年贈与の適用対象外になることにも注意してください。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度は、生前贈与をする際に2,500万円分が非課税になる代わりに、実際の相続が起きたときには、非課税にした分も含めて相続税に課税するという制度です。

この方法を選択すると、将来的に土地が大きく値上がりしていても、相続のときには2,500万円の評価分しか課税されませんので、インフレ時には大きな節税効果が期待できます。

相続時精算課税制度は、相続時に土地の評価額が最大80％減額される小規模宅地の特例との併用ができませんので、その他の相続遺産とのバランスを考えたうえで判断してください。

また、相続時精算課税制度を選んでしまうと、同じ人から別のものを贈与される場合は、その内容が少額なもの（110万円以下）のものであっても、暦年贈与が使えなくなることにも注意が必要です。

生前贈与の税制や節税方法について詳しく知りたい方は、関連記事も参考にしてください。

4-2.相続税の減額につながる制度

相続税の減額につながる制度は以下の2つです。

相続税の減額は前もって準備できる内容が多いので、土地の名義変更を検討し始めた時点で、親子でよく話しあっておく必要があります。

また、必ず税の専門家に相談をしたうえで判断してください。

小規模宅地等の特例

• 特定居住用宅地等

ご自宅として使っている家が建っている土地を、配偶者や親族が相続した場合は、面積上限300平米までが80％減額されます。

たとえば土地が200平米（60坪）、固定資産税評価額1億円相当の土地であれば、80％の減額がされますので、相続税の課税対象額は1億円→2,000万円にまで下がります。

• 特定事業用宅地等（特定同族会社事業用宅地を含む）

亡くなった方が所有してた店舗や会社などがある土地を、亡くなった方の親族が相続した場合に適用します。

面積上限は400平米、減額割合は80％です。

• 貸付事業用宅地等

亡くなった方が経営していたアパートや駐車場などの、賃貸事業に使われていた土地のことです。

面積の上限は200平米、減額割合は50％です。

家なき子の特例

小規模宅地等の特例の場合、亡くなった方の親族は「亡くなった方と同居していたこと」などの要件を満たしている必要があります。

しかし、相続が起きるような年代の時に、親子が1つの家に暮らしていないケースもあります。

家なき子の特例とは、亡くなった親と同居していない子でも、一定要件を満たしていれば小規模宅地等の特例の適用が受けられる制度です。

ただし、以下の用な適用条件があります。

• 亡くなった方に配偶者や同居親族がいないこと
• 土地を相続する方は、相続の３年前までに「自己または自己の配偶者」「３親等以内の親族」「特別の関係がある法人」の持ち家に住んだことがないこと
• 相続した土地は、相続税の申告期限まで保有すること（すぐに売らないこと）
• 相続開始時に居住している家を、過去に所有していたことがない

かなり厳しい条件ですが、該当すれば相続時に親子で一緒に住んでいなくても、最大80％まで減額されますので、大きな節税効果が期待できます。

主な相続財産が親の自宅と土地だけの場合は、この特例によって納税額がほぼ0円になる可能性もあります。

引き継ぎ予定の土地がある方は、あらかじめ土地活用をしておくと、それだけで節税対策になります。

そのうえで、活用中の土地を親から子へと引き渡すことも可能です。

これから引き継ぐ土地を活用しようとお考えの方は、まずはどのような活用方法があり、最適な方法は何なのかを確認しておくことからスタートしてください。

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ハウスメーカーや建築会社が提案する土地活用プランを比較したら、気になるプランのある会社に、現地調査をしてもらいます。

そうすることで、周辺環境やエリアのライバル物件なども考慮した、適切なプラン提案につながります。

相続税対策を考えた土地活用の相談はこちら

• 【初心者向け】「家なき子特例」とは？|ミスなく活用するための基礎知識

5.親から子への土地名義変更に関した4つの注意点

親から子へと土地を引き継いでいき、名義変更をすることに関した注意点を4つにまとめています。

• 相続による土地の名義変更は2024年から義務化されている
• 土地の名義変更手続き申請は自分でもできる
• 親から子への土地の引継ぎはもめごとを想定しておく
• 引き継ぎ予定地の土地活用方法は事前に調べておく

5-1.相続による土地の名義変更は2024年から義務化されている

親が亡くなった後に、土地を引き継ぐのは相続です。相続による土地の名義変更は相続登記といい、今までは名義変更は任意でした。

しかし2024年（令和6年）4月1日より、相続が起きたことを知った日から3年以内に、正当な理由もなく名義変更しなかった場合は、ペナルティとして10万円以下の過料が発生することがあります。

また、2024年（令和6年）よりも前に起きた相続に関しても、義務化の対象になっています。

正当な理由として認められるのは、遺産分割協議でトラブルが起きているケース、相続人が多い・連絡が取れないなどで、戸籍謄本などの必要書類の収集や、他の相続人を把握するのに時間がかかってしまうケースなどです。

【参照：法務局　相続登記が義務化されました】

5-2.土地の名義変更手続き申請は自分でもできる

土地の名義変更はご自身で手続きできます。

法務局では、さまざまなケースに応じて、ご自分で適切な申請ができるように、複数のガイドブックや対面・電話・WEBによる相談窓口を用意しています。

しかしながら、登記申請は法的な書類であるため、不備があると申請しても受理されず、訂正（補正）されるまで何度もやり直しをすることもあります。

ご自分で申請しようと思っている方は、まず法務局が用意したガイドブックや申請書類の記載例などを参考に、自分で出来そうかを確認してください。

手続き内容そのもので、調べてもわからないことがある場合は、法務局手続案内予約サービスから約20分の相談予約ができます。

ただし、相談窓口では書き方の相談に応じてくれるだけで、申請書類を作成する・法的な質問への回答には対応していません。

申請書の作成に不安がある場合は、司法書士に依頼をすれば、書類作成・必要書類収取・契約書作成・申請・申請完了後の確認など、すべての業務を代行してもらえます。

5-3.親から子への土地の引継ぎはもめごとを想定しておく

親から子への土地の引継ぎは、贈与や相続に関わる問題であるため、もめごとが起きやすいことを前提に、よく考えたうえで決めてください。

たとえば、土地の生前贈与をした場合、その時は良くても、のちに相続が起きたときにトラブルになる可能性があります。

土地を含む財産の相続には、「遺留分」という法定相続人に最低限保証される遺産取得分があります。

相続が始まって、各相続人の相続財産が遺留分に満たない場合は、相続が「争族」に発展する可能性がおおいにあります。

特に、相続人の中に、生前贈与があったことを知らなかった人物がいると、その不公平感からトラブルに発展しやすくなります。

土地は現金や預貯金のように分割しにくいため、相続人の誰かが土地という形で財産を多く取得することになると、その他の相続人の遺留分を侵害してしまうことがあります。

特定の相続人が親の財産を多く受け取ることで、その他の相続人の遺留分を侵害している場合は、生前贈与を受けた子が、その分を現金などで補填しなければなりません。

ほかにこれといった資産がない場合には、最悪の場合、せっかく引き継いだ土地を売却しなければならないケースもあります。

遺せる財産が豊富にあるのであれば問題ありませんが、限られた財産を親から子に引き継がせる場合には、実際の相続が発生したときに、子の間でもめごとが起きる可能性があることを理解したうえで、相続・生前贈与・売買の選択をしてください。

5-4.引き継ぎ予定地の土地活用方法は事前に調べておく

親から子に引き継ぐ予定の土地があり、名義変更が完了した後に土地活用を検討している方は、早い段階から土地活用プランを請求して、たくさんのプランに目を通しておくことをおすすめします。

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数多くの土地活用プランをじっくりと比較しながら、これから名義変更をする土地に、最も適した土地活用プランはどれなのかを絞り込んでいきます。

気になるプランがあれば、現地調査に来てもらうことで、より具体的なプランに落とし込むことができます。

どの会社も、不動産と土地活用のプロですから、不安な点や土地活用への疑問があれば、その場で担当者に確認もできます。

より適切な土地活用方法、より節税効果の高いプランを確認しておくことにより、相続税対策や、引き継いだ土地からの利益を最大化することにもつながりやすくなります。

土地の名義変更を親から子へとするときの、相続・生前贈与・売買という3つのケースと名義変更手順、気を付けることなどをまとめました。

土地の名義を変更するときには、どのケースでも登録免許税と必要書類の取得費用がかかります。

また、相続であれば相続税、生前贈与であれば贈与税、親子間売買であれば所得税など、ケースごとにトータルの費用も変わります。

ご自分がどのケースに当てはまるのかを参考にしてください。