【基本を解説】定期借地権の基礎知識とメリット・デメリット

1.定期借地権は4種類ある

1-1.一般定期借地権とは

一般定期借地権とは契約期間満了後、貸主である地主は確実に土地を取り戻すことができる借地権です。
契約更新や期間延長をすることはできません。

一般定期借地権では契約期間が最低50年とされ、マンションや老人ホームといった継続的に居住する建物の借地として利用されることが多く、安定した収入と相続税の節税効果が見込めます。

借主が住居用の建物を建てた場合も、固定資産税が軽減される点もポイントです。

1-2.事業用定期借地権とは

事業用定期借地権とは、事業用建物の所有を目的とした定期借地権のことです。

契約期間は10年以上50年未満となっており、比較的短期で終了できる借地権になります。
定期借地権の一種なので、契約満了時に確実に土地を取り戻すことができ、地主にも正当事由は不要です。

1-3.建物譲渡特約付借地権とは

建物譲渡特約付借地権とは、借地権設定後30年以上経過した日に地主が建物を買い取ることで消滅する借地権のことです。

貸主が建物を買い取れば確実に借地権が終了しますが、築30年以上の建物を買い取るメリットがないため、実態としてはあまり利用されていません。

1-4.一時使用目的とは

借地借家法25条で「臨時設備の設置その他一時用のために借地権を設定したことが明らかな場合」と規定されている借地権のひとつで、以下のように任意で設定できる項目が多いのが特徴です。

以上から、「短い期間」で貸したい、借りたいケースにおいては、この契約方法がおすすめです。

2.【貸主向け】借地権付与のメリット・デメリット

2-1.【貸主向け】一般定期借地権付与のメリット・デメリット

一般定期借地権には、相続・生前贈与含めた長期的な土地活用を検討している方にとって、大きなデメリットはありません。

相続税、固定資産税の節税効果も高く、利用制限もないため、メリットの多い借地権です。
契約時に、建物を建てる場合には建物買取請求権はないと記載して契約するのが一般的です。

2-2.【貸主向け】事業用定期借地権付与のメリット・デメリット

一般定期借地権との違いは、利用目的が事業用に制限される点と契約期間が最短10年になる点です。

利用目的が事業用に制限されるため、借主の事業者の事業内容によっては、高い地代が設定できる点もメリットのひとつです。

2-3.【貸主向け】建物譲渡特約付借地権付与のメリット・デメリット

建物譲渡特約付借地権は、貸主が建物を買い取る必要があり、経年劣化や耐用年数を超えた建物を買い取った場合デメリットの方が大きく、実態としてはあまり利用されていません。

2-4.【貸主向け】一時使用目的のメリット・デメリット

一時使用目的は「自由度が高い契約形式」である点が大きな特徴です。
契約形式や契約期間、利用目的など幅をもって契約ができます。

自由度が高い反面、契約内容をしっかり確認しましょう。

3.【借主向け】借地権取得のメリット・デメリット

3-1. 【借主向け】一般定期借地権取得のメリット・デメリット

一般定期借地権には利用目的による制限がなく、大きなデメリットはありません。

契約更新はできず、契約満了後には「更地」にして返還する必要があります。

3-2.【借主向け】事業用定期借地権取得のメリット・デメリット

一般定期借地権と同様、契約満了後には「更地」にして返還する必要があります。

3-3.【借主向け】建物譲渡特約付借地権取得のメリット・デメリット

借主のデメリットは契約更新ができない点のみですが、実態としてはあまり利用されていない借地権です。

3-4.【借主向け】一時使用目的のメリット・デメリット

一時使用目的は「自由度が高い契約形式」である点が大きな特徴で、借主の使用目的に合わせて契約内容を貸主に相談することができ、家賃が相場に比べて安い傾向があります。
一方、貸主から解約の申入があった場合に断ることができない点は留意して契約しましょう。

4.定期借地権付きマンションについて