【初心者向け】「初心者がマンション大家になる」方法 | 必要条件、資金、手順を解説

1.マンション大家になるために必要なもの

1-1.初期費用（自己資金）は総工費・販売価格の20～25%を用意

マンション建設に係る初期費用（自己資金）は総工費・販売価格の20～25%を目安に準備しましょう。
内訳は以下の通りです。

細かく見ていくと、初期費用には以下の10種類があります。

正確な金額は、総工費によって算出されます。

以下は、総工費が1億円のシミュレーションです。

※不動産会社との媒介契約内容によって違いが生じます。礼金の折半やインテンシブ報酬が発生することがあります。

上記例のように、総工費1億円の場合は、

• 頭金2,000万円
• その他の費用520～532万円

合計で2,500万円程度の資金を準備する必要があります。

1-2.マンション用の立地について

マンションに適した立地条件は以下の通りです。

• 駅から徒歩10分圏内（最低15分圏内）
• 住宅街の中にある
• 周辺にスーパー等の生活利便施設がある

また、マンション建築に向いた土地は以下の様な土地です。

• 80〜100坪以上ある土地を選ぶ
• 東西に間口が広い整形な土地を選ぶ

土地を選ぶポイントについて、詳細は下記記事で解説しています。あわせてご覧ください。

また、土地によってはマンションを建築できない可能性があります。
マンションと土地の関係について詳しく知りたい人は、以下の記事もご覧ください。

1-3.資格は基本的には不要

マンションの大家になるために必須な資格はありませんが、マンション経営についての知識を深めることに繋がります。

マンション経営や不動産投資の学習に適した資格には、以下のようなものがあります。

• 賃貸不動産経営管理士
• 中小企業診断士
• 不動産コンサルティングマスター
• 不動産鑑定士
• 宅地建物取引士

役立つ資格については、以下の記事でも詳しく解説しています。

2.一棟マンションと区分マンションの違い

2-1.一棟マンション大家のメリット・デメリット

一棟マンションの大家になるメリット・デメリットは以下の通りです。

マンションを一棟丸ごと所有すると部屋が多くなり、収入額が大きくなります。
部屋が多い分空室リスクが下がるのも嬉しいポイントです。

一方で初期費用の大きさや失敗した時のリスク、維持にかかる手間の大きさには注意が必要です。

2-2.区分マンション大家のメリット・デメリット

区分マンションの大家になるメリット・デメリットは、以下の通りです。

区分マンションの大家になる最大のメリットは、リスクの小ささです。一部屋から所有・投資をスタートできるので、初心者でも比較的気軽に手を出せます。

一方で空室リスクの高さには注意が必要です。
所有する部屋が1つなら、その部屋が空室になるだけで収入が0になってしまいます。
立地や家賃などの条件に優れた部屋を購入するのがポイントです。

3. 一棟マンション大家になる手順

3-1.プロへ相談

土地活用・マンション経営のプランについて、ハウスメーカー等に相談をします。
ハウスメーカーごとに提案プランや金額が異なるので、必ず複数のメーカーで見積もりを出しましょう。

3-2.土地の調査と事前準備

制作したマンションプランの検証を行うために、土地の調査と資金計画を立てます。

土地の調査では、具体的には以下の3つを行います。

• 法務局で登記事項証明書を取得し、権利関係を調べる
• マンションが建てられる土地かを確認するため、役所で用途地域や前面道路について調べる
• 土地の周辺を歩き、商業施設や学校の有無、近所のアパートの入室状況、駅までの距離を調べる

またマンション経営の判断基準として利回りを確認しておきましょう。

マンション経営における利回りや建築費についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

3-3.プランの検証

複数のマンションプランの提案を受けたら、検証し選択を行います。

一般的に比較的良いプランをピックアップし、打ち合わせを何度も行いながらプランを練りあげて選択に至ります。経営プランの決定まで半年以上時間をかける方もいます。

またマンションプランを決定する際、3～5階建てのマンションには、特に注意して欲しい7つのチェックポイントがあります。

また、マンションプランを決める前にマンション建築のポイントやマンション経営の失敗例と対策も参考にしてみて下さい。

3-4. 依頼する会社と契約

依頼先を決定したら、工事請負契約を締結して着工となります。

このタイミングでローンの本審査も行います。
また、マンション完成後にマンション管理を任せる会社を探しておくとよいでしょう。

3-5. 着工

施工会社が決まってローンの審査に通り、建築確認が下りたところで、着工に入ります。

着工以降は、基本的にハウスメーカーにお任せするのが良いでしょう。

また、マンション建設工事の期間の目安はRC造（鉄筋コンクリート造）で（階数×1ヶ月）＋3ヶ月と言われています。
5階建ての場合は8ヶ月が建築期間の目安となります。
しかし周辺環境によっては建築期間が長引く可能性があります。

マンション建築工事は以下のような工程で進みます。

3-6. 検査・入居者募集

完工後、消防検査と建築確認の完了検査が行われます。
検査後問題がなければ、マンションがオーナーに引き渡され、経営を始められる状態になります。

4.区分マンション大家になる手順

4-1.物件を選ぶ

物件選びには不動産会社のサイトや、時間がある人は不動産会社の実店舗に足を運び、担当者に希望を伝えましょう。

その際、理想の土地や条件について、ある程度決めておくと話がスムーズです。

4-2.物件に申し込む

物件を決めたら購入の申込みを行います。
同じ物件を複数人が希望している場合、希望者の属性や条件を考慮した上で、売主が買い手を決めます。

4-3.融資（ローン）の仮審査を受ける

ローンを利用してマンション投資を始める人は、この段階でローンの仮審査を受けます。
本審査は売買契約の締結後でないと受けられません。

4-4.売買契約を締結する

書面にて売買契約を締結します。
ここでは頭金として、売買代金の約10%を支払います。

4-5.融資（ローン）の本審査を受ける

売買契約の締結後に、ローンの本審査を受けます。ローンは物件の引き渡しと同時に実行されます。

4-6.残金を支払い、物件を引き渡してもらう

ローンの本審査が通れば、いよいよ物件の引き渡しです。
引き渡しの前に、手付金を除く残金全額を支払います。