20坪の土地にアパートを建築したらいくらかかる？建築費の概算と注意点

20坪の土地でも、立地が良ければアパートを建築することで十分に収益を得ることが可能です。
20坪のアパート建築費の概算は、

となります。
ただし、20坪の土地は一般的には狭小地と呼ばれます、アパート建築をする上で気をつけなければならないことなどがあります。

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1．20坪の土地でのアパート建築費はいくら？

20坪の土地に建てるアパート建築費がいくらになるか、計算方法についてまとめています。

1-1.構造坪単価

アパート建築費は、構造坪単価という建物の躯体に使う素材を何にするかによって価格が変わります。一般的に、アパートと呼ばれる建物は、木造か鉄骨造で作られています。

構造	坪単価	高さ
木造	坪77～110万円	1～4階建て
鉄骨造	坪80～120万円	1～6階建て

現在の建築技術では、木造では４階まで、鉄骨造では６階までが建てられます。ただし、建物の用途に関しては、用途地域制限という法律に、建物の高さに関しては前面道路幅や土地条件に沿う必要がありますので、ご自分の土地だからと言って何でも好きな建物や高さのものが建てられるわけではありません。

現在ご所有の土地の諸条件がわからない、または記載された条件などを見てもわからない場合は、先にハウスメーカーや建築会社へアパート建築プラン請求をすると、不動産のプロフェッショナルによる調査の上で、法的条件に沿った建築プランを提案してもらえます。

複数のプランを参照することで、ご所有の土地にはどのような構造で、何階建てまで可能であるなど、具体的なパート経営のイメージがしやすくなります。

アパート建築プラン請求をする際には、NTTデータグループガ運営する、日本で最老舗の不動産情報サイト「HOME4U　土地活用」のアパート建築プランの一括プラン請求をご活用ください。

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最適な間取りや建築費はいくら？

1-2.シミュレーション計算

20坪の土地にアパートを建てたら、建築費がいくらになるのかをかんたんにシミュレーションしてみました。建築費の計算方法「総延べ床面積（坪）×構造坪単価」です。

シンプルな計算にするために、20坪の敷地一杯に建てられる前提で計算をしていますが、実際に建築できる敷地は、20坪よりも少ない面積になる傾向にあります。

構造	坪単価	階数	総延べ床面積	建築費
木造	坪77～110万円	2階建	20坪×2階＝40坪	坪77～110万×40坪＝3,080～4,400万円
木造	坪77～110万円	3階建	20坪×3階＝60坪	坪77～110万×60坪＝4,620～6,600万円
木造	坪77～110万円	4階建	20坪×4階＝80坪	坪77～110万×80坪＝6,160～8,800万円
鉄骨造	坪80～120万円	4階建	20坪×4階＝80坪	坪80～120万×100坪＝6,400～9,600万円
鉄骨造	坪80～120万円	5階建	20坪×5階＝100坪	坪80～120万×100坪＝8,000～1億2,000万円
鉄骨造	坪80～120万円	6階建	20坪×6階＝120坪	坪80～120万×120坪＝9,600～1億4,400万円

各坪単価に幅があるのは、地域差以外にも、間取りの内容や建物に完備させる設備機器などによって建築費が変わるためです。

なお、アパートの建築費については、以下の動画や関連記事も併せてご確認ください

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2．20坪の土地にアパートを建てたら収入はどのくらい？

本章では、20坪の土地でアパート経営をした場合、オーナーの年収がいくらになるのかを、前章で利用した構造坪単価表を使ってシミュレーション計算してみます。

今回は一番小さい部屋として25平米のワンルームタイプのアパートで、満室経営ができた前提で計算しています。実際の賃料設定は、地域や土地条件によって変わります。

構造	階数	総延べ床面積　平米	最大居室数	年収/賃料8万円想定
木造	2階建	20坪×2階＝40坪（132平米）	5室	賃料8万×5室×12か月＝480万円
木造	3階建	20坪×3階＝60坪（198平米）	8室	賃料8万×8室×12か月＝768万円
木造	4階建	20坪×4階＝80坪（264平米）	10室	賃料8万×10室×12か月＝960万円
鉄骨造	4階建	20坪×4階＝80坪（264平米）	10室	賃料8万10室×12か月＝960万円
鉄骨造	5階建	20坪×5階＝100坪（330平米）	12室	賃料8万×12室×12か月＝1,152万円
鉄骨造	6階建	20坪×6階＝120坪（396平米）	16室	賃料8万×16室×12か月＝1,536万円

※4・13などの不動産業界で忌み数字と呼ばれる数を除いて計算してあります。実際には4室や13室のアパートやマンションがあります。

居室数が増えると年収も上がります。実際にはこれらの年収から、一年間にかかる経費を差し引いた分がオーナーの手残り（不動産所得）になります。経費めやすは年収の10～20％程度と言われています。

木造4階と鉄骨造4階は、どちらも10室で同じ年収になりますが、構造坪単価が違うため、借入金額と毎月のローン返済額が違いますので、実際の不動産所得には差が出ます。

20坪の狭小地でも長期的に安定したアパート収入を得るためには、実際には何室必要で、家賃設定はどのくらいなのかなど、最適な設定にする必要があります。そのためには不動産経営と不動産建築のプロである、ハウスメーカーや建築会社にプラン請求をするのが第一歩です。

アパート建築プランには、建物のデザイン・構造・間取り・設備以外にも、家賃設定や年間収入、経費予想などを含めた計算や経営計画がわかります。

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アパートを建築した時の予想収益はいくら？

3．20坪の土地にアパートを建築するメリット・デメリット

本章では20坪という小さな土地でアパートを建築するメリットとデメリットをまとめています。

3-1.メリット

・初期費用が安い

初期費用とは、総工費以外にかかる税金を含めた費用のことですが、一般的な広さの土地と比較すれば、20坪の土地に建てるアパートは総工費が抑えられますので、初期費用も少なくすることができます。初期費用は総工費の20％程度がめやすです。

・工期が短い

アパート建築の工期めやすは「階数+1ヶ月」です。ただし、20坪の土地に建てる建物は、規模が小さく、工事範囲も小さくなるため、工事内容が同じでも工期は短くなる傾向があります。

・維持費も安くすむ

維持費とは、アパート建築が終わってからアパート経営をするために必要な経費のことです。維持費には不動産管理会社への委託料・修理修繕費・固定資産税などがあります。

このうち、固定資産税は土地の広さから計算をしますので、20坪の土地面積の固定資産税は税額も少な目です。また修理修繕費のうち外壁や屋根などの共有部分は、一般的な広さのアパートと比べると小さくなりますので、修理修繕費用などの維持費用をおさえることができます。

3-2.デメリット

・ある程度のまとまった資金が必要

土地面積が20坪であっても、アパートを建てるためには、スタート段階である程度のまとまった資金が必要です。例えば3章で解説した構造坪単価表の中で、最も建築費が安くなる木造2階建てでも、建築費の総額は3,000万円です。

建築費は融資を受けることもできますが、事前に準備しておく自己資金や諸費用は金融機関からの借り入れができませんのでご自身の預貯金などで準備する必要があります。自己資金などのめやすは総工費の2～3割ですので、最も安い工費で建てても、最初に600～900万円の準備が必要です。

・収益が多くはならない

20坪の土地でワンフロアに取れる部屋数は、単純計算で1～2部屋です。法的な土地条件が良ければ、上に延ばして部屋数を取ることができますが、3階建て以上でエレベーター設置がないと、入居者の利便性が下がるので、家賃設定を抑える必要がります。

アパート経営は「家賃収入×部屋数＝収入」になりますので、一般的な大きな土地ではじめる土地活用と比べると、大きな収益は期待しにくいと言えます。

・間取りが限られる

ワンフロアに1～2室しか取れない小さな土地では、間取りも限られてきます。20坪は約66平米ですので、ワンフロアには50平米前後の部屋を一つか、もしくはワンルームを2部屋作るのが限界です。

それ以上の広さを求めると、1～2階を使うメゾネット形式になりますが、設計費も工費もかかるため利回りが悪くなる可能性があります。

　

4．20坪の土地は他にどのような活用方法がある？

20坪の土地で土地活用をする場合、アパート経営以外には、どんな活用方法があるのかをまとめました。土地活用で代表的なものはアパート経営ですが、実は土地活用にはさまざまな種類があります。

土地活用で良い結果を出すためには、ご所有の土地に最適な土地活用方法を探し、土地からの利益を最大化することです。さまざまな土地活用方法とアパート経営を比較して、最適なものを見つけてください。

ご所有の土地に適した活用方法について手軽に知りたい方は「HOME4U 土地活用」をご活用ください。

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4-1.戸建て賃貸

一軒家を建てて家を丸ごと賃貸に出す方法です。一軒家の良いところは、土地が小さくても駐車場や庭を持てることや、屋上に広いスペースを作れるところです。土地が小さくても一軒家であれば3～4室の戸建てができますので、独身～ファミリー世帯までが入居者の対象になります。また、社宅としての借り上げも期待できます。

4-2.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、1つの敷地の中に、戸建部分と賃貸部分が一緒にあるタイプの家です。賃貸併用住宅の良さは、総延べ床面積の50％以上が自宅であれば、住宅ローンが組める点です。さらに、ローンは賃料収入で返済ができるため、オーナーはマイホームがタダで手に入ります。

4-3.パーキング（駐車場）経営

土地を駐車場として貸し出します。対象は自動車・バイク・自転車・レンタル自転車などがあり、どのタイプにも専門の事業者があります。また、ご自身で土地を区切っただけでも、すぐに駐車場として貸すことができます。

専門会社に委託をすると、パーキングの設置、清算管理・宣伝広告・清掃管理・撤去まですべてやってもらえるプランもあります。

4-4.トランクルーム経営

トランクルームとは、荷物などを預けるためのスペースを貸す土地活用です。以前はコンテナを利用したものもありましたが、最近は世界的なコンテナ不足のため、今からトランクルーム経営をする場合は、箱ものを作り、その中をスペースで区切ったスペース貸しになります。

人が住むわけではないので最低限の建物基準で良く、建築費を抑えることができます。また、別の土地活用をする場合にはすぐに撤去できるのも魅力です。

4-5.自販機設置

自動販売機を設置して、その収益で利益を得る方法です。しかし、自動販売機だけを何台も置いてもあまり売り上げは期待できませんので、例えば、駐車場などの他の土地活用方法とセットで設置するなどの工夫が必要です。

4-6.テナント経営

テナントとは、店舗や事務所などに利用する建物を貸し出すことです。人が出入りはしますが住居としては貸し出さないため、プレハブ建築でもよいなど、建築費を抑えることができます。

建物自体は戸建てタイプでも、アパートのような2～3階建てでも問題ありません。エリアニーズに合わせたものを作れば、賃貸経営として成功しやすくなります。

4-7.定期借地

土地だけを人や企業に貸す方法です。例えば、コンビニエンスストアに10年単位で貸し出すなどができます。ご自身では何もする必要がありませんので、特に気に入った土地活用のアイデアがない場合には、検討してみてください。

5．20坪の土地を活用するときの5つの注意点

20坪ほどの小さな敷地で土地活用をするときの注意点を5つにまとめました。

5-1.立地条件とエリアニーズを徹底調査する

小さな土地に限らず、土地活用をする際の鉄則ですが、かならずご所有の土地の立地条件とエリアニーズを徹底調査します。立地条件とは駅から近く、角地や商店街の中にあるなどの、賃貸経営をする上での立地の良さです。

どのような賃貸方法をするにしても、基本的には駅から近くて、近隣に生活便利なお店がある場所であれば成功しやすくなります。エリアニーズとは、ご所有の土地があるエリアで、どんな賃貸需要があるかです。例えば、学生が多い、独身者が多い、ファミリーが多いなど、その土地周辺に住んでいる方の傾向を調査します。

学生や独身者が多ければ、ワンルームなどのコンパクトな賃貸を、ファミリーが多ければ3室以上の物件をなど、そのエリアで強く求められている賃貸物件を作って貸し出すと経営は成功しやすくなります。

5-2.法規制を確認する

法規制とは、ご所有の土地が持つ法的なルールのことです。法規制には以下のようなものがあります。

これらの法的なルールは、ご所有の土地の証書などにも記載がありますが、ハウスメーカーや建築会社にプラン請求をすると、ハウスメーカーや建築会社などのプロフェッショナルが、法規制などを調査したうえでプランを作成してくれます。

5-3.費用対効果を考える

土地活用はコストと収益のバランスをよく考えて、建築プランは慎重に選んでください。土地条件やエリア条件にもよりますが、一般的なアパート経営は、25平米のワンルームであれば８室以上あると採算ベースに乗りやすくなる傾向にあります。

20坪の土地で採算ベースに乗せるためには、最低でもワンフロア２室で４階建てのアパートにする必要があり、法規制によっては理想的な経営計画を立てられないことがあります。

費用対効果を考える際には、建物を建てる費用だけではなく、その後に支払い続ける経費や毎年支払う税金などもシミュレーションしたうえで、利益が出るかを確認します。いくつかのシミュレーション計算をしても、経費の方が上回ってしまう場合には、アパート経営以外の土地活用方法も、比較検討してみる必要があります。

5-4.土地は放置しない

今ご所有の20坪の土地に、何の土地活用もしていない場合は、アパート経営以外でも何等かの土地活用方法を見つけ出すようにしてください。せっかく土地をご所有でも、そのままにして持っていると、固定資産税などの税金負担だけが発生し、不動産から利益を生み出すことができなくなります。

20坪の土地にはアパート経営以外にもさまざまな活用方法がありますので、アパート経営だけにこだわらず、賃貸経営という幅広い視野で活用方法を探すようにしてください。

5-5.複数の土地活用プランを比較検討する

アパート建築費のことが気になったら、まずは、複数のアパート建築プラン・土地活用プランを、ハウスメーカーや建設会社にプラン請求してください。プラン請求をすると、ご所有の土地の広さやエリア条件などから、アパート経営を含めた、最適な土地活用方法を提案してくれます。

ハウスメーカーや建築会社は不動産のプロフェッショナルですので、プラン作成をする際には法的なルールを調査したうえで、さらにエリアニーズや周辺環境の動向などのビッグデータをもとに、自社の過去実績を合わせたプランを作成してくれます。

同じ20坪の土地でも、各社の得意とする工法や構造によって出来上がるアパートには少しずつ違いがあり、数多くのプランを比較しているうちに、必ず気に入るものがいくつか出てきます。

気になるプランをいくつかピックアップしたら、次は現地調査に来てもらい、実際の道路幅や日当たり、周辺環境なども見てもらった上で、最適なプランを再作成してもらえます。プランには経営や返済のシミュレーション計算なども入っていますので、20坪という土地をどのように活用すれば、土地からの利益を最大化できるのかをじっくり比較できます。

プラン請求には、日本で最老舗の不動産情報サイトであるNTTデータグループが運営する「HOME4U　土地活用」の一括プラン請求をご利用ください。一回の入力で最大10社にまでプラン請求ができますので、アパート建築プランからそのほかの土地活用方法までを含め、プロフェッショナルの目線で見た最適なプラン提案がたくさん揃います。