【基本を解説】地目の種類と基礎知識

1.「地目」の種類は23種類

2.賃貸経営がはじめられる「地目」

2-1.宅地

市街地で土地探しをする場合、多くの土地の地目は「宅地」であることが一般的です。
また、地目以外にも建築基準法や都市計画法の制限を受けることがあります。
中でも、都市計画法の地域地区のひとつである「用途地域」が指定されているかによって、建てられる建物の種類が異なります。

宅地は、アパート建築も可能です。

以下の記事で用途地域について詳しく解説しておりますので、ぜひご覧ください。

またアパート・マンション賃貸経営について理解を深めたい方は、ぜひ下記の記事もご覧ください。

2-2.山林・原野・雑種地

山林・原野・雑種地はいずれも、「宅地」に地目変更せず建物を建てることができます。銀行から融資を受けて建てるような場合は、「宅地」に地目変更する必要があります。

また「宅地」より固定資産税が安くなりますが、固定資産税は登記とは関係なく、役所の職員が実態を見て宅地として課税するのが一般的です。

2-3. 田・畑

田・畑ともに、地目変更の農地転用手続きを行うことで、宅地として利用することが可能です。
その際には、農地法の観点からも問題がないと判断される必要があります。
変更手続きについては「4-2.地目の変更方法」にて解説しています。

さらに、接道条件から分類した土地の種類や、旗竿地やセットバックを要する土地など特殊な土地について以下の記事で詳しく解説しています。
ご自身の所有する土地や、購入を検討している土地と照らし合わせてご覧ください。

3.駐車場経営がはじめられる「地目」

4.地目の基礎知識

4-1.地目の確認方法

4-1-1.インターネットで登記記録を確認する

法務省が運営している「登記・供託オンライン申請システム」を使えば、インターネット上で登記記録を確認することができます。
法務局の窓口でも同様に確認が可能です。

4-1-2.固定資産税納税通知書を確認する

その年の1月1日時点で土地を所有している場合は、固定資産税を納付した後に届く「固定資産税納税通知書」を確認しましょう。

4-2.地目の変更方法

地目の種類によっては、法務局へ届出・申請をすることで、地目を変更することができます。

田・畑の地目変更は一般的に「農地転用」と呼ばれ、農業委員会の許可が必要となるなど、手続きが追加で必要になります。
また、手続きを行政書士に依頼するケースが一般的です。

以下から地目変更の手続きについて、解説します。

4-2-1.土地家屋調査士に依頼する

地目を変更するには、法務局に「登記申請書」を提出する必要があります。
自分で申請することもできますが、書類の準備など専門的な知識が必要なことも多く、煩雑なため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。

土地家屋調査士であれば、法務局と同程度に登記の専門家であると判断されるため、法務局が現地を見に来ることがありません。

4-2-2.費用は5万円～

地目変更の場合は、登記免許税はかからず、土地家屋調査士への依頼費用のみがかかります。

地目変更の報酬の相場は、1筆あたり5万円程度が一般的です。
2筆目以降は1筆2～3万円となるため、まとめて依頼することで費用を抑えられます。

4-2-3.必要な書類

地目変更登記を行う際は、以下の必要書類を準備する必要があります。

土地の案内図については、インターネット上で地図を印刷し、所在地がわかるようなものを用意します。
その他、土地が田や畑などの農地の場合、非農地証明や農地転用許可のための書類が必要となります。