大田区でのアパート建築の費用と成功するアパートを建てる方法

東京23区で最大の面積を誇る大田区は、羽田空港や東部に工業地帯を抱える一方、田園調布といった高級住宅街や古くからの住宅街もある、多彩な一面をもつのが特徴です。

また、人口2位の大田区は、賃貸需要も高いエリアです。アパート建築をお考えの方の中には、大田区でのアパート建築の依頼先の選び方のコツを知りたい方も多いのではないでしょうか？

そこで本記事では、大田区のアパート建築について、おすすめのハウスメーカーや選び方を紹介します。

大田区でのアパート建築について不安や悩みがある方は、まずは大田区に実績のある建築会社に相談してみましょう。

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1.大田区でのアパート建築費目安

大田区にはアパート経営の競合となる存在も多く、建築時の差別化も重要になってきます。まずは、一般的なアパート建築費の目安を把握した上で、大田区でのアパート建築費の傾向を解説します。

1-1.アパートの建築費用と坪単価

アパート建築費は、建物の延床面積に相場とされる坪単価をかけることでおおよその金額を算出できます。
アパートの建築費は建物の構造によっても坪単価相場が異なります。各構造の坪単価相場は以下の通りです。

※HOME4U調べ

本体工事費、付帯工事費、諸費用の構成からなります。規模にもよりますが、アパートを新築するとなると大きなお金が動きます。
例えば、延床面積100坪のアパートを木造で建てるとなると、7,700万～1億円の建築費がかかる計算です。

1-2.大田区でのアパート建築費の傾向

大田区は地域によってさまざまな一面があるため、アパートのニーズひとつとってもさまざまです。また、多摩川などの一級河川や海にも面している立地で災害によるリスクもあります。
したがって、建物を建てる際は、需要に満たした設備や間取りにするだけでなく、災害対策を十分に施す必要が出てきます。災害対策には地盤改良やくい打ちなどの対応が考えられます。その場合、アパート建築費は一般的な相場より高くなると考えておくべきでしょう。

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2.大田区のアパート建築の補助金と条例

大田区でのアパート建築では、利用できる補助金や助成金があります。ここでは、どのようなケースで補助金が利用できるかを解説します。
また、大田区でアパートを建てる際に気を付けたい建築規制を含む条例についても確認します。

2-1.大田区のアパート建築で利用できる補助金

大田区でのアパート建築で活用できる可能性のある補助金は以下の通りです。

大田区の場合、補助金や助成を受けられるエリアが限定的です。補助金の利用の可否については、事前にハウスメーカーへ相談してみてください。また、対象となる施工には細かな規定があるため、助成が受けられる設計となるようにしなければなりません。

参考：『大田区｜木造住宅除却工事助成事業（耐震化助成事業）』
参考：『東京都都市整備局｜不燃化特区の制度』

2-2.大田区のアパート建築にかかわる条例

大田区は「地域力を生かした大田区まちづくり条例・大田区開発指導要綱」を2023年4月に施行しました。良好なまちなみの保全と形成、無秩序な開発の予防を目指しています。
道路を設けて350平米以上の宅地開発や15戸以上を有する集団住宅建築などが条例の適用事業です。

この条例はいわゆる「ワンルーム条例」としての側面もあり、ワンルーム型住戸の専用面積を25平米以上と定めています。そのほか、管理体制の定めや駐輪場・駐車場の規模などにも規定を設けています。

参考：『大田区｜地域力を生かした大田区まちづくり条例・大田区開発指導要綱』

3.大田区でのアパート建築に強い10社

ここでは、大田区という立地を生かしたアパート建築に強いハウスメーカーを10社紹介します。

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3-1.三井ホーム株式会社

三井ホームでは、木造ならではの快適居住空間を技術力で支える住宅づくりを強みとしています。
アパート建築では、木造壁工法「プレミアム・モノコック構法」を採用。車や飛行機のモノコック構造になぞらえた強靭な外壁が生み出す仕組みで、高い耐久性と断熱性を確保しています。

また、集合住宅で気になる騒音対策についても、遮音性の高い鉄筋コンクリート造並みの遮音性能を確保。入居者の住み心地を重視したアパート提供が可能です。

三井ホーム株式会社の詳しい情報はこちらで紹介しています。

3-2.積水ハウス株式会社　東京南シャーメゾン支店

積水ハウス株式会社が展開する賃貸住宅シリーズ「シャーメゾン」は、戸建て住宅で培った技術を生かした住み心地重視の賃貸住宅です。

アパートで気になりがちなプライバシーの確保について、上下階・隣室の生活音を遮音するだけでなく、外部からの騒音も軽減する遮音性能を誇ります。
また、独自の鉄骨構造は、過去の巨大地震での全半壊ゼロの実績があり、オーナーの資産を災害から守る技術がふんだんに使われています。

積水ハウス株式会社の詳しい紹介はこちらもご覧ください。

3-3.大和財託株式会社

自社設計・施工で中間コストをカットすることで建築費を抑えることで、高利回りのアパート経営をサポートすることを目指す企業です。
コストカットの取り組みは、ゆくゆくは訪れるメンテナンス費用についても視野に入っています。外壁などの10～15年ほどでメンテナンスが必要となる建材についてメンテナンスフリー仕様を採用。リスクを最小限にとどめるための建築が可能となります。

大和財託では土地の収益性に着目した上で、もっとも効率的な土地活用方法を提案できることも特徴です。

大和財託株式会社の詳細はこちらでご確認ください。

3-4.東京セキスイハイム株式会社

セキスイハイムの賃貸住宅「ハイムメゾン」は建物の大半が工場で作られます。この工法はユニット工法と呼ばれるもので、品質安定性、工期短縮、コストパフォーマンスの面で優れています。
この体制で作られる住宅は、トレーサビリティシステムも完備。いざというときの対応もしっかりしており安心です。

ハイムメゾンは時代の変貌にも対応した、新生活様式を支える間取りや設備が取り込めます。また、賃貸住宅にうれしい防犯性能の充実も特徴です。

東京セキスイハイム株式会社の詳細はこちらで紹介しています。

3-5.旭化成ホームズ株式会社

旭化成ホームズの賃貸ブランド「へーベルメゾン」は、60年耐用躯体構造を採用しています。防災力にも優れており、圧倒的強さを誇る接合部と規模に合った構造によって耐震性能を最大限引き出しています。

また、へーベルメゾンのバリエーションの広さも特徴的です。間取りの変更が可能な賃貸住宅やペットとの同居を想定した賃貸住宅などのシリーズがあります。差別化は賃貸経営において大きなアドバンテージです。長期入居にもつながりやすいことから安定経営が期待できます。

旭化成ホームズの詳しい情報はこちらのページでも紹介しています。

3-6.千仞株式会社

千仞株式会社は、住宅全般のコンサルティングを行う専門家集団です。ハウスメーカー出身のコンサルタントがメーカー単体ではできないあらゆる可能性からベストなプランを提案してくれます。

建築プランの提案力だけでなく、経営戦略についてもプロのサポートを受けられるのが特徴です。それぞれの専門家の強みを組み合わせることで、土地に合ったアパート経営が実現しやすくなるでしょう。

千仞株式会社の詳しい情報はこちらで紹介しています。

3-7.株式会社アヴェントハウス

株式会社アヴェントハウスの賃貸アパートは、設計の自由度と耐震性を兼ね備えているのが強みです。これは、国土交通大臣・特別評価認定の鉄骨プレカットシステム「JFEフレームキット」が、木造並みの自由な設計を可能にしていることによります。

また、独立系管理会社から生まれた建築会社だけあり、経営開始後の賃貸管理も万全なサポートを受けられます。入居率98％の高水準を誇っており、経営に不安があるオーナーでも安心して任せられるでしょう。

アヴェントハウスの詳しい情報はこちらで紹介しています。

3-8.株式会社ファミリーコーポレーション

株式会社ファミリーコーポレーションは、アパート経営を一貫したサポート体制を整えている点に最大の強みをもつ企業グループです。
自然災害のリスク検討は計画段階の土地の分析から始めます。そのうえで、ベストな土地活用がアパート経営かも判断が可能です。

自然災害のリスク検討、土地の歴史・文化の掘り下げから土地の分析を始め、ベストな活用方法を導き出します。採用する構造も活用方法、規模に合ったものを提案してもらえ、経営を見据えた設計プランの提案を受けられるでしょう。

構造も木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造と、土地の状態や規模に合ったものから選択できます。災害に強い、安心感のあるアパート建築が可能になる建築会社です。

株式会社ファミリーコーポレーションの詳しい情報はこちらのページでも紹介しています。

3-9.株式会社木下工務店

株式会社木下工務店は近年、ZEH賃貸に力を入れています。ZEHは創エネ・省エネの技術を集結させた住宅です。
エネルギー消費を抑えることで地球にやさしいだけでなく、エネルギーの消費を抑えるために高められる断熱性などから住まう人にもやさしい住宅として賃貸物件でも入居希望者の人気を集めています。

また、賃貸集合住宅で入居希望者が最も気にするポイントである遮音性についても高性能床遮音システムを採用することで、選ばれるアパートとなりえます。

株式会社木下工務店の賃貸住宅ラインアップはこちらでも紹介しています。

3-10.東建コーポレーション株式会社

東建コーポレーション株式会社は、一括借り上げシステムを採用したアパート建築・経営のサポートで安心度の高いハウスメーカーです。
グループ会社の全国ネットワークによる入居者探しが可能になるほか、サブリース経営代行システムによって空室の長期化や家賃滞納の不安を解消するシステムを構築しています。

建築アパートは、特許を取得している高遮音床「TKS-55」を採用。独自開発の制震力フレームと耐震力フレームで高い耐震性能も誇ります。こうした安心感が入居者の長期入居につながるでしょう。

東建コーポレーション株式会社についてはこちらのページもご覧ください。

4.アパート建築前に知っておきたい大田区の5つのデータ

アパート建築では、事前のデータ収集がとても大切です。得た情報の活用でどんなアパートを建てるべきかが見えてくるでしょう。本章では、アパート建築前に知っておきたいデータを5つ紹介します。

4-1.大田区の人口推移

大田区は東京23区最大の面積を誇り、さまざまな特色のあるエリアが広がっています。高級住宅街、下町然したエリアも有しており、733,880人の人口を抱えています。（2023年9月現在）世帯数は409,527世帯となっており、どちらも微増傾向です。

工業地帯での住居の共存などにも取り組んでいることから、今後もしばらくは賃貸需要を見込めるでしょう。

参考：『大田区｜区の世帯と人口』

4-2.大田区で人気の間取り

大田区では、ワンルームを中心に１LDKなどの単身者向けの間取りのニーズが高くなっています。
特に大森や蒲田などの京浜東北線沿線エリアは市街地再開発も進み、住みやすくなっていることから注目が集まっているエリアです。

一方、区西部エリアは閑静な住宅街が広がるエリアで、ファミリー層にも人気があります。エリアによって間取りのニーズが大きく変わる大田区では、競合の有無も確認しておくと安心です。

4-3.大田区の家賃相場

大田区の家賃相場は全体的に東京都の相場より高く推移しています。東京都の家賃相場は以下の通りです。

※HOME4U調べ（2023年8月）

東京の家賃相場は全国的にも非常に高い水準となっているため、大田区は全国的にも高い家賃設定でアパート経営が可能なエリアといえるでしょう。

ワンルームなどの単身者向け間取りでも東京の相場より5,000円～1万円程度高い傾向です。

4-4.大田区の利便性

大田区には羽田に東京国際空港があり、空の玄関としての役割も担っているエリアです。沿岸部に京浜急行とJR京浜東北線が走り、蒲田駅周辺では利便性を高める市街化再開発が進んでいます。
このエリアは、工業地帯と繁華街、住宅街が混在する地域でもあり、整備が進むことで生活しやすい環境として人気が高まることが予想されます。

一方、整備のエリアでは東急各線が通っており、都心のターミナル駅へのアクセスにも優れているエリアです。

4-5.大田区の開発予定

大田区では近年も、区帰属の埋め立て地「令和島」の誕生など、大規模な都市計画を進めています。現在も「都市計画マスタープラン」に基づき、各所で開発事業が進められている現状です。
減災都市化、国際拠点としての整備、交通網の利便性強化などが進められており、住みよいまちづくりが現在進行形で進んでいます。

大田区でのアパート経営では、都市計画の将来的な影響を見越したプランニングが大切です。

5.アパート建築のモデルケース

アパート建築は計画段階から換算すると1年以上をかけて進めます。その間、資金調達なども同時進行となるため、ハウスメーカーのサポートを受けながら進められると安心です。

また、実際に大田区でのアパート建築を想定した建築費をシミュレーションします。

3階建てのワンルームアパートを新築する想定です。一部、ファミリー向け世帯を設ける必要があるため、規模はワンルームが12戸、ファミリー向け住戸が3～4戸程度を想定しています。

6.大田区でのアパート建築はどこに依頼するか

大田区では家賃設定も高めに想定できることから、高利回りのアパート経営を実現しやすい傾向です。しかし、長期安定経営を続けるには安全性の高いアパートを建築する必要があります。本章では、大田区でのアパート建築においてどのような施工会社を選ぶべきかを解説します。

6-1.耐震・耐火技術の高いハウスメーカー

大田区は東京湾に面していることから首都直下型地震発生に備えて、地盤の強化やがけ地の対策などをしっかりしておくことが求められます。また、住宅密集地も多く、耐震性・耐火性の高い構造としておくことが重要です。
災害に強いアパートとすることで入居希望者からも選ばれる物件となり、安定経営が実現しやすくなるでしょう。

大手ハウスメーカーでは、技術の粋をつくして耐震性・耐火性の強化に独自性を出しています。災害対策への取り組み方法もそれぞれ異なるため、どの企業がどのような取り組みをしているかを比較することをおすすめします。

6-2.狭小アパート実績の多い建築会社

大田区など東京エリアでは、狭小地でもアパートを建てることが大きな相続税節税効果を生みます。したがって、狭小地でもアパートで土地活用をするケースは少なくありません。東京エリアでアパート建築の実績があるメーカーの中には、狭小地を特に得意とする企業もあります。

狭小アパートはいかに空間を効率的に使うかが最大の懸念点であり、違いが顕著になる部分です。狭小アパートでは設計力がものをいうため、狭小アパートの実績が豊富なメーカーに依頼するとよいでしょう。実績に基づくアイデアで思いもよらなかった解決プランの提示が受けられるかもしれません。

6-3. 経営サポートが充実している企業

アパートでの土地活用は、長期運用が基本です。建築時のプランニングでも安定経営の助力となる施策は施せますが、経営をサポートしてくれる存在があればいっそう安心できます。
最近は企業の総合力でアパート経営をサポートするハウスメーカーも多くあります。建築プランで迷ったら経営サポート体制の充実ぶりを比較するのもおすすめです。

特に大田区は23区の中でもまだまだ変化を続けるエリアです。土地の将来性を見越した経営プランを提示できる企業であれば安心できるでしょう。

6-4.一括プラン請求で複数のプラン比較がおすすめ

アパート建築では、スタート地点でさまざまなプランを目にする機会を作ることをおすすめします。
特に大田区でのアパート建築はエリアによって特性が大きく異なるため、どのプランが最適なのかを見極めるのが非常に困難です。しかし、プランを比較することでどの施策が正解で、どの施策が企業の独自性なのかが見極めやすくなるでしょう。

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