土地だけ所有の維持費はいくら？気になる内訳と活用すべき軽減措置とは

相続で図らずも入手した財産のうち、持て余すことになりやすいのが不動産です。中でも、土地のみを入手した場合にはどう活用したら良いか分からず、単に所有し続けるだけという状態になってしまいがちです。

しかし、土地には所有しているだけで様々な費用がかかるという性質があります。

今回はそんな土地の維持費について、詳しくご紹介していきます。この機会に土地の維持にかかる大まかな費用をイメージしてみてくださいね。

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1. 土地の維持にかかる税金と費用

1-1. まずは土地の維持費の概要を掴みましょう

土地をただ維持、管理していくために日々発生している費用を土地の維持費と捉えて家計を見つめ直してみると、以下のような費用負担があることが分かります。

• 固定資産税・電気代
• 都市計画税
• 上下水道代
• 土地の維持管理を委託する費用
• 保険

もしあなたが単に所有しているだけの未活用の土地を持っているのであれば、あなたは上記の全ての項目について、きちんと金額まで把握していたでしょうか？　あなたが持て余している土地には実はこれだけの維持費がかかっているのです。
それらがどのように家計を圧迫しているのか、次章以降で見ていくことにしましょう。

1-2. 確認しておきたい土地の維持費トップ2 「固定資産税」と「都市計画税」

社会生活を過ごしていく上で避けることができない出費である税金ですが、実は土地はただ所有しているだけで（法律上の所有者であるだけで）2種類の税金がかかってしまうという非常に厄介な代物なのです。

• 固定資産税
• 都市計画税

そのため、土地や建物を所有している人には毎年4月～6月頃に管轄の市区町村から納税通知書が届くようになっており、それを用いて金融機関やコンビニなどで納税するという形を取ります。

税額は納税通知書に記載がありますが、納税通知書が手元にない人のために、またはどういった計算で固定資産税などの税額が決まっているのか根拠が知りたいという人のために、ここでは税額の計算方法もご紹介しておきます。といっても、複雑な計算などは必要ありません。

上記の簡単な計算法で固定資産にかかる各税額を求めることができます。
なお、計算内で用いる課税標準は更地（宅地）の場合、土地の固定資産税評価額に負担調整と呼ばれる所定の計算を施した値になります。このうち、土地の固定資産税評価額は各市区町村の固定資産課税台帳にて確認することができます。

また、負担調整については前年度の課税標準と本年度の評価額を比べて求められる負担水準（前年度の課税標準/本年度の評価額×100）に応じて、定められた計算式（評価額に70％を乗じる、など）を適用することとされています。固定資産税・都市計画税の計算においては以上から導き出された値を課税標準として用いることになります。※次の章にて計算例を用いて説明いたします。

こうして算出される「固定資産税」および「都市計画税」ですが、実際の納税に際しては納税通知書1セットで両方を一度に納付できるようになっているため、その点は少し便利な仕組みになっていると言えます。

しかし、この便利さがかえって災いし、あなたも知らず知らずの内に困ったことになっているかもしれません。というのも、この納税通知書には先に書いたように「固定資産税」と「都市計画税」の両方について記載されています。

さらに、納税者が所有するあらゆる固定資産について羅列的に（活用している固定資産も、持て余している固定資産も分け隔てなく）記載されているのです。そのため、納税通知書に記載されている情報量は決して少なくありません。

これにより、個別の土地や建物にそれぞれどの程度の税負担が発生しているかを確認しないまま支払ってしまうということが往々にして起こります。つまり、ただ所有しているだけの土地に多くの税負担が発生していても、そのことを納税者が自覚しづらい状況になっているのです。

活用していない土地をお持ちの方は、直近の納税通知書を確認してみてください。その土地に毎年どれだけ税金が発生しているか、そもそも納税通知書に記載されている土地の内どれが活用していないものなのか、あなたは把握していたでしょうか？

持て余している土地の固定資産税や都市計画税をこれまでに意識したことが無いのであれば、それらが実は家計の大きな負担になっていないか今すぐチェックすることをおすすめします。

1-3. 固定資産税・都市計画税の軽減措置を知ろう

固定資産税と都市計画税について、もう少し具体的に見ていきましょう。
仮にあなたが活用していない土地を所有しており、その固定資産税評価額が500万円であったとします。土地はあなたが親から相続したもので、別にマイホームがあるため何かに活用することも特に無く、所有しているだけの状態が10年続いているとしましょう。

また、先に解説した負担調整の計算等のため、10年間に資産価値の変動も無かったとします（つまり、固定資産税評価額は10年間変更無く500万円のまま、負担調整後の課税標準=当年の固定資産税評価額×70%で計算）。

この場合、土地にはどれだけの税金がかかってきていることになるのでしょうか。先にご紹介した計算法に数字を当てはめると、なんと2つの税金の合計額として10年で約60万円もの税金を支払ってきている計算になります。※わかりやすいように以下に計算式をまとめております。

上記はあくまで仮に設定した条件ですが、実はこういった状況は意外とよく見られることで、ただ漫然と所有しているだけの土地の税金をひたすら支払い続けている方が現実に多くいらっしゃるのです。

ただ、ここまでの話だけを見れば「とはいっても、持っているだけで税金がかかるのでは、手の打ちようが無い。このまま支払い続けていくしかない」という風に諦めてしまう方もいらっしゃるかもしれません。しかし、実はこの2つの税金には「上に住宅がある場合に」軽減措置が受けられるという制度があるのです。

1戸につき土地が200㎡までであれば、課税標準額は大きく減り、固定資産税評価額のわずか1/6になります。また200㎡を超えた部分については、家屋の床面積の10倍までの部分であれば、課税標準額は固定資産税の1/3になります。

もちろん、上に建つ住宅は賃貸住宅でも構いませんし、新築の住宅を持つということであれば建物自体の固定資産税にも軽減措置を受けられます。また、都市計画税にも類似の軽減措置が設けられています。

つまり、土地の維持費としてとても厄介な「固定資産税」と「都市計画税」にも税金対策を行うことは可能ということになります。「仕方ない」と諦めるのではなく、まずはそれら2つの税金を確認することから始めてみてはいかがでしょうか。

固定資産税と都市計画税の節税のコツについては、こちらの記事でより詳しく紹介しています。

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2. 土地の維持費負担を軽減する方法

お持ちの土地の維持費を低減する方法は、次の2種類があります。

• 土地を売却する
• 土地活用を始める

2-1. 土地を売却する

維持費が負担になっているなら、売却して現金にしてしまう方法があります。
うまく活用できず、税金や管理費だけがかかっている状態なら、売却を検討するのも一法です。

2-2.土地活用を始める

更地を所有しているなら、土地に建物を建てることで、固定資産税や都市計画税が軽減されます。
資産を不動産として持っておくと、現金の場合よりも、相続税が安くなります。さらに、相続する不動産で賃貸事業を営まれている場合には、さらに相続税評価額が下がります。

今から土地活用を始めるなら、次のような記事を参考にしてください。

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3. 管理作業の経費も発生する

3-1. 土地の維持管理のために、水道代や電気代が必須

未活用の土地を所有している人の多くは、何かしらの理由があってその土地を手放していないものと考えられます。先祖代々の土地だからといった理由が代表的でしょうか。そういった場合、土地の維持管理は丁寧に行っていることもまた多いものです。縁ある土地であれば草木が野放図に生い茂るというのは忍びないことでしょう。

そうなれば、未活用の土地でも定期的に訪れて手入れをする必要が出てきます。この時に問題になるのが、電気と水道です。仮に草刈り機を持ち込んで、草木の剪定を行うとしましょう。もちろん油・ガソリンの利用できる草刈り機もありますが、昨今の多くの草刈り機は電動のものとなっています。ここで、未活用の土地でも電気が必要になるということが分かります。

また、草刈りに際しては軽く地面が濡れている方が、埃が立たず、かつ手早く進められるというコツがあります。そうなると、やはり水も必要になるということが分かります。さらに、草刈りが終わった後に汚れなどを洗い流すのにも水は必要でしょう。他にも田舎の土地であれば、害獣が侵入しないように電気柵などを設置する必要が生じる場合もあります。となれば、現在は活用していない土地であっても完全に電気・水道を止めてしまうことはためわれることになります。

ただ、ここまでの内容だけを踏まえれば電気も水道も「維持費の負担」という程にはたいしたものではないように感じられるでしょう。しかし、あえて今回この電気・水道代負担についてお伝えしたのは、両者の使用は契約によって成り立つものであり、その契約の内容によって皆さんの意識から外れている出費が発生している可能性があるからです。ずばり「基本料金」の出費です。

「今月は電気代を使い過ぎた」などの言葉からも分かるように、電気代（または水道代）といえば従量課金に意識が向きがちで、契約をしている限りそれぞれの利用が無くても発生する基本料金はあまり認識されていない傾向にあります。しかし、この基本料金は案外軽視できないものであり、知らず知らずのうちに家計を圧迫しているという場合も考えられます。

例えば、東京23区では水道代は基本料金だけで1170円（1ヶ月　※一般的な20mm管で計算）であり、1年に直すと1万円を超える費用がかかります。同様に電気代も東京電力を一例にあげると、基本料金は約420円（1ヶ月　※一般的な従量電灯Bの15アンペアで計算）であり、1年に直すと5,000円を超える費用がかかります。

この両方の代金が契約しているだけで必要になってくるというのは看過できないことではないでしょうか。縁あって所有している土地を適切に維持管理していきたいと考えるのは当然のことです。しかし、土地を良い状態のまま保っていくためには少なくない「電気・水道代」が必要となっていることも知っておいていただきたいと思います。

3-2. 空地ならではの維持管理費用の負担

土地が空き地である場合には前項でご紹介した電気・水道代の他に、普段はあまり考え付かないような費用が必要になる場合もあります。

まずは土壌の保持にかかる費用です。というのも、空き地というのは通常の土地と比較して土壌流出が起きやすい状態であるため、大雨などによって空き地内の土壌が道路や隣家の敷地に運び出されやすく、そういった事態を防ぐための適切な維持管理（養生など）に一定の維持費がかかるのです。

特に、以前は上に建物があったが使う人がいなくなったので解体して更地にし、そのまま空き地として持て余してしまっているというような場合には建物の下にあった土壌が柔らかくなっている場合が多いため、土壌流出の危険性は一層高いということになります。であれば、土壌保全のための作業もより手厚く行う必要がありますが、当然その分だけ費用もかさむ結果となるでしょう。

空き地からの土壌流出という事態は必ず発生すると言えるものではありませんが、実際に日本各地で建物解体後の事故例などが広く見られています。そうした事態を避けるために皆さんも養生など表面を被覆する、または植生を管理するなどの対策をしておられることでしょう。しかし、当然ながらその対策にもある程度の費用がかかっているはずです。つまり、土壌の保持費用としても、土地の維持費が発生していると言うことができるのです。

さらに、空き地の維持管理で問題となるのは土壌に関することだけではありません。空き地はその特有の性質から地域社会に及ぼす負の影響（外部不経済）が指摘されています。

その最たるものが「不法投棄の誘発」です。人の目が無く、開けている空き地は夜な夜な粗大ごみを持ち込むのにうってつけの場所となってしまいます。これは当然、不法投棄をする人が悪い訳ですが、土地の所有者とすれば適切な維持管理のためにはそういった行為への対策にまで費用をかけなければならないのです。

以上で示してきたように、空き地は放置しておくことで周囲にまで及ぶ悪い結果をもたらすことがあります。土壌流出で言えば、隣家を損壊させたり、または道路にはみ出した土砂が自動車事故の誘因となることもあり得ます。不法投棄の例では、持ち込まれた粗大ごみに害獣が住みついたり、異臭などの問題によって近隣との関係性を著しく悪化させることにもなりません。
更に、もしそうした近隣からの苦情にいたたまれなくなり、不法投棄物を自費で処分することにでもなれば負担額は極めて大きなものになることでしょう。

このように見てみると、空き地を放置しておくことは現実的ではなく、適切に維持管理する必要が多分にあると考えるべきでしょう。もしそうしなければ、どういった結果を招くかはご紹介した通りです。つまり、土地の維持費の一つとして、土壌や不法投棄の管理の費用も計算に入れておかなければならないということになる訳です。

次の記事では、空き地になっている「遊休地」の活用方法を紹介しています。
あわせて参考にしてください。

4. 土地を守る維持管理サービス。便利とは言え、それも維持費

前章でご紹介した空き地に発生する問題については、適切な維持管理に必要な費用についてもさることながら労力負担も決して軽視できません。

電気・水道の契約を継続していたり、土地をきちんと被覆したり、または害獣や不法投棄対策のためのセンサーを設置したりと維持管理費を支出して土地を適切に保持しようとしても、さらに必要となってくるものが人の手=労力です。特に未活用のまま持て余してしまっているような土地は、現在暮らしている町から遠方にある場合も多く、実際に訪れて手入れをするだけでも一苦労ということが往々にしてあります。

そんな方に多く利用されているのが、空き地や空き家の維持管理を委託できるサービスです。「空き地や空き家の維持管理サービス」とは所有者が労力の問題で手入れが行き届かないという場合に、有料で手入れを代行してくれるというものです。前章で触れた草刈りや土壌の状態の確認、場合によっては不法投棄されたゴミの処分まで代行してくれるため、空地の維持管理に手が回らない人にはうってつけのサービスとなります。

しかし、先に述べたように当然ながら本サービスは有料です。具体的な代金は会社によりまちまちで、「草刈り」「ゴミの処分」などは要見積もりという場合が多いため、厳密な費用をここで申し上げることはできません。

ただ、概要としては月々数千円程度で、ある程度の範囲の作業を包括的に代行してもらえるパターンと、何かがある度に従量課金的に対応してもらえるパターンの2つがあるようです。これは確かに便利なサービスで、そのため利用者も少しずつ増えています。特に空き地・空き家問題が取りざたされるようになってきた昨今、関心は高まる傾向にあります。

でも、忘れてはいけないのは本サービスの代金も土地を維持管理しているからこそ必要になってくる「土地の維持費」であるということです。適切に維持管理するためとは言え、こうした費用のこともきちんと計算すると「土地の維持費」はどんどんと膨らんでいってしまいます。

5. 上物がある場合、保険はどうしても必要なものですが…

最後に、土地の維持費という意味では少し例外的ですが、空き家やその土地に影響を与える自然災害に備えた保険費用についてお話します。家と土地をセットで相続した場合などでは、わざわざ解体をしなければ所有者は以後、空き家を保持していくことになります。

この際、何かあった時のためにと保険を掛けたままにしておいたり、または新たに保険を追加したりという人は案外多くいらっしゃいます。日本は地震の多い国ですから、この対応自体は至極妥当なものです。しかし、この保険を掛けておくための費用も空き家（および土地）を維持していくために支払っている費用ということで、維持費の一つと考えることができます。

つまり、保険代も空き家（および土地）を活用することで負担をゼロにできる支出の一つとして検討する必要があるということです。冒頭で触れた通り保険代は例外的なものではありますが、実際に支出がある場合には維持費を見直す際に忘れないよう気を付けましょう。

ここまで、土地を所有しているだけでかかってしまう維持費についてご説明してきました。もしも空き地のまま放置している土地があるのなら、維持費がかかっている分マイナスになってしまいます。

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まとめ

記事全体を通じて、土地をただ漫然と所有し続けた場合には家計の大きな負担となり得る「土地の維持費」について見てきました。こうして見てみると「土地の維持費」は非常に多様で、中には意識していなかったものの「これも維持費か」という出費もあったかと思います。全てをまとめて計算すると、一般的な土地で年間20万円近くもかかるとも言われる「土地の維持費」。

でも、ここでよく考えてみてください。
「土地の維持費」は果たして「どうにもならない支出」でしょうか？

本記事でご紹介してきた「土地の維持費」の考え方をご自身の土地に当てはめてみてください。その土地に発生している維持費は、実は土地を活用することで軽減、場合によってはゼロにすることも可能な支出ではありませんか？

税の軽減措置が最たる例ですが、注意深く検討すれば「土地の維持費」は決して手の打ちようが無い支出ではない、土地を活用することで減らせる支出であるという事実が見えてくるはずです。

そうしたことを踏まえれば、せっかく土地を所有しているのにただ漫然と維持費を支払い続けているのも、もったいないという気がしてくるのが人情です。お持ちの土地を空き地のままにしてしまっている方は、本記事を参考にいったん維持費を見直してみて、この機会に活用の道を模索してみてはいかがでしょうか。

もしかすると「土地の維持費」の軽減だけでなく、副収入を得るきっかけになるかもしれません。

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