【初心者向け】「土地」に関する税金対策・軽減制度一覧＆解説｜取得時・保有時・売却時・相続時

1.土地に関する軽減制度一覧

2.土地を取得した際に使える軽減制度

3.土地を保有している場合に使える固定資産税の軽減制度

3-1.住宅用地の特例

住宅用地の特例とは、住宅の敷地の固定資産税が大幅に軽減される制度のことです。

「住宅」に該当するのは戸建て住宅だけでなく、賃貸アパート・賃貸マンション・賃貸併用住宅なども当てはまります。

また、住宅用地の特例は小規模住宅用地と一般住宅用地で異なります。

特例適用後の計算式は以下のとおりです。

参考：国土交通省「土地の保有にかかる税制」

3-2.自治体独自の軽減措置について

人口減少や移住促進の対策で、自治体ごとに独自の措置を設けることがあります。

たとえば、千葉県習志野市では、景気回復を目指すために令和4年度に限って「商業地等の課税標準額(税額)の上昇率を半減(通常5% → 2.5%)する特別措置」を講じました。

参考：「特例措置と減免制度／習志野市ホームページ」

なお、固定資産税や都市計画税は地方税であるため、詳しい内容については各自治体のホームページからご確認ください。

4.土地を売却した際に使える軽減制度

4-1.住んでいた土地を売却した場合に使える軽減制度一覧

住んでいた土地を売却した場合に使える軽減制度は以下の2種類です。

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 10年超所有軽減税率の特例

4-1-1.居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除とは、土地の所有期間に関わらず、居住用財産を売ったときに譲渡所得から3,000万円まで控除できる制度のことです。

特例を受けるためには、一定要件を満たさなければなりません。
特例の詳細および適用要件は、国税庁のホームページをご確認ください。

参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

4-1-2.10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、取り壊された年の1月1日時点での所有期間が10年以上ある場合、長期譲渡所得よりも税率が低くなる制度です。

軽減税率を適用するためには、住んでいる家屋または家屋と土地を売却した場合や売却者の相手が近親者でないことなど一定要件を満たす必要があります。

特例の詳細と一定要件については、国税庁のホームページをご確認ください。

参考：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

4-1-3.特定の居住用財産の買換えの特例

特定の居住用財産の買換えの特例とは、令和5年12月31日までに家を売却し、新しい自宅を購入する場合、その売却益を将来に繰り延べる特例です。

特例を受けるためには、一定要件を満たさなければなりません。
特例の詳しい内容や適用要件などは国税庁のホームページでご確認ください。

参考：国税庁｜特定のマイホームを買い換えたときの特例」

4-2.売却で損失がでた場合に使える軽減制度一覧

売却で損失がでた場合に使える軽減制度は以下のとおりです。

• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

4-2-1.特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローンがまだ残る自宅を残高より低い額で売却して損失がでた場合、譲渡損失はその年の他の所得と合算できます。

この制度の詳細や適用要件については、国税庁のホームページをご参照ください。

参考：国税庁「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の対象となる譲渡資産及び特定譲渡とは」

4-2-2.特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

新しい住宅を購入するために自宅を売却して損失が生じた場合、その譲渡損失をその年の他の所得から控除です。

特例を受けるには、不動産の所有期間や床面積の広さなどに要件が設けられています。
詳細は国税庁のホームページでご確認ください。

参考：国税庁｜マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

4-3.その他の売却において使える軽減制度一覧

今まで説明したケース以外の売却タイミングで使える軽減制度は以下のとおりです。

• 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
• 収用等により土地建物を売ったときの特例
• 特定土地区画整理事業・特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の特別控除
• 農地を譲渡した場合の800万円の特別控除の特例

4-3-1.平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

以下のどちらかに該当する土地を売却した場合、最大1,000万円を譲渡所得から差し引いて控除できます。

• 平成21年に土地を取得し、平成27年以降にその土地を譲渡した場合
• 平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却した場合

ただし、特例を受けるには5年以上の保有期間があることに加え、いくつか適用要件があります。保有している必要があります。

制度の詳細については、国税庁のホームページをご確認ください。

参考：国税庁「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」

4-3-2.収用等により土地建物を売ったときの特例

公共事業のためなどに土地を売却した場合、以下2つの特例を受けられる場合があります。

• 買い換えた金額が売却金額を上回る場合、将来の所得税の課税が繰り延べられ、売却年においては譲渡所得が発生しない特例
• 譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引ける特例

特例の詳細や適用要件は、国税庁のホームページをご確認ください。

参考：国税庁｜収用等により土地建物を売ったときの特例」

4-3-3.特定土地区画整理事業・特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の特別控除

特定土地区画整理事業や特定住宅地造事業などのために土地を売った際、以下の特別控除を適用できる場合があります。

たとえば、国土交通省の市街地のまちづくり活性事業などのために個人が所有する土地を売却した場合、譲渡所得金額から最大2,000万円まで控除できます。

そのほか、地方公共団体や地方住宅供給公社による土地の買収、特定の民間宅地造成事業において土地が買い取られた場合などでは、土地の売却に伴う譲渡所得金額から最大1,500万円までの控除が可能です。

4-3-4.農地を譲渡した場合の800万円の特別控除の特例

農地を譲渡した場合の800万円の特別控除の特例では、農業委員会の斡旋により個人が所有する土地を売却した場合など特定の条件を満たすと、譲渡所得金額から最大800万円までを差し引いて控除できます。

参考：農林水産省「農地を売った場合の税金」

5.土地を相続した際に使える軽減制度

5-1.被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例とは、住居を相続して令和9年12月31日までに売った場合、譲渡所得から3,000万円まで控除できる制度のことです。

特例の詳しい内容や適用要件については、国税庁のホームページをご参照ください。

参考：国税庁｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

5-2.小規模住宅等の特例

小規模住宅等の特例とは、被相続人が住んでいた土地または事業をしていた土地に対して、80%または50%まで評価額を減らせる制度です。

ただし、農地や採草牧草地は特例対象外となります。

小規模住宅用地等の特例を活用すると大幅に相続税を軽減できるため、要件に当てはまる場合は利用してみるとよいでしょう。

小規模住宅等の特例の詳細については、国税庁のホームページをご確認ください。

参考：国税庁「小規模住宅用地の特例」