【基本を解説】アパート建築費の基礎知識｜最新相場と目安のつけ方

1.アパート建築費の最新動向

アパートの建築費は、2021年を機に一気に上昇し、更に微増を続けています。

以下のグラフは、2013年から2023年までの建築費に関する10年分の価格推移です。
コロナ禍の影響で世界的に木材需要が増え、建築用木材が足りなくなる「ウッドショック」と呼ばれる現象が起きた結果、2021年から建築費は高騰しました。

引用元： 一般財団法人建築建築物価調査会

今後の動向は未知数であるため「安く投資を始めるタイミング」は想定しづらいのが現状です。

2.【最新】アパート建築費の坪単価の相場

最新の建築構造別の坪単価の相場は以下です。

また一般的にアパートでは、敷地の面積が80～100坪程度の物件が多く、目安として60坪にすることがおすすめです。

以下に2件の具体的な事例をご紹介します。

2-1.木造2階建ての場合（坪単価85万円）

本体建築費の坪単価が85万円の事例です。

2-2.鉄筋コンクリート造3階建ての場合（坪単価105万円）

本体建築費の坪単価が105万円の事例です。

尚、上記は現実的な例ですが、実際にかかる建築費は坪数や地域、想定する構造などの条件によって変動します。

3.アパート建築費の内訳

アパート建築費の内訳は大まかに、以下3つの項目に分けて考えられます。

以下で各費用について解説していきます。

3-1.本体工事費

本体工事費は、本体価格とも呼ばれ、アパートの本体部分にかかる費用のことを指します。

建物の基礎、躯体、アパートの外装・内装、トイレ・浴室といった各種設備など、全体の費用の7～8割を占めるものです。

建築初期費用総額が 5,000 万円であった場合、3,500 万～4,000 万円という計算です。

注意しておきたいことは「本体工事費にどこまで含まれているかは、会社によって異なる」という点です。本体工事費に、電気工事や給排水工事、空調工事などを含むかどうか、見積もり時に確認が必要になります。

見積もりを取る際には、提示された金額に「どこまで含まれているか」の確認も必須ですが、同時に複数社から取ることをオススメします。複数の見積もりを同時に取得して比較することで、どの会社がより適切な価格、条件で任せられるかが分かります。

3-2.付帯工事費

付帯工事費は、地盤改良工事や外構工事など、アパート本体工事以外にかかる工事費用のことを指します。別途工事費とも呼ばれています。

本体工事費用の20％前後かかるのが一般的です。本体価格（本体工事費）が4,000 万円とすると 800 万円の付帯工事費という計算ができます。

主な付帯工事について、更に解説します。

3-2-1.地盤改良工事

地盤改造工事は、物件の基礎を作れるように土地を整備するために発生します。
元から土地が丈夫であれば、発生しない場合もあります。

地盤改良工事費用は、付帯工事費用の1割程度を占めることが多いです。

3-2-2.造成

土地を平らにする作業を「造成」と呼びます。建築予定の土地が平らでない場合に必要な処置です。

3-2-3.外構工事

外構工事は、駐車場や塀、門など、敷地内に建物本体以外の構造物を設置する工事です。
プライバシーを守る、事故を防ぐなどのためにも欠かせません。

外構工事はどの程度力を入れるかで予算が前後しやすいですが、おおよそ100万円～300万円程度必要だと考えておきましょう。

3-2-4生活インフラの整備

電気や水道、ガスなどのインフラを引き込む作業です。
アパート等が建っていた土地の場合でも、新たに建てる建物に合わせて引き直すなどの処置が必要です。

新たに引き込む場合、ガスの引き込みで10～20万円、水道の引き込みで30万円～50万円ほどが必要です。

3-2-5.その他諸費用

その他諸費用には、主に火災保険の保険料や各種税金などの経費が含まれます。
諸費用については、一般的には以下のようなものが挙げられます。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税
• 建築確認申請等の手数料
• 司法書士に支払う報酬
• 火災保険料
• アパートローンの融資手数料
• 水道負担金

その他諸費用は、本体工事費の10％程度を想定しておきましょう。

4.アパート建築時に必要な自己資金

アパート建築の際にはアパートローンを利用するのが一般的で、必要な自己資金はローンの融資限度額によると考えられます。

尚、アパートローンの融資限度額は「年収の7～10倍が相場」です。

したがって、以下の式により求められます。

以下は実際のシミュレーション例です。

ただし、これは建築に必要な最低限の自己資金に過ぎません。実際の経営では、空室リスクや想定外の修繕に備え、十分な資金を用意しておく必要があります。

アパートローンや自己資金の相談はハウスメーカーにするのがおすすめです。「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」では融資についても相談できる企業から経営プランを取り寄せられます。

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まとめ

アパートの建築費用は微増の状態が続いています。今後の動向は予測が難しいですが、土地の活用を考えているのであれば、早い段階で計画を進めておくことが重要です。