【詳しく解説】木造アパート新築を成功させる8つのコツと建築会社の選び方

アパート経営を始める場合、まずは手ごろな木造アパートを新築して成功したいと考える方も多いのではないでしょうか。
木造アパートは建築費用が安いメリットがありますが、遮音性や耐震性に配慮しなければならないとか、資産価値で低いといったデメリットがあります。
そこでこの記事では、「木造アパートを新築して成功させるコツについて、以下のように解説していきます。

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1.木造アパート新築を成功させる8つのコツ

まず、木造アパートのメリットとデメリットについて確認しておきましょう。

木造アパートのメリット・デメリット 建築費坪単価の相場

木造アパートは、建築費などの初期費用が少なく、工期が短いため、比較的すぐにアパート経営を始められるのがメリットです。逆に、鉄骨造や鉄筋コンクリート造に比べると遮音性・耐火性・耐震性などが低く、老朽化すると資産価値が低くなるのでデメリットです。
以下の記事では、木造アパートのメリット・デメリット、木造と鉄筋の違いについて詳しく解説しています。併せて参考にしてみてください。

では、どうしたら木造アパートの経営を成功させられるでしょうか。そのコツを以下にご紹介します。

1-1. 土地の用途地域を確認する

土地には、勝手に建物を建てていいわけではなく、「用途地域」の設定があります。都市計画では地域を住宅地、商業地、工業地などの種類に区分していて、定められた基準の下に建てることのできる建造物が決まっています。
用途地域は、以下の13種類のエリアに分けられています。

用途地域13種類と特徴一覧

用途地域で注意しなければならないのは、エリアによって建造物の種類や高さなどの制限が設けられている点です。
木造アパートは、構造的に高層化することは難しいですが、2階建てにするか3階建てにするかといったあたりで制約がある場合もあります。事前に用途地域を確認しておきましょう。
なお、「工業専用地域」には人が住むことはできないため、アパートを建てることもできません。
自分の所有している土地の用途地域がわからない場合は、インターネットで「（市町村名） 用途地域」と検索すれば、用途地域の項目ごとの地図があるはずなので調べてみましょう。

1-2. 市場調査を徹底する

土地には用途地域があるのと同時に、そのエリアに向いている建物があります。アパート経営を始める前に、木造の賃貸アパートにどのようなニーズがあるのか市場調査しましょう。
例えば、商業地や工業地の土地で、すでにマンションやタワーマンションなどが建っていれば、競合になるかもしれません。逆に巨大な商業施設や工場などに働く人が多いのに、近辺に住宅が不足している場合は、安定的にアパート経営ができるかもしれません。木造賃貸アパートの需要があるかどうか、確認してみましょう。

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1-3. 長期的な収益を見据えた計画を立てる

アパートを新築して経営する場合、その多くは金融機関などから融資を受けてローンを返済していくことになります。借入金は初期費用の7割ほどにし、残りを自己資金で用意すると良いでしょう。

金融機関でも、物件の土地条件と賃料の相場を調査して融資を決めますが、それが土地活用であれば、オーナーの土地と新築アパートの建物を両方担保に入れられる優良な貸出先となります。
木造アパートは建築費やメンテナンス費が安く済み、多くが減価償却できるので税制上でも有利です。
なお、以下の記事では木造アパートの耐用年数について、詳しく解説しています。

あとは、入居者からの賃貸収入をローン返済に充てていくことになりますが、注意しなければならないのは空室のリスクです。空室が多くなるとローンの返済に影響が出ます。空室があっても維持管理費は必要になり、10～15年後の大規模な修繕費も準備しておかなければなりません。これらも予備費として確保するようにローンを組みます。
事業計画書を作成する段階で、空室率や予備費を事前に見積もるようにします。一般的な不動産投資ではあらかじめ2割の空室率を想定し、それでもローン返済が可能であるように試算します。リスクも含めて長期的な収益を見据え、事業計画を立てるようにすると良いでしょう。
以下の記事では、アパート経営のリスクも踏まえた成功率について解説しています。

1-4. 建築会社の選定を慎重に行う

ハウスメーカーや建築会社には、それぞれ得意とする建物や工法があります。木造アパートを新築する際は、木造の賃貸住宅に実績のある建築会社を選ぶようにしましょう。

以前は、木造アパートは耐震性が低いという印象がありましたが、現在は建築基準法の改正や建築技術の進化から、ほかの工法と比べても差はないといわれています。ただし、地盤の状況や建築会社によっては多少の差はあります。

また、3階建て以上の共同住宅では基本的に「耐火建築物」とすることが定められています。そのため、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の構造にする場合が多いのですが、規制緩和によって「木造3階建て共同住宅」（通称「木3共」）と呼ばれる木造でも建てられる仕様が認められるようになりました。
「木3共」の条件を満たすことで、耐火建築物よりも安い木造で建築できる準耐火建築物とすることが可能です。
なお、「木3共」については、以下の記事でも詳しく解説しています。

このように木造アパートを新築する際には、耐震性や耐火性で実績のある建築会社を選ぶことも検討すると良いでしょう。

木造アパートの新築を相談したい場合はこちら

1-5. 建物のデザインを工夫する

耐震性や耐火性に加え、防音性についても木造アパートでは気になるところです。ただし、加工性が高く自由な設計のしやすいのが木造アパートのメリットです。間取りやデザイン機能を工夫することで、防音性能も高められます。

例えば、生活音の発生するリビングや水回りなどを、壁から離すだけでも防音になります。

また、建築会社によっては自社開発した防振ゴムや遮音板を建築部材に用いることで、遮音性を高めています。

1-6. 住人のニーズに合わせた設備を導入する

木造アパートのメリットとして、通気性がよく吸湿性に優れていることが挙げられます。カビや結露などの予防になりますが、除菌や抗ウイルスの素材をインテリアに取り入れても良いでしょう。

ただし、木造アパートは季節によって冷暖房が効きにくい場合もあります。そのような環境であれば、断熱材を入れる、窓を小さめにするなど、住人のニーズに合わせた設備を導入した設計を考えましょう。

ほかにも、エアコン、バス・トイレ別の水回り、洗濯機置き場、ガスコンロまたはIHクッキングヒーターのキッチン、光ファイバーのインターネット回線などは必須です。

また、木造アパートはシロアリやゴキブリなど害虫の発生してしまうこともあります。害虫対策として防虫剤を散布するサービスを提供している管理会社もあるので、建築会社に確認するのも良いでしょう。

1-7. 管理体制を整える

アパート経営は、建築の設計やデザイン、設備などが良いだけでは成功しません。

竣工後の管理が行き届かなければ、入居者が定着せず、稼働率も上がりません。騒音などのマナー違反や家賃の滞納などに早めにうまく対応しないと問題になります。

事前に管理会社を選び、入居者の審査をしっかりやるなど、管理体制を整えることを考えましょう。

オーナーが自主管理する方法もありますが、常に入居者の問い合わせに対応するのは負担になります。プロの管理会社に任せるのがおすすめです。

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2.建築会社の選び方

木造アパートを新築して経営を成功させるためには、建築会社選びが大切です。
ここからは、建築会社の選び方でチェックしておきたいポイントを、以下のように解説していきます。

• 実績や評判を確認する
• 技術力や施工実績をチェックする
• 複数社の土地活用プランを比較検討する
• 建築費用や見積もりが明確か確認する
• サポート体制やアフターサービスを確認する
• 契約書や保証書の内容を確認する

2-1. 実績や評判を確認する

アパートの新築について建築会社を選ぶには、まずその会社の実績や評判を確認することです。
実績については、木造アパートの実績があるかどうかを確認できると良いでしょう。
評判について、インターネットで検索すれば、ユーザーレビューが載っていることもあります。
実績や評判を参考すると、より客観的に情報を知ることができます。複数の情報を総合的に比較し判断することで、ベストな建築会社を選ぶことができるでしょう。

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2-2. 技術力や施工実績をチェックする

建築会社の実績や評判をリサーチする際に、その会社が持っている技術や実際の施工事例もチェックするようにしましょう。得意とする構造や工法、設計・デザイン、企画提案力などをしっかり比較検討すると良いでしょう。
大手の建築会社であれば、ホームページに自社開発した技術やアパートブランドの事例を紹介しています。建築部材のユニット化によって、低コストに建築費を抑えることもできます。
ただし、狭い土地や変形地で木造アパートを新築する場合、画一的な工法では対応しにくいこともあります。所有している土地に適した建築会社を見つける努力が必要になるでしょう。

2-3. 複数社の土地活用プランを比較検討する

建築会社を選ぶには複数社に建築プランを請求し、比較検討するのがおすすめです。良いと思った１社だけから提案を受けると、それがベストなプランであるのか見極めることができません。
また、低予算で取り組めるからと、最初から「木造アパート」と決めつけて問い合わせるのも考えものです。同じ予算でも鉄骨造などでアパートを建築できたり、あるいはアパート経営よりも適している土地活用の方法があったりするかもしれません。
そうした場合でも、柔軟な提案力で相談に乗ってくれるパートナーを探せるのが複数社のプランを比較検討するメリットです。
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2-4. 建築費用や見積もりが明確か確認する

建築費用や見積もりが明確かどうかも、建築会社を選ぶポイントです。アパートの建築プランが、目的や目標に合致した建築予算になっているか、見積もりが正確かなどを比較検討します。
提案されるプランの中には収支計画も含まれます。竣工後も安心してアパート経営ができるか、しっかり比較することが重要です。
収支計画の中で、将来の大規模修繕に備えた「修繕積立金」が入っているかものチェックしましょう。入っていない場合には、オーナー自身で修繕積立金を貯蓄していく必要があります。
こうした細かい費目もしっかりと確認し、相談に乗ってもらえる建築会社を選ぶことが大切です。

2-5. サポート体制やアフターサービスを確認する

大手のアパートメーカーや建築会社であれば、竣工後の管理やメンテナンスの関連会社を有しています。こうしたアパート経営のサポート体制やアフターサービスが充実しているかをチェックすることも大切です。もし、管理会社やメンテナンス会社がないようであれば、自分で探すことになります。
管理体制を充実した建築会社には、物件の集客力や入居率を担保するノウハウがあります。入居者に対して、住みやすく利用しやすい管理メニューを提供している場合もあります。例えば、家賃と一緒に水道光熱費を振り込めたり、街の情報をアプリで提供していたりといったサービスもあります。
また、多くの会社では新築したアパート物件について、数年間にわたる保証やアフターサービスを設定しています。ただし、主要な構造躯体や屋根、外壁などの部分によって保証期間が違ってくるので、その条件まで確認しましょう。

2-6. 契約書や保証書の内容を確認する

建築プランに納得できたら、本契約を結び、着工することになります。ただし、本契約書にサインする前におかしな点はないか、あらためて慎重にチェックしましょう。
本契約の書類には「工事請負契約書」のほかに、「工事請負契約約款」「設計図書」「仕様書」「工事費見積書」などがあります。サインをする最低1週間前にこれらの書類を送ってもらい、しっかり確認しましょう。
もし契約後に何か不具合が生じた際、工事の追加料金が必要になる場合もあります。例えば、地盤調査による地盤改良費が見積もりに入っていなかったということも起こりえます。
書類に不備や漏れがあった場合に誠実に対応してくれるかも、建築会社選びでは大切です。

3.木造アパート新築では建築会社の比較検討する

木造アパートを新築し、賃貸経営を成功させるには、パートナーとなる建築会社選びが重要です。
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