【完全版】遠方からのアパート経営・管理の基礎知識

1.遠方のアパートを上手に経営・管理するコツ

それぞれについて、以下で説明します。

1-1信頼できる管理会社を選ぶ

遠方なので自分で直接アパートの管理の状態を随時確認できない状況になります。
直接自分がチェックしない状況で管理を任せても「信頼できる」管理会社を選ぶ事は必須です。

信頼できる管理会社は下記3つの項目から選びましょう。

1-1-1.管理戸数が多い管理会社を選ぶ

アパート管理を委託するなら、管理戸数が多く管理実績のある会社を選ぶと安心して経営を任せられます。

管理業務については、全て対応してくれる会社と、一部しか管理してくれない会社があるため、遠方のアパート管理を委託する場合には、管理戸数が多いだけでなく管理業務全般に対応してくれる会社を選びましょう。

1-1-2.報告を適宜上げてくれる会社を選ぶ

遠方の物件管理を依頼する上で「自分のアパートがどんな状況にあるのか」「入居率の変化はどうなっているのか」など、こまめな報告やコミュニケーションをしてくれる会社を選ぶことは重要です。
こまめに報告をもらうことでアパートの現状を把握でき、予想外のトラブルを予防できます。

現在オーナーへの定期報告は義務付けられていますが、報告の回数は年に1回以上で良いとされています。

オーナーへの報告頻度は管理会社によって異なるため、収支報告だけでなくトラブルや物件の状況などを頻繁に報連相してくれる会社を選ぶようにしましょう。

1-1-3.集客力のある会社を選ぶ

管理実績があっても、入居者を集めることができなければ収益になりません。

空室期間が長引かないような工夫や集客をしてくれるかどうか、その会社の物件の入居率を確認することや評判などの情報収集をすることをオススメします。

1-2定期的な確認を怠らない

定期的な確認をすべき理由は以下の2つです。

それぞれについて解説します。

1-2-1.物件の問題に気づけるようになる

定期チェックは、毎月行う必要はありません。
あえて年に数回の訪問を行うことで、普段では気付かなかった変化や修繕すべきところが見つかる可能性があります。

管理会社のスタッフは高い頻度で確認しているはずですが、いつも見ているからこそ、見落としている点があるかもしれません。
管理会社が「よくあること」「これくらいなら大丈夫」と放置していたものが実は大きな問題になり、後に思いがけないトラブルに発展する可能性もあります。

アパート経営では、入居者のトラブルだけでなく物件自体のトラブルも早期解決することが重要です。
トラブルを早期解決することで入居率向上や空室率低下につながるため、管理会社に委託しているからと放置するのではなく、定期的に確認することをオススメします。

1-2-3.管理に対する抜き打ちチェックを行なうため

管理会社がどれだけ自分のアパート管理に力を入れているのか、今後も任せて良いのかを判断する材料として、抜き打ちチェックは重要です。

チェックしておくと良い項目は、以下の通りです

管理会社に指摘をすることで、よいプレッシャーにもなります。
また、杜撰な管理がなされている場合には、契約次第では責任を管理会社に追求できる可能性があります。

2.遠方のアパート経営をする際に見落としがちな点とその解決策

2-1.物件の汚れや劣化状況

水回りの問題や設備の修理など、築年数を重ねるほどに増えていきます。
また、外観の汚れや壊れ、屋根材の劣化などには注意が必要です。

アパートが近くであれば、自分掃除に行ったり、知り合いに修理を依頼したりできますが、遠方であれば基本的に管理会社に依頼しなければなりません。
またアパートは築年数を10年過ぎたあたりから徐々に劣化が始まります。

遠方のアパートですと、あまり気にせず見落として放置してしまう事もあるので、あらかじめ掃除や修繕の年間計画を立てるなどして管理会社と連携しましょう。

特に築22年を超えた木造アパートは法定耐用年数を過ぎていることもあるため、注意が必要です。

2-2.経営状況・環境の変化

アパート経営における収支は管理会社からの報告によって把握できます。
しかし、経営は収支を把握することだけでなく、入居率の変化や空室に繋がるような「経営状況・環境の変化」のシグナルを見落とさないようにする事が重要です。

遠方ですと、入居者の変化や、競合物件の新築や改装の状況を把握する事が出来ず、数字にすぐに出てこないような経営状況・環境の変化に気づくことができません。
気づいたら、自分の物件が競争力を大きく失っていて、空き室が増加してしまうなんて事もあり得ます。

普段から担当者や組織とのコミュニケーションを積極的にとり、どんな些細なことでも連絡をもらえるような関係性を作っておきましょう。

2-3.地域の環境変化

「経営状況」の話とも近いのですが、土地の再開発で単身者が多かったところがファミリー向けになったり、発展していたところが衰退していったりするケースがあります。

地域のニーズを汲み取って建て替えやリノベーションなどを行っていくことが、生き残りに直結します。
管理会社と連携しつつ、環境変化を見落とさないようにしっかり確認し、地域の変化に合わせたアパート経営を心がけましょう。

なお、アパートのリノベーションについては、こちらの記事で詳しく解説しているのでぜひご覧ください。

3.遠方のアパートを経営する際のメリットとデメリット

4.遠方でのアパート経営の想定事例

5-1.【成功事例】信頼できる管理会社に変更したことで入居率が向上

遠方のアパートの場合、オーナーがいつでも確認できる状態ではないため、管理会社の対応が後回しになることがあります。
抜き打ちで確認することで、管理会社が機能しているかの判断がつきます。

5-2.【成功事例】リノベーションに成功し実質利回り改善

アパートオーナーよりも、管理会社の方が土地勘を持っており、ユーザーニーズを知っていることはよくあります。

管理は行き届いているはずなのに定着率が悪い、空室率が高い場合にはアパートのリノベーションが必要なのかもしれません。
担当者に相談をしてみると、解決策が見つかることもあります。

小さな設備や水回り部分設備ならリノベーションで安く済ませることも可能です。
築年数が古く、大規模なリノベーションが必要になる場合には、建て替えもあわせて検討してみるとよいでしょう。詳しくは下記の記事でも解説しています。

5-3.【失敗事例】メンテナンスを怠った結果修繕費用がかさみ赤字体質

遠方のアパートの場合、管理会社からの報告が一次情報になります。
このため収支状況だけでなく、レポートや報告書には必ず目を通すようにしておきましょう。

最終判断はオーナーがすることになりますので、早期に問題は解決していくよう心がけましょう。

遠方のアパート経営を成功させるためには、アパートのある「地域」に詳しく、ノウハウのある会社をパートナーに選ぶ事が必須です。
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