ビル建替えを検討すべき4つのサインと建築費シミュレーション方法

ビルが経年してくると、外観や設備の劣化による修繕費が増え、テナント入居率も下がり、だんだんと賃料も下がっていきます。このような経営状態を改善する方法のひとつに、ビルの建て替えがあります。

ビルの建て替えを検討する際には、ビルだけではなく、他の土地活用方法も比較検討したうえで、詳しく決めていくのがおすすめです。以下のフォームからご自身の土地に合った経営プランの一括請求をすることもできます。ぜひご利用ください。

1.ビル建替えのタイミング　4つのサイン

ご所有のビルが建ってから年数が経過している、または、年数の割には設備や外観が劣化していると感じた場合、メンテナンスよりも建替えたほうが良いのか、建替えるならどのタイミングではじめるべきかが気になりますね。

本章では、ビル建替えを検討すべきタイミングとして、以下の4つのサインをまとめました。

1-1.耐用年数

耐用年数とは、建物を使用できる期間を税法によって定めた年数のことです。 モノは時間の経過と共に資産が減っていく「減価償却」という税法上の考え方に基づき、1年間で経費として計上できる金額を定めるためのルールです。

ビルの場合は、鉄筋コンクリート造・鉄筋鉄骨コンクリート造で47年の耐用年数があり、ビル取得のためにかかった費用は47年かけて経費計上しなければなりません。

【参照：国税庁　耐用年数（建物／建物附属設備）】

耐用年数はあくまで税法上の年数なので、期間が経過していても、使っていること自体には問題ありません。国土交通省の調査によれば、ビルの寿命は、鉄筋コンクリート造ビルで平均117年、鉄筋コンクリート造のマンションで120年、適切なメンテナンスがされていれば150年とされています。

そのため、ご所有のビルの耐用年数が近い、または過ぎている場合でも、ビル経営を続けていくことはできます。ただし、耐用年数が終わると減価償却の経費計上ができなくなり、節税がしにくくなりますので、節税が目的であれば建替えは積極的に検討してください。

土地活用目的であれば、必要な管理をしたうえで、ビル経営を継続できます。管理に関しては次項の老朽化も参照してください。
【参照：国税庁　耐用年数】

1-2.老朽化

ビルが老朽化すると、さまざまなトラブルが発生するようになります。多くの場合、次のようなサインが、ビル老朽化のサインと言えます。

ビル経営の場合、テナント入居者もビルで生活しているわけではないため、老朽化はジワジワと進行していることが多く、多くのケースでトラブルが起きてから対処することになります。

建物の老朽化を食い止めるには適切なメンテナンスをして現状維持を図りつつ、適切なタイミングで建て替えができるように計画もしておくようにしてください。

1-3.エリア再開発

多くの場合、ビルがある場所は駅の近くや、人の多い便利な所にあることが多いため、エリア一体で再開発をすることがあります。ご所有のビルが再開発エリア内にある場合は、買取や等価交換も含めた立ち退きの打診や、街づくりのための建替えプラン・買い替えプランの提案があるケースもあります。

このような提案は断ることもできますが、将来においてよりメリットが大きいのはどちらなのかをしっかり比較したうえで判断してください。

また、そのような問い合わせがなかったとしても、エリア一体のイメージがガラリと変わるのであれば、ビルが老朽化していることは、経営上のデメリットになることは明らかですので、建て替えのタイミングのサインと言えます。

ご所有のビルの状態を総合的に見て、エリア開発のタイミングに合わせての建替えは、一度、検討してみる価値があります。

1-4.相続

相続対策も含めたビル経営の事業継承をお考えの場合は、早い段階から準備・検討しておく必要があります。もし、子世代に姉妹兄弟がいて、誰も不動産経営に興味がない場合には、ビルは子世代全員の共有名義となり、相続でもめる要因を作ることになります。

ご所有のビルの築年と状態を含め、ビルとして遺すのが良いのか、誰に遺すのか、それとも他の活用方法に変更するほうが良いのかなど、事業を引き継ぐ人物を選定することも含め、準備が必要です。

これらの相続に関した節税・減税制度を適用させるためには、相続が起きたときに揃っていなければならない要件がある制度もありますので、税理士に相談をしながら、準備をすすめてください。

ビルの建て替えを検討の際には、どのタイミングで建て替えをするのが良いのかなどの判断も含め、さまざまなアドバイスやプランを比較するのがおすすめです。

そのためには、なるべく数多くのハウスメーカーや建築会社にビル建築プラン、土地活用プラン請求をしておき、現地調査を含めた具体的な数値のある資料やプランで比較をしてください。

プラン請求の際には、一度の入力で最大10社までのハウスメーカーや建設会社にプラン請求ができる、「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご利用ください。

ご所有のビルがあるエリアやビルの広さ、土地の広さなどの質問に答えていくだけで、エリアとビル建替えに精通した、信頼と実績のある会社をご紹介しています。

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2.新ビルの建築費が決まる5大要素と計算方法

ビルの建て替えを考えるとき、最も気になるのが「一体、いくらかかるんだろう？」という建設費の問題です。計算方法は単純で「坪単価×延べ床面積坪数」ですので、ビルの構造と建物の総面積がわかれば、だいたいのめやす金額もわかります。

ただし、ビルの総工費には以下の3要素が関係してくるため、建築プランを請求して、現地調査に来てもらい、プロが計算をした建築プラン・査定額で見比べるほうが、より現実に近い金額になります。

2-1.旧ビルの解体費用

新ビルを建てるためには旧ビルを解体する必要があります。ビルの解体は鉄骨やコンクリートを壊し、次の建築のためにガレキや廃材を運び出す必要があるため、解体には2～3ヶ月かかります。

新ビルの完成時期を決めている場合は、解体工事期間を含めた工期で計画してください。また、プラン請求で入手した場合は、解体工事も含めた工費が記載されています。

このようなプランは、ハウスメーカーや建設会社の関連会社が解体工事を請け負いますので、工期を把握したうえでの進捗になり、工事全体の流れもスムーズです。

2-2.新ビルの構造

新ビルをどのような構造にするかで、坪単価が変わります。構造を選ぶと、ある程度の金額予測ができるようになります。

旧ビルと同じ規模の新ビルを建て替える場合には、旧ビルの延床面積を坪数に直したものに、坪単価を乗じれば、おおよその工費がわかります。ただし、実際の工費には、本体工事費以外に諸経費が10％ほどかかります。

また、ビルは耐用年数が長いため、旧ビルを建築したときからかなりの年数が経過していることが多く、次項にある土地条件を含めた建築条件そのものが変わっている可能性もあります。これらは、不動産のプロフェッショナルによる正確な数値が必要です。

2-3.建設予定地の土地条件

旧ビルが建っている場所の土地条件によって、建てられる建物の規模が変わります。主に、以下のふたつの条件が、新ビル建築に関係します。

例えば、旧ビルの時には、土地に面している道路が狭かったけれども、数十年のうちに周辺エリアが整備され、道路が広くなっているなどビル建物の周りの土地条件が変化していると、ご所有のビルの建築条件も変わっている可能性があります。

ご自分で調べる方法もありますが、プラン請求をする際に現地調査に来てもらい、プロに調べてもらった正しい条件で建築プランを比較したほうが、より分かりやすいと言えます。

2-4.エリア坪単価

工事の坪単価は、各都道府県によって違いがあります。例えば、2021年度の建築着工統計調査をもとにした、都道府県別のエリア坪単価は以下のようになります。

【参照：政府統計　建築着工統計調査よりまとめ】

上記のエリア単価は、木造以外で建てられたビルやマンションなどがすべて含まれた値段です。都道府県で大きなばらつきが出るのは、調査年に建てた建物に対してのエリア坪単価であるため、あるエリアで大規模な開発工事などがあれば、その年はその地域の坪単価が高くなる傾向にあります。

実際にご所有のビルがあるエリアで、坪単価がいくらになるのかは、複数のプラン請求をして数多くの建築費や坪単価を見ていくなかで、相場感をつかむことになります。

プラン請求には、「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご利用ください。活用予定地のエリアと広さなどの質問に答えていくだけで、およそ1分で最大10社までのハウスメーカーや建設会社にプラン請求ができます。

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2-5.建替える新ビルの種類

新ビルにする際、どのような種類のビルにするかによって、必要な構造や設備が変わり、工費にも影響があります。基本的に4階以上の建物にはエレベーター設置が必須となります。

3.建設費が高くなる4つのケース

ビルの建築費が高くなる要因として4つのケースをまとめています。基本的に、一般的なビルとは違うことをすれば、コストがかかります。しかし、そのアイデア自体が、エリアニーズに合致しているのであれば、少しコストがかかっても、最終的にはビル経営が成功しやすくなる傾向があります。

また、今のビルを建てたときとは、エリア環境や条件が変わっていることが多いので、不動産のプロフェッショナルの目で確認をした、複数のビル建築プランを比較検討するようにします。

3-1.特殊な設備の導入をする

オフィスビルを普通のビルとした場合、一般的ではない設備を加えると、その設備のために特別な工事をしなければならなくなり、余分にコストがかかります。

例えば、建物の中にホテル施設を作ると、ホテルの個室ごとにトイレ・バスを設置する必要があります。さらにフィットネス施設を付加すれば、そのためにジャグジー・プールなどの設備が必要になります。

オフィスビルのように、特殊な設備が必要ない場合は、設備導入のための費用が発生しません。

3-2.デザイン性のあるビルにする

見ためにこだわりのあるデザインにすると、その分、費用がかかります。ビルのデザインに関しては、ビル建築を請け負う企業ごとのブランド力もコストに影響をします。

例えば、大手ハウスメーカーや建築会社の中には、一目で「〇〇社のビル」とわかるような外観デザインがあり、一般的なビル建築よりもコストがかかります。しかし、その分、ビルへの印象は良くなりますので、テナント入店者の営業状態も良くなり、結果的に空室が起きにくくなります。

予算の問題もありますので、必要以上にデザイン性を求める必要はありませんが、周辺のライバル物件に見劣りをしない程度の見た目は維持したほうが良いと言えます。

最近のビルは、エントランス部分にガーデニング形式の美しい植え込みがある、1階部分に一般の人が使えるフリースペースがあるなど、オープンな印象の設計に人気があります。デザインの代わりにエントランス部分にお金をかけると、コストを抑えながらセンスの良いビルにできます。

3-3.エレベーター設置

建築法により、31M以上の高さがある建物には、エレベーター設置が義務となります。高さ31Mはだいたい7～8階ですので、7階建て以上のビルを建てる場合は、エレベーター設置義務が発生します。

実際にビルのテナント入居者と、その店舗を使う利用者の利便性を考えれば、義務がなくても3階建て以上であればエレベーター設置はあったほうが、入居者確保をしやすいので、ビル建設をするのであれば、エレベーター設置を前提にコストを見積もるほうが、ビル経営が成功しやすくなります。

またオフィス用フロアと飲食フロアへ行くエレベーターを分けて設置台数を増やす、高速エレベーターを設置するなど、設備として機能の良さを追求すれば、その分、費用がプラスされていきます。
【参照：建築基準法第34条（昇降機）】

4.ビル建替えを成功させるために大切な4つのポイント

ご所有のビルを建て替えるのも土地活用ですので、土地からの利益を最大化し、土地活用が成功するために大切なポイントを4つにまとめています。

4-1.エリア需要があること

今のビルが建っている場所で、今後もビルとしての需要があるかを調査します。ビルは耐用年数が長いため、現在のビルの仕様や用途は、40～50年前の周辺ニーズに合わせたものであり、同じものが今後も求められているとは限りません。

また、ビルのニーズがあったとしても、今のビルと同じようなタイプのビルで良いのか、それともデザインや仕様が凝っている方が良いのかなど、エリアを利用する企業や人々のニーズに合った建物を建てる必要があります。

これらの調査は、ご自身で行うよりも、不動産や土地開発などに詳しい大手ハウスメーカーや建築会社の担当者に依頼をして、ビルとしてニーズがあるか、そのほかの土地活用には何が適しているのかなど、プロフェッショナルとして総合的に精査をしてもらいます。

さらに、今後のエリア開発の乗降なども含め、これから先40～50年の間、安定したビル経営または土地活用ができるかを含めて、さまざまなプランを比較しておく必要があります。

4-2.ビル建設に向いている土地であること

現在、ご所有のビルがあるエリアが、今後もビル経営に向いた土地条件であるかも確認してください。現在のビルがある土地の条件などに変更がないか、周辺にライバル物件が増えていないかなども含め、ビルを建てた後のことも想定して判断します。

一般的に、ビルに向いた土地は、以下のような条件がある土地です。

ビルはどのような種類のものであっても、都心部からアクセスの良い、人の多い場所であることが、ビル経営成功のための重要な条件になります。

車を利用する一般利用者や関連企業が車で乗り入れしやすいように、大きな通りに面している、または近いことが理想です。また、ある程度の土地面積があるほうが、オフィスから店舗まで幅広く対応できる広さのビルができます。

ビル建替えの場合は、すでに今のビルが建っていますので用途地域としてビル建設は可能ですが、細かな要件が変わっている可能性もありますので注意が必要です。

4-3.税金の優遇措置を活用すること

ビルの建て替えには、アパートやマンション建築をするときと同じ節税ができます。

どちらの節税方法も、ビルの建て替えをする前の段階でシミュレーション計算をしておき、さらに税理士にも確認をするなどの準備をしておくことで、合法的に、適切な節税ができます。

4-4.複数のビル建築プランを比較すること

ビルの建て替えを検討する場合には、複数のビル建築プランを請求し、なるべく数多くのプランの中から、施工依頼をする会社を選ぶようにしてください。

また、ビルだけではなく、他の土地活用方法も一緒に請求して比較検討したうえで、やはりビルの建て替えが最善であると思えるまで、慎重に情報をあつめるようにしてください。

その際には、「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご活用ください。建て替え予定のビルがあるエリアと広さなどの項目に答えていくだけで、日本全国の大手ハウスメーカーや建築会社の中から、ビルの建て替えに信頼と実績のある企業を、最大10社までに絞ってご紹介しています。

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5.まとめ

ビルの建て替えをお考えの方向けに、今のビルを新ビルにするタイミングはどうやって判断するのか、建て替えをするならばどのくらいの金額が必要なのかなどをまとめました。

建て替えサインに気が付いたら、建て替えを含めた土地活用のプランを集め、次の土地活用としてエリアと時代にあったものを選べば、土地活用として利益を最大化することができます。プランを集める際には、NTTデータのグループ企業「NTTデータ・ウィズ」の運営する「HOME4U 土地活用」の一括プランをご利用ください。

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